Uitspraak
Vonnis van 29 maart 2017
Behorend bij AR nr. 1704 van 2014
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
AVR HOSPITALITY MANAGEMENT& REAL ESTATE N.V.,
AVR HOSPITALITY MANAGEMENT& REAL ESTATE N.V.,
gevestigd te Aruba,
EISERES in conventie, GEDAAGDE in reconventie,
hierna ook te noemen: “AVR”,
gemachtigde: mr. M.G.A. Baiz,
tegen:
Gedaagde,
wonende te Aruba,
GEDAAGDE in conventie, EISERES in reconventie,
hierna ook te noemen: “[gedaagde]”,
gemachtigden: mrs. D.C.A. Crouch en J.J. Steward.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure tot en met 23 september 2015 blijkt uit het tussenvonnis van die datum. Op 18 januari en 23 maart 2016 heeft een enquête en de voortzetting daarvan plaatsgevonden en op 24 oktober 2016 heeft een contra-enquête plaatsgevonden, een en ander zoals vastgelegd in de processen-verbaal van die verhoren. Daarna zijn de volgende processtukken verricht:
- de conclusie na enquête zijdens [gedaagde];
- de antwoordconclusie na enquête zijdens AVR.
1.2
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE VERDERE BEOORDELING
2.1
[gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om bewijs te leveren van haar stelling, dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de reparatiekosten van de kozijnen ad. Afl. 2.000,-, de kosten van de elektrawerkzaamheden ad Afl. 13.725,- en de kosten van de aanschaf van een nieuwe airconditioning ad Afl. 3.072,- in mindering mocht brengen op de verschuldigde huurpenningen. Zij heeft daartoe drie getuigen doen horen, te weten een vriendin, [getuige 1], haar echtgenoot, [getuige 2] en haar dochter, [getuige 3].
2.2
[gedaagde] is er aan de hand van deze getuigen niet in geslaagd om haar stelling te bewijzen. Alle drie de getuigen hebben weliswaar verklaard dat zij aanwezig waren op het moment dat [gedaagde] de beweerde afspraak maakte (dan wel bevestigde) met mw. [Naam 1] van AVR, maar aan deze verklaringen komt onvoldoende bewijskracht toe, in het licht van de bij tussenvonnis gegeven uitleg van de huurovereenkomst. Mw. [getuige 1] heeft verklaard dat zij aanwezig is geweest bij een gesprek ten kantore van Absolute Rental toen de beweerdelijke afspraak zou zijn gemaakt en waarbij volgens deze getuige ook de heer [getuige 4] (echtgenoot van [Naam 1]) aanwezig was. Getuige [getuige 4] heeft weliswaar in de contra-enquête verklaard dat hij bij een gesprek ten kantore van zijn echtgenote aanwezig is geweest, waarbij ook mw. [getuige 1] aanwezig was, maar volgende getuige [getuige 4] vond dit gesprek plaats voordat de huurovereenkomst tot stand kwam, terwijl de betreffende gebreken, volgens de stellingen van [gedaagde], pas later aan het licht zijn gekomen. [Getuige 1] heeft ook verklaard bij een gesprek in de huurwoning van [gedaagde] aanwezig te zijn geweest, maar niet duidelijk is geworden wat daar werd besproken. Volgens de echtgenoot van [gedaagde] werd de beweerdelijke afspraak gemaakt tijdens een gesprek in de huurwoning waarbij volgens de echtgenoot ook [getuige 1] aanwezig was. Echter, werd volgens [getuige 1], zoals hiervoor genoemd, die afspraak gemaakt op het kantoor van Absolute Rental. De dochter heeft verklaard, dat zij bij een gesprek ten kantore van [Naam 1] aanwezig is geweest toen de beweerdelijke afspraak werd gemaakt, maar dit wordt niet bevestigd door de andere getuigen. Daarbij komt dat de zijdens [gedaagde] gehoorde getuigen geen onafhankelijke getuigen zijn door de vriendschappelijke- en/of familieband die zij hebben met [gedaagde] (hetzelfde geldt overigens voor de door AVR in contra-enquête gehoorde getuigen voor wat betreft hun connectie met AVR dan wel met mw. [Naam 1]), terwijl deze getuigenverklaringen in onvoldoende mate worden ondersteund door ander (getuigen)bewijs.
