ECLI:NL:OGEAA:2020:197

• Datum uitspraak: 13 mei 2020
• Publicatiedatum: 14 mei 2020
• Zaaknummer: AUA201803893
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Verhoeven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Burengeschil over het recht van overpad en de verwijdering van een muur tussen percelen

In deze zaak, die voor het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba is gebracht, betreft het een burengeschil tussen twee partijen, [eiseres] en [gedaagde], die beide een recht van erfpacht hebben op aangrenzende percelen. [Eiseres] heeft een muur opgetrokken op het perceel van [gedaagde], wat aanleiding geeft tot een geschil over het recht van overpad en de verwijdering van de muur. De procedure is gestart met een verzoek van [eiseres] om te verklaren dat zij door verjaring het recht van overpad heeft verworven op een strook grond die deel uitmaakt van het perceel van [gedaagde]. De rechter heeft vastgesteld dat er geen notariële akte is opgemaakt voor de schenking van de strook grond, waardoor [eiseres] geen absoluut recht heeft verworven. De rechter oordeelt dat de vordering van [eiseres] om het recht van overpad te erkennen en het verbod op de verwijdering van de muur niet kan worden toegewezen, omdat de grondslag van de vordering niet ondubbelzinnig is. De rechter wijst de vorderingen van [eiseres] af en veroordeelt haar in de proceskosten van [gedaagde].

Uitspraak

Vonnis van 13 mei 2020

Behorend bij AUA201803893

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

[Eiseres] ,

te Aruba,

EISERES,

hierna ook te noemen: [eiseres],

gemachtigde: de advocaat mr. N.S. Gravenstijn,

tegen:

[Gedaagde] ,

te Aruba,

GEDAAGDE,

hierna ook te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: de advocaat mr. H.F. Falconi.

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure tot en met 10 april 2019 blijkt uit het tussenvonnis van die datum. De in dat tussenvonnis gelaste comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 26 september 2019. Bij akte van 12 februari 2020 heeft [eiseres] laten weten dat partijen geen regeling in der minne hebben weten te bereiken.

1.2

Vonnis is nader bepaald op heden.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Partijen zijn buren van elkaar. [eiseres] woont op het adres [eiseres adres]. Haar woning is gebouwd op het perceel met nummer P-831, ten aanzien van welk perceel zij het recht van erfpacht heeft (met het Land als eigenaar). Achter dit perceel ligt het braakliggende perceel met nummer P-1162, dat [eiseres] huurt van het Land. [gedaagde] woont, vanaf de weg gezien, links van [eiseres] op het adres [gedaagde adres]. Haar woning is gebouwd op het perceel met nummer P-1120, ten aanzien van welk perceel zij het recht van erfpacht heeft. Tussen de percelen P-1120 en P-831 (en dus tussen de woningen van partijen) ligt het braakliggende perceel met nummer P-1161, ten aanzien van welk perceel [gedaagde] eveneens het recht van erfpacht heeft (ook ten aanzien van beide percelen van [gedaagde] geldt dat het Land de eigenaar is).

2.2 [

eiseres] heeft de woning [eiseres adres] in 1984 gekocht en sindsdien woont zij daar. Op grond van een notariële akte van 2 maart 2006 zijn de percelen P-1120 en P-1161 aan [gedaagde] geleverd, nadat zij de woning in het kader van een executoriale verkoop had gekocht. [gedaagde] woont in ieder geval vanaf 2006 in de woning.

2.3

Op enig moment heeft [eiseres], evenwijdig aan de erfgrens tussen de percelen P-831 en P-1161, een stenen muur opgetrokken die 1.10m hoog is en ongeveer 50 meter lang. De muur is 2 meter uit de erfgrens gebouwd op perceel P-1161, het perceel dat in erfpacht aan [gedaagde] toebehoort. Zodoende bevindt zich tussen de kadastrale erfgrens (tussen de percelen P-831 en P-1161) en de door [eiseres] opgetrokken muur een strook grond (50 meter lang en 2 meter breed) die deel uitmaakt van het aan [gedaagde] toebehorende perceel P-1161, maar die sedert de bouw van de muur exclusief wordt gebruikt door [eiseres] (deze strook grond zal hierna worden aangeduid als: de strook).

