ECLI:NL:OGEAA:2021:607

• Datum uitspraak: 17 november 2021
• Publicatiedatum: 29 december 2021
• Zaaknummer: AUA202102809
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.J. Verhoeven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgenot en beëindiging huurovereenkomst in kort geding met betrekking tot ongecontroleerd verzamelen van spullen

In deze zaak, die voor het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba werd behandeld, heeft eiseres, wonend in Aruba, een kort geding aangespannen tegen de stichting Fundacion Cas pa Comunidad Arubano (FCCA). De eiseres, vertegenwoordigd door mr. J.A.R. Bryson, vorderde dat FCCA haar huurgenot zou verschaffen, omdat zij van mening was dat de huurovereenkomst nooit rechtsgeldig was beëindigd. De achtergrond van de zaak betreft de situatie waarin eiseres, na een herseninfarct, tijdelijk niet in staat was om in haar woning te verblijven. Haar broer heeft vervolgens de huurovereenkomst opgezegd, maar eiseres betwistte deze opzegging en stelde dat zij nooit toestemming had gegeven.

De rechter heeft vastgesteld dat er geen volmacht was verleend aan de broer van eiseres om de huur op te zeggen. De rechter oordeelde dat FCCA niet gerechtvaardigd kon vertrouwen op de opzegging door de broer, omdat er geen bewijs was dat eiseres op de hoogte was van de opzegging of dat zij daarmee instemde. De rechter heeft daarom geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen niet was geëindigd en dat FCCA verplicht was om eiseres huurgenot te verschaffen. De vordering van eiseres werd toegewezen, met een dwangsom voor FCCA bij niet-naleving.

Daarnaast heeft FCCA in reconventie voorwaarden gesteld aan het verschaffen van huurgenot, waaronder een doktersverklaring dat eiseres zelfstandig kan wonen. De rechter heeft deze voorwaarden afgewezen, omdat zij niet in overeenstemming waren met de bestaande huurovereenkomst. FCCA werd veroordeeld in de proceskosten, en de uitspraak werd gedaan op 17 november 2021.

Uitspraak

Vonnis van 17 november 2021

Behorend bij K.G. nr. AUA202102809

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

[Eiseres] ,

wonend in Aruba,

eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: [eiseres],

gemachtigde: mr. J.A.R. Bryson,

tegen

de stichting

Fundacion Cas pa Comunidad Arubano ,

gevestigd te Aruba,

gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna ook te noemen: FCCA,

gemachtigde: mr. L.A.M. Leeuwe.

1. DE PROCEDURE

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 23 september 2021;
• de e-mail van FCCA met producties ten behoeve van de mondelinge behandeling;
• de akte houdende voorwaardelijke eis in reconventie;
• de pleitnota van FCCA;
• de mondelinge behandeling van 14 oktober 2021.

1.2.

Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechter de zaak op verzoek van partijen aangehouden tot 3 november 2021 om partijen de gelegenheid te geven de zaak alsnog onderling op te lossen. Bij akte van 3 november 2021 hebben beide partijen gemeld dat zij hierin niet zijn geslaagd.

1.3.

De uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1. [

[eiseres] huurt, dan wel huurde, sinds 17 juli 1998 van FCCA de woning gelegen te Aruba op het adres [adres] (hierna: de woning), tegen een maandelijkse huurprijs van laatst Afl. 135,-. In artikel 3 van de huurovereenkomst tussen partijen is het volgende bepaald:

“De huur is aangegaan voor een vraagprijs van de door de Huurcommissie maximaal vastgestelde huurprijs per maand. Zolang de vraaghuurprijs de maximale prijs door de Huurcommissie vastgesteld niet heeft bereikt, zal de vraaghuurprijs jaarlijks geleidelijk aan worden verhoogd. (…)”

2.2.

In april 2021 hebben de buren van [eiseres] haar familie gealarmeerd toen zij haar enkele dagen niet hadden gezien in en om de woning. Haar familie heeft haar daarop op 10 april 2021 aangetroffen in huis, waar zij vermoedelijk enkele dagen bewusteloos heeft gelegen als gevolg van een herseninfarct. Het huis stond dermate vol met spullen dat [eiseres] met hulp van de brandweer via het slaapkamerraam uit de woning is gehaald. [eiseres] is vervolgens opgenomen in het ziekenhuis.

