Uitspraak
Vonnis in kort geding van 10 juni 2020
Behorend bij K.G. AUA202000914
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
1.[EISERES 1],
2. [EISERES 2],
3. [EISER 3],
4. [EISERES 4],
5. [EISER 5]
allen te Aruba,
hierna ook te noemen: eisers,
gemachtigde: de advocaat mr. J.J. Steward,
tegen:
[GEDAAGDE],
te Aruba,
hierna ook te noemen: gedaagde,
gemachtigde: de advocaat mr. G.W. Rep.
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure, die in verband met de beperkingen als gevolg van de coronacrisis met instemming van partijen geheel schriftelijk is gevoerd, blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Op 28 mei 2013 is [naam erflater] (hierna: erflater) overleden.
2.2
Volgens een verklaring van erfrecht van notaris [naam notaris] van 28 maart 2015 heeft erflater als erfgenamen achtergelaten eisers en gedaagde, ieder voor 1/6 deel van zijn nalatenschap, die tezamen bevoegd zijn tot beschikking over alle goederen en gelden behorend tot de nalatenschap.
2.3
De nalatenschap van erflater bestaat onder meer uit het perceel erfpachtgrond groot [kadastrale aanduidingen], plaatselijk bekend [adres], te Aruba, met de daarop gelegen woning (hierna: de onroerende zaak).
2.4
Volgens een taxatierapport van [naam architect] van architectenbureau Archiosa van 19 september 2014 bedraagt de vrije-marktwaarde van de onroerende zaak Afl. 697.200,-.
Ten aanzien van de onderhoudstoestand van de onroerende zaak is in dit rapport vermeld:
“Het perceel met opstallen is op de dag van waardering zowel van binnen als van buiten, grondig geïnspecteerd. De opstallen zijn onbewoond, vertoont verschillende zichtbare gebreken, en de onderhoudstoestand is matig tot voldoende. (…) De opstallen zijn aan onderhoud toe. Verschillende onderdelen van de opstallen zijn aan onderhoud toe.”
2.5
In een onderhandse akte, waarin eisers en gedaagde zijn vermeld als verkoper en [koper 1] en [koper 2] (hierna: [koper 1] en [koper 2]) als kopers, is onder meer het volgende opgenomen:
“have concluded a purchase agreement on January 24, 2020 concerning the following real property: [naam], locally known as [adres], recorded in the Land Register as Land Aruba, [kadastrale aanduidingen], domain land with long lease till July 13, 2033 at a purchase price of
USD 300.000,00(…)
USD 300.000,00(…)
Article 2. Payment
Payment of the purchase price and of the charges, costs, taxes shall be made through civil-law
[naam Notaris]at the time of the execution of the deed of transfer of title. (…)
[naam Notaris]at the time of the execution of the deed of transfer of title. (…)
Article 3. Transfer of ownership
3.1
The deed of transfer of title shall be executed within ten days after the civil-law notary’s approval. (…)
Article 6. Actual transfer, transfer of rights
6.1
The actual transfer and acceptance shall take place within two weeks after the civil-law notary’s approval. (…)”
2.6
Volgens een taxatierapport van [naam architect] van architectenbureau Archiosa van 28 februari 2020 bedraagt de vrije-marktwaarde van de onroerende zaak Afl. 465,750,-. Ten aanzien van de onderhoudstoestand van de onroerende zaak is in dit rapport vermeld:
“Het perceel met opstallen is op de dag van waardering zowel van binnen als van buiten, grondig geïnspecteerd. De opstallen zijn onbewoond, vertonen verschillende zichtbare gebreken, en de onderhoudstoestand is slecht. (…) De opstallen staan al sinds 2014 leeg en in november 2017 en maart 2019 en in februari 2020 zijn de opstallen bezocht, geïnspecteerd en gewaardeerd. Door langdurige leegstand en vandalisme zijn diverse onderdelen aan vervanging toe. De wanden en delen van het dak zijn nog te redden, alle overige onderdelen dienen vervangen te worden.”
