ECLI:NL:GHSHE:2024:432

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.323.036/01

arrest van 13 februari 2024

in de zaak van

1.[appellant] ,

2. [appellante] ,

beiden wonende in [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisende partij,

hierna gezamenlijk aan te duiden als:
[appellanten],

advocaat: mr. G.J.M. Philipsen in Eindhoven,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

beiden wonende in [woonplaats] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagde partij,

hierna gezamenlijk aan te duiden als:
[geïntimeerden],

advocaat: mr. R. Teerink in Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 29 december 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van 5 oktober 2022, gewezen tussen [appellanten] als eisende partij en [geïntimeerden] als gedaagde partij.

1.De procedure in eerste aanleg (zaaknummer C/01/372383/HAZA21-447)

Voor de procedure in eerste aanleg verwijst het hof naar het hiervoor genoemde vonnis van de rechtbank van 5 oktober 2022.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 29 december 2022;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord.

1.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

2.Waar het in deze zaak over gaat

2.1.

Het gaat in dit hoger beroep kort gezegd om de vraag of [appellanten] , koper van de woning van [geïntimeerden] , recht heeft op een bedrag van € 190.000,00 omdat hij er niet van op de hoogte was dat voor het naburige perceel vergunningen waren verleend voor uitbreiding van de -op dat perceel aanwezige- veehouderij met een varkensstal voor ruim 19.000 biggen.

2.2.

De door de rechtbank in het vonnis van 5 oktober 2022 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan, aangevuld met de eveneens tussen partijen vaststaande feiten.

2.3.

Het gaat in deze zaak, voor zover in dit hoger beroep van belang, om het volgende:

- met betrekking tot de (ver)koop van de woning

2.4.

[geïntimeerden] was eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna te noemen: de woning).

2.5.

[appellanten] heeft de woning van [geïntimeerden] gekocht voor een koopprijs van

€ 675.00,00. De (ver)koop is vastgelegd in de tussen partijen op 22 december 2016 gesloten koopovereenkomst (hierna te noemen: de overeenkomst). De woning is aan [appellanten] geleverd op 1 september 2017.

2.6.

In het kader van de financiering van de aankoop van de woning is een taxatierapport uitgebracht. De marktwaarde van de woning is in dit rapport – op peildatum 30 december 2016 – getaxeerd op een bedrag van € 670.000,00.

- met betrekking tot de uitbreiding van de veehouderij aan de [adres]

2.7.

Tegenover de woning bevond zich ten tijde van de (ver)koop een agrarische onderneming van de familie [X] ( [Y] B.V.; hierna te noemen: [X] ).

2.8.

[X] heeft vergunningen aangevraagd en verkregen voor de uitbreiding van zijn

veehouderij met een varkensstal voor 19.008 biggen (een zogenaamde megastal). Het gaat om de in 2010 en 2012 van de Gemeente Oirschot verkregen milieu- en bouwvergunningen en een in 2013 van de Provincie Noord-Brabant verkregen natuurvergunning. De verleende vergunningen zijn onherroepelijk geworden.

2.9.

[geïntimeerden] heeft in de periode 2011-2013 geageerd tegen de uitbreidingsplannen van de veehouderij van [X] en de vergunningen die daarvoor uiteindelijk verleend zijn.

2.10.

Op 9 december 2016 heeft [X] een aanvraag voor wijziging van de in 2010 en 2012 verleende vergunningen ingediend. [X] heeft verzocht de vergunning te wijzigen en om te zetten naar een vergunning van 15.168 biggen en 870 vleesvarkens.

2.11.

Op 27 februari 2017 heeft [geïntimeerden] een machtiging verstrekt aan een buurtgenoot om hem te vertegenwoordigen bij onder meer het indienen van zienswijzen, bezwaar en beroep tegen voorbereidende handelingen en besluiten in verband met “
een voorgenomen oprichting van een varkenshouderij” van [X] .

2.12.

Op 27 oktober 2017 is er - in opdracht van [appellanten] - een (concept) taxatierapport opgemaakt; de marktwaarde van de woning is in dit rapport getaxeerd op € 485.000,00. Het rapport vermeldt onder
“Bijzondere uitgangspunten”het volgende:
“Bij de waardering is […] uitgegaan van het feit dat op de waardepeildatum bekend was dat er een milieuvergunning is verstrekt voor het houden van 19.008 gespeende biggen aan Logtsebaan 2 te [woonplaats] .”