2.3
Zoals reeds bij tussenvonnis in r.o. 4.6 en verder is overwogen, kon, gelet op de uitkomst van de bewijslevering, [gedaagde] zich destijds niet op verrekening beroepen (met uitzondering van de kosten van de loodgieter ad Afl. 850,-) en heeft zij daardoor niet (tijdig) de (volledige) afgesproken verlaagde huur voldaan, waardoor AVR op goede contractuele grond alsnog aanspraak kon maken op de reguliere maandelijkse huurprijs ad US$ 3.000,-. AVR heeft bij brief van 27 maart 2014 (productie 7 verzoekschrift) met terugwerkende kracht tot de maand januari 2014 aanspraak gemaakt op de reguliere huurprijs. Een redelijke uitleg van de huurovereenkomst brengt mee dat [gedaagde], aangezien zij vanaf de maand januari 2014 achterstallig is geweest met het betalen van de huur, de reguliere huurprijs vanaf die maand verschuldigd was. Op de vordering van AVR strekken echter wel alsnog de gemaakte reparatiekosten in mindering, een en ander zoals reeds is overwogen in r.o. 4.7.1 e.v. van het tussenvonnis.
2.4
Ten aanzien van de aircokosten overweegt het gerecht als volgt. AVR heeft niet weersproken dat de woning met airco’s werd verhuurd, de door [gedaagde] vervangen airco defect was en dat deze is achtergebleven in de woning, terwijl [gedaagde] uiteindelijk de volle huurprijs heeft moeten betalen. Een redelijke uitleg van de huurovereenkomst brengt mee dat [gedaagde] onder deze omstandigheden de kosten van de aanschaf en installatie van de nieuwe airco kan verrekenen met de vordering van AVR.
2.5
De door AVR gevorderde kosten van waterverbruik ad Afl. 456,- en elektraverbruik ad Afl. 518,77 en Afl. 187,-- (in totaal Afl. 1.161,77) zijn onvoldoende gemotiveerd betwist en toewijsbaar. Blijkens het overzicht van AVR (productie 6 inleidend verzoekschrift) zien deze kosten op de maanden oktober en november 2013.
2.6
[gedaagde] heeft op 11 oktober 2013 de loodgieterskosten ad Afl. 850,- betaald blijkens kwitantie (productie 3 conclusie van antwoord). Voorts heeft [gedaagde] een bedrag van Afl. 850,- aan kosten voor elektrawerk voorgeschoten. Deze kosten strekken in mindering op de hiervoor genoemde utiliteitskosten ad Afl. 1.161,77 en op de huur van januari 2014. [gedaagde] had na betaling van de huur voor de maand december 2013 een tegoed van Afl. 106,- (productie 17 conclusie van antwoord). [gedaagde] heeft daarnaast op 7 januari 2014 een bedrag van Afl. 2.506,- aan huur voldaan. Derhalve resteert voor de maand januari 2014 aan huur een bedrag van Afl. 2.189,77 (Afl. 1.161,77 + Afl. 5.340,- -/- Afl. 850,- -/- Afl 850,- -/- 106,- -/- Afl. 2.506,-).
2.7
De factuur voor de kosten van de airco ad Afl. 3.072,- en de reparatiekosten van de kozijnen ad Afl. 2.000,- dateert van 4 maart 2014. Deze kosten strekken in redelijkheid in mindering op de (restant) huur voor de maanden januari (Afl. 2.189,77) en de huur van februari 2014 (Afl. 5.340,-), zodat voor de maand februari 2014 aan huur een bedrag van Afl. 2.457,77 resteert.
2.8
[gedaagde] heeft op 5 maart 2014 een bedrag van Afl. 4.928,- voldaan. Dit bedrag wordt verrekend met de restant huur voor de maand februari 2014 (afl. 2.457,77) en met de huur voor de maand maart 2014 (Afl. 5.340,-), zodat voor de maand maart 2014 een te betalen huurbedrag van Afl. 2.869,77 resteert.
2.9
De facturen ter zake van de reparatiekosten van het elektrawerk ad Afl. 8.725,- en Afl. 4.150,- dateren van 19 april 2014 resp. 26 april 2014. Deze kosten strekken in redelijkheid in mindering op de restant huur voor de maand maart 2014 (Afl. 2.869,77), de huur voor de maand april 2014 (Afl. 5.340,-) en de huur voor de maand mei 2014 (Afl. 5.340,-), waarna een openstaand bedrag van Afl. 674,77,- resteert. Daarbij komt de huur voor de maand juni 2014 (Afl.5.340,-), zodat aan openstaande huur een bedrag van Afl. 6.014,77 resteert.