2.7
In een ongedateerde verklaring heeft [naam] van Aruba Palms Realtors N.V., de verkopend makelaar, het volgende te kennen gegeven:
“We have been trying to sell the above mentioned porperty for some time now, and this one needs a tremendous amount of work. Because of the size of the land & the large built-up area, we have a market value of a much higher amount than what it will actually sell for. Actually, few to no properties sell for the market value. Very often properties sell for 30% or more below the market value on recent appraisals.
Because of the very poor condition of this property, and the huge amount of work and money needed to restore it, it will never sell for more than Afl. 534,000.=, and we are very positive that no more money could be obtained from this property. This is because it has been shown a great many times since we have had it on the market, about 40 times at least, and all offers have been too low. Sellers will not sell it below Afl. 534,000.=, so we could not entertain any lower offers in all this time.
Our commission rate is 5%, the same as almost al reputable realtors in Aruba, and therefore the sellers will receive a total of Afl. 507,300.
We feel very relieved that we have finally sold this property, which has been destroyed and overrun with chollers, with garbage and debris strewn everywhere, including the non-working pool, making it dangerous and extremely unpleasant to do walk-throughs with clients. There are holes in the upper roofing, so it is very dangerous to walk on the roofing upstairs, making some areas completely inaccessible if one wants to stay safe. In my 18 years in real estate, I have never seen such a disregard nor such a destruction of a property.”
2.8
In een ongedateerde verklaring hebben [koper 1] en [koper 2] het volgende te kennen gegeven:
“We have entered into a contract for the purchase of [adres]. We are writing this letter as the Buyers of this property to express that we need to close on this property as soon as possible. We would like the process to go as smooth and as quickly as possible as we already have a contract with the construction company. This is a very big renovation and it’s a very large house of 2200 sq meters with 8 apartments and in unlivable condition as it is right now. When we entered into contract to purchase [adres], we where not aware that there was a judgement needed to sell the property and once we went under contract we also signed with the construction company which opened their dates and time for this project as it’s a really big and intensive renovation. They postponed many projects to squeeze ours in. This is the reason we are requesting for a judgement as soon as possible so we are not in default. (…)”
3.DE VORDERING EN HET VERWEER
3.1
Eisers vorderen het Gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
a. eisers te machtigen en vervangende toestemming te verlenen om de koopovereenkomst met [koper 1] en [koper 2], dan wel met een derde koper, uit te voeren, waaronder begrepen het verkopen en leveren van het recht van erfpacht op de onroerende zaak aan [koper 1] en [koper 2] dan wel een derde, en voorts alles te doen wat hen inziens nodig is om zulks te bewerkstelligen;
b. Een onzijdig persoon te benoemen die kan handelen namens gedaagde en deze onzijdige persoon te machtigen om namens haar de koopovereenkomst met [koper 1] en [koper 2] uit te voeren, dan wel met een derde uit te voeren, waaronder begrepen het ondertekenen van de koopovereenkomst en de notariële akte van levering voor de overdracht van de eigendom van het recht van erfpacht op de onroerende zaak aan [koper 1] en [koper 2], dan wel een derde;
c. Te bevelen dat de notariële akte van transport met betrekking tot het recht van erfpacht op de onroerende zaak wordt verleden voor een in Aruba gevestigde notaris;
d. Te bevelen dat het vonnis van het Gerecht in de plaats zal treden van eventuele noodzakelijke akten of een deel daarvan;
e. Althans een zodanige beslissing te nemen als het Gerecht in goede justitie geïndiceerd acht;
f. Gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van eiseres, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van deze beschikking en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis en te vermeerderen met de na de beschikking te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan.
3.2
Aan de vordering leggen eisers ten grondslag dat de mogelijkheid zich voordoet om de onroerende zaak tegen een zeer gunstige prijs te verkopen, dat de staat van onderhoud van de onroerende zaak als gevolg van jarenlange leegstand en bewoning door daklozen steeds verder is verslechterd en blijft verslechteren, dat hoewel zij daartoe de gelegenheid heeft gehad, gedaagde nimmer aanstalten tot of medewerking voor taxatie of verkoop van de onroerende zaak heeft gedaan, en dat bij het afhaken van [koper 1] en [koper 2] in de huidige periode van crisis de kans op verkoop tegen een vergelijkbare prijs aan een andere koper niet voor de hand ligt.
3.3
Gedaagde voert gemotiveerd verweer, strekkende tot afwijzing van de vordering. Zij betwist dat eisers een spoedeisend belang hebben bij de vordering, nu eisers gedurende zes jaren geen pogingen tot verkoop van de onroerende zaak hebben gedaan. Voorts betwist zij dat de onroerende zaak niet voor een gunstiger prijs kan worden verkocht. In dit verband trekt gedaagde de objectiviteit en onpartijdigheid van de opsteller van het taxatierapport van 28 februari 2020 in twijfel, alsmede die van de verkopend makelaar.
4.DE BEOORDELING
4.1
De voorzieningenrechter is bevoegd om in kort geding op de voet van artikel 3:300, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) te bepalen dat zijn uitspraak in de plaats zal treden van een (deel van een) akte als bedoeld in die bepaling. Dat heeft ook betrekking op het in artikel 3:174, eerste lid, BW geregelde geval dat een machtiging wordt verleend tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed (HR 21 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4380). Dat dient een praktisch belang in gevallen met spoedeisende omstandigheden waarin aannemelijk is dat een machtiging op grond van artikel 3:174 BW zou zijn verleend indien daarom was verzocht. Daarvoor is nodig dat zich gewichtige redenen voordoen.
4.2
Naar het oordeel van het Gerecht, doen zich gewichtige redenen in vorenbedoelde zin voor. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen.
Verzoekers hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak in waarde verminderd is en blijft verminderen, als gevolg van het ontbreken van onderhoud, langdurige leegstand en bewoning door daklozen. Gedaagde heeft weliswaar de juistheid van de bevindingen in het taxatierapport van 28 februari 2020 in twijfel getrokken, maar daarmee heeft zij onvoldoende gemotiveerd betwist dat de onroerende zaak sinds de taxatie op 19 september 2014 in waarde is verminderd, als gevolg van een aanzienlijk verslechterde staat van onderhoud. Evenmin heeft gedaagde betwist dat de oorzaken van de aanzienlijk verslechterde staat van onderhoud, te weten langdurige leegstand, ontbreken van onderhoud, bewoning door daklozen, zich gedurende geruime tijd hebben voorgedaan en zich nog altijd voordoen. Gedaagde heeft nog aangevoerd dat haar na eigen inspectie is gebleken dat de onroerende zaak met weinig middelen kan worden opgeknapt, om vervolgens voor een hogere prijs te worden verkocht, maar dat heeft zij niet nader onderbouwd. Dat haar evenwel op haar weg gelegen, gezien de gemotiveerde stelling van het tegendeel door eisers, onderbouwd door een tweetal – overigens van sprekende foto’s voorziene – taxatierapporten, opgesteld door een erkende taxateur, en de verklaringen van de verkopend makelaar, waaruit steeds de zeer slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak naar voren komt.
4.3
Verder is het partijen kennelijk gedurende de gehele periode sinds het overlijden van de erflater in 2013 niet gelukt om overeenstemming te verkrijgen over de verkoop van de onroerende zaak. Op dit moment hebben vijf van de zes erfgenamen van erflater ingestemd met de verkoop van de onroerende zaak aan [koper 1] en [koper 2] voor een bedrag van USD 300.000,-.
4.4
Eisers hebben voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat zich op dit moment geen andere redelijk te achten mogelijkheid voordoet met betrekking tot de onroerende zaak. Zij hebben onweersproken gesteld dat de woningmarkt als gevolg van de coronacrisis zal verslechteren, waarmee de kans op een gunstige verkoop van de onroerende zaak verder zal afnemen, te meer indien onderhoud uitblijft en bewoning door daklozen voortduurt.
4.5
Onder deze omstandigheden is het risico van verdere schade aan de onroerende zaak en van waardevermindering daarvan dermate groot, dat van eisers niet langer gevergd kan worden dat te dragen. Daartegenover staat dat gedaagde niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij over voldoende financiële middelen beschikt of kan beschikken om de onroerende zaak te behoeden voor verder verval, dan wel anderszins dat risico te beperken. Eisers hebben voorts onweersproken gesteld dat gedaagde nimmer aanstalten heeft gemaakt de onroerende zaak te doen taxeren dan wel andere stappen te nemen om tot een verkoop daarvan over te gaan.
4.6
Dat eisers geen spoedeisend belang hebben bij de vordering, omdat zij sinds een poging tot verkoop van de onroerende zaak in 2014, die vast is gelopen wegens het ontbreken van overeenstemming tussen de erfgenamen, hebben stilgezeten, is door gedaagde onvoldoende toegelicht. Eisers hebben gemotiveerd gesteld dat zich gedurende die periode geen koper heeft aangediend, zoals ook valt af te leiden uit de verklaring van de verkopend makelaar.
4.7
Het voorgaande leidt tot toewijzing van de vordering tot het verlenen van machtiging aan eisers tot het te gelde maken van de onroerende zaak, in die zin dat aan eisers toestemming zal worden verleend om het recht van erfpacht te verkopen aan [koper 1] en [koper 2] tegen een koopprijs van USD 3000.000,- en onder de voorwaarden zoals opgenomen in de voorlopige koopovereenkomst van 24 januari 2020 dan wel om het recht van erfpacht onder dezelfde condities te verkopen aan een derde. Deze toestemming zal in tijd worden beperkt zoals opgenomen in het dictum.
4.8
De vordering zoals geformuleerd in het petitum onder d) strekt er tevens toe om een reële executie van het vonnis tot stand te kunnen brengen bij het uitblijven van de medewerking van de gedaagde aan de overdracht van (haar aandeel in) het recht van erfpacht. Omdat nog geen concept-akte van levering in verband met de beoogde overdracht van de onroerende zaak aan [koper 1] en [koper 2] is opgesteld en omdat bovendien de mogelijkheid wordt opengelaten dat het recht van erfpacht onder dezelfde voorwaarden aan een derde zal worden verkocht, zal het Gerecht niet bepalen dat dit vonnis in een deel van de leveringsakte zal treden zoals bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW. Toegewezen zal worden de onder b) gevorderde benoeming van een onzijdig persoon, die bevoegd zal zijn om gedaagde bij de overdracht van het recht van erfpacht te vertegenwoordigen indien zij weigert haar medewerking aan die overdracht te verlenen.
4.9
Omdat het uiteindelijk de voorkeur heeft dat gedaagde zelf de noodzakelijke medewerking verleent aan de levering van (haar aandeel in) het recht van erfpacht aan de kopers, zal zij daartoe in de gelegenheid worden gesteld. De vordering zal daarom als hierna geformuleerd worden toegewezen.
4.1
Het Gerecht zal de kosten van de procedure compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, recht doende in kort geding:
5.1
machtigt eisers om, gedurende een periode van een jaar vanaf de datum van deze uitspraak, het recht van erfpacht op het perceel, [kadastrale aanduidingen], plaatselijk bekend [adres], te Aruba, met de daarop gelegen woning voor een koopsom van USD 300.000,- te verkopen aan [koper 1] en [koper 2] dan wel aan een derde onder dezelfde voorwaarden;
5.2
veroordeelt gedaagde om op een door de notaris te bepalen dag en tijdstip, met inachtneming van een oproepingstermijn van minimaal een week te verschijnen voor de notaris om mee te werken aan de overdracht van (haar aandeel in) het recht van erfpacht op het perceel, [kadastrale aanduidingen], plaatselijk bekend [adres], te Aruba, met de daarop gelegen woning voor een koopsom van USD 300.000,- vrij en onbelast en overigens op de gebruikelijke overeengekomen bedingen;
5.3
benoemt tot onzijdig persoon [naam onzijdig persoon], voormalig deurwaarder te Aruba, die gedaagde zal vertegenwoordigen indien zij weigert om medewerking te verlenen aan de hiervoor uitgesproken veroordeling tot levering van (haar aandeel in) het recht van erfpacht;
5.4
bepaalt dat de kosten van de onzijdige persoon ten laste komen van gedaagde en verstaat dat de kosten van de onzijdig persoon uit de opbrengst van het aandeel van gedaagde kunnen worden voldaan;
5.5
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.6
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 10 juni 2020 in aanwezigheid van de griffier.