2.3.

De familie heeft bij het bezoeken van de woning geconstateerd dat daarin bovenmatig veel spullen waren opgeslagen en dat de woning sterk vervuild was. De familie van [eiseres] heeft vervolgens het initiatief genomen om de woning te ontruimen. Nadat dit voltooid was, is de woning door FCCA gereinigd en op diverse punten gerepareerd.

2.4.

Op 28 april 2021 heeft [broer eiseres], de broer van [eiseres] (hierna: broer eiseres), de huissleutels van [eiseres] ingeleverd bij FCCA en een huuropzeggingsformulier op naam van [eiseres] getekend.

2.5.

Op 3 mei 2021 is [eiseres] ontslagen uit het ziekenhuis. Zij heeft vervolgens eerst enige tijd bij haar broer verbleven. Daarna is zij naar de Dienst Sociale Zaken (DSZ) gegaan. De DSZ heeft daarop geregeld dat zij tijdelijk kan verblijven in het verzorgingstehuis Cas di Cuido.

2.6.

Op 14 juni 2021 heeft [eiseres], samen met twee medewerkers van de DSZ, een gesprek gevoerd met FCCA en daarbij meegedeeld dat zij het niet eens is met de huuropzegging en dat zij terug wil keren in de woning.

2.7.

Op 11 augustus 2021 heeft [eiseres] FCCA bij aangetekende brief gesommeerd om haar toegang tot de woning te verschaffen. FCCA heeft aan die sommatie geen gehoor gegeven.

3. HET GESCHIL

3.1. [

[eiseres] heeft, naast een verzoek om haar toestemming te verlenen om kosteloos te procederen, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

FCCA te bevelen om [eiseres] huurgenot te verschaffen, binnen 96 uur na betekening van dit vonnis, door haar vrije en algehele beschikking te geven over de woning, althans een gelijkwaardige woning;

FCCA te verbieden om de huurprijs van [eiseres] te verhogen;

te bepalen dat FCCA een dwangsom van Afl. 100,- verbeurt, per dag dat zij nalaat aan dit vonnis voldoen, met een maximum van Afl. 10.000,-;

iedere andere in goede justitie te bepalen beslissing te nemen;

FCCA te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

Aan haar vordering legt [eiseres] (samengevat) het volgende ten grondslag. De huurovereenkomst tussen partijen is nooit rechtsgeldig beëindigd. FCCA dient daarom uitvoering te geven aan de huurovereenkomst en huurgenot te verschaffen.

3.3.

FCCA heeft de vordering van [eiseres] betwist en daartoe het volgende aangevoerd. [eiseres] heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering, want zij verblijft in Cas di Cuido. Daarnaast dient de vordering te worden afgewezen, omdat FCCA erop mocht vertrouwen dat de opzegging overeenstemde met de wil van [eiseres] en dat [broer eiseres] bevoegd was om namens [eiseres] de huur op te zeggen. [eiseres] is daarom gebonden aan die opzegging (artikel 3:61 lid 2 BW). Voorts kan het gevorderde verbod op huurprijsverhoging niet worden toegewezen, omdat het niet is onderbouwd, [eiseres] er geen belang bij heeft en in de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs verhoogd kan worden.

3.4.

FCCA vordert in voorwaardelijke reconventie, voor het geval FCCA in conventie wordt veroordeeld huurgenot aan [eiseres] te verschaffen, te bepalen dat dit dient te gebeuren onder de voorwaarde dat (a) uit een doktersverklaring blijkt dat [eiseres] zelfstandig kan wonen en (b) zij behandeling en/of begeleiding krijgt om het ongecontroleerd verzamelen van spullen (hoarding) te voorkomen c.q. tegen te gaan voor een periode van minimaal 36 maanden, althans een periode vast te stellen door een deskundige, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

3.5.

