ECLI:NL:OGEAA:2018:46

Uitspraak

Vonnis in kort geding van 17 januari 2018

Behorend bij K.G. 2017/2745 (AUA201703420)

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

de naamloze vennootschap SPORTSHOP ANTILIANO N.V., h.o.d.n. SPORT CARIBE,

gevestigd te Aruba,

eiseres,

hierna ook te noemen: “de huurder”,

gemachtigde: de advocaat mr. B.M. de Sousa,

tegen:

de besloten vennootschap LA LINDA REAL ESTATE II VBA,

gevestigd te Aruba,

gedaagde,

hierna ook te noemen: “de verhuurder”,

gemachtigde: de advocaat mr. J.J. Steward.

1.DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties, ingediend op 12 december 2017;

- de nagekomen producties van de huurder,

- de producties van de verhuurder,

- de pleitnota van mr. de Sousa,

- de pleitnota van mr. Steward.

1.2

Partijen en advocaten zijn op de zitting 28 december 2017 verschenen. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekening gehouden.

1.3

De uitspraak is bepaald op vandaag.

2.DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Tussen een rechtsvoorganger van de verhuurder en de huurder is een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende een huurruimte aan de [adres] te Oranjestad ingaande 1 mei 1999. Deze huurovereenkomst is verschillende malen verlengd. De huurprijs bedraagt AWG 10.000,00 per maand. De huurpenningen zijn tot en met juni 2017 door de huurder betaald.

2.2

Bij brief van 11 augustus 2017 met als onderwerp
“Onderhoudstoestand winkelpand [adres]”bericht de huurder onder andere het volgende aan de verhuurder:

“Het pand verkeerd door het achterstallig onderhoud in een zodanig slechte staat dat het niet meer representatief is en eveneen een flinke overlast bezorgt. Het feit dat het gebouw er slecht uitziet, is uiteraard slecht voor de goede “image” van ons bedrijf. De overlast komt vooral voort uit lekkages. Het dak is verschillende keren door u gerepareerd maar dit heeft nooit tot een geode en blijvende oplossing geleid. De vele lekkages gedurende de afgelopen jaren hebben hun sporen nagelaten.

Volgens de bouwkundig adviseur, is er sprake van betonrot op meerdere locaties. De muren hebben te kampen met optrekkend vocht door scheuren waardoor de stalen deuren nauwelijks openen en sluiten door verzakkingen die veroorzaakt zijn door deze scheuren.

Buiten het feit dat de het vocht ontstane schimmel in de muren een doorn in het oog is, is het mogelijk een gevaar voor de gezondheid van onze werknemers en ons.

Het spreekt voor zich dat de lekkages uiteraard ook schade hebben gedaan aan onze inrichting.

Wat ons eveneens zorgen baart is het feit dat één van de waterkranen op de een of andere manier onder stroom staat. Hier moet zonder enig uitsteld door een deskundige naar gekeken worden zodat er actie kan worden genomen.

Tot slot is het gehele pand (vooral aan de achterzijde) wederom aan een verfbeurt toe.

Conform de huurovereenkomst, eist [de huurder] dat [de verhuurder] per direct de nodige reparatie-/opknapwerkzaamheden zal gaan uitvoeren.

De reparatiewerkzaamheden zijn hoogstwaarschijnlijk dermate ingrijpend dat voortzetting van de dagelijkse gang van zaken van het bedrijf voor langere tijd zodanig verstoord zal worden dat tijdelijke verhuizing naar een ander geschikt pand noodzakelijk wordt geacht.

Wij hopen dat u het gevaar voor de veiligheid en gezondheid van onze werknemers en onszelf en de schade aan de “image” van ons bedrijf serieus neemt en bereid bent te voldoen aan onze eis om per direct te starten met de nodige werkzaamheden (zonder de bedrijfsvoering te verstoren). Zo niet, voelen we ons gedwongen hierover beklag te doen bij de huurcommissie. Zolang [de verhuurder] niet reageert en/of geen actie onderneemt, zal [de huurder] betaling van de huur staken.”

2.3

Bij brief van haar advocaat van 4 september 2017 bericht de huurder onder andere het volgende aan de verhuurder:

“Ondertussen hebben zowel de Directie Volksgezondheid als de Dienst Technische Inspectie een onderzoek uitgevoerd, binnen en buiten het gebouw. De bevindingen liegen er niet om. (…).

In het licht van bovenstaande verzoek ik u derhalve, en sommeer u voor zover nodig tegelijkertijd, de nodige maatregelen te treffen om deze onhygiënische toestand te verhelpen en mij uiterlijk dinsdag aanstaande 12 september omtrent uw plan van aanpak te berichten opdat cliënte gepaste maatregelen kan treffen. Bij gebreke te voldoen aan deze sommering, zal cliënte de haar geëigende en alle voor haar onderneming noodzakelijke maatregelen treffen.

Cliënte stelt u reeds nu voor alsdan aansprakelijk voor alle door haar geleden en nog te lijden schade ten gevolge van uw eventuele nalatigheid om het pand op te knappen.

Cliënte deelt u mitsdeze volledigheidshalve mee dat zij gebruikmakend van haar retentierecht, de huur van het pand niet zal voldoen totdat het pand naar behoren zal zijn opgeknapt.”

2.4

Bij brief van Departamento Obra Publico (DOW) aan de verhuurder d.d. 12 oktober 2017 wordt een overzicht verschaft van de door haar geconstateerde gebreken aan het pand, te weten:

“het plafond is gedeeltelijk beschadigd door lekkage met kans op instorting;
de buitenwanden hebben grote scheuren;
de pleisterlaag op de binnenwanden zijn beschadigd door vocht en zijn op verschillende plaatsen verpulverd;
de betonnen balustrade op de verdieping is gebarsten door betonrot en zwaar beschadigd waardoor de losse stukken naar beneden kunnen vallen;
de metalen hekwerk op de betonnen balustrade is ook zwaar verroest en kan op elk moment los raken;”

2.5

Ook de Directie Volksgezondheid heeft het pand geïnspecteerd en heeft de volgende bevindingen in een brief d.d.
onleesbaar2017 vastgelegd:

“Zowel het plafond van de keuken als die van de toilet verkeren niet in een behoorlijke staat n.l. op verschillende plekken zijn geen plafond aanwezig, er is lekkage in het dak waardoor er op het plafond zichtbare watervlekken zijn;
De muur van de keuken, van de verkoopruimte, van de toilet, van de opslagruimte en die van de kantoren verkeren niet in een behoorlijke staat n.l. er is lekkage in het dak waardoor er op het muur zichtbare watervlekken zijn en afbladdering van het verf;
In de keuken, de verkoopruimte, de toilet en de kantoren heerste een muffe en ondragelijke stank;
Op de muren van de opslagruimte is er aanwezigheid van schimmel;
De kozijnen van de deuren van de kantoren zijn verrot.”

2.6

Bij brief van 13 oktober 2017 wordt namens de huurder onder andere het volgende aan de verhuurder bericht:

“Het is door uw houding en gedraging voor cliënte en voor DOW duidelijk dat u niet voornemens bent, noch ooit bent geweest, enig onderhoud aan het pand te plegen. U pleegt derhalve wanprestatie. Hierdoor ziet cliënte zich thans genoodzaakt om het pand te ontruimen om zichzelf en derden voor gevaar te behoeden.

Mitsdeze ontbindt cliënte per onmiddellijk de tussen [de verhuurder] en haarzelf bestaande huurovereenkomst en stelt u aansprakelijk voor alle door haar geleden en te lijden schade ten gevolge van uw wanprestatie.”

2.7

De huurder heeft de in de huurruimte door haar geëxploiteerde winkel in sportkleding gesloten. Een gedeelte van de inventaris en voorraad is daarin achtergebleven.

2.8

Bij brief van haar advocaat d.d. 3 november 2017 wijst de verhuurder alle aansprakelijkheid van de hand, stelt dat de gebreken zijn veroorzaakt door gedragingen van de huurder, wordt de beëindiging van de huurovereenkomst aanvaard en wordt aanspraak gemaakt op de contractuele boete omdat het gehuurde niet volledig is ontruimd.

3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1

De huurder verzoekt het Gerecht om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren, de verhuurder te veroordelen om bij wijze van voorschot aan haar te betalen AWG 332.030,00, met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten.

3.2

De verhuurder verzoekt het Gerecht om de vorderingen van de huurder af te wijzen en haar in de proceskosten te veroordelen.

3.3

Kort en zakelijk voert de huurder aan dat de gehuurde ruimte niet meer verantwoord te gebruiken was, zie de rapporten van haar bouwkundige, DOW en de Directie Volksgezondheid. Ondanks dat dit aan de verhuurder was doorgegeven kwam er geen enkele reactie. De huurder heeft toen haar bedrijfsvoering naar een veel kleinere bedrijfsruimte moeten verplaatsen. Hierdoor heeft zij veel kosten moeten maken en ondervindt zij bedrijfsschade. Succesvolle productlijnen kan zij niet verkopen omdat zij eenvoudigweg daarvoor te weinig ruimte heeft. Zij zal afscheid moeten nemen van twee werknemers omdat er minder opbrengsten uit de winkelverkopen zullen zijn. De verhuizing van de goederen in de gehuurde ruimte naar een andere plek kost om en nabij AWG 90.000,00 en dat geld heeft de huurder niet. Zij onderbouwt het gevorderde bedrag met een verklaring van haar accountant.

3.4

De argumenten van de huurder worden door de verhuurder gemotiveerd weersproken.

4.DE BEOORDELING

4.1

Het Gerecht stelt voorop dat de verhuurder gehouden is om ervoor in te staan dat de gehuurde bedrijfsruimte gebruikt kan worden voor het doel waarvoor het is verhuurd, te weten als winkelruimte, opslagruimte en kantoorruimte. Gelet op de rapporten van de bouwkundige, DOW en de Directie Volksgezondheid is daarvan geen sprake.

4.2

Door de verhuurder wordt echter gesteld dat de gebreken aan het gehuurde door de huurder zelf zijn veroorzaakt. Zij wijst vooral op een grote (reclame)bal die op het dak is gemonteerd waardoor de schade zou zijn ontstaan. Vanwege de slechte wijze van montage sijpelt regenwater naar binnen. Daarvan brengt de verhuurder, tegenover de bevindingen van DOW, de Directie Volksgezondheid en de bouwkundige, echter geen bewijs van in het geding.

4.3

Naar voorlopig oordeel van het Gerecht is het onbegrijpelijk dat de verhuurder niet (naar behoren) heeft gereageerd op de brandbrieven van de huurder 11 augustus, 4 september en 13 oktober 2017. Een redelijk handelend verhuurder zou in deze brieven aanleiding hebben gezien om het gehuurde te inspecteren, de oorzaak vast te stellen en vervolgens, indien deze voor rekening van de verhuurder komt, te herstellen. Indien deze niet voor rekening van de verhuurder komt zou de huurder deze moeten herstellen, maar daar zou dan in elk geval duidelijkheid over komen. Een en ander geldt temeer nu de huurder onbetwist keurig de huur heeft betaald en de verhuurder uiteraard wist dat de huurder voor haar inkomsten afhankelijk was van een huurruimte die voldoet aan de eisen die daaraan redelijkerwijs mogen worden gesteld. Tot slot geldt dat het Gerecht het zeer onaannemelijk vindt dat de uit de rapporten blijkende schade zou zijn veroorzaakt door de bal op het dak. Temeer omdat de huurder er geen enkel belang bij heeft om dat gebrek niet zelf te herstellen zodat zij haar bedrijfsexploitatie ongestoord kan voortzetten en zo geld kan verdienen.