2.13.

Bij brief van 1 april 2021 heeft de gemeente [woonplaats] de WOZ-waarde van de woning verlaagd. In deze brief heeft de gemeente kenbaar gemaakt dat deze verlaging door een taxateur is bepaald en daarbij rekening is gehouden met de planschade vanwege de mogelijke komst van een megastal in de nabijheid van de woning.

2.14.

Bij koopovereenkomst van 28 juni 2022 heeft [X] zijn perceel verkocht en (op 14 juli 2022) geleverd aan de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. In deze koopovereenkomst is onder meer bepaald dat [X] zijn bedrijf ter plaatse zal beëindigen en verplicht is alle vergunningen in te (laten) trekken of over te dragen aan de koper. Deze verkoop en levering heeft tot gevolg dat op het (voormalig) perceel van [X] geen megastal gebouwd zal worden.

3.De procedure bij de rechtbank

3.1.

[appellanten] heeft in eerste aanleg (na wijziging van eis) gevorderd:

- voor recht te verklaren:

a.
primair:dat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst,

b.
subsidiair:dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen,

c.
meer subsidiair:dat [geïntimeerden] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld;

- [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot het betalen van,
primairschadevergoeding,
subsidiairvergoeding van het door hem geleden nadeel, ter hoogte van een bedrag van € 190.000,00.

3.2.

Aan deze vorderingen heeft [appellanten] het volgende ten grondslag gelegd:

primair: de door [geïntimeerden] aan hem geleverde woning bezit niet de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn (dat wil zeggen: de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt), zodat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst,
subsidiair: hij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst en die dwaling is te wijten aan mededelingen en/of het achterhouden van informatie door [geïntimeerden] over het mogelijk in de nabije omgeving bouwen van een megastal; bij een juiste voorstelling van zaken zou hij nooit of in ieder geval niet onder dezelfde condities de overeenkomst hebben gesloten,
meer subsidiair: [geïntimeerden] heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld door informatie over de wijziging van een vergunning voor een megastal met betrekking tot een nabijgelegen perceel en de door hem aangegeven machtiging om daartegen te ageren, niet aan hem te melden.

3.3.

[geïntimeerden] heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, dwaling of van onrechtmatig handelen. Subsidiair voert hij aan dat de vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatige daad is verjaard.

3.4.

Bij eindvonnis van 5 oktober 2022 zijn de vorderingen van [appellanten] afgewezen en is hij veroordeeld in de proceskosten.

Volgens de rechtbank is geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, omdat het gevreesde verslechterde leefklimaat niet zal plaatsvinden.

Evenmin is sprake van dwaling, omdat de onjuiste voorstelling die [appellanten] aan dit beroep op dwaling ten grondslag legt (inhoudende dat [appellanten] ervan uitging dat in de nabije omgeving geen megavarkensstal zou verrijzen), niet aan de orde is. De rechtbank was daarom van oordeel dat aan de vereisten voor een beroep op dwaling niet is voldaan, zodat [appellanten] niet kon vragen om de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door hem gestelde nadeel. Het perceel waarop deze megastal mogelijk gebouwd zou worden, is namelijk verkocht aan Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte.

Tot slot heeft de rechtbank geoordeeld dat niet aannemelijk is dat [appellanten] schade heeft geleden of zal lijden door het gestelde onrechtmatig handelen. De vraag of het handelen van [geïntimeerden] in de gegeven omstandigheden onrechtmatig is, heeft de rechtbank in het midden gelaten.

4.De vordering en het verweer in hoger beroep

4.1.

[appellanten] vordert dat het hof het vonnis van de rechtbank van 5 oktober 2022 vernietigt en, opnieuw rechtdoende, zijn vorderingen alsnog toewijst. [appellanten] vordert in hoger beroep, samengevat:

A.
in geval van dwaling:

de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen in die zin dat [geïntimeerden] op basis van artikel 6:228 BW jo. artikel 6:230 lid 2 BW hoofdelijk wordt veroordeeld tot opheffing van het door hem geleden nadeel, ter hoogte van een bedrag van

€ 190.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente,

in geval van onrechtmatige daad:

[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan hem een schadevergoeding van

€ 190.000,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente,

[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten in hoger beroep en in eerste aanleg.

4.2.

[geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. [geïntimeerden] concludeert tot bekrachtiging van het vonnis van 5 oktober 2022 en tot veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.

5.De beoordeling in hoger beroep

5.1.

Uit de gewijzigde vordering van [appellanten] in dit hoger beroep wordt begrepen dat het geschil tussen partijen zich niet langer richt op de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [geïntimeerden] . Uit de memorie van antwoord volgt dat [geïntimeerden] dit ook zo heeft begrepen. In hoger beroep zal het hof zich dus beperken tot de grondslagen dwaling en onrechtmatige daad bij de vraag of aan [appellanten] nadeelscompensatie of schadevergoeding, ter hoogte van een bedrag van € 190.000,00, toekomt.

5.2.

[appellanten] heeft twee grieven gericht tegen het vonnis van de rechtbank van 5 oktober 2022. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

De primaire grondslag: dwaling

5.3.

Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 3.11. waarin is geoordeeld dat geen sprake zou zijn van dwaling, omdat [appellanten] geen onjuiste voorstelling van zaken zou hebben gehad ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst.

- het juridisch kader

5.4.

Kort gezegd beroept [appellanten] zich op dwaling, gebaseerd op schending van een mededelingsplicht door [geïntimeerden] . Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW is een overeenkomst vernietigbaar wanneer die overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (een onjuiste voorstelling van zaken) en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (causaal verband), indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten (kenbaarheidsvereiste), de dwalende had behoren in te lichten (mededelingsplicht). In plaats van vernietiging kan de dwalende - met een beroep op artikel 6:230 BW - wijziging van de gevolgen van de overeenkomst vorderen.

5.5.

Volgens [appellanten] heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat de door hem (in eerste aanleg) gestelde onjuiste voorstelling van zaken er uitsluitend uit bestond dat hij ervan uitging dat er in de nabije omgeving geen mega(varkens)stal zou verrijzen. De rechtbank had volgens [appellanten] niet mogen overwegen dat de onjuiste voorstelling van zaken eruit bestond dat er geen megavarkensstal zou komen. [appellanten] stelt (ter nadere duiding van zijn stellingen in eerste aanleg) dat hij ervan uitging dat voor het naburige perceel geen vergunning tot het oprichten van een megastal was verleend; hij dwaalde dus over de aanwezigheid van een vergunning en daarmee over het risico op de komst van een megastal. Ondanks het feit dat dit risico zich niet heeft verwezenlijkt, sluit dit volgens hem een beroep op dwaling wegens onbekendheid met dit risico niet uit. [geïntimeerden] betwist dat aan de vereisten voor dwaling is voldaan, omdat (kort samengevat) geen sprake is van afwezigheid van een juiste voorstelling van zaken, geen sprake is van causaal verband, geen van de drie in de wet genoemde dwalingsgevallen aan de orde is, en niet is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste.

- onjuiste voorstelling van zaken

5.6.

De onjuiste voorstelling van zaken bestond er volgens [appellanten] uit dat hij ervan uitging dat voor het naburige perceel van [X] geen vergunningen tot het oprichten van een megastal waren verleend. [geïntimeerden] stelt weliswaar dat geen sprake is van afwezigheid van een juiste voorstelling van zaken, maar betwist niet dat [appellanten] onbekend was met het gegeven dat aan [X] reeds vergunningen waren verleend in 2010, 2012 en 2013, waartegen [geïntimeerden] ook heeft geageerd. Daarmee staat vast dat [appellanten] een onjuiste voorstelling van zaken had bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst: [appellanten] was bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst onbekend met deze aan [X] verleende vergunningen.

5.7.

Dat [appellanten] een onjuiste voorstelling van zaken had bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst, betekent echter nog niet dat sprake is van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b BW. Voor de vraag of [appellanten] heeft gedwaald bij het aangaan van de (ver)koopovereenkomst is ook van belang of sprake is van causaal verband, er een wettelijk dwalingsgeval is en dat is voldaan aan het hiervoor al genoemde kenbaarheidsvereiste (dat in dit geval neerkomt op de vraag of [geïntimeerden] haar mededelingsplicht heeft geschonden).

- causaal verband

5.8.

Het hof acht aannemelijk dat [appellanten] de woning niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht, als hij op de hoogte was geweest van de aan [X] verstrekte vergunningen. Bij het aangaan van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning zijn namelijk niet alleen de fysieke eigenschappen van de woning van belang, maar ook factoren die de woonomgeving, en daarmee de koopprijs, beïnvloeden. Concrete toekomstverwachtingen met betrekking tot de directe woonomgeving, zoals in dit geval de mogelijke realisatie van een megastal op een naburig perceel op basis van reeds verstrekte vergunningen, vergroten de kans op aantasting van het woongenot. Bovendien zal de woning minder aantrekkelijk zijn voor potentiële kopers wanneer sprake is van dergelijke factoren. Een en ander is dan ook in beginsel van invloed op de beslissing om een woning te kopen en tegen welke prijs.

5.9.

[geïntimeerden] heeft zich op het standpunt gesteld dat [appellanten] wist dat hij een voormalig agrarisch bedrijf met een agrarische bestemming in het buitengebied kocht in een omgeving met intensieve landbouw/veeteelt. De daarmee gepaard gaande overlast, onder andere van de bestaande veehouderij van [X] , heeft [appellanten] er volgens haar niet van weerhouden van de aankoop van de woning af te zien, terwijl wijzigingen in de toekomst zich altijd kunnen voordoen en voorzienbaar zijn. Het hof volgt [geïntimeerden] niet in dit verweer. Het is een feit van algemene bekendheid dat overlast (na realisatie) van een megastal van andere orde zal zijn dan de overlast die te verwachten valt wanneer een dergelijke megastal niet aanwezig is. Het enkele feit dat wijzigingen altijd kunnen plaatsvinden (zoals de taxateur op 5 januari 2017 in zijn taxatierapport ook heeft beschreven), met een toename van overlast tot gevolg, betekent echter niet dat [geïntimeerden] – in de wetenschap dat aan [X] in dit geval reeds vergunningen waren verstrekt – er geen rekening mee behoefde te houden dat deze informatie geen invloed zou hebben (gehad) op de beslissing van [appellanten] om (onder dezelfde voorwaarden) over te (willen) gaan tot aankoop van de woning.

- mededelingsplicht

5.10.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] in verband met wat hij wist of behoorde te weten over de concrete omstandigheid dat aan [X] vergunningen waren verstrekt die realisatie van een megastal in de toekomst mogelijk zou kunnen maken, [appellanten] had behoren in te lichten. De volgende overwegingen leiden tot dit oordeel.

5.11.

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] op het moment van de (ver)koop nog geen wetenschap had of kon hebben over de door [X] ingediende aanvraag voor het wijzigen van de in het verleden al aan [X] verleende vergunningen (en zijn ongegrond verklaarde bezwaren daartegen). Dat [geïntimeerden] gehouden was tot het verschaffen van inlichtingen over deze aanvraag tot wijziging, kan in elk geval niet worden aangenomen. Voor zover [appellanten] meent dat [geïntimeerden] hem daarover voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst had moeten of behoren in te lichten, kan hij in dat standpunt daarom niet worden gevolgd. De aanvraag voor wijziging van de vergunningen is weliswaar op 9 december 2016 (dat wil zeggen voor de (ver)koop van de woning) door [X] gedaan, maar uit de processtukken blijkt dat [geïntimeerden] daarvan pas op de hoogte is geraakt nadat de gemeente [woonplaats] daarover een besluit had genomen op 22 december 2016. Op het moment van de bezichtigingen van de woning door [appellanten] kon [geïntimeerden] van de voorgenomen wijziging van reeds verleende vergunning dus (nog) niet op de hoogte zijn.

5.12.

Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerden] op de hoogte was van de vergunningen die in het verleden waren verleend aan [X] . [geïntimeerden] kende de juiste stand van zaken, of moest geacht worden die te kennen.

5.13.

[geïntimeerden] stelt weliswaar dat zij ten tijde van de aankoop de verwachting had dat de megastal niet gerealiseerd zou worden. Dit betekent echter niet dat [geïntimeerden] er geen rekening mee hoefde te houden dat wetenschap van de juiste voorstelling van zaken voor [appellanten] belangrijk zou kunnen zijn bij het nemen van zijn beslissing tot aankoop van de woning. Op het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten, was namelijk (nog) niet zeker dat [X] de aan hem verleende vergunningen niet zou gebruiken. Immers, niet is gesteld of gebleken dat deze vergunningen op enig moment hun geldigheid hebben verloren.

5.14.

Uit het feit dat [geïntimeerden] in de periode 2011-2013 bezwaar heeft gemaakt tegen het verlenen van deze vergunningen, blijkt zonder meer dat de aan [X] verstrekte vergunningen voor [geïntimeerden] als bezwaarlijk werden ervaren. [geïntimeerden] wist of behoorde daarom te weten dat de omstandigheid dat aan [X] vergunningen waren verstrekt - die realisatie van een megastal mogelijk zouden kunnen maken - en de hem bekende informatie daarover, voor [appellanten] ook belangrijk zou kunnen zijn. Juist omdat [geïntimeerden] bezwaar heeft gemaakt tegen het verlenen van deze vergunningen, had hij zich dan ook behoren te realiseren dat wetenschap over het bestaan van deze (weliswaar tot dan toe ongebruikt gelaten) vergunningen van invloed zou kunnen zijn op de vraag of, althans de prijs waartegen, [appellanten] zijn huis zou willen kopen.

5.15.

Het hof neemt als uitgangspunt dat algemeen bekend is dat de woonomgeving in een agrarische gebied, waarin - zoals in dit geval onbetwist vaststaat – intensieve veeteelt en landbouw aanwezig is, aan wijzigingen onderhevig kan zijn. Dat geldt ook wat betreft de omvang van de nabijgelegen landbouw- en/of veehouderijen. Dergelijke veranderingen zijn veelvoorkomend binnen de agrarische sector. In zoverre is het dus voorzienbaar dat zich op enig moment in de toekomst wijzigingen kunnen voordoen.

5.16.

Hoewel [appellanten] wist dat hij zou gaan wonen in een gebied met een agrarische bestemming, zoals dat volgt uit de koopovereenkomst van 22 december 2016, hoefde [appellanten] er naar het oordeel van het hof er in dit geval geen rekening mee te houden dat er aan [X] vergunningen tot uitbereiding van zijn veehouderij, ter realisatie van een megastal zouden zijn verleend in het verleden. [geïntimeerden] moest er daarom rekening mee houden dat [appellanten] dwaalde ten aanzien van het bestaan van vergunningen waarmee [X] zijn veehouderij zou kunnen uitbreiden tot een megastal. Dat de concrete vergunningen waarover [geïntimeerden] wetenschap had op de datum van aankoop van de woning al 3 jaar ongebruikt werden gelaten door [X] , kan niet tot een ander oordeel leiden.

5.17.

[geïntimeerden] heeft nog aangevoerd dat de gestelde dwaling voor rekening van [appellanten] moet blijven, omdat zich in de toekomst altijd wijzigingen kunnen voordoen. Volgens [geïntimeerden] had [appellanten] daarnaast zelf beter onderzoek moeten doen, mede gelet op de tijdens de bezichtiging gemaakte opmerking van de makelaar naar de ter plaatse geldende bestemming.

5.18.

Als hoofdregel geldt dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht. Naar het oordeel van het hof dient ook in dit geval de hiervoor al aangenomen - op [geïntimeerden] rustende -mededelingsplicht zwaarder te wegen. Dat [appellanten] in dit geval niet meer onderzoek heeft gedaan, kan niet aan hem worden tegengeworpen. Het ging hier om vergunningen die al meerdere jaren voor het aangaan van de koopovereenkomst waren verstrekt, terwijl niet in geschil is dat geen nieuwe vergunningen zouden (kunnen) worden verleend volgens het op dat moment (omstreeks december 2016) geldende bestemmingsplan. Voor zover de makelaar slechts zou hebben verwezen naar de ter plaatse geldende bestemming, is door [geïntimeerden] onvoldoende toegelicht in hoeverre de aan [X] verstrekt vergunningen uit die ter plaatse geldende bestemming zou blijken. [geïntimeerden] heeft dat niet geconcretiseerd, zodat haar verweer op dit punt er niet toe kan leiden dat de onderzoeksplicht van [appellanten] zwaarder moet wegen dan haar eigen mededelingsplicht.

5.19.

Het voorgaande leidt ertoe dat het beroep van [appellanten] op dwaling slaagt.

Opheffing nadeel

5.20.

Aangezien [appellanten] heeft gevorderd dat de rechter in plaats van de vernietiging uit te spreken de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel wijzigt, moet worden beoordeeld in hoeverre daartoe in dit geval aanleiding bestaat (ex artikel 6:230 lid 2 BW). Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid van de rechter, die daarbij een ruime beoordelingsruimte heeft. [appellanten] zal in de situatie moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Daartoe wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is. Uitgangspunt daarbij is wel dat de overeenkomst ook bij bekendheid met de eigenschap waarover is gedwaald, tot stand was gekomen. Het hof zal bij de beoordeling van het nadeel [appellanten] volgen in zijn stelling dat dat het geval zou zijn geweest, maar dan voor een lagere prijs. De rechter kan de omvang van het nadeel zo nodig schattenderwijs vaststellen. De rechter dient daarbij alle relevante omstandigheden van het geval mee te wegen.

5.21.

[appellanten] stelt dat hij nadeel heeft ondervonden van zijn dwaling en stelt daartoe het volgende. Zijn nadeel bestaat uit het verschil tussen de door hem betaalde koopprijs en de waarde van de woning ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst, namelijk

€ 190.000,00. Ter onderbouwing van het door hem gestelde geleden nadeel heeft hij verwezen naar het taxatierapport van 27 oktober 2017 en stukken die verband houden met de vermindering van de WOZ-waarde van de woning over het jaar 2019. Doordat de komst van de megastal inmiddels van de baan is, is de waarde van de woning hoogstwaarschijnlijk toegenomen. Waardefluctuaties ná de dwaling c.q. het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten, die feitelijk losstaan van de overeenkomst zelf, moeten echter niet meegenomen worden bij het bepalen van het door hem geleden nadeel. Hij zou die fluctuatie immers ook gevoeld hebben indien hij onder een juiste voorstelling van zaken zou hebben gecontracteerd. Dat een dwalende een object na het sluiten van de koopovereenkomst bijvoorbeeld met winst of verlies doorverkoopt, staat los van het nadeel dat hij geleden heeft door en op het moment van het aangaan van de koopovereenkomst met de partij die de dwaling heeft veroorzaakt.

5.22.

Uit zijn stellingen wordt begrepen dat de insteek van [appellanten] er op neerkomt bij de schatting van het nadeel uitsluitend acht te slaan op het waardedrukkend effect van de verleende vergunning ten tijde van de koop en geen rekening te houden met de omstandigheid dat na dat tijdstip is komen vast te staan dat geen gebruik van deze vergunning zal worden gemaakt. Het hof ziet dat anders: bij toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW bestaat geen noodzaak en geen grond latere ontwikkelingen - waaruit kan worden afgeleid dat de verleende vergunning in werkelijkheid geen waardedrukkend effect heeft gehad - niet in ogenschouw te nemen. Immers, het achterwege laten van mededelingen van [geïntimeerden] over de vergunningen van [X] heeft niet tot gevolg gehad dat [appellanten] door zijn gebondenheid aan de overeenkomst op dit moment nadeel ondervindt.

5.23.