2.1
Uit het voorgaande blijkt dat [gedaagde], ook met inachtneming met de verrekeningen, niet tijdig aan haar huurverplichtingen heeft voldaan. AVR heeft aanspraak gemaakt op een contractuele boete (
late fees). [gedaagde] heeft zich verzet tegen toewijzing van de
late feesen daartoe aangevoerd dat de gevorderde boeterente in strijd is met de goede zeden, dan wel de openbare orde omdat deze buitengewoon hoog is. Het gerecht acht de contractuele boete niet in strijd met de goede zeden of openbare orde. Het gerecht vat het verweer van [gedaagde] onder aanvulling van rechtsgronden tevens op als een verzoek tot matiging. Het gerecht is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden, in het bijzonder gelet op de wijze waarop partijen uitvoering hebben gegeven aan de huurovereenkomst, de uiteindelijke verhoging van de huurprijs en de verrekeningen die hebben plaatsgevonden, alsook gelet op de verhouding tussen de uiteindelijk toewijsbare huurachterstand en de hoogte van de boeterente, toewijzing van de
late feestot een onaanvaardbaar resultaat zou leiden. Het gerecht ziet daarom aanleiding om de contractuele boete te matigen tot nihil, te meer daar tevens wettelijke rente is gevorderd.
late fees). [gedaagde] heeft zich verzet tegen toewijzing van de
late feesen daartoe aangevoerd dat de gevorderde boeterente in strijd is met de goede zeden, dan wel de openbare orde omdat deze buitengewoon hoog is. Het gerecht acht de contractuele boete niet in strijd met de goede zeden of openbare orde. Het gerecht vat het verweer van [gedaagde] onder aanvulling van rechtsgronden tevens op als een verzoek tot matiging. Het gerecht is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden, in het bijzonder gelet op de wijze waarop partijen uitvoering hebben gegeven aan de huurovereenkomst, de uiteindelijke verhoging van de huurprijs en de verrekeningen die hebben plaatsgevonden, alsook gelet op de verhouding tussen de uiteindelijk toewijsbare huurachterstand en de hoogte van de boeterente, toewijzing van de
late feestot een onaanvaardbaar resultaat zou leiden. Het gerecht ziet daarom aanleiding om de contractuele boete te matigen tot nihil, te meer daar tevens wettelijke rente is gevorderd.
2.11
Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering van AVR tot een bedrag van Afl. 6.014,77 toewijsbaar is. De wettelijke rente zal worden toegewezen over het bedrag van Afl. 674,77 vanaf 5 mei 2014 en over het bedrag van Afl. 6.014,77 vanaf 5 juni 2014.
2.12
Het gerecht is voorts van oordeel dat [gedaagde] de betaalde waarborgsom ad Afl. 3.894,- niet kan verrekenen, nu zij onvoldoende gemotiveerd verweer heeft gevoerd tegen de stelling van AVR dat [gedaagde] de woning niet in goede staat heeft achtergelaten. Ten aanzien van de kosten van de tuinschoonmaak betwist [gedaagde] dat zij de tuin in slechte staat heeft achtergelaten. Echter blijkt uit de offerte van 9 juli 2014 van Fantastic Gardens in samenhang met de door [gedaagde] verstrekte videobeelden van de oplevering in voldoende mate dat er op dat moment sprake was van achterstallig onderhoud voor wat betreft de werkzaamheden die in die offerte staan vermeld. Ten aanzien van de gestelde schade aan meubels, welke schade op grond van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt, heeft [gedaagde] slechts in zijn algemeenheid betwist dat zij de meubels heeft beschadigd, terwijl de door [gedaagde] verstrekte videobeelden daarover geen uitsluitsel geven. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om tenminste specifiek in te gaan op de verschillende schades die ook op de door AVR overgelegde foto’s te zien zijn en daarvoor een uitleg te geven, hetgeen zij niet heeft gedaan. Deze twee schadeposten (tuinschoonmaak en schade meubels) overtreffen al de hoogte van de waarborgsom.
2.13
Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering van [gedaagde] in reconventie niet toewijsbaar is. Immers, zijn de gevorderde reparatie- en aircokosten in conventie al verrekend en is de tegenvordering van [gedaagde] voor het overige niet toewijsbaar.
2.14
Aangezien beide partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet het gerecht aanleiding om de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Het gerecht dient voorts nog een beslissing te nemen ten aanzien van de getuigentaxe ten aanzien van getuige 4. Deze getuige had aan kosten opgegeven Afl. 400,-- voor een ticket en taxikosten. Het gerecht stelt de getuigentaxe op nihil, aangezien de getuige in Aruba woonachtig is en niet is gebleken dat hij speciaal voor het getuigenverhoor naar Aruba moest overkomen. Bovendien heeft de getuige geen onderbouwing van de kosten, zoals kwitanties, verstrekt.
3.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht, recht doende:
In conventie
3.1
veroordeelt [gedaagde] om aan AVR te betalen het bedrag van Afl. 6.014,77, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van Afl. 674,77 vanaf 5 mei 2014 en over het bedrag van Afl. 6.014,77 vanaf 5 juni 2014 tot aan de dag van algehele voldoening;
3.2
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.3
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
3.4
wijst de vordering af;
3.5
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Schoemaker, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 29 maart 2017 in aanwezigheid van de griffier.