2.4

De gemachtigde van [gedaagde] heeft [eiseres] bij brief van 18 mei 2018 gesommeerd om de door [eiseres] opgetrokken muur te verwijderen.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 [

eiseres] vordert dat het gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht verklaart dat [eiseres] door verjaring het recht van overpad heeft verworven op de in het geding zijnde passage dan wel de strook grond, zoals ing. J.D. Ecury-Saponara dit heeft omschreven in zijn rapport van 2 juli 2018;

- het [gedaagde] verbiedt om haar voornemen tot het omvergooien van de muur tussen de percelen van partijen uit te voeren dan wel om de muur anderszins te verwijderen of te beschadigen;

- [ gedaagde] veroordeelt tot betaling van een dwangsom aan [eiseres] van Afl. 1.000,00, althans een door het gerecht te bepalen dwangsom, voor iedere dag dat [gedaagde] het verbod overtreedt, met een maximum van Afl. 100.000,00, althans een door het gerecht te bepalen maximum;

- een zodanige andere voorziening treft die het gerecht in goede justitie vermeent te behoren;

- met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

3.2

Aan haar vordering legt [eiseres] het volgende ten grondslag. [eiseres] heeft de muur in 1984 opgetrokken met toestemming van de heer Brodie, de toenmalige rechthebbende tot de percelen van [gedaagde]. [eiseres] had met Brodie de afspraak gemaakt dat deze de strook aan [eiseres] zou schenken. De schenking is nimmer bij de notaris geformaliseerd.

Brodie heeft het perceel P-1120 in de huidige staat aan [gedaagde] verkocht, die sedert 1997 de bestaande situatie heeft gedoogd. [eiseres] heeft dan ook door verjaring een recht van erfdienstbaarheid c.q. overpad verworven.

[eiseres] heeft belang bij de strook grond, omdat de strook tussen de zijkant van haar woning en de officiële erfgrens slechts 1.48 breed is en dus te smal om met de auto langs de woning naar het achtergelegen perceel met nummer P-1162 te rijden. [gedaagde] heeft geen belang bij de strook, zodat een belangenafweging in het voordeel van [eiseres] uitvalt. [gedaagde] handelt onrechtmatig door thans afbraak van de muur te vorderen, terwijl die muur al jaren wordt gedoogd.

3.3 [

gedaagde] voert hiertegen verweer. Het verweer zal hierna, bij de beoordeling van de vordering, worden besproken.

4. DE BEOORDELING

4.1

Aan haar vordering heeft [eiseres] ten grondslag gelegd dat zij de strook van Brodie heeft ontvangen op grond van een schenking (verzoekschrift, nr. 5 en prod. 3). Het gerecht begrijpt de stellingen en de daarop gebaseerde vordering van [eiseres] aldus dat zij beoogt te stellen dat aan haar een absoluut recht ten aanzien van de strook is geschonken. In de toelichting op haar vorderingen in het inleidend verzoekschrift vermeldt zij echter niet welk specifiek absoluut recht dit betrof. Wel stelt zij dat zij door verjaring een erfdienstbaarheid heeft verworven.

4.2

Nu aan de schenking geen uitvoering is gegeven door een levering middels een notariële akte die in het register is ingeschreven, is het beoogde absolute recht niet daadwerkelijk overgedragen dan wel gevestigd. Dat brengt mee dat [eiseres] op het moment van de door haar gestelde schenking geen absoluut recht ten aanzien van de strook heeft verworven en dat Brodie op dat moment het onbezwaarde erfpachtsrecht ten aanzien van de strook heeft behouden.

4.3

De vraag is dus of [eiseres] na de schenking (die volgens haar in 1984 heeft plaatsgevonden) op enig moment door verjaring alsnog een absoluut recht ten aanzien van de strook heeft verkregen. Daartoe is vereist dat [eiseres] op enig moment het bezit van (een gepretendeerd absoluut recht op) de strook heeft verworven en dit bezit gedurende de verjaringstermijn onafgebroken heeft uitgeoefend. Omdat [eiseres] wegens het ontbreken van een notariële akte geen bezitter te goeder trouw kan zijn geworden, geldt de verjaringstermijn van 20 jaar (art. 3:306 BW jo. Art. 3:105 lid 1 BW).

4.4

Indien er veronderstellenderwijs met [eiseres] vanuit wordt gegaan dat zij zonder notariële levering wel het bezit heeft verkregen door inbezitneming (HR 9 september 2011; ECLI:NL:HR:2011:BQ5989), dan dient dit bezit wel ondubbelzinnig te zijn geweest (HR 24 feb 2017, ECLI:NL:HR:2017:309). Dit betekent onder meer dat Brodie dan wel [gedaagde] als de rechthebbenden, tegen wie de verjaring liep, uit de feitelijke gedragingen niets anders konden afleiden dan dat [eiseres] pretendeerde rechthebbende te zijn van een bepaald absoluut recht.

4.5 [

eiseres] is echter niet duidelijk waar het de vraag betreft welk absoluut recht ten aanzien van de strook aan haar is geschonken en welk recht zij aldus door verjaring zou hebben verworven. Zij is daarmee dus ook niet duidelijk ten aanzien van de vraag welk bezit zij pretendeert te hebben uitgeoefend. Daartoe wijst het gerecht op het volgende.

[eiseres] vordert in haar petitum onder 1 een verklaring voor recht dat zij door verjaring
een recht van overpad heeft verworven. In het licht van haar stellingen (verzoekschrift, 8 en 14) begrijpt het Gerecht dat hiermee wordt bedoeld dat door verjaring een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan. Dat impliceert dat [eiseres] stelt dat zij gedurende de verjaringstermijn bezitter is geweest van een erfdienstbaarheid (die inhield dat zij met de auto over de strook kon rijden naar het perceel P-1162). Dit strookt echter niet met de in het petitum onder 2 geformuleerde vordering tot een verbod tot het omverwerpen van de muur. Zonder toelichting, die niet is gegeven, is niet duidelijk waarom het door [eiseres] gepretendeerde recht van overpad mede inhoudt dat zij een scheidsmuur kon optrekken en dat [gedaagde] (als rechtsopvolger van Brodie) de instandhouding van die muur op haar eigen perceel moeten dulden. Dit onderdeel van de vordering kan daarmee haar grondslag niet vinden in het door [eiseres] gestelde recht van overpad. Kennelijk is [eiseres] van oordeel dat het door Brodie geschonken recht meer omvatte dan alleen een recht van overpad en dat het meebracht dat zij een exclusief (absoluut) gebruiksrecht heeft verkregen ten aanzien van de strook. Dat impliceert dat ofwel het eigendomsrecht ofwel het recht van erfpacht ten aanzien van de strook zou zijn geschonken en dat [eiseres] vanaf de schenking het bezit van de strook zelf dan wel het bezit van een daarop gevestigd erfpachtsrecht zou hebben uitgeoefend. De door [eiseres] naast elkaar (en dus niet primair en subsidiair) ingestelde vorderingen in het petitum onder 1 en onder 2 gaan daarmee ieder uit van een andere vorm van bezit die zou zijn uitgeoefend. Daarmee volgt uit de eigen stellingen van [eiseres] dat het door haar uitgeoefende bezit niet ondubbelzinnig is geweest (zie onder meer HR 10 okt 2008; ECLI:NL:HR:2008:BD7601). Daar komt bovendien nog bij dat [eiseres] zich in het verzoekschrift ook niet heeft uitgelaten over de vraag of zij het door haar gevorderde verbod tot verwijdering van de muur baseert op een door haar verkregen erfpachtsrecht dan wel op een door haar verkregen eigendomsrecht. Het gerecht begrijpt uit de processtukken en de producties dat Brodie net als [gedaagde] het recht van erfpacht ten aanzien van het perceel P-1161 had. Hij was dus slechts bevoegd om mee te werken aan het vestigen van een erfpachtsrecht op de strook ten behoeve van [eiseres], zodat het voor de hand ligt dat [eiseres] (die zelf ook een recht van erfpacht ten aanzien van haar perceel heeft) zich als bezitter van een recht van
erfpacht met betrekking tot de strook heeft beschouwd. De gemachtigde heeft tijdens de comparitie echter gesteld dat [eiseres] door verjaring
eigenaar is geworden van de strook. Daarbij is niet toegelicht uit welke feiten en omstandigheden volgt dat [eiseres] zich, ook jegens het Land als de bloot-eigenaar van de grond, als eigenaar van de grond gedroeg. Ook gezien deze stellingname is het door haar gepretendeerde bezit niet ondubbelzinnig.

4.6

Uit het voorstaande volgt dat de vordering om voor recht te verklaren dat [eiseres] door verjaring het recht van overpad op de strook heeft verworven, dient te worden afgewezen. Het gevorderde verbod tot verwijdering van de muur kan niet worden toegewezen nu de grondslag daarvan niet ondubbelzinnig is.

4.7

Het gerecht begrijpt de stellingen van [eiseres] aldus dat zij aan de vordering mede ten grondslag legt dat afbraak van de muur onrechtmatig is, nu het gebruik van de strook sedert 1984 altijd is toegestaan en haar belangen bij het kunnen blijven gebruiken van de strook groter zijn dan de belangen die [gedaagde] heeft bij afbraak van de muur. Ook op die grondslag kan de vordering echter niet worden toegewezen, waartoe het gerecht het volgende overweegt.

4.8 [

gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat zij op het terrein P-1161 een appartement wil bouwen. Zij heeft de bouwtekeningen uit 2008 ten aanzien van dit appartement overgelegd (cva, prod. 6). Volgens [gedaagde] dient het appartement twee meter uit de erfgrens worden gebouwd. De Dienst Openbare Werken (hierna: DOW) heeft na een keuring ter plaatse verlangd dat het appartement 2 meter vanaf de door [eiseres] opgetrokken muur wordt gebouwd. Dit brengt mee dat het appartement feitelijk vier meter vanuit de kadastrale erfgrens tussen de percelen P-1161 en P-831 moet worden gebouwd. Hierdoor is er te weinig ruimte om het appartement conform de tekeningen te realiseren, aldus [gedaagde].

4.9 [

eiseres] heeft deze gemotiveerde stellingen van [gedaagde] onvoldoende betwist, zodat het gerecht van de juistheid daarvan uitgaat. Dat betekent dat [gedaagde] een belang heeft bij de verwijdering van de muur, zodat zij van haar perceel gebruik kan maken op de wijze zoals door haar voorzien. Het gerecht acht dit belang van [gedaagde] zwaarder wegen dan het belang van [eiseres] om met haar auto het achter haar woning gelegen, door haar gehuurde perceel, te kunnen bereiken. In die overweging betrekt het gerecht dat [eiseres] niet duidelijk heeft gemaakt waarom het belangrijk is voor haar om, anders dan voor parkeerdoeleinden, het perceel P-1162 met de auto te kunnen bereiken.

Ook geldt daarbij nog het volgende. Volgens [gedaagde] moet het appartement dat zij wil bouwen, twee meter uit de kadastrale erfgrens tussen de percelen P-1161 en P-831 worden gebouwd. Daarmee komt de appartementsmuur, die aldus op twee meter uit de erfgrens wordt opgetrokken, ongeveer te staan op de plaats waar nu de door [eiseres] opgetrokken scheidsmuur loopt. Er blijft dan dus voldoende ruimte over voor [eiseres] om met de auto naar het achtergelegen terrein te rijden. Het afbreken van de muur en het bouwen van het appartement schenden daarmee op zichzelf niet het belang dat [eiseres] stelt te hebben bij het verbod op het afbreken van de muur.

4.1

Het gerecht geeft partijen nogmaals in overweging om hun geschil, ondanks dit vonnis, in onderling overleg op te lossen. Het bouwen van het appartement op 2 meter afstand van de kadastrale erfgrens hoeft immers niet te verhinderen dat [eiseres] gebruik blijft maken van de strook. De belangen van partijen zijn dus niet onverenigbaar. Hoewel [gedaagde] heeft betwist dat de muur al in 1984 is gebouwd, acht het gerecht het wel aannemelijk geworden dat [eiseres] al zeer lang gebruik maakt van de strook, welk gebruik vanaf 2006 ook door [gedaagde] is gerespecteerd. Het is niet duidelijk waarom aan dit feitelijk gebruik een einde moet worden gemaakt na het bouwen van het appartement. Het gerecht begrijpt dan ook niet waarom partijen na de comparitie hun geschil niet in der minne hebben weten te regelen. Het is in hun belang als buren om alsnog afspraken te maken over het gebruik van de strook door [eiseres].

4.11.

Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiseres] worden veroordeeld in de kosten van de procedure, die aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op Afl. 2.500,00 aan salaris voor gemachtigde.

5. DE UITSPRAAK

De rechter in dit gerecht:

5.1

wijst het gevorderde af;

5.2

veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [gedaagde] worden begroot op Afl. 2.500,00 aan salaris van de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 13 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.