Ter onderbouwing van haar reconventionele vordering stelt FCCA het volgende. Als de vordering van [eiseres] onvoorwaardelijk wordt toegewezen, dan brengt dit risico’s met zich. Het is namelijk mogelijk dat [eiseres] een eventueel volgend herseninfarct niet overleeft en dat zij opnieuw spullen zal verzamelen in de woning. Dit brengt gevaren met zich voor [eiseres] en de omwonenden. De gevorderde doktersverklaring en behandeling vormen daarom verplichtingen van [eiseres] die voortvloeien uit de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW).

3.6. [

[eiseres] betwist de reconventionele vordering. Zij voert (kort gezegd) aan dat er geen reden is voor wijziging van de huurovereenkomst tussen partijen.

3.7.

Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd, wordt voor zover voor de beslissing van belang hierna onder de beoordeling ingegaan.

4. DE BEOORDELING

4.1.

Uit het door [eiseres] overgelegde bewijs van onvermogen blijkt dat zij de kosten van deze procedure niet kan dragen. Aan haar zal daarom verlof worden verleend tot kosteloos procederen.

in conventie

4.2.

Voldoende is gebleken dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen. Immers, als zij wordt gevolgd in haar stellingen, laat FCCA na [eiseres] de woonruimte te bieden waarop zij op grond van de huurovereenkomst tussen partijen recht heeft. Zij heeft er in dat geval belang bij dat deze situatie zo snel als mogelijk tot een einde wordt gebracht.

4.3.

Er is geen discussie over dat tussen partijen een huurovereenkomst bestond en dat deze niet door [eiseres] zelf is opgezegd. FCCA beroept zich op de huuropzegging die [broer eiseres] heeft verricht. Dit geschil komt in de kern neer op de vraag of de huurovereenkomst is geëindigd door die opzegging.

4.4.

Op grond van het partijdebat staat vast dat [eiseres] geen volmacht heeft verstrekt aan [broer eiseres] om de huur namens haar te beëindigen. De vraag die voorligt is dus of [eiseres] is gebonden aan de opzegging die [broer eiseres] onbevoegd in haar naam heeft verricht. Het volgende juridische kader is hierbij van belang.

4.5.

Artikel 3:61 lid 2 BW bepaalt: “
Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan kan tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan. ” In het arrest ING-Bera (HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671, NJ 2010/115) heeft de Hoger Raad bepaald: “
(…) uitgangspunt [moet] zijn dat voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan de vertegenwoordigde ook plaats kan zijn ingeval [de wederpartij] gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan [de in werkelijkheid onbevoegde tussenpersoon] op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van [de onbevoegd vertegenwoordigde] komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. ” De Hoge Raad heeft dit arrest inmiddels genuanceerd door in een latere (Arubaanse) zaak (HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:277, JOR 2017/150) daaraan toe te voegen: “
Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon. Uit het arrest ING/Bera volgt dat de rechter in zijn uitspraak mede feiten of omstandigheden dient vast te stellen die de onbevoegd vertegenwoordigde betreffen en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. ”

4.6.

Met oog op dit juridische kader wordt het volgende overwogen. In deze zaak dient (kort gezegd) voorshands te worden beoordeeld of er sprake is van feiten of omstandigheden die [eiseres] betreffen en die voor haar risico komen, waaruit FCCA heeft mogen afleiden dat [broer eiseres] haar mocht vertegenwoordigen.

4.7.

De vraag is dus, anders dan FCCA aanvoert (randnummer 22 pleitnota), niet primair of FCCA erop heeft mogen vertrouwen dat de wil van [eiseres] overeenstemde met de inhoud van de verklaring van [broer eiseres] (de opzegging). Het merendeel van de tien omstandigheden die door FCCA zijn aangevoerd (zoals opgesomd onder randnummer 22 van de pleitnota) zien op de stelling dat FCCA erop mocht vertrouwen dat de wil van [eiseres] was gericht op opzegging. Zo heeft zij bijvoorbeeld aangevoerd dat [eiseres] ongeneeslijk ziek is, dat de woning al ontruimd was en dat verschillende personen aan FCCA vertelden dat [eiseres] niet zou terugkeren in de woning (kort gezegd omstandigheid 1-4 en 6-8). Uit deze omstandigheden blijkt wellicht dat FCCA de verwachting had dat [eiseres] de huur wilde opzeggen, maar op zichzelf genomen kunnen deze feiten en omstandigheden niet het oordeel dragen dat [eiseres] haar broer [broer eiseres] volmacht had verleend om [eiseres] te vertegenwoordigen (ook niet indien ze in hun samenhang worden beoordeeld). Wel kunnen deze feiten en omstandigheden een rol spelen bij de beoordeling van de vraag of de FCCA uit de overige genoemde feiten en omstandigheden de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft mogen afleiden.

