Uitspraak
Vonnis in kort geding van 30 november 2016
Behorend bij K.G. 2560 van 2016
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
1.de naamloze vennootschapTRIO REAL ESTATE DEVELOPMENT N.V.
2. de naamloze vennootschap
ATHENS REALTY N.V.,
ATHENS REALTY N.V.,
beiden gevestigd te Aruba,
hierna ook gezamenlijk te noemen: Trio c.s.,
gemachtigde: de advocaat mr. D.L. Emerencia,
tegen:
1.de naamloze vennootschap SAGICOR LIFE N.V.,
2. notaris [Notaris],
beiden gevestigd/kantoorhoudende te Aruba,
hierna ook te noemen: Sagicor en de Notaris,
gemachtigden: de advocaten mrs. S.R. Hagen en B.J. Huiskens.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de pleitnota’s van partijen;
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling die (na eerdere aanhouding van de zaak) heeft plaatsgevonden op 21 november 2016.
1.2
Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Trio c.s. zijn gezamenlijk eigenaar van een onroerend goed gelegen te Aruba en plaatselijk bekend als Blue Bay Aruba of Marina Mall (hierna: de Mall). Trio c.s. hebben dit onroerend goed aangekocht voor een koopsom van Afl. 7.965.000,-- met de uitkering van een levensverzekering door Sagicor en een door Sagicor verstrekte geldlening ad Afl. 4.500.000,00.
2.2
Sagicor heeft aanvullende geldleningen aan Trio c.s. verstrekt ad Afl. 210.000,00 en Afl. 253.750,00.
2.3
Als zekerheid voor de terugbetaling van de geldleningen heeft Sagicor in totaal drie rechten van hypotheek verkregen op de Mall.
2.4
Trio c.s. zijn in gebreke gebleven met de terugbetaling van de door Sagicor verstrekte (aanvullende) geldleningen. Zij hebben nooit enige betaling verricht.
2.5
De marktwaarde en executiewaarde van de Mall zijn op 20 november 2014 door Joe Fernandes Architects and Appraisers op verzoek van Sagicor getaxeerd op Afl. 55.200.000,--, respectievelijk Afl. 41.400.000,--.
2.6
Op 3 september 2015 heeft een eerste veiling plaatsgevonden zonder gunstig resultaat. In verband met een voorgenomen tweede veiling op 22 oktober 2015 heeft een kort geding procedure plaatsgevonden bij dit gerecht, waarin partijen een vaststellingsovereenkomst zijn aangegaan. De inhoudt daarvan luidt gedeeltelijk als volgt:
“
Partijen (..) komen het volgende overeen:
Partijen (..) komen het volgende overeen:
a. De veiling van het onroerend goed die gepland staat voor morgen 22 oktober 2015 om 11.00 uur wordt geannuleerd.
(..)
c. Eisende partijen krijgen drie maanden de gelegenheid tot uiterlijk vrijdag 22 januari 2015 17.00 uur om herfinanciering te zoeken en te verkrijgen voor de leningen uitstaande bij Sagicor vermeerderd met bovenbedoelde veilingskosten en met de schulden die de hypothecaire zekerheid te boven gaan. Sagicor dient uiterlijk vrijdag 22 januari 2015 om 17.00 uur betaald te zijn of van een door Sagicor goedgekeurd bankgarantie zijdens eisers te zijn voorzien.
d. Bij gebreke van vervulling van het onder c bepaalde zijn partijen het over eens dat Sagicor recht heeft op openbare verkoop van het onroerend goed. Eisende partijen zullen alsdan hun verzet daartegen staken.”
2.7
Trio c.s. hebben geen (tijdige) herfinanciering verkregen.
2.8
De Inspecteur der Belastingen heeft op verzoek van de notaris de leggerwaarde van de Mall op 14 april 2016 vastgesteld op Afl. 10.000.000,--.
2.9
Een tweede veiling heeft plaatsgevonden op 26 mei 2016, wederom zonder gunstig resultaat. Daarna stond een veiling gepland op 22 oktober 2016, welke veiling in het kader van onderhandelingen tussen partijen naar aanleiding van het onderhavige kort geding is verschoven naar 8 december 2016. Het minimum startbod voor de aanstaande veilig van 8 december 2016 is vastgesteld op Afl. 9.500.000,00.
2.1
De Inspecteur der Belastingen heeft recentelijk op 13 oktober 2016 op verzoek van notaris [B] de leggerwaarde van de Mall vastgesteld op Afl. 41.400.000,--
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Trio c.s. vorderen – kort gezegd – dat het gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, Sagicor en de notaris verbiedt over te gaan tot openbare verkoop van de Mall alvorens op behoorlijke wijze de veiling aan te kondigen door publicatie in tenminste twee internationaal gespecialiseerde tijdschriften en/of op internationaal gespecialiseerde websites, waarbij afdoende informatie aan potentiele kopers wordt verstrekt en deze tijd wordt gegund om een behoorlijke evaluatie te maken van de Mall, alsmede de notaris op te dragen bij een volgende veiling de inzetprijs te bepalen op de executiewaarde c.q. de leggerwaarde, zijnde Afl. 41.400.000,--, kosten rechtens.
3.2
Sagicor en de notaris voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van Trio c.s. in hun vordering, dan wel deze af te wijzen, met veroordeling van Trio c.s. in de proceskosten.
3.3
Op de stellingen van partijen zal in het hiernavolgende voor zover nodig worden ingegaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
Trio c.s. heeft vermeld dat in het inleidend verzoekschrift abusievelijk de namen van Trio c.s. verkeerd zijn weergegeven (als Trio Real Estate & Development N.V. en Athens Real Estate N.V.) en dat dit kennelijke verschrijvingen betreffen. Zij hebben het gerecht verzocht de namen als gecorrigeerd te lezen. Sagicor en de notaris hebben daartegen niets ingebracht. Nu uit de overgelegde uittreksels van de Kamer van Koophandel blijkt dat de namen in het verzoekschrift verkeerd staan weergegeven en gedaagden daardoor niet in hun belangen zijn geschaad, heeft het gerecht de namen als gecorrigeerd gelezen.
4.2
Sagicor en de notaris hebben als verweer gevoerd dat Trio c.s. niet ontvankelijk verklaard dienen te worden, omdat Trio c.s. een vaststellingsovereenkomst zijn aangegaan, waarin Trio c.s. hun recht hebben verwerkt om zich te verzetten tegen openbare verkoop van de Mall en dus ook om de onderhavige procedure te starten. Het gerecht verwerpt dit verweer. Ondanks het feit dat Trio c.s. de vaststellingsovereenkomst zijn aangegaan met Sagicor, valt niet uit te sluiten dat zich feiten en omstandigheden kunnen voordoen waaronder Trio c.s. desondanks tegen een openbare verkoop moet kunnen ageren. Trio c.s. zijn derhalve ontvankelijk in hun vordering.
4.3
Trio c.s. erkennen dat Sagicor het recht heeft om tot openbare verkoop over te gaan. Trio c.s. hebben voorts niet gesteld dat de notaris handelt in strijd met enige wettelijke bepaling. Zij verzetten zich tegen de wijze waarop de veiling in gang is gezet, met name de wijze van publicatie en stellen daartoe dat de notaris in strijd handelt met zijn zorgplicht door niet tot internationale publicatie over te gaan. Gedaagden handelen beiden onrechtmatig jegens Trio c.s. door de veiling door te laten gaan, aldus Trio c.s. Het gerecht volgt Trio c.s. daar niet in. Ter toelichting dient het volgende.
4.4
De notaris heeft tijdens de mondelinge behandeling terecht de vraag opgeworpen welke wijze van publiceren wel voldoende is voor Trio c.s. Trio c.s. konden daar geen duidelijk antwoord op geven. Trio c.s. hebben niet voldoende concreet aan kunnen geven in welke tijdschriften of op welke websites de notaris tot publicatie over dient te gaan. De stelling van Trio c.s. dat de notaris dat moet weten houdt geen stand, daar de notaris de stelling van Trio c.s. weerspreekt en het op de weg van Trio c.s. ligt om haar vordering voldoende te onderbouwen en aan te geven waarom de notaris in strijd handelt met zijn zorgplicht door een specifieke publicatie na te laten, te meer daar artikel 516 lid 1 Rv Pro niet voorschrijft dat publicatie in het buitenland dient te geschieden. De gemachtigde van Trio c.s. heeft nog wel gezegd dat, in reactie op hetgeen de notaris naar voren had gebracht, publicatie in de New York Times of de Telegraaf een goed begin zou zijn, maar deze stelling is ongefundeerd. Niet voldoende gemotiveerd is dat publicatie in die dagbladen meer concrete en geïnteresseerde kopers voor de Mall zal opleveren. De gemachtigde heeft verder nog de naam Christie’s genoemd, maar daarbij is verder iedere onderbouwing uitgebleven.
4.5
Bovendien zijn Trio c.s. een dading met Sagicor aangegaan waarin zij het recht hebben verspeeld om zich nog tegen openbare verkoop te verzetten. Tijdens het kort geding waarin deze dading tot stand is gekomen, hadden Trio c.s. voorafgaand aan het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst reeds bij de kortgedingrechter opgeworpen het niet eens te zijn met de wijze van publiceren. Zij hebben desondanks geen voorwaarden in de vaststellingsovereenkomst bedongen ten aanzien van de wijze van publiceren, hetgeen wel op haar weg had gelegen. Zij kunnen thans niet aan gedaagden tegenwerpen dat zij op met de eerdere veilingen vergelijkbare wijze thans weer tot veiling over gaan. Bijzondere omstandigheden op basis waarvan Trio c.s. desondanks met vrucht kunnen opkomen tegen de aangekondigde veiling zijn niet aannemelijk geworden. De notaris is tot publicatie overgegaan in Aruba, Curaçao en Bonaire en heeft daarmee meer gedaan dan waartoe hij ingevolge artikel 516 lid 1 Rv Pro gehouden is. De notaris heeft daarenboven gesteld dat er zich reeds bij de vorig geplande veiling, die is aangehouden tot 8 december 2016, voldoende belangstellenden (15) hebben gemeld, waaronder een geïnteresseerde partij uit Hong Kong. Deze stelling is weliswaar bij gebrek aan wetenschap door Trio c.s. betwist, maar het gerecht heeft geen aanleiding om deze stelling onaannemelijk te achten en het gerecht is voorshands ook los daarvan van oordeel dat zich thans niet de situatie voordoet dat aannemelijk is geworden dat de wijze van publiceren onvoldoende is geweest om een zo hoog mogelijke opbrengst te kunnen behalen. Dat de notaris onvoldoende informatie heeft verschaft of een te korte termijn van publicatie in acht heeft genomen is evenmin aannemelijk geworden.
4.6
Het had op de weg van Trio c.s. gelegen om zelf een internationale makelaar in de hand te nemen om in het buitenland naar kopers te zoeken of zelf tot (verdere) publicatie in door haar gewenste media over te gaan, nu zij dat zelf zo wenselijk achten. Trio c.s. hebben daar ruim voldoende tijd voor gehad.
4.7
Hoewel Trio c.s. in hun petitum ook vorderen dat de notaris opgedragen dient te worden om de inzetprijs te bepalen op de executiewaarde c.q. aangepaste leggerwaarde van 41.4 miljoen, hebben zij dit deel van de vordering niet dan wel nauwelijks nader toegelicht in hun verzoekschrift en pleitaantekeningen. Het pleidooi van Trio c.s. is hoofdzakelijk toegespitst op de wijze van publicatie. Trio c.s. hebben daarmee haar vordering voor zover die ziet op het moeten hanteren van de executiewaarde c.q. aangepaste leggerwaarde als inzetprijs evenmin voldoende onderbouwd. Van een verplichting op basis waarvan de notaris de executiewaarde c.q. leggerwaarde als inzetprijs zou moeten hanteren is ook niet gebleken. Daarbij overweegt het gerecht nog dat gedaagden onweersproken hebben gesteld dat de Mall eerder bij een inzetprijs van Afl. 14.000.000,-- niet werd verkocht. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan thans niet een lagere inzetprijs gehanteerd mag worden zijn gesteld noch gebleken. Bovendien kan ook wat dit betreft wederom aan Trio c.s. worden tegengeworpen dat zij in de vaststellingsovereenkomst geen voorbehoud ten aanzien van een minimale inzetprijs hebben bedongen.
4.8
Trio c.s. hebben weinig gesteld omtrent vermeend onrechtmatig handelen door Sagicor, los van het feit dat zij de veiling wenst door te zetten. Trio c.s. hebben wel betoogd dat de directeur van Sagicor zou hebben geweigerd om met potentiele kopers te spreken, maar Trio c.s. gaan er daarbij ten onrechte aan voorbij dat het aan Trio c.s. is om buiten de veiling om eventueel tot een deal te geraken met een koper en deze vervolgens ter afwending van de veiling ter goedkeuring aan Sagicor voor te leggen. Van Sagicor als executant kan niet worden verwacht rechtstreeks met derden in contact te treden, zoals door Trio c.s. gesteld.
4.9
De conclusie uit het voorgaande is dat de vordering zal worden afgewezen.
4.1
Als de in het ongelijk te stellen partijen zullen Trio c.s. de proceskosten van gedaagden moeten vergoeden.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
5.1
wijst het gevorderde af;
5.2
veroordeelt Trio c.s. hoofdelijk in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van gedaagden worden begroot op Afl. 1.500, aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Schoemaker rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 30 november 2016 in aanwezigheid van de griffier.