Uitspraak
Vonnis van 20 juni 2012
Behorend bij AR 2757 van 2011
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de zaak van:
de naamloze vennootschap EAGLE TOWN CENTER N.V., gevestigd en kantoorhoudende te Aruba,
EISERES, hierna ook te noemen: Eagle Town Center,
gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd, voor hem occuperende mr. G. Glas,
tegen:
1. de naamloze vennootschap TELESIS N.V., gevestigd en kantoorhoudende te Aruba,
2. [gedaagde sub 2], wonende te Aruba,
GEDAAGDEN, hierna ook te noemen: Telesis en [gedaagde sub 2],
procederende in persoon.
1. DE PROCEDURE
Voor het verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 21 maart 2012, waarbij een comparitie van partijen is gelast welke heeft plaatsgevonden op 7 mei 2012. Namens partijen zijn daarbij een aantal bescheiden overgelegd welke tijdig op voorhand werden toegezonden. Eagle Town Center is in de gelegenheid gesteld te antwoorden op de reconventionele eis en partijen zijn verder in de gelegenheid gesteld hun standpunten nader toe te lichten en over en weer op elkaar te reageren. Vervolgens hebben zij vonnis verzocht.
2. DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 Sinds 13 juni 1994 huurt Telesis van Eagle Town Center een kantoorruimte in het Sun Plaza Center aan de [adres] (de kantoorruimte). In de laatste schriftelijke huurovereenkomst, die op 31 juli 2006 is geëindigd, is een huursom overeengekomen van Afl. 1.317,50 en Afl. 55,80 aan bewakingskosten. Daarnaast is een borg aan Telesis betaald van Afl. 2.635,00. Ook na verloop van de schriftelijke huurovereenkomst is Telesis de kantoorruimte blijven huren. In juni 2009 heeft Eagle Town Center de huur eenzijdig verhoogd met 3,5%, waartegen Telesis geen bezwaar heeft gemaakt, zodat de huur vanaf dat moment Afl. 1.363,60 heeft bedragen, naast de gelijk gebleven bewakingskosten.
2.2 Op 6 juli 2011 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan Telesis voor Eagle Town Center een incasso zal uitvoeren (de incasso-opdracht). Volgens deze incasso-opdracht bedraagt het honorarium van Telesis 15% van hetgeen zal worden geïncasseerd (ook als de debiteur rechtstreeks aan Eagle Town Center voldoet), maar bedraagt minimaal Afl. 150,00. Dit minimum bedrag is meteen betaalbaar en Telesis behoudt dit bedrag ongeacht het resultaat van de incasso.
2.3 Telesis heeft een achterstand opgelopen in haar betalingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Partijen hebben getracht terzake tot een minnelijke regeling te komen, maar dit is niet gelukt.
2.4 Bij brief van 26 september 2011 heeft Eagle Town Center Telesis bericht dat de huurovereenkomst wegens de betalingsachterstand wordt ontbonden en dat zij voor 1 oktober 2011 de kantoorruimte moet ontruimen en het verschuldigde bedrag moet voldoen. Telesis heeft aan deze sommatie niet voldaan.
3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
<u>In conventie</u>
3.1 Eagle Town Center vordert dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis – kort gezegd – de huurovereenkomst zal ontbinden, althans ontbonden zal verklaren, met veroordeling van Telesis en [gedaagde sub 2] de kantoorruimte te ontruimen en Telesis en [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan Eagle Town Center van Afl. 16.413,88 (inclusief 15% aan buitengerechtelijke incassokosten), alsmede van Afl. 3.500 per maand vanaf 1 oktober 2011 tot aan de ontbinding, c.q. ontruiming, met nevenvorderingen.
3.2 Eagle Town Center stelt dat Telesis over de periode 2006 tot en met oktober 2011 een huurachterstand heeft van Afl. 14.272,94. Om tot aflossing hiervan te komen heeft Eagle Town Center een voorstel aan Telesis gedaan op grond waarvan Telesis een kleinere kantoorruimte zou krijgen, zodat ruimte zou ontstaan voor aflossing op de openstaande vordering. Telesis is op dat voorstel echter niet ingegaan zodat zij de kantoorruimte per direct dient te ontruimen, aldus Eagle Town Center.
3.3 Eagle Town Center stelt dat naast Telesis ook [gedaagde sub 2] aansprakelijk is voor de schuld, uit hoofde van bestuurdersaansprakelijkheid c.q. onrechtmatige daad, aangezien [gedaagde sub 2] voor Telesis schulden is aangegaan terwijl [gedaagde sub 2] wist dat Telesis deze niet zou kunnen voldoen.
3.4 Telesis en [gedaagde sub 2] voeren verweer strekkende tot de niet-ontvankelijkverklaring van Eagle Town Center, dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Eagle Town Center in de proceskosten. Zij voeren daartoe aan dat Eagle Town Center in augustus 2006 eenzijdig electriciteitskosten in rekening is gaan brengen en, sinds 2007, BBO. Hoewel Telesis de huur niet goed kan opbrengen is de door Eagle Town Center gestelde vordering hierdoor niet reëel, aldus Telesis en [gedaagde sub 2]. Zij stellen verder dat Eagle Town Center op 23 februari 2011 hebben erkend dat haar vordering op [gedaagde sub 2] Afl. 9.309,27 bedraagt en niet het door Eagle Town Center in deze procedure gevorderde Afl. 14.272,94. Daarna hebben partijen volgens Telesis en [gedaagde sub 2] nog onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst, maar hebben zij daarover geen overeenstemming bereikt. Wel heeft Eagle Town Center nog een incasso-opdracht aan Telesis verstrekt, waarbij de aan Telesis toekomende vergoeding bij afdracht van betalingen direct op haar rekening courant bij eiser zal worden verrekend, aldus Telesis en [gedaagde sub 2]. Volgens Telesis en [gedaagde sub 2] bedraagt de schuld per 29 februari 2012 Afl. 7.972,27 en moeten daarvan nog worden afgetrokken de borg van Afl. 2.637,00 en de door Telesis te ontvangen gelden terzake de incasso-opdracht à Afl. 4.183,69, zodat een schuld resteert van slechts Afl. 1.151,58. Telesis en [gedaagde sub 2] betwisten dat [gedaagde sub 2] aansprakelijk is voor de schuld van Telesis. Zij stellen verder dat zij de huur gewoon doorbetalen zodat er geen reden is voor ontruiming of ontbinding. Tenslotte betwisten Telesis en [gedaagde sub 2] dat zij buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn.
<u>In reconventie</u>
3.5 Telesis vordert dat het gerecht bij vonnis Eagle Town Center zal bevelen de incasso-opdracht van Telesis over te nemen onder, zo begrijpt het gerecht, verrekening van de door Eagle Town Center aan Telesis in het kader van de incasso-opdracht aan Telesis verschuldigde vergoeding, met de schuld van Telesis aan Eagle Town Center. Telesis legt aan deze vordering ten grondslag dat zij geen inzage meer heeft in de gang van zaken met betrekking tot de incasso en dat zij niet weet of Eagle Town Center in de toekomst zelf tot incasso wil overgaan.
3.6 Eagle Town Center heeft verweer gevoerd tegen de vordering strekkende tot afwijzing ervan met veroordeling van Telesis in de proceskosten. Zij voert aan er geen bezwaar tegen te hebben indien Telesis de incasso-opdracht blijft uitvoeren. Zij voert verder aan dat zij aan Telesis slechts een vergoeding verschuldigd is voor de incasso-opdracht indien Telesis ook daadwerkelijk gelden incasseert. Indien de opdracht wordt teruggegeven is zij derhalve geen vergoeding aan Telesis verschuldigd, aldus Eagle Town Center.