4.8.

FCCA heeft in verband met de bij haar opgewekte schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid aangevoerd dat [broer eiseres] over de sleutels van de woning beschikte en dat hij die heeft ingeleverd. Die omstandigheid kan niet bijdragen aan het oordeel dat FCCA er van mocht uitgaan dat aan hem een volmacht was verstrekt. FCCA wist immers dat de familie zich toegang had verschaft tot de woning, toen [eiseres] daar bewusteloos lag en vervolgens de woning heeft opgeruimd. Dat [broer eiseres] over huissleutels beschikte heeft voor FCCA in redelijkheid dus geen ondersteuning kunnen zijn voor de veronderstelling dat [broer eiseres] vertegenwoordigingsbevoegdheid had. Verder heeft FCCA nog aangevoerd dat [eiseres] niet meteen heeft geklaagd over de opzegging. Voor een geslaagd beroep op deze omstandigheid had FCCA ten minste dienen te stellen (en te onderbouwen) op welk moment zij wist dat [eiseres] uit het ziekenhuis was ontslagen en dat zij uit het tijdsverloop tussen dit ontslag en het moment dat [eiseres] zich weer meldde bij FCCA in redelijkheid heeft mogen afleiden dat [eiseres] van de opzegging op de hoogte was, dat [eiseres] klaarblijkelijk instemde met de opzegging en dat [broer eiseres] dus bevoegd was geweest om die opzegging te doen. Dit heeft zij echter nagelaten. Het enkele tijdsverloop waarop zij, met de kennis van nu, gewezen heeft is onvoldoende om daaruit een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [broer eiseres] af te leiden. Daarom kan ook deze omstandigheid haar stelling niet dragen. Uit de verklaring van de medewerker van FCCA die de opzegging in ontvangst heeft genomen (productie 12 FCCA) lijkt naar het oordeel van het gerecht overigens juist te volgen dat het ook voor FCCA duidelijk was dat de huuropzegging een eenzijdig besluit van de familie was, waarover [eiseres] niet was geraadpleegd, laat staan dat zij toestemming had gegeven aan de huuropzegging.

4.9

De conclusie is dan ook dat FCCA uit de hiervoor, in nummer 4.8 genoemde feiten en omstandigheden, noch afzonderlijk noch in hun samenhang beoordeeld, de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft kunnen afleiden. Dat wordt niet anders indien de in nummer 4.7 bedoelde feiten en omstandigheden in de beoordeling worden betrokken.

4.9.

Op basis van het voorgaande wordt voorshands geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is geëindigd door de opzegging door [broer eiseres]. Dit betekent dat FCCA de huurovereenkomst dient na te komen en dus huurgenot dient te verschaffen aan [eiseres]. De primaire vordering van [eiseres] wordt daarom toegewezen (artikel 3:296 BW jo 7:203 BW).

4.10. [

[eiseres] heeft verder gevorderd het FCCA te verbieden om de huurprijs van [eiseres] te verhogen. Uit de huurovereenkomst volgt dat FCCA gerechtigd is om de huurprijs jaarlijks te verhogen, zodat in beginsel geen reden is voor een verbod op huurprijsverhoging. [eiseres] heeft gesteld noch onderbouwd waarom van dit uitgangspunt moet worden afgeweken. Deze vordering wordt daarom bij gebrek aan onderbouwing afgewezen.

4.11.

De gevorderde dwangsom wordt toegewezen op wijze zoals deze is gevorderd.

4.12.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt FCCA veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] worden vastgesteld op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 207,70 aan oproepingskosten en Afl. 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde.

in reconventie

4.13.

Aangezien FCCA in conventie veroordeeld wordt om huurgenot te verschaffen aan [eiseres], is voldaan aan de voorwaarde waaronder FCCA haar reconventionele vordering heeft ingesteld. FCCA vordert dat voorwaarden worden verbonden aan het verschaffen van huurgenot aan [eiseres].

4.14.

De eerste gevorderde voorwaarde is dat uit een doktersverklaring moet blijken dat [eiseres] zelfstandig kan wonen. De rechter overweegt dat tussen partijen sprake is van een volwaardige overeenkomst, die (zoals overwogen in conventie) nog altijd ongewijzigd voortduurt. Deze overeenkomst houdt als kernverplichting voor FCCA in dat zij huurgenot dient te verschaffen aan [eiseres] (artikel 7:203 BW). Partijen zijn niet overeengekomen dat FCCA onder omstandigheden een ‘goedkeurende doktersverklaring’ kan verlangen in verband met het verschaffen van het huurgenot, zodat in beginsel er thans geen grond is om deze voorwaarde te verbinden aan het laten voortduren van de huurovereenkomst. FCCA heeft betoogd dat deze verplichting desalniettemin voortvloeit uit de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW. Zij wordt hierin niet gevolgd. Toewijzing van deze (opschortende) voorwaarde zou er immers, naar de rechter de stellingen van FCCA begrijpt, op neerkomen dat FCCA bij uitblijven van de doktersverklaring, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, geen huurgenot behoeft te verschaffen aan [eiseres]. Daarmee zou de meest essentiële verplichting van FCCA worden weggenomen. Dergelijke verstrekkende voorwaarden kunnen niet via de band van redelijkheid en billijkheid aan de overeenkomst worden verbonden. Voor zover FCCA meent dat [eiseres] niet zelfstandig in de woning kan wonen, ligt het op haar weg om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen in een bodemprocedure. De eerste voorwaarde wordt daarom afgewezen, nog los van de vraag of voor toewijzing van een dergelijke voorwaarde in een kort geding überhaupt ruimte is.

4.15.

De tweede gevorderde voorwaarde wordt om dezelfde redenen eveneens afgewezen. De rechter merkt op dat [eiseres] zich weliswaar tijdens de mondelinge behandeling bereid heeft getoond om begeleiding te ontvangen. Echter ziet de rechter geen ruimte om de vordering toe te wijzen, omdat niet gezegd kan worden dat FCCA geen huurgenot meer dient te verschaffen als [eiseres] de begeleiding weigert.

4.16.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt FCCA veroordeeld in de proceskosten in reconventie, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] worden vastgesteld op nihil, aangezien zij geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd tegen deze stelling.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:

in conventie en reconventie:

5.1.

verleent aan [eiseres] toestemming om kosteloos te procederen;

in conventie

5.2.

beveelt FCCA om binnen 96 uur na betekening van dit vonnis huurgenot te verschaffen aan [eiseres], door haar vrije en algehele beschikking te geven over de woning, althans een gelijkwaardige woning;

5.3.

bepaalt dat FCCA een dwangsom verbeurt van Afl. 100,- per dag of dagdeel, dat zij nalaat aan de veroordeling onder 5.1 te voldoen, met een maximum van Afl. 10.000,-;

5.4.

veroordeelt FCCA in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 207,70 aan oproepingskosten en Afl. 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

5.6.

wijst de vordering af;

5.7.

veroordeelt FCCA in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op nihil;

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 17 november 2021 in aanwezigheid van de griffier.

Datum uitspraak: 17 november 2021

Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba

Zaaknummer: AR nr. AUA202102809

Inhoudsindicatie: Civiel. huurgenot te verschaffen, huurovereenkomst, ongecontroleerd verzamelen van spullen, reconventionele vordering.

Formele relaties (optioneel):

Rechtsgebieden: Civiel

Rechter: mr. J.J. Verhoeven

Bijzondere kenmerken: