ECLI:NL:HR:2026:199

• Datum uitspraak: 6 februari 2026
• Publicatiedatum: 5 februari 2026
• Zaaknummer: 24/01835
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Cassatie
• Rechters: F.J.P. Lock; A.E.B. ter Heide; S.J. Schaafsma; G.C. Makkink; K. Teuben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoge Raad over dwaling bij koop woning en wijziging gevolgen overeenkomst

De zaak betreft een geschil over dwaling bij de koop van een woning nabij een agrarische onderneming met vergunningen voor een megastal. Eisers kochten de woning zonder kennis van deze vergunningen, die de waarde en het woongenot konden beïnvloeden. Na ontdekking van de vergunningen vorderden eisers vernietiging van de koopovereenkomst of schadevergoeding.

De rechtbank wees de vorderingen af, en het hof bekrachtigde dit oordeel. Het hof stelde vast dat eisers een onjuiste voorstelling van zaken hadden en dat verweerders een mededelingsplicht hadden geschonden. Toch oordeelde het hof dat er geen nadeel was omdat de megastal uiteindelijk niet werd gerealiseerd, waardoor de woningwaarde niet was gedaald.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst de zaak terug. De Hoge Raad benadrukt dat bij toepassing van art. 6:230 lid 2 BW het nadeel moet worden vastgesteld op basis van de hypothetische situatie zonder dwaling, waarbij de lagere koopprijs in aanmerking moet worden genomen. De latere waardestijging door het niet realiseren van de megastal mag niet worden meegewogen bij de beoordeling van het nadeel ten tijde van de koop. De zaak wordt terugverwezen voor verdere behandeling en beslissing over de schadevergoeding.

De Hoge Raad veroordeelt verweerders in de kosten van het cassatiegeding en wijst het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep af.

Uitkomst: Hoge Raad vernietigt arrest hof en verwijst zaak terug voor verdere behandeling over schadevergoeding wegens dwaling bij woningkoop.

Uitspraak

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 24/01835

Datum 6 februari 2026

ARREST

In de zaak van

1. [eiser 1],

wonende te [woonplaats],

2. [eiseres 2],

wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie, verweerders in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep,

hierna gezamenlijk: [eisers],

advocaat: M.J. van Basten Batenburg,

tegen

1. [verweerder 1],

wonende te [woonplaats],

2. [verweerster 2],

wonende te [woonplaats],

VERWEERDERS in cassatie, eisers in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep,

hierna gezamenlijk: [verweerders],

advocaat: A.C. van Schaick.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:

a. de vonnissen in de zaak C/01/372383 / HA ZA 21-447 van de rechtbank Oost-Brabant van 6 oktober 2021 en 5 oktober 2022;

b. het arrest in de zaak 200.323.036/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 13 februari 2024.

[eisers] hebben tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld. [verweerders] hebben een verweerschrift tot verwerping tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingediend.

[eisers] hebben in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep geconcludeerd tot referte.

De zaak is voor [verweerders] toegelicht door hun advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal R.H. de Bock strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

De advocaat van [verweerders] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.

2. Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [verweerders] waren eigenaar van een woning in [woonplaats] (hierna: de woning).

(ii) [eisers] hebben de woning voor een koopprijs van € 675.000,-- van [verweerders] gekocht. Tussen partijen is daartoe op 22 december 2016 een koopovereenkomst gesloten, waarna de woning op 1 september 2017 aan [eisers] is geleverd.

(iii) In het kader van de financiering van de aankoop van de woning is in opdracht van [eisers] een taxatierapport uitgebracht. Daarin is de marktwaarde van de woning op peildatum 30 december 2016 getaxeerd op € 670.000,--.

(iv) Tegenover de woning van [eisers] bevond zich ten tijde van de (ver)koop een agrarische onderneming van [A].

(v) [A] heeft in 2010, 2012 en 2013 vergunningen verkregen voor de uitbreiding van zijn veehouderij met een grote varkensstal (hierna ook: de megastal). De in 2010 en 2012 door de gemeente [woonplaats] verleende milieu- en bouwvergunningen en de in 2013 door de provincie Noord-Brabant verleende natuurvergunning zijn onherroepelijk geworden.

(vi) [verweerders] hebben in de periode 2011-2013 meermaals geageerd tegen de uitbreidingsplannen van [A] en de vergunningen die daarvoor uiteindelijk zijn verleend.

(vii) [eisers] waren ten tijde van de koop van de woning onbekend met de aan [A] verleende vergunningen.