<u>In conventie en in reconventie</u>
3.7 Op de stellingen van partijen zal, voor zover nodig, nader worden ingegaan.
4. DE BEOORDELING
<u>In conventie en in reconventie</u>
4.1 Telesis en [gedaagde sub 2] maakten bezwaar tegen het optreden van mr. Glas in deze zaak, omdat hij niet zou voldoen aan de Advocatenlandsverordening doordat hij niet in Aruba staat ingeschreven. Ter zitting heeft mr. Glas een bewijsstuk getoond waaruit blijkt dat hij wel degelijk in Aruba staat in geschreven. Nu hij bovendien is ingeschreven als advocaat bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, zijn de stellingen van Telesis en [gedaagde sub 2] op dit punt ter zitting reeds verworpen.
4.2 Telesis en [gedaagde sub 2] hebben in conventie erkend een betalingsachterstand te hebben, maar stellen (onder meer) dat daarvan het bedrag moet worden afgetrokken dat Eagle Town Center aan Telesis verschuldigd is op grond van de incasso-opdracht. Aldus doen Telesis en [gedaagde sub 2] in conventie kennelijk een beroep op verrekening met de vordering die zij in reconventie op Eagle Town Center stellen te hebben. Aangezien het succes van dit verweer in conventie afhankelijk is van het oordeel over de vordering van Telesis en [gedaagde sub 2] in reconventie, zal de reconventionele vordering eerst worden beoordeeld.
<u>In reconventie</u>
4.3 Telesis heeft verzocht te bevelen dat Eagle Town Center de incasso-opdracht overneemt, onder, zo begrijpt het gerecht, verrekening van de door Eagle Town Center aan Telesis in het kader van de incasso-opdracht aan Telesis verschuldigde vergoeding, met de schuld (in conventie) van Telesis aan Eagle Town Center.
4.4 Een bevel tot overname van de incasso-opdracht vindt geen steun in het recht, zodat die vordering zal worden afgewezen. Telesis heeft aan de vordering gewijzigde omstandigheden ten grondslag gelegd. Zij voert daartoe aan geen inzage meer te hebben in de gang van zaken met betrekking tot de incasso en dat zij niet weet of Eagle Town Center zelf tot incasso wil overgaan. Voor zover Telesis heeft beoogd de ontbinding van de overeenkomst in te roepen, is daartoe aldus onvoldoende gesteld. Gesteld noch gebleken is immers dat Eagle Town Center is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst of dat sprake is van omstandigheden die van dien aard zijn dat Eagle Town Center naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De vordering gaat bovendien eraan voorbij dat Telesis volgens de incasso-overeenkomst alleen recht heeft op een eenmalige betaling van Afl. 150,00 en daarnaast op 15% van hetgeen van de vordering zal worden geïncasseerd. Nu is gesteld noch gebleken dat de (volledige) vordering al is geïncasseerd komt de vordering tot voldoening van de totale incassokosten (volgens Telesis ten bedrage van Afl. 4.558,69) ook om die reden niet voor toewijzing in aanmerking.
4.5 De slotsom van het voorgaande is dat de reconventionele vordering zal worden afgewezen. Telesis zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit deel van de procedure. Gelet op de samenhang van de stellingen in conventie en reconventie worden de proceskosten aan de zijde van Eagle Town Center tot op heden begroot op: nihil.
<u>In conventie</u>
<i>Ten aanzien van [gedaagde sub 2]</i>
4.6 De vorderingen zullen worden afgewezen voor zover zij betrekking hebben op [gedaagde sub 2]. De vorderingen van Eagle Town Center vinden hun grondslag in de huurovereenkomst tussen haar en Telesis, maar [gedaagde sub 2] is daarbij geen partij. Eagle Town Center stelt dat [gedaagde sub 2] als directeur van Telesis huurschulden heeft laten ontstaan terwijl hij wist dat Telesis die niet zou kunnen voldoen, zodat hij, als bestuurder, ook persoonlijk aansprakelijk is jegens Eagle Town Center. Deze stelling treft geen doel. [gedaagde sub 2] is immers, ook bij het aangaan van de verlenging van de huurovereenkomst, steeds duidelijk geweest tegenover Eagle Town Center over de mogelijke betalingsonmacht van Telesis. Onder die omstandigheid komt het voor risico van Eagle Town Center dat zij toch (verder) in zee is gegaan met Telesis en kan niet worden gesteld dat [gedaagde sub 2] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld.
