ECLI:NL:OGEAA:2021:618

Uitspraak

Vonnis van 15 december 2021

Behorend bij K.G. nr. AUA202103228

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

het land Aruba,

zetelend te Aruba,

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna te noemen: het Land,

gemachtigde: mrs. A.F.J. Caster en C.L. Geerman,

tegen

[gedaagde],

wonende te Aruba,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1.DE PROCEDURE

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 3 november 2021;
het verweerschrift van [gedaagde], dat ook vorderingen in reconventie bevat, met producties;
de e-mail van het Land met producties;
de pleitaantekeningen van partijen;
de mondelinge behandeling van 25 november 2021;
het proces-verbaal van 25 november 2021.

1.2.

De uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.

1.3.

Op 2 en 6 december 2021 hebben partijen nog berichten gestuurd aan het Gerecht. Het Gerecht heeft deze berichten ter kennisgeving aangenomen, maar deze worden niet in het oordeel betrokken, aangezien de inhoudelijke behandeling van de zaak al gesloten was.