Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.327.453/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9877831
arrest van 3 december 2024
in de zaak van
1.[appellant1] ,
die woont in [woonplaats1] ,
2. [appellant2],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de kantonrechter optraden als eisers,
hierna:
[appellant1]en
[appellant2], en gezamenlijk:
[appellanten],
[appellant1]en
[appellant2], en gezamenlijk:
[appellanten],
advocaat: mr. A.B. Maaten te Nieuwerkerk a/d IJssel,
tegen
Lidl Nederland GmbH,
statutair gevestigd te Neckarsulm (Duitsland) en kantoorhoudende te Huizen,
die bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
Lidl,
Lidl,
advocaat: mr. M. van Heeren te Breda.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het tussenarrest van 6 februari 2024 heeft op 25 oktober 2024 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het verslag van die zitting (het proces-verbaal) is toegevoegd aan het dossier. Ook de productie die [appellanten] voor de zitting nog hadden toegezonden (productie 6) is daaraan toegevoegd. Partijen hebben het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellanten] huurden van Lidl een bedrijfsruimte. Lidl heeft de huurovereenkomst beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Volgens [appellanten] had Lidl destijds echter niet de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen. [appellanten] willen dan ook dat vastgesteld wordt dat Lidl aansprakelijk is voor de schade die zij geleden hebben door de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.2.
De kantonrechter heeft de vordering van [appellanten] afgewezen. [1] [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld. Met dit hoger beroep willen zij bereiken dat hun vordering alsnog wordt toegewezen.
2.3.
Het hof is van oordeel dat het hoger beroep slaagt. Het staat voldoende vast dat Lidl niet de wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen. Dit betekent dat Lidl aansprakelijk is voor de schade die [appellanten] geleden hebben door de beëindiging van de huurovereenkomst. De vordering van [appellanten] wordt dus toegewezen.
2.4.
Het hof zal dit oordeel hierna toelichten. Daarbij wordt eerst een kort overzicht gegeven van de relevante feiten.
3.De feiten
3.1.
Lidl huurde aanvankelijk de bedrijfsruimten aan de Professor Donderslaan 5 t/m 11 (5, 7, 9 en 11) in Haarlem. Lidl exploiteerde (en exploiteert) in deze ruimten een supermarkt.
3.2.
Op 29 juli 2005 werd Lidl rechthebbende van de appartementsrechten die recht geven op gebruik van de bedrijfsruimten aan de Professor Donderslaan 1 t/m 11 (1, 3, 5, 7, 9 en 11) en de Floris van Adrichemlaan 76 t/m 84 (76, 78, 80, 82 en 84) in Haarlem. De bedrijfsruimten waren op dat moment, voor zover zij niet bij Lidl zelf in gebruik waren, verhuurd aan derden. De bedrijfsruimte aan de Floris van Adrichemlaan 80 was vanaf 1 januari 2003 verhuurd aan een rechtsvoorganger van [appellanten]
3.3.
[appellanten] waren sinds 1 maart 2015 huurder van de bedrijfsruimte aan de Floris van Adrichemlaan 80 (hierna: ‘het verhuurde’ of ‘de bedrijfsruimte’), dit na overeenkomsten tot indeplaatsstelling van juli 2013 en februari 2015. [appellanten] exploiteerden in het verhuurde een bakkerij / croissanterie.
3.4.
De overeenkomst tot indeplaatststelling van 1 maart 2015 tussen Lidl (‘Verhuurder’), [appellanten] (‘Nieuwe Huurder’) en de voorgaande huurder (‘Huurder’) vermeldt onder meer:
“
In aanmerking nemende:
In aanmerking nemende:
- dat Verhuurder aan Huurder verhuurt de winkelruimte op de begane grond inclusief kelderruimte staande en gelegen te Haarlem aan de Floris van Adrichemlaan 80 (op bijlage met gele arcering aangegeven), hierna te noemen: het "gehuurde", zijnde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW., bestemd om te worden gebruikt voor de verkoop van artikelen ten behoeve van een bakkerij en aanverwante artikelen;
- dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf (5) jaar ingaande 1 januari 2003 en eindigende op 31 december 2007, waarna deze overeenkomst is verlengd met twee (2) aansluitende perioden van telkens vijf (5) jaar derhalve tot en met 31 december 2017, vervolgens is er de mogelijkheid om de overeenkomt te verlengen met telkens vijf (5) jaar;
- dat Huurder het door haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf op 1 maart 2015 aan Nieuwe Huurder zal overdragen reden waarom Huurder en Nieuwe Huurder wensen dat Nieuwe Huurder in de plaats van Huurder wordt gesteld in bovengenoemde huurovereenkomst;
- dat Nieuwe Huurder en Verhuurder door de In de Plaatsstelling jegens elkaar dezelfde rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst zullen hebben als die thans tussen Huurder en Verhuurder gelden.”
3.5.
In september 2016 heeft Lidl haar supermarkt uitgebreid met de bedrijfsruimten aan de Professor Donderslaan 1 en 3 en de bedrijfsruimte aan de Floris van Adrichemlaan 76. Er waren toen nog vier van de bovengenoemde bedrijfsruimten verhuurd aan derden.
3.6.
Op basis van het bestemmingsplan voor de betreffende wijk, gold voor supermarkten een maximaal bruto vloeroppervlak van 1.500 m2. Bij uitbreiding van de supermarkt van Lidl tot en met het verhuurde, zou dit maximum overschreden worden.
3.7.
Met een brief van 28 november 2016 heeft Lidl de huurovereenkomst met [appellanten] opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (een mogelijke uitbreiding van de supermarkt in de toekomst). De overeenkomst is opgezegd tegen 31 december 2017. [appellanten] hebben niet met deze opzegging ingestemd.
3.8.
[appellanten] en Lidl hebben vervolgens meerdere gesprekken gevoerd over eventuele voortzetting van de huur. Lidl werd daarbij vertegenwoordigd door [naam1] (hierna: [naam1] ), vastgoedbeheerder bij Lidl. In de gesprekken liet Lidl weten dat zij een huurovereenkomst wilde sluiten voor een termijn van één of twee jaren, en dat als [appellanten] daarmee niet zou instemmen, Lidl een procedure zou beginnen om de huur te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. In een gesprek van 9 oktober 2017 tussen [appellanten] ( [appellant1] ) en Lidl ( [naam1] ) is blijkens een door [appellanten] gemaakte geluidsopname onder meer gezegd:
[naam1] : We kunnen niet meer, we mogen een x-aantal meters supermarktruimte hebben volgens het bestemmingsplan. En niet meer dan dit, dit is het maximaal haalbare. Dus de Gemeente zal nooit toestemming geven voor 1 vierkante meter extra supermarktruimte, want ook dit is supermarktruimte (…) want of ik hier nu eh melk verkoop of dat ik hier een kantine maak, dat is voor de, voor de Gemeente maakt dat niet uit (…). Die kijkt gewoon naar de bestemming en dat is het (…) dus zo ziet onze toekomst eruit.
[appellant1] : Komende?
[naam1] : Ja dat weet ik nooit, komende jaren (…). Kijk het is helemaal niet aannemelijk dat wij nog verder uit gaan breiden of wat dan ook.
(…)
[appellant1] : Ja dat gaat gewoon goed zo, maar ik wil zekerheid voor de toekomst, niet voor 1, 2 of 3 jaar (...).
[appellant1] : Dus jullie hebben geen planning, geen plan?
[naam1] : Nee, vooralsnog niet.
[appellant1] : Dan wil ik gewoon een toekomst.
[naam1] : Maar je had nu ook geen zekerheid.
(…)
[naam1] : Maar Lidl heeft ook die zekerheid om op te kunnen zeggen, die mogelijkheid.
[appellant1] : Ja, dan moet je bepaalde kosten of die verhuurder vergoeden neem ik aan.
[naam1] : Ja, dat weet ik niet of dat zo is, dat ligt eraan hoeveel tijd we nodig hebben. Kijk als wij gaan procederen, wat ik helemaal niet wil en wat ik ook niet hoop. Dan is het zo dat jij als de huurder een sterk recht hebt, maar als wij nou zeggen van we willen deze ruimte gebruiken voor uitbreiding en ik heb daar een goed plan voor, kan ik jouw huur opzeggen. Dat heb ik ook gedaan vorig jaar december 2016. Dat zou dus betekenen als jij zegt “ik ga er niet mee akkoord per 31 juli 2017 eruit” dat wij het dan kunnen afdwingen bij de rechter. Dan zou je het heel lang kunnen volhouden, maar uiteindelijk ben je dan uiterlijk anderhalf jaar na 31 december 2017 ben jij eruit, door de rechter.
[appellant1] : Met vergoeding neem ik aan?
[naam1] : Ja, dat weet ik niet. Dat bepaalt de rechter.
[appellant1] : Ja, met vergoeding denk ik.
[naam1] : De vraag is of je dat risico wil lopen of niet.
[appellant1] : Nee, dat wil ik niet.
[naam1] : Want dat is de vraag die Lidl zegt: “Oké meneer is niet akkoord met de huuropzegging, hij is ook niet akkoord met het voorstel om de huurovereenkomst flexibeler te maken.” Ja, weet je dan zegt Lidl op een gegeven moment van: “Prima, dan gaan wij het aan de rechter vragen. En of dat dan met een vergoeding is of niet dat zal ons boeien.” Maar dan ben je met anderhalf jaar na 31 december, dan is het klaar. Dan heb je geïnvesteerd, en wij kosten moeten maken om de procedure te voeren, maar jij ook. En eigenlijk heb je dan twee verliezers.
[appellant1] : Maar ik heb verzekering en jij hebt een verzekering. Ik bedoel we betaling gewoon onze verzekering.
[naam1] : Nee, je hebt twee verliezers, en dan gaat het niet eens om juridische kosten. Je hebt verloren, omdat je het eigenlijk aan het kortste eind trekt daar ben ik van overtuigd. En wij hebben verloren, omdat wij geen huur meer hebben daar en geen huurcontract. (…)
(…)
[naam1] : Als Lidl zegt ik wil met meneer [appellant1] 5 jaar huren dan had ik hier toch niet hoeven zitten?
[appellant1] : Maar Lidl zegt dus 2 jaar?
[naam1] : Ja.
[appellant1] : Alleen voor mij of voor iedereen?
[naam1] : Maar ik heb een contract met jou, wat ik met een ander doe moet ik met een ander weten.
[appellant1] : Maar je zei tegen mij dat het standaard is dat Lidl kortere huurovereenkomsten heeft, dus het is gewoon 1 jaar en niet 5 jaar. Dus het is gewoon algemeen landelijk en dus voor iedereen geldig.
[naam1] : Ja, en als er een mogelijkheid is om de contract open te breken, dan doen we dat.
[appellant1] : Hoe bedoel je open te breken?
[naam1] : Na ja, er loopt dus een periode af dus dat betekent dat je met elkaar nieuwe afstemmingen kan krijgen hierover, dus dan is het moment dat we gaan zeggen dat we met elkaar gaan praten.
[appellant1] : Oké, dus we praten nu.
[naam1] : Ja we praten met elkaar, maar ik praat al een jaar met je. Ik ben nu wel een beetje van dat ik denk van eh ... hier zit het.
[appellant1] : Ja, ik zit ook tot hier.
[naam1] : Oké, dan kun je kiezen van we laten het gaan zoals het nu is. Er ligt een huuropzegging per 31 december 2017 en dan kun je zeggen van "Ja, ik heb mijn rechtsbijstandsverzekering." Kost me niks. Maar goed, het kost mij ook niks en Lidl betaalt het, 't zal ze boeien. Maar dan gaan we heel lang een proces in, en dan gaan we duwen en trekken met elkaar. En na anderhalf jaar lig jij eruit. Dan heb ik verloren, maar dan heb jij ook verloren.
[appellant1] : Maar waarom heb jij verloren dan?
[naam1] : Omdat ik dan geen huurder heb, en dat de ruimte leeg staat. En dat kost geld. Ik wil gewoon dat er een net gevuld rijtje hier is. Dan ben ik toch een verliezer en dan heeft Lidl toch verloren als dat gebeurt?
[appellant1] : Ik denk dan dat ik heb verloren [naam1] .
[naam1] : Ja, we hebben dan samen verloren en dat wil ik helemaal niet. Ik wil dat jij hier nog 10 jaar of 15 jaar huurt.
[appellant1] : Ik wil tot mijn pensioen daar blijven.
[naam1] : Ja dan gaan we ervoor zorgen dat dat gebeurt. Er is ook geen reden om op te zeggen, en daarom laat ik je deze plaatje zien en dit zijn de plannen en meer is er door de VvE niet mogelijk dat is 1, en je mag het ook informeren bij de VvE, want je spreekt die mensen en ook de taal, dus dat is makkelijk. En de Gemeente en die mag je ook bellen. Ik krijg hier geen vergunning om dit te bebouwen, nu niet en over 10 jaar ook niet, echt niet.
[appellant1] : Dus 2 jaar, 2 jaar en 2 jaar krijg ik?
[naam1] : Ja, 2 jaar, 2 jaar, 2 jaar krijg je.
3.9.
Op 13 december 2017 heeft Lidl ontwerptekeningen laten maken voor uitbreiding van de supermarkt in drie fases (fases a t/m c). In fase a zou de supermarkt uitgebreid worden met de naast de supermarkt gelegen bedrijfsruimte aan de Floris van Adrichemlaan 78 (deze ruimte was op dat moment nog verhuurd). In fases b en c zou het verhuurde ook bij de supermarkt worden betrokken.
3.10.
Op 25 januari 2018 is in opdracht van Lidl ook een tekening gemaakt voor gebruik van het verhuurde op een alternatieve wijze, namelijk als non-food winkel (dit samen met de bedrijfsruimte aan de Floris van Adrichemlaan 82). Het gebruik door Lidl als non-food winkel was op basis van het bestemmingsplan toegestaan.
3.11.
Lidl heeft bij dagvaarding van 6 februari 2018 gevorderd dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Lidl heeft aan deze vordering primair ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 31 december 2017 op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 BW Pro.
3.12.
In oktober 2018 is de supermarkt uitgebreid met de bedrijfsruimte aan de Floris van Adrichemlaan 78. Daarmee grensde het verhuurde (nummer 80) direct aan de supermarkt.
3.13.
Op 31 juli 2019 heeft de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen Lidl en [appellanten] op 31 oktober 2019 eindigde, dit op grond van dringend eigen gebruik door Lidl. Volgens de kantonrechter had Lidl de noodzaak tot uitbreiding van het vloeroppervlak voldoende aannemelijk gemaakt en was het voorgenomen gebruik (verkoop non-food producten) niet uitgesloten.
3.14.
Op 28 januari 2020 heeft Lidl het vonnis van de kantonrechter aan [appellanten] laten betekenen. [appellanten] hebben het verhuurde op 3 april 2020 aan Lidl opgeleverd.
3.15.
Bij besluit van 22 oktober 2020 heeft de raad van de gemeente Haarlem het nieuwe bestemmingsplan ‘Boerhaavewijk’ vastgesteld. Op basis van dat bestemmingsplan gold voor de supermarkt van Lidl (nog steeds) een maximaal bruto vloeroppervlakte van 1.500 m2.
3.16.
Lidl heeft tegen dit besluit van de gemeenteraad beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Op 12 januari 2022 is dit beroep ongegrond verklaard.
4.Het oordeel van het hof
Voorwaardelijke wijziging van eis
4.1.
[appellanten] hebben bij memorie van grieven hun vordering voorwaardelijk gewijzigd, dit voor het geval het hof zou oordelen dat [appellanten] in de appeldagvaarding hun eis hebben verminderd. Het hof stelt vast dat die voorwaarde niet vervuld is. De appeldagvaarding en de memorie van grieven van [appellanten] kunnen in redelijkheid niet anders begrepen worden dan dat [appellanten] hun eerdere vorderingen gehandhaafd hebben. Uit de memorie van antwoord kan worden afgeleid dat Lidl daar ook van uitgaat. De voorwaardelijke wijziging van eis behoeft daarom verder niet behandeld te worden.
Schending waarheidsplicht door Lidl
4.2.
[appellanten] wijzen er terecht op dat Lidl in deze procedure onjuiste informatie heeft verstrekt en dat de beslissing van de kantonrechter (mede) op die onjuiste informatie is gebaseerd. Het hof is van oordeel dat Lidl met haar handelwijze de waarheidsplicht (artikel 21 Rv Pro) geschonden heeft. Daarbij wijst het hof op het volgende.
4.3.
Lidl stelt zich op het standpunt dat zij de bedrijfsruimte na de oplevering gebruikt heeft als opslagruimte en vergaderruimte. Ter onderbouwing van die stelling heeft Lidl bij conclusie van antwoord een aantal foto’s overgelegd, waaronder twee foto’s waarop volle pallets met onder meer voedingsproducten te zien zijn (productie 20 bij conclusie van antwoord, pagina 6). [appellanten] hebben er in hun conclusie van repliek op gewezen dat de foto’s met de pallets niet gemaakt zijn in de bedrijfsruimte die zij huurden, maar in het magazijn van de supermarkt. Lidl heeft dit laatste in haar conclusie van dupliek uitdrukkelijk weersproken. Daarbij heeft Lidl nog nadere foto’s overgelegd waaruit volgens haar zou blijken dat de foto’s van de pallets gemaakt zijn in de ruimte die gehuurd werd door [appellanten] De kantonrechter heeft zijn beslissing – de afwijzing van de vordering van [appellanten] – vervolgens mede gebaseerd op de twee foto’s van de pallets en de daarbij door Lidl gegeven toelichting (zie rov. 4.2 t/m 4.4 van het vonnis van 4 januari 2023). [appellanten] hebben er in hun memorie van grieven nogmaals op gewezen dat de foto’s van de pallets niet gemaakt zijn in de bedrijfsruimte die zij gehuurd hebben. Pas in de memorie van antwoord (pagina 14, onder ‘NB1’) erkent Lidl dat die foto’s inderdaad niet in het verhuurde zijn gemaakt. Lidl vermeldt daarbij dat het hoofdkantoor van Lidl destijds aan een medewerker ter plaatse gevraagd heeft om foto’s te maken van de opgeslagen goederen. Kennelijk – zo vermeldt Lidl – zijn er ook twee foto’s genomen in het magazijn van de supermarkt en is het hoofdkantoor ervan uitgegaan dat die foto’s ook genomen waren in het verhuurde. Volgens Lidl was sprake van een misverstand; er was volgens haar absoluut geen sprake van opzet, laat staan van de bedoeling om iemand te misleiden.
4.4.
Het hof is van oordeel dat deze handelwijze van Lidl niet afgedaan kan worden als een misverstand. Lidl heeft in eerste aanleg (in de procedure bij de kantonrechter) namelijk, ook nadat [appellanten] haar op de onjuistheid gewezen had, uitdrukkelijk in haar stellingen volhardt. Er is daarmee sprake van een ernstige schending van de waarheidsplicht als bedoeld in artikel 21 Rv Pro. Het hof zal aan die schending geen verdere gevolgen verbinding. De enige reden daarvoor is dat de vordering van [appellanten] op andere gronden al volledig moet worden toegewezen.
Schadevergoeding na beëindiging huur - uitgangspunten
4.5.
[appellanten] vorderen in deze procedure dat vastgesteld wordt dat Lidl aansprakelijk is wegens het beëindigen van de huur op grond van dringend eigen gebruik terwijl Lidl niet de wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen.
4.6.
Het hof stelt bij de beoordeling van die vordering – die in dit hoger beroep opnieuw ter beoordeling voorligt – het volgende voorop. Een verhuurder kan de huur beëindigen op de grond dat hij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (zie artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en sub b BW). Als na zo’n beëindiging blijkt dat de verhuurder in werkelijkheid niet de wil had om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, is de verhuurder schadeplichtig jegens de voormalige huurder (artikel 7:299 lid 1 BW Pro). De stelplicht en bewijslast van het ontbreken van die wil, rusten op de voormalige huurder. Deze kan daarbij in bepaalde gevallen steunen op een wettelijk bewijsvermoeden. De bedoelde wil wordt namelijk – behoudens tegenbewijs – geacht niet aanwezig te zijn geweest als het verhuurde niet binnen een jaar na het einde van de overeenkomst in duurzaam gebruik is genomen (artikel 7:299 lid 2 BW Pro).
Geen wil om verhuurde in duurzaam gebruik te nemen
4.7.
[appellanten] menen, zoals vermeld, dat Lidl niet de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. De werkelijke reden voor de huuropzegging was, aldus [appellanten] , dat [appellanten] weigerden om hun lopende huurovereenkomst in te ruilen voor een kortlopend huurcontract. Lidl wilde niet dat de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd zou worden; zij wilde alleen een huurovereenkomst voor een periode van een jaar, of maximaal twee jaar. Lidl had helemaal geen concrete plannen voor ingebruikname van het verhuurde. Dit alles heeft [naam1] , vastgoedbeheerder bij Lidl, in het gesprek van 9 oktober 2017 uitdrukkelijk bevestigd. Nadat [appellanten] het pand op 3 april 2020 opgeleverd hadden, is het pand ook niet daadwerkelijk in gebruik genomen. Er zijn wat spullen neergezet, maar van bedrijfsmatig gebruik van het verhuurde was (en is) geen sprake, aldus [appellanten]
4.8.
Volgens Lidl had zij wel degelijk de wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. Het klopt, zo verklaart Lidl, dat zij de huurovereenkomst wilde flexibiliseren. Lidl wilde niet dat de huurovereenkomst met vijf jaar verlengd zou worden. Dat was ook de reden dat Lidl met [appellanten] in overleg trad en dat Lidl een huurovereenkomst aanbood met een looptijd van één of twee jaar. Lidl wilde het verhuurde namelijk zelf in gebruik nemen, maar het moment waarop was nog onzeker. Dat Lidl de wil had het om verhuurde in duurzaam gebruik te nemen, blijkt ook uit het feit dat op 9 oktober 2017 – de datum van het gesprek tussen [appellant1] en [naam1] – door Lidl onderzoek werd gedaan naar mogelijkheden om de supermarkt uit te breiden. Lidl wilde het verhuurde bij voorkeur gebruiken voor uitbreiding van haar supermarkt. Die uitbreiding was op dat moment niet mogelijk vanwege de beperkingen die volgden uit het bestemmingsplan. Lidl heeft zodoende het plan opgevat om de ruimte te gebruiken als non-food winkel of als opslagruimte. Voor die plannen zijn ook ontwerptekeningen gemaakt. De directie van Lidl heeft uiteindelijk afgezien van de opening van een non-food winkel, dit onder meer vanwege ernstige personeelstekorten. Lidl heeft nog een procedure gevoerd bij de Raad van State in een poging om de beperkingen uit het bestemmingsplan van tafel te krijgen. Lidl had die procedure niet gevoerd als zij niet de wil had om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen, aldus telkens Lidl.
4.9.
Het hof stelt vast dat Lidl de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik, dit omdat Lidl niet wilde dat de looptijd van de bestaande huurovereenkomst met vijf jaar verlengd werd. Lidl wilde alleen een ‘flexibele’ huurovereenkomst met een looptijd van één of twee jaar, dit vanwege (mogelijk) eigen gebruik in de toekomst. Lidl heeft dit ook erkend, of zij heeft dit in elk geval niet voldoende duidelijk en gemotiveerd weersproken. Een en ander volgt – zoals [appellanten] opmerken – overigens ook uit wat [naam1] , de vastgoedmanager van Lidl, in het hiervoor genoemde gesprek met [appellant1] heeft gezegd. [naam1] heeft in dat gesprek onder meer laten weten dat Lidl vooralsnog geen plan had, dat Lidl standaard huurcontracten met een korte looptijd hanteerde, dat Lidl langere huurcontracten openbreekt als dat mogelijk is, dat hij wilde dat [appellanten] nog 10 jaar of 15 jaar huurden, en dat [appellanten] aaneensluitende contracten zouden krijgen met een looptijd van telkens twee jaar (‘2 jaar, 2 jaar, 2 jaar krijg je’) (zie hierboven, onder 3.8). Daarbij is van belang dat dit gesprek plaatsvond op 9 oktober 2017, dus ruim tien maanden nádat Lidl de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik had opgezegd. Die huuropzegging vond immers plaats op 28 november 2016 (zie hierboven, onder 3.7).
4.10.
Het hof is van oordeel dat hieruit volgt dat er bij Lidl geen sprake was van ‘de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen’ als bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW Pro. Voor die wil is namelijk – zoals [appellanten] terecht opmerken – niet voldoende dat er in algemene zin plannen of voornemens bestaan om de supermarkt uit te breiden en daarbij het verhuurde in gebruik te nemen. Immers mag worden aangenomen dat de meeste winkeliers – en dat geldt zeker voor grotere winkelketens – zonder meer de wil hebben om, als dat mogelijk is en als dat leidt tot meer winstgevendheid, hun activiteiten en hun winkelruimten op enig moment verder uit te breiden. Een dergelijke ‘wil’ als zodanig is echter nauwelijks meer dan een wens, en het heeft ook onvoldoende onderscheidend vermogen. Zo’n wens of voornemen is dan ook nog geen ‘wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen’ in de zin van artikel 7:299 lid 1 BW Pro. Voor de wil in de zin van die bepaling, dient de wil en het voornemen ook voldoende serieus, reëel en concreet te zijn geweest. De verhuurder moet in redelijkheid hebben kunnen menen dat er een (voldoende reële) mogelijkheid was dat het voornemen voor verwezenlijking vatbaar was. [2] Verder moet het gaan om een ingebruikname binnen afzienbare termijn. De wil om het verhuurde vele jaren later (mogelijk) in gebruik te nemen, geeft geen recht om de huur wegens dringend eigen gebruik te beëindigen (zie artikel 7:296 BW Pro). Zo’n ‘wil op termijn’ is daarom evenmin aan te merken als een ‘wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen’ in de zin van artikel 7:299 lid 1 BW Pro. Ook de wil om een huurovereenkomst met een lange looptijd te vervangen door een ‘flexibel’ huurcontract – kennelijk met het doel om in de toekomst meer mogelijkheden te hebben de huur te beëindigen – is als zodanig geen wil in de zin van de laatstgenoemde bepaling. Een andere uitleg zou meebrengen dat de gerechtvaardigde belangen van huurders onvoldoende beschermd worden.
4.11.
Lidl heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat zij de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen, gewezen op de ontwerptekeningen van 13 december 2017 en van 25 januari 2018 (zie hierboven, onder 3.9 en 3.10). Volgens Lidl blijkt uit die tekeningen en uit het feit dat zij opdracht heeft gegeven voor die tekeningen, dat zij de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. Het hof verwerpt die stelling van Lidl. Daarbij stelt het hof voorop dat de tekeningen gemaakt zijn een jaar nadat Lidl de huurovereenkomst had opgezegd (op 28 november 2016), en enkele maanden nadat Lidl uitdrukkelijk had verklaard dat zij vooralsnog geen plan had en dat er voor haar geen reële mogelijkheden voor uitbreiding waren (zie hierboven, onder 3.7, 3.8). Er is dan ook niet in te zien hoe uit de tekeningen kan volgen dat Lidl ten tijde van de opzegging op 28 november 2016 al de wil had om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. [appellanten] wijzen er bovendien terecht op dat de tekeningen gemaakt zijn nádat zij geweigerd hadden in te stemmen met een ‘flexibel’ huurcontract, en kort voordat Lidl op 6 februari 2018 de procedure bij de kantonrechter startte tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. Dat Lidl in die fase ontwerptekeningen liet maken voor een eigen gebruik van het verhuurde, duidt er in dit geval niet of niet afdoende op dat Lidl toen de wil had het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. In het gesprek van 9 oktober 2017 had Lidl immers al aan [appellanten] laten weten dat Lidl, als [appellanten] niet instemden met een korte looptijd, een procedure zou beginnen tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik (zie hierboven, onder 3.8). Het lag dan ook in de rede dat Lidl, toen [appellanten] de verlangde medewerking weigerden, plannen is gaan maken voor gebruik van het verhuurde in de periode nadat de procedure bij de kantonrechter afgerond zou zijn. Lidl ging er immers zonder meer van uit dat zij in die procedure in het gelijk zou worden gesteld (zie hierboven, onder 3.8). Lidl heeft diezelfde tekeningen bovendien overgelegd aan de kantonrechter, dit om daarmee aan te tonen dat er een deugdelijke grond zou zijn voor beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik. Het hof is echter van oordeel dat uit de voorgenoemde omstandigheden volgt dat de reden dat Lidl die ontwerptekeningen liet maken niet gelegen was in de wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen (als bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW Pro); veeleer was dit voor Lidl een logisch gevolg van het feit dat [appellanten] weigerden om mee te werken aan een ‘flexibilisering’ van het huurcontract en daarom (als huurders) het veld zouden moeten ruimen.
4.12.
Lidl wijst erop dat zij destijds met de gemeente in overleg was over een aanpassing van het bestemmingsplan. Volgens Lidl probeerde zij daarbij te bereiken dat uitbreiding van haar supermarkt tot een vloeroppervlakte van meer dan 1.500 m2 zou worden toegestaan. Ook wijst Lidl erop dat zij, nadat de gemeenteraad op 22 oktober 2020 het nieuwe bestemmingsplan had vastgesteld, daarover een procedure heeft gevoerd bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Volgens Lidl had zij dat nooit gedaan als het niet haar wil was om de supermarkt uit te breiden tot meer dan 1.500 m2. Ook dit betoog van Lidl is echter tevergeefs. [appellanten] wijzen er terecht op dat [naam1] , vastgoedmanager bij Lidl, op 9 oktober 2017 aan hen verzekerd had dat de gemeente nooit toestemming zou geven voor ook maar één vierkante meter extra supermarktruimte. Verder heeft [naam1] gezegd dat het helemaal niet aannemelijk was dat Lidl nog verder ging uitbreiden (zie hierboven, onder 3.8). Uit het gegeven dat Lidl met de gemeente in overleg was en het gegeven dat Lidl beroep heeft ingesteld tegen de vaststelling van het bestemmingsplan, volgt dan ook niet dat er bij Lidl sprake was van de in artikel 7:299 lid 1 BW Pro bedoelde wil om het verhuurde in duurzaam gebruik te nemen. Lidl heeft in het gesprek van 9 oktober 2017 opgemerkt dat er niet de verwachting was dat dit zou lukken. Dat er op een later moment – anders dan in oktober 2017 – wél een (voldoende) reële kans was dat uitbreiding toegestaan zou worden, is door Lidl niet voldoende gemotiveerd naar voren gebracht.
4.13.
Naar het oordeel van het hof is datgene wat Lidl in deze procedure heeft aangevoerd, ook als dat alles in samenhang wordt beschouwd, niet voldoende om tot het oordeel te kunnen komen dat er bij Lidl sprake was van de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW Pro. Het hof stelt vast dat de reden voor de opzegging gelegen was in de wens van Lidl tot ‘flexibilisering’ van de huur, dit zonder dat daarbij een voldoende concreet plan of voornemen bestond om binnen een termijn van een aantal jaren over te gaan tot ingebruikname, en dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen zodoende in werkelijkheid niet aanwezig was. Die wil ontbrak toen de huurovereenkomst op 28 november 2016 werd opgezegd. En die wil ontbrak nog steeds toen Lidl de procedure bij de kantonrechter begon tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik (6 februari 2018) en toen de kantonrechter uitspraak deed (31 juli 2019). Daarbij merkt het hof op dat Lidl zich ook niet voldoende duidelijk op het standpunt heeft gesteld dat de beweegreden voor de beëindiging van de huur op de laatstgenoemde momenten gewijzigd was. Ook als aangenomen zou worden dat bij de toepassing van artikel 7:299 lid 1 BW Pro voldoende is dat de wil tot ingebruikname aanwezig is ten tijde van de aanvang van de beëindigingsprocedure of ten tijde van de uitspraak in die procedure, is de slotsom dus dat die wil bij Lidl in werkelijkheid niet aanwezig was. Dat betekent dat Lidl in beginsel schadeplichtig is (zie artikel 7:299 lid 1 BW Pro).
Voldoende belang: mogelijkheid van schade
4.14.
[appellanten] betogen dat zij schade geleden hebben als gevolg van de beëindiging van de huur door Lidl. Volgens [appellanten] konden zij geen andere geschikte bedrijfsruimte vinden voor hun bakkerij en hebben zij hun onderneming noodgedwongen gestaakt. [appellanten] hebben zodoende vele jaren geen omzet meer kunnen behalen en geen winst meer kunnen maken. Ook zijn zij niet staat geweest om de investeringen die zij in hun onderneming hadden gedaan, terug te verdienen. [appellant1] heeft sinds het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten ook geen werk, en hij had ook geen recht op een uitkering, aldus [appellanten] Lidl betwist dat [appellanten] schade geleden hebben.
4.15.
Het staat voldoende vast dat [appellanten] door de beëindiging van de huur gedwongen werden hun onderneming in het verhuurde te staken en dat zij daarmee hun inkomsten uit die onderneming verloren. Lidl wijst er terecht op dat [appellanten] nu (mogelijk) andere inkomsten hebben en dat er om die reden mogelijk geen schade of slechts beperkte schade is. Of dat laatste inderdaad het geval is, laat zich echter niet eenvoudig vaststellen, ook omdat daarvoor een projectie nodig is van de inkomsten en winsten die [appellanten] behaald zouden hebben als de onderneming was voortgezet. Van [appellanten] kon niet verlangd worden dat zij een en ander in dit stadium al onderzocht en gespecificeerd hadden. Het hof hoeft hier overigens ook – anders dan Lidl kennelijk veronderstelt – niet te beoordelen of [appellanten] aangetoond hebben dat er schade is geleden. Voor toewijzing van de vordering van [appellanten] is voldoende dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. [3] Aan die voorwaarde is hier gezien de voorgenoemde stellingen en omstandigheden voldaan. Dit betekent dat de door [appellanten] gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
Slotsom
4.16.
Het hoger beroep van [appellanten] slaagt. [4] Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen en de door [appellanten] gevorderde verklaring voor recht alsnog toewijzen. Die vordering zal worden toegewezen zoals hierna bij de beslissing is vermeld.
4.17.
Het hof zal Lidl als de in het ongelijk te stellen partij veroordelen tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep en van de procedure bij de kantonrechter. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [5]
4.18.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1.
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 4 januari 2023 en beslist als volgt;
5.2.
verklaart voor recht dat Lidl jegens [appellanten] schadeplichtig is doordat zij de huurovereenkomst met [appellanten] voor het registergoed staande en gelegen te Haarlem aan de Floris van Adrichemlaan 80 heeft laten beëindigen op de grond van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik, zonder dat de wil van Lidl daartoe aanwezig is geweest;
5.3.
veroordeelt Lidl tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
- € 86,- aan griffierecht
- € 131,18 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding
- € 498,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief € 249,-);
en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in hoger beroep:
- € 343,- aan griffierecht
- € 129,14 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding
- € 2.428,- aan salaris advocaat (2 punten x appeltarief II ad € 1.214,-);
en bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
5.4.
verklaart de voorgenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A.J. Smelt, H. de Hek en G. van Rijssen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 december 2024.