Ten tijde van de koop en de levering van de woning bestond er een kans dat er mogelijk een megastal zou worden opgericht op het perceel van [X] . Maar deze kans is opgehouden te bestaan op het moment dat [X] en Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte een koopovereenkomst met elkaar sloten. Vanaf het moment dat [X] zijn perceel heeft verkocht en geleverd aan deze ontwikkelingsmaatschappij heeft de woning van [appellanten] in elk geval geen verminderde waarde door de (dreigende) komst van een megastal. [appellanten] stelt juist dat de waarde van zijn woning op dit moment hoogstwaarschijnlijk is toegenomen. Dit betekent dat - hoewel in dit geval de overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen onder invloed van dwaling - [appellanten] daarvan dus geen nadeel ondervindt bij instandhouding van de overeenkomst. Dat de woning op het moment van aankoop mogelijk minder waard zou zijn geweest, zoals [appellanten] stelt, is - nu het hof het nadeel vanuit het heden beziet - niet meer van belang. Voor zover al sprake was van nadeel aan de zijde van [appellanten] , is dit nadeel namelijk opgehouden te bestaan. [appellanten] heeft nu immers wat hem voor ogen stond op het moment van aankoop: een gekochte en aan hem geleverde woning waarbij geen concrete kans bestaat dat een megastal op het tegenoverliggende perceel zal worden gerealiseerd. Aangezien artikel 6:230 BW niet gaat over situaties waarin geen sprake is van nadeel, wijst het hof daarmee de vordering van [appellanten] af.

5.24.

Mogelijke andere kostenposten, die samenhangen met lagere hypotheeklasten, zou [appellanten] als schade of nadeel kunnen vorderen op het moment dat de kans dat er een megastal zou komen zich zou hebben verwezenlijkt. Die situatie is echter niet aan de orde, integendeel: de veehouderij op het perceel van [X] zal in zijn geheel verdwijnen.

5.25.

Hoewel het hof dwaling aanneemt, leidt dit op deze grondslag daarom niet tot toewijzing van het door [geïntimeerden] gevorderde bedrag.

De subsidiaire grondslag: onrechtmatige daad

5.26.

Dit betekent dat het hof toekomt aan beoordeling van de subsidiaire grondslag, dat wil zeggen de vraag of sprake is van onrechtmatige daad. Het hof verwijst naar de voorgaande overwegingen ten aanzien van de mededelingsplicht van [geïntimeerden] . Naar het oordeel van het hof is deze schending van de mededelingsplicht ook te zien als een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW. Ook deze grondslag leidt echter niet tot toewijzing van het door [appellanten] gevorderde geldbedrag. Daartoe wordt het volgende overwogen.

5.27.

Volgens artikel 6:97 BW begroot de rechter schade op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Volgens vaste rechtspraak heeft de rechter bij het begroten van schade de vrijheid om de geleden en te lijden schade te begroten op een peildatum die geruime tijd voor zijn uitspraak ligt. Ook bij een dergelijke wijze van begroting blijft het uitgangspunt dat, zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, de werkelijk geleden en te lijden schade wordt begroot. Bij dit uitgangspunt past niet dat de rechter slechts rekening mag houden met de op de peildatum bestaande verwachtingen over wat de toekomst zou kunnen brengen. Het staat hem derhalve vrij rekening te houden met feiten en ontwikkelingen die zich nadien daadwerkelijk hebben voorgedaan. Nu in dit geval de onrechtmatige daad is gelegen in het achterwege blijven van een mededeling over vergunningen en daar - naar inmiddels is gebleken - geen wijziging ten nadele van [appellanten] uit is voortgevloeid omdat de megastal op het perceel van [X] niet zal worden gerealiseerd, laat het hof de verwachtingen over de komst van de megastal en de daaruit voortvloeiende eventuele schade buiten beschouwing en richt zich op de situatie in het heden. [appellanten] heeft destijds betaald voor wat hij nu in handen heeft. Het hof begroot de schade van [appellanten] daarom op nihil.

Conclusie

5.28.

Nu geen sprake is van nadeel en de schade van [appellanten] wordt begroot op nihil, leidt dit tot de conclusie dat de grieven van [appellanten] niet slagen.

5.29.

Het hof zal daarom het tussen partijen gewezen vonnis bekrachtigen.

Proceskosten

5.30.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 1.780,00

- salaris advocaat € 3.572,00 (1 punt × appeltarief V)

- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals in de uitspraak vermeld)

Totaal € 5.530,00

5.31.

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

6.De uitspraak

Het hof:

6.1.

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van 5 oktober 2022;

6.2.

veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 5.530,00, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als [appellanten] niet tijdig aan de kostenveroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;

6.3.

veroordeelt [appellanten] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest zijn voldaan;

6.4.

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.K.N. Vos, O.G.H. Milar en W.J. van den Bergh, en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 februari 2024.

griffier rolraadsheer