4.7 Eagle Town Center zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde sub 2], die tot op heden worden begroot op nihil.
<i>Ten aanzien van Telesis</i>
4.8 Uit hetgeen is overwogen in reconventie volgt dat Telesis zich terzake de huurachterstand niet kan beroepen op verrekening met een vordering in reconventie. Anders dan Telesis en [gedaagde sub 2] voorstaan kan Telesis ook de door haar betaalde borg van Afl. 2.637,00 niet verrekenen met de door haar verschuldigde huur en servicekosten. Artikel 7a:1591 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt immers expliciet – en anders dan Telesis en [gedaagde sub 2] aanvoeren – dat in geval van een opzegging van de huur de borg zich niet uitstrekt tot de verplichtingen die uit de verlenging van de huur ontstaan.
4.9 Eagle Town Center heeft primair verzocht de huurovereenkomst te ontbinden, althans ontbonden te verklaren en Telesis en [gedaagde sub 2] te veroordelen tot ontruiming van de kantoorruimte. Telesis en [gedaagde sub 2] voeren aan dat de Huurcommissie bevoegd is een oordeel te geven over beëindiging van huurovereenkomsten. Voor zover zij daarmee hebben beoogd te stellen dat de vordering tot ontbinding daarom moet worden afgewezen overweegt het gerecht dat de Huurcommissieverordening weliswaar de huurder bescherming beoogt te bieden tegen opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, maar dat dit aan een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming daarvan door de huurder niet in de weg staat. Volgens artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Bij brief van 26 september 2011 heeft Eagle Town Center de huurovereenkomst ontbonden. Gelet op de betalingsachterstand die op dat moment bestond (volgens Telesis bedroeg die in september 2011 Afl. 8.637,27, dus meer dan zes maanden) was Eagle Town Center hiertoe ook gerechtigd nu de verplichting de huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen behoort tot één van de twee hoofdverplichtingen van de huurder (zie artikel 7a: 1577 BW). Naar Arubaans recht bestaat geen geschreven of ongeschreven rechtsregel op grond waarvan ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot kantoorruimte, in afwijking van art. 6:267 lid 1 BW Pro, slechts door de rechter kan geschieden <small>(vgl: Gemeenschappelijk Hof van Justitie 20 juni 2008, LJN BD9549 en, in dezelfde zaak, HR 26 maart 2010, LJN BL0592)</small>. De huurovereenkomst is derhalve rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden en het gerecht zal de vordering om te verklaren dat de huurovereenkomst is ontbonden dan ook toewijzen. Dit brengt mee dat Telesis vanaf oktober 2011 zonder recht of titel gebruik maakt van de kantoorruimte zodat ook de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen, op een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis. Ook de vordering tot machtiging deze ontruiming eventueel zelf te doen bewerkstelligen zal worden toegewezen. De nevenvordering Telesis te veroordelen in de kosten van de ontruiming zal worden afgewezen. Een vordering tot vergoeding voor dergelijke kosten is slechts toewijsbaar indien die kosten in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen op voorhand niet valt te beoordelen.
4.10 Eagle Town Center heeft verder verzocht Telesis te veroordelen tot betaling van Afl. 14.272,94 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van de respectievelijke maandbetalingen tot aan de voldoening. Zij stelt dat zij dit uit hoofde van de huurovereenkomst nog te vorderen heeft van Telesis over de periode 2006 tot en met oktober 2011. Telesis en [gedaagde sub 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze vordering, onder andere door aan te voeren dat zij nooit akkoord zijn gegaan met de eenzijdige verhoging van electriciteitskosten en met de wijze waarop de BBO aan Telesis is doorberekend vanaf 2007. Zij stellen dat de achterstand eind december 2010 Afl. 9.309,27 bedroeg. Zij stellen verder dat daarop tot en met februari 2012 nog betalingen zijn verricht, zodat de achterstand per eind februari 2012 Afl. 7.972,27 bedraagt. Na dit gemotiveerde verweer heeft Eagle Town Center haar stelling over het volgens haar verschuldigde bedrag niet verder onderbouwd of toegelicht, zodat zij niet aan haar stelplicht heeft voldaan. Het gerecht zal daarom uitgaan van het door Telesis en [gedaagde sub 2] erkende bedrag van Afl. 7.972,27, welk bedrag Telesis zal moeten voldoen. Eagle Town Center heeft wettelijke rente gevorderd vanaf de opeisbaarheid van de respectievelijke maandbetalingen tot aan de voldoening. Nu echter zonder nadere toelichting van Eagle Town Center, welke ontbreekt, niet kan worden vastgesteld per wanneer over welk bedrag rente verschuldigd is, zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf de dag der betekening van de dagvaarding.
4.11 Eagle Town Center heeft nog een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Het gerecht hanteert als uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schik¬kingsvoor¬stel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Eagle Town Center stelt wel dat de gevorderde kosten zijn gemaakt en nog gemaakt zullen worden, maar laat na een afdoende omschrijving van de verrichtingen te geven, anders dan die ter voorberei¬ding van de processtukken en ter instructie van de zaak. Het gerecht gaat dan ook ervan uit dat vóór de aanvang van het geding geen andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen rede¬lijk en noodzakelijk zijn. Voor dergelijke kosten pleegt het bepaalde in de artikelen 60 tot en met 63 van het Wetboek van Burger¬lijke Rechtsvordering al een vergoeding in te sluiten. De vordering zal daarom worden afgewezen.
4.12 Vanaf oktober 2011 verblijft Telesis zonder recht of titel in de kantoorruimte en over die periode tot aan de ontruiming is zij schadevergoeding, in de vorm van een gebruiksvergoeding, verschuldigd aan Eagle Town Center. Eagle Town Center heeft hiervoor een bedrag van Afl. 3.500,00 per maand gevorderd, maar de hoogte van dit bedrag heeft zij geenszins onderbouwd. De vergoeding over de maanden vanaf oktober 2011 zal daarom worden gelijkgesteld aan de vergoeding die Telesis verschuldigd was op basis van de huurovereenkomst, te weten Af. 1.419,40 per maand (Afl. 1.363,60 aan huur en Afl. 55,80 aan bewakingskosten). In het hiervoor (onder 4.11) genoemde bedrag van Afl. 7.972,27 zit al een vergoeding voor de maanden van oktober 2011 tot en met februari 2012, zodat Telesis zal worden veroordeeld tot betaling van Afl. 1.419,40 voor iedere maand dat zij na februari 2012 in de kantoorruimte verblijft, tot aan de ontruiming.
4.13 Telesis zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Eagle Town Center begroot op:
- verschotten Afl. 412,00
- griffierecht Afl. 750,00
- salaris advocaat Afl. 1.500,00 (2 punten × tarief Afl. 750,00)
Totaal Afl. 2.662,00
5. DE BESLISSING
De rechter in dit gerecht, recht doende:
<u>In conventie:</u>
1. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden;
2. veroordeelt Telesis de kantoorruimte binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen, met medeneming van alle goederen en alle personen die zich daarin harentwege bevinden, met afgifte van de sleutels aan Eagle Town Center;
3. machtigt Eagle Town Center om indien Telesis met voornoemde ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
4. veroordeelt Telesis tot voldoening aan Eagle Town Center van Afl. 7.972,27, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 3 december 2011 tot aan de voldoening;
5. veroordeelt Telesis tot voldoening aan Eagle Town Center van Afl. 1.419,40 per maand voor iedere maand dat zij na februari 2012 in de kantoorruimte verblijft, tot aan de ontruiming;
6. veroordeelt Telesis in de kosten van deze procedure aan de zijde van Eagle Town Center, tot op heden bedroot op Afl. 2.662,00;
7. veroordeelt Eagle Town Center in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde sub 2], tot op heden begroot op: nihil
8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
9. wijst af het meer of anders gevorderde;
<u>In reconventie:</u>
1. wijst af het gevorderde;
2. veroordeelt Telesis in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Eagle Town Center begroot op: nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Haeck, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 20 juni 2012 in aanwezigheid van de griffier.