(viii) Op 27 oktober 2017 is in opdracht van [eisers] een taxatierapport opgemaakt. In dat rapport is op peildatum 20 december 2016 de marktwaarde van de woning op € 485.000,-- getaxeerd, waarbij is uitgegaan van het feit dat op de waardepeildatum bekend was dat er een milieuvergunning is verstrekt voor de megastal in de nabijheid van de woning.

(ix) In 2021 heeft de gemeente [woonplaats] de WOZ-waarde van de woning verlaagd. Daarbij is vermeld dat bij de verlaging rekening is gehouden met planschade vanwege de mogelijke komst van een megastal in de nabijheid van de woning.

(x) In 2022 heeft [A] zijn perceel verkocht en geleverd aan een ontwikkelingsmaatschappij. In de koopovereenkomst is onder meer vastgelegd dat [A] zijn bedrijf ter plaatse zal beëindigen en verplicht is alle vergunningen in te (laten) trekken of over te dragen aan de koper. De verkoop en levering heeft tot gevolg dat op het voormalige perceel van [A] geen megastal zal worden gebouwd.

2.2

In deze procedure vorderen [eisers], voor zover in cassatie van belang, (i) voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, subsidiair dat [verweerders] onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld, en (ii) [verweerders] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van het door hen geleden nadeel dan wel betaling van schadevergoeding, ter hoogte van een bedrag van € 190.000,--. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

2.3

Het hof ^[1] heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd en aan zijn oordeel, voor zover in cassatie van belang, het volgende ten grondslag gelegd.

[verweerders] betwisten niet dat [eisers] onbekend waren met het gegeven dat aan [A] reeds vergunningen waren verleend in 2010, 2012 en 2013, waartegen [verweerders] ook hebben geageerd. Daarmee staat vast dat [eisers] een onjuiste voorstelling van zaken hadden bij het aangaan van de koopovereenkomst. (rov. 5.6)

Het is aannemelijk dat [eisers] de woning niet of niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gekocht als zij op de hoogte waren geweest van de aan [A] verstrekte vergunningen, die de kans op aantasting van het woongenot vergroten en de woning minder aantrekkelijk maken voor potentiële kopers. (rov. 5.8)

[verweerders] hadden in verband met wat zij wisten of behoorden te weten over de concrete omstandigheid dat aan [A] vergunningen waren verstrekt die realisatie van de megastal in de toekomst mogelijk zouden kunnen maken, [eisers] behoren in te lichten. Het beroep van [eisers] op dwaling slaagt, omdat (i) [verweerders] de juiste stand van zaken kenden of geacht moesten worden die te kennen, (ii) de verwachting van [verweerders] dat de megastal niet zou worden gerealiseerd niet betekent dat zij er geen rekening mee hoefden te houden dat wetenschap van de juiste voorstelling van zaken voor [eisers] belangrijk zou kunnen zijn bij het nemen van hun beslissing tot aankoop van de woning, (iii) waar [verweerders] bezwaar hebben gemaakt tegen het verlenen van deze vergunningen, zij zich hadden moeten realiseren dat wetenschap over het bestaan van de vergunningen van invloed zou kunnen zijn op de vraag of, althans de prijs waartegen, [eisers] de woning zouden willen kopen, (iv) [eisers] er in dit geval, ondanks dat zij wisten dat zij zouden gaan wonen in een gebied met een agrarische bestemming, geen rekening mee hoefden te houden dat er aan [A] vergunningen ter realisatie van de megastal zouden zijn verleend, terwijl [verweerders] er wel rekening mee moesten houden dat [eisers] dwaalden ten aanzien van het bestaan van die (weliswaar tot dan toe ongebruikt gelaten) vergunningen, (v) de op [verweerders] rustende mededelingsplicht zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht die op [eisers] rust nu de vergunningen al meerdere jaren voor het aangaan van de koopovereenkomst waren verstrekt, niet in geschil is dat geen nieuwe vergunningen zouden (kunnen) worden verleend volgens het op dat moment geldende bestemmingsplan en onvoldoende is toegelicht in hoeverre de aan [A] verstrekte vergunningen zouden blijken uit de ter plaatse geldende bestemming waarop de makelaar heeft gewezen. (rov. 5.10-5.19)

Aangezien [eisers] hebben gevorderd dat de rechter in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigt, moet worden beoordeeld in hoeverre daartoe in dit geval aanleiding bestaat (art. 6:230 lid 2 BW). Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid van de rechter, die daarbij een ruime beoordelingsruimte heeft. [eisers] zullen in de situatie moeten worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd indien zij niet hadden gedwaald. Daartoe wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is. Uitgangspunt daarbij is wel dat de overeenkomst ook bij bekendheid met de eigenschap waarover is gedwaald, tot stand was gekomen. Bij de beoordeling van het nadeel worden [eisers] gevolgd in hun stelling dat dat het geval zou zijn geweest, maar dan voor een lagere prijs. De rechter kan de omvang van het nadeel zo nodig schattenderwijs vaststellen en dient daarbij alle relevante omstandigheden van het geval mee te wegen. (rov. 5.20)

Bij toepassing van art. 6:230 lid 2 BW bestaat geen noodzaak en geen grond latere ontwikkelingen – waaruit kan worden afgeleid dat de verleende vergunning in werkelijkheid geen waardedrukkend effect heeft gehad – niet in ogenschouw te nemen. Het achterwege laten van mededelingen van [verweerder 1] over de vergunningen van [A] heeft niet tot gevolg gehad dat [eisers] op dit moment nadeel ondervinden. Ten tijde van de koop en de levering van de woning bestond er een kans dat een megastal zou worden opgericht op het perceel van [A], maar deze kans is opgehouden te bestaan op het moment dat [A] en de ontwikkelingsmaatschappij een koopovereenkomst met elkaar sloten. Vanaf het moment dat [A] zijn perceel heeft verkocht en geleverd aan deze ontwikkelingsmaatschappij heeft de woning van [eisers] in elk geval geen verminderde waarde door de (dreigende) komst van de megastal. [eisers] stellen juist dat de waarde van hun woning op dit moment hoogstwaarschijnlijk is toegenomen. Dit betekent dat, hoewel in dit geval de overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, [eisers] daarvan dus geen nadeel ondervinden bij instandhouding van de overeenkomst. Dat de woning op het moment van aankoop mogelijk minder waard zou zijn geweest, is niet meer van belang. Aangezien art. 6:230 BW niet gaat over situaties waarin geen sprake is van nadeel, worden de vorderingen van [eisers] afgewezen. Mogelijke andere kostenposten die [eisers] als schade of nadeel zouden kunnen vorderen op het moment dat de megastal er zou zijn gekomen, zijn niet aan de orde. Hoewel sprake is van dwaling, leidt deze grondslag daarom niet tot toewijzing van het door [eisers] gevorderde bedrag. (rov. 5.22-5.25)

De schending van de mededelingsplicht door [verweerders] is een onrechtmatige daad in de zin van art. 6:162 BW. Nu de onrechtmatige daad is gelegen in het achterwege blijven van een mededeling over vergunningen en daaruit – naar inmiddels is gebleken – geen wijziging ten nadele van [eisers] is voortgevloeid omdat de megastal op het perceel van [A] niet zal worden gerealiseerd, blijven de verwachtingen over de komst van de megastal en de daaruit voortvloeiende eventuele schade buiten beschouwing. [eisers] hebben destijds betaald voor wat zij nu in handen hebben. De schade wordt begroot op nihil. (rov. 5.26-5.27)

3. Beoordeling van de middelen in het principale beroep en in het voorwaardelijke incidentele beroep

3.1.1

De Hoge Raad zal de klachten van de onderdelen A.1 en A.2 van het middel in het principale beroep en de klachten van het middel in het incidentele beroep gezamenlijk behandelen. Deze klachten hebben betrekking op de toepassing van art. 6:230 lid 2 BW. Ingevolge deze bepaling kan de rechter op verlangen van een der partijen, in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt.

3.1.2

Onderdeel A.1 van het middel in het principale beroep klaagt dat het hof heeft miskend dat feiten en omstandigheden die niet in (causaal) verband te brengen zijn met de overeenkomst, geen rol kunnen en mogen spelen bij de wijziging door de rechter van de gevolgen van een overeenkomst op de voet van art. 6:230 lid 2 BW.

Onderdeel A.2 van dit middel klaagt dat het hof heeft miskend dat bij de wijziging door de rechter van de gevolgen van een overeenkomst op de voet van art. 6:230 lid 2 BW uitsluitend feiten en omstandigheden voorafgaand aan, althans ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een rol kunnen spelen.

3.1.3

Volgens het middel in het incidentele beroep miskent het hof in rov. 5.20 dat de mogelijkheid tot opheffing van nadeel in de zin art. 6:230 BW ziet op het nadeel dat blijkt bij vergelijking van de financiële situatie waarin de vernietigingsbevoegde zal verkeren als de overeenkomst wordt vernietigd, met de financiële situatie waarin de vernietigingsbevoegde zal verkeren bij instandhouding van de overeenkomst. In het kader van art. 6:230 BW is niet aan de orde – noch als aanknopingspunt noch als beoogd resultaat – in welke situatie de dwalende zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald, aldus het middel.

3.1.4

De hiervoor in 3.1.2 en 3.1.3 weergegeven klachten berusten elk op een rechtsopvatting die in haar algemeenheid niet juist is. Zij kunnen derhalve niet tot cassatie leiden.

3.2.1

Onderdeel A.6 van het middel in het principale beroep klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 5.22-5.25 dat het nadeel aan de zijde van [eisers] is opgehouden te bestaan onjuist, althans innerlijk tegenstrijdig is in het licht van de maatstaf die het hof zelf in rov. 5.20 voorop heeft gesteld.

3.2.2

Het hof heeft vastgesteld dat [eisers] hebben gedwaald doordat [verweerders] hun mededelingsplicht hebben geschonden door geen mededeling te doen van de verleende vergunningen die realisatie van de megastal mogelijk zouden kunnen maken (rov. 5.10-5.19). Ten aanzien van de vordering van [eisers] tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van nadeel op de voet van art. 6:230 lid 2 BW, heeft het hof tot uitgangspunt genomen dat [eisers] in dit geval in de situatie zullen moeten worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd indien zij niet hadden gedwaald, en dat daartoe een vergelijking moet worden gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is (rov. 5.20).
Het hof heeft voorts tot uitgangspunt genomen dat [eisers], als zij op de hoogte waren geweest van de aan [A] verstrekte vergunningen, de woning zouden hebben gekocht tegen een lagere prijs (rov. 5.20).

3.2.3

Met de hiervoor in 3.2.2 weergegeven uitgangspunten van het hof is onverenigbaar het oordeel van het hof dat geen sprake is van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW doordat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd. Indien, zoals het hof tot uitgangspunt heeft genomen, [eisers] in het hypothetische geval dat zij niet zouden hebben gedwaald, de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht, zou de waardestijging die het gevolg is van het feit dat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd, aan hen ten goede zijn gekomen. Hieruit kan niet anders volgen dan dat sprake is van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW. Onderdeel A.6 slaagt dus.

3.3.1

Onderdeel B van het middel in het principale beroep is gericht tegen de begroting op nihil in rov. 5.27 van de schade van [eisers] als gevolg van de schending door [verweerders] van hun mededelingsplicht. Onderdeel B.4 van dit middel klaagt onder meer dat het hof heeft miskend dat bij de schadebegroting op grond van art. 6:97 BW en art. 6:98 BW als uitgangspunt heeft te gelden dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht die zou bestaan indien de schadeveroorzakende gebeurtenis niet had plaatsgevonden, en dat latere feiten en omstandigheden enkel mogen worden meegenomen als zij in verband kunnen worden gebracht met die gebeurtenis.

3.3.2

Voor de begroting van de omvang van schade geldt als uitgangspunt dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Dat brengt mee dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. ^[2]

3.3.3

Uitgangspunt in cassatie is dat [eisers], als [verweerders] aan hun mededelingsplicht ter zake van de aan [A] verstrekte vergunningen zouden hebben voldaan, de woning destijds ook zouden hebben gekocht, maar daarvoor een lagere prijs zouden hebben betaald (zie hiervoor in 3.2.2). Gelet hierop geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof in rov. 5.27 dat uit de onrechtmatige daad (schending van de mededelingsplicht) – naar inmiddels is gebleken – geen wijziging ten nadele voor [eisers] is voortgevloeid omdat de megastal niet zal worden gerealiseerd, en [eisers] destijds dus hebben betaald voor wat zij nu in handen hebben. Met dit oordeel gaat het hof voorbij aan zijn uitgangspunt dat in de hypothetische situatie waarin [verweerders] aan hun mededelingsplicht zouden hebben voldaan, [eisers] de woning voor een lagere prijs zouden hebben gekocht (waarna de latere waardestijging doordat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd aan hen zou zijn toegekomen). Uit dit uitgangspunt volgt dat [eisers] schade hebben geleden doordat zij destijds, toen niet bekend was dat de megastal niet zou worden gerealiseerd en de vergunningen voor de megastal wel waren verleend zonder dat [eisers] daarover door [verweerders] waren geïnformeerd, te veel voor de woning hebben betaald. Onderdeel B.4 is dus terecht voorgesteld.

3.4

Onderdeel B.6 van het middel in het principale beroep kan niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

3.5

Het middel in het principale beroep behoeft voor het overige geen behandeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale beroep:

- vernietigt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 13 februari 2024;

- verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

- veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 2.600,47 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweerders] deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan;

in het incidentele beroep:

- verwerpt het beroep;

- veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 800,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren F.J.P. Lock, als voorzitter, A.E.B. ter Heide, S.J. Schaafsma, G.C. Makkink en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.E.B. ter Heide op
6 februari 2026 .

Voetnoten

1. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 13 februari 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:432.

2. Vgl. HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0539, rov. 3.5.