4.4

Naar voorlopig oordeel heeft de verhuurder dan ook gehandeld in strijd met de kernverbintenis van de huurovereenkomst, te weten het ervoor instaan dat de gehuurde bedrijfsruimte kan worden gebruikt voor het doel waarvoor zij is gehuurd. Zij heeft niet voldoende gereageerd op de brieven van de huurder door geen deugdelijk onderzoek te verrichten naar wat er aan de hand was. De schriftelijke verklaring van een aannemer en van een medewerker zijn, tegenover voormeld bewijs van de huurder, bepaald niet overtuigend. Aldus heeft de huurder op goede gronden, te weten de tekortkoming in de nakoming van deze verbintenis door de verhuurder, de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Nu deze tekortkoming toerekenbaar is dient de verhuurder de schade van de huurder te vergoeden. Het Gerecht acht het zeer waarschijnlijk dat de bodemrechter tot een gelijk oordeel komt.

4.5

De verhuurder betwist de schade en aan haar kan worden toegegeven dat de huurder deze voor een belangrijk gedeelte niet deugdelijk heeft gespecificeerd. De bijlagen bij de verklaring van de accountant ontbreken namelijk terwijl ook het causaal verband tussen diverse schadeposten en de gedwongen ontruiming van het gehuurde in dit kort geding niet kan worden vastgesteld.

4.6

Dat neemt echter niet weg dat overheersend aannemelijk is dat de huurder schade heeft ondervonden, zodat de door de verhuurder bepleite terughoudendheid van de rechter in geval van toekenning van een geldvordering in kort geding niet nodig is. Het spoedeisend belang is eveneens gegeven gelet op de ernst van de gebreken en dus de toerekenbare tekortkoming van de verhuurder. Evenmin is van belang dat de huurder twee andere filialen exploiteert in de directe omgeving van de gehuurde bedrijfsruimte. Een van de filialen, zo is ter zitting overtuigend uitgelegd, ziet op een andere kledinglijn waarvoor al veel langer plannen bestonden. Het andere, veel kleinere filiaal, is de noodgedwongen vervanging van de gehuurde bedrijfsruimte zodat dit kan worden gezien als een schadebeperkende handeling van de huurder. Het beroep op verrekening van de verhuurder gaat evenmin op nu, gelet op de toerekenbare tekortkoming van de verhuurder, niet zonder meer kan worden geoordeeld dat de huurder contactuele boetes verschuldigd is geworden door de gehuurde bedrijfsruimte niet tijdig na de buitengerechtelijke ontbinding te ontruimen. Gesteld zou kunnen worden dat de huurder geen kant op kon met zijn spullen. Om dezelfde reden kan niet zonder meer met een gebruiksvergoeding worden verrekend. Tot slot geldt dat van een restitutierisico niet is gebleken. Dit omdat de huurder haar bedrijf voortzet door middel van het kleinere filiaal en een tweede filiaal met een andere lijn heeft geopend.

4.7

Het Gerecht zal dan ook AWG 45.000,00 bij wijze van voorschot toewijzen, met name voor de kosten van verhuizing, inrichtingskosten van het kleinere filiaal en gederfde winst. Dat is een beperkt bedrag, zeker gelet op het bedrag dat door de huurder wordt gevorderd. Enerzijds geeft het Gerecht daarmee aan dat naar voorlopig oordeel van de verhuurder mag worden gevergd dat hij een financiële voorziening treft voor haar huurder. Anderzijds wordt daarmee aangegeven dat de huurder de verhuurder moet voorzien van een deugdelijke schadeopstelling voorzien van bewijsstukken. Partijen dienen in onderling overleg of in een bodemprocedure tot een definitieve schaderegeling te komen.

4.8

Als overwegend in het ongelijk gestelde partij dient de verhuurder in de proceskosten te worden veroordeeld. Het griffierecht zal voor een lager bedrag worden toegewezen nu het Gerecht een veel lager voorschot dan gevorderd toewijst.

4.9

Er is geen reden om deze uitspraak uitvoerbaar op de minuut te verklaren, zoals de huurder vraagt.

5.DE UITSPRAAK

De rechter in dit gerecht:

veroordeelt de verhuurder om aan de huurder te betalen AWG 45.000,00,

veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder begroot op AWG 225,80 aan oproepingskosten, AWG 750,00 aan griffierecht en op AWG 1.500,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 17 januari 2018 in aanwezigheid van de griffier.