Uitspraak
Vonnisdatum: 20 juni 2008
Zaaknummer: AR 164/05 - H 49/07
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA
Vonnis in de zaak van:
1. de rechtspersoon naar buitenlands recht
[naam van rechtspersoon],
gevestigd in Anguilla en op Sint Maarten
2. de naamloze vennootschap
[naam van hotelgroep].
h.o.d.n. [hotel],
gevestigd op Sint Maarten,
oorspronkelijk eiseressen,
thans appellanten,
gemachtigde: mr. J. Veen,
– tegen –
de naamloze vennootschap
[naam rechtspersoon huurder],
h.o.d.n. [naam huurder],
gevestigd op Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde,
thans geïntimeerde,
in hoger beroep niet verschenen.
Partijen worden hierna ook aangeduid als “[naam rechtspersoon]”, “[naam hotelgroep]” en “[naam bedrijf huurder]”.
1. Het verdere verloop van de procedure
Bij tussenvonnis van 2 november 2007 heeft het Hof de griffier van het GEA bevolen ervoor zorg te dragen dat afschrift van dat vonnis en de akte van appel en memorie van grieven worden betekend aan [naam bedrijf huurder] aan het adres [adres].
Uit zijn exploit van 6 december 2007, blijkt dat de deurwaarder zich op die datum aldaar voor de betekening heeft vervoegd, maar dat [naam bedrijf huurder] weigerde de stukken in ontvangst te nemen. Voorts blijkt dat hij haar heeft opgeroepen om op 1 februari 2008 te 08:30 uur een memorie van antwoord in te dienen.
[naam bedrijf huurder] is op die datum niet verschenen. Op die datum hebben [naam rechtspersoon] en [naam hotelgroep] een akte genomen. Door [naam bedrijf huurder] is geen antwoord-akte ingediend.
Vervolgens is vonnis gevraagd en bepaald op heden.
2. De grieven
De grieven blijken uit de memorie van grieven, waarvan de inhoud als hier ingevoegd geldt.
3. De verdere beoordeling
3.1. Geen grieven zijn gericht tegen de vaststelling van de feiten door het GEA. Die vaststelling komt het Hof bovendien juist voor. Zij dient daarom mede tot uitgangspunt bij de beoordeling in hoger beroep.
3.2. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Volgens appellanten heeft het GEA ten onrechte overwogen dat ontbinding van de huurovereenkomst tussen [naam rechtspersoon] en [naam bedrijf huurder] niet mogelijk is. Het Hof overweegt dienaangaande dat ingevolge artikel 6:265, eerste lid, BW iedere tekortkoming van [naam bedrijf huurder] in de nakoming van een van haar verbintenissen op grond van de huurovereenkomst aan [naam rechtspersoon] de bevoegdheid geeft om die overeenkomst te ontbinden. Gelet op het bepaalde in artikel 129 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) dient [naam rechtspersoon] als partij die ontbinding wenst het bestaan van een tekortkoming te stellen en zo nodig te bewijzen. Volgens artikel 6:265, eerste lid, BW is ontbinding van de huurovereenkomst echter niet mogelijk indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De bewijslast ex artikel 129 Rv Pro dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt rust in casu op [naam bedrijf huurder]. Zij dient zich gemotiveerd op die uitzondering te beroepen.
3.3. Naar het oordeel van het Hof heeft [naam bedrijf huurder] niet voldaan aan de op grond van artikel 1577 BW Pro op haar rustende verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Blijkens de overgelegde en niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwiste stukken heeft [investeerder van bedrijf dat huurt] anderen in en bij de [naam bedrijf huurder] veel overlast bezorgd. Zulks blijkt uit het strafdossier van [investeerder van bedrijf dat huurt], de brieven van 18 maart 2005 en 23 mei 2005 van [naam hotelgroep] aan [investeerder van bedrijf dat huurt] en het klachtenrapport van de Directie Arbeidszaken. Voor een aantal van die misdragingen is [investeerder van bedrijf dat huurt] strafrechtelijk veroordeeld, waarbij hem onder andere een inreisverbod is opgelegd, en mede in verband met zijn misdragingen is hij door de Gezaghebber van Sint Maarten verwijderd uit de Nederlandse Antillen en is hem een administratief inreisverbod opgelegd voor 3 jaar. [naam bedrijf huurder] had tegen die misdragingen van [investeerder van bedrijf dat huurt] kunnen en moeten optreden. Nu gesteld noch gebleken is dat zij dat heeft gedaan, is zij ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar op grond van bepaling 4.2 van de huurovereenkomst bestaande verbintenis dat ‘[t]enant shall use the lease premises in a lawful manner and at the highest possible standards and shall not cause disturbance or nuisance to neighboring facilities, clients of the Hotel or other leased units’. Voorts getuigt van slecht huurderschap dat West Indies Beach Bar de bar heeft uitgebreid zonder voorafgaande schriftelijke toestemming voor die uitbreidingen, alhoewel die vereist is op grond van de huurovereenkomst, en dat meermalen executoriaal beslag is gelegd waardoor bepaling 9.2 van de overeenkomst is overtreden. Het Hof passeert de stelling van appellanten dat [naam bedrijf huurder] [naam rechtspersoon] niet in de gelegenheid heeft gesteld gebruik te maken van haar ‘first right of refusal’, omdat niet [naam bedrijf huurder], doch de vorige huurder daartoe volgens de huurovereenkomst was gehouden.
3.4. Anders dan het GEA is het Hof niet van oordeel dat de tekortkomingen van [naam bedrijf huurder] in de nakoming van haar verbintenissen op grond van de huurovereenkomst, gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van die overeenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Of een wanprestatie ernstig genoeg is om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen, hangt volgens vaste rechtspraak af van de omstandigheden van het geval. [naam bedrijf huurder] heeft in dit verband aangevoerd dat de problemen thans de wereld uit zijn, omdat [investeerder van bedrijf dat huurt] niet langer woonachtig is op Sint Maarten, zij voor de belastingschulden een regeling heeft getroffen met de Eilandsontvanger en appellanten mondeling hebben ingestemd met de uitbreidingen van de [naam bedrijf huurder]. Los van het feit dat appellanten weersproken hebben dat zij mondeling hebben ingestemd met de uitbreidingen, kan in het midden blijven of de problemen thans de wereld uit zijn. Tegenover de vele overlast die [investeerder van bedrijf dat huurt] anderen in en bij de [naam bedrijf huurder] heeft bezorgd, in samenhang bezien met de andere onder 3.3 geconstateerde tekortkomingen, is hetgeen [naam bedrijf huurder] heeft aangevoerd namelijk onvoldoende om af te wijken van de hoofdregel van artikel 6:265 BW Pro dat iedere tekortkoming grond voor ontbinding oplevert. Het belang van [investeerder van bedrijf dat huurt] bij zijn investering in de [naam bedrijf huurder] is daarvoor, mede gelet op de betwisting van appellanten van gestelde omvang van die investering, eveneens onvoldoende zwaarwegend.
3.5. De grieven slagen dus. Bij brief van 20 juni 2005 heeft de gemachtigde van appellanten [naam bedrijf huurder] in gebreke gesteld, haar gesommeerd binnen vijf dagen alsnog te presteren en haar medegedeeld dat, indien zij in gebreke zal blijven, de huurovereenkomst tussen [naam rechtspersoon] en [naam bedrijf huurder] per 25 juni 2005 ontbonden zal zijn. Ingevolge artikel 6:265 juncto Pro 6:267, eerste lid, BW kan ontbinding van een huurovereenkomst geschieden door middel van een schriftelijke buitengerechtelijke verklaring. Gelet op het vorenoverwogene is de vordering van [naam rechtspersoon] tot verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 25 juni 2005 ontbonden is, toewijsbaar. Haar daarop gebaseerde vordering tot ontruiming is dat bijgevolg ook, met dien verstande dat naar het oordeel van het Hof de gevorderde termijn voor ontruiming, te weten vijf dagen, niet redelijk is, gezien de aard van de overeenkomst, in het bijzonder de werkzaamheden die de ontruiming van een bar met zich kan brengen. Het Hof zal [naam bedrijf huurder] dan ook bevelen om binnen dertig dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de [naam bedrijf huurder] te ontruimen. De vordering van [naam rechtspersoon] om haar te machtigen het onderhavige vonnis zo nodig met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen zal worden afgewezen, omdat dit vonnis een executoriale titel oplevert en de gevorderde machtiging dus niet nodig is. Ten slotte dienen de vorderingen van [naam hotelgroep] alle te worden afgewezen, aangezien zij niet de verhuurder is van de [naam bedrijf huurder], doch de exploitant van [naam hotelgroep].
3.6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [naam bedrijf huurder] veroordeeld worden in de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep.
BESLISSING:
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en alsnog rechtdoende:
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [naam rechtspersoon] en [naam bedrijf huurder] per 25 juni 2005 ontbonden is;
beveelt [naam bedrijf huurder] om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de [naam bedrijf huurder] met de haren te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van [naam rechtspersoon] te stellen;
veroordeelt [naam bedrijf huurder] in de proceskosten in eerste aanleg aan de zijde van [naam rechtspersoon] gevallen en begroot op NAF. 191,00 aan verschotten, NAF. 450,00 aan griffierecht en NAF. 1.800,00 aan gemachtigdensalaris en in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [naam rechtspersoon] gevallen en tot op heden begroot op NAF. 225,50 aan verschotten, NAF. 900,00 aan griffierecht en NAF. 3.400,00 aan gemachtigdensalaris;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. B.M. Mezas, L.J. de Kerpel-van de Poel en F.J.P. Lock, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba, en ter openbare terechtzitting van het Hof op Sint Maarten uitgesproken op 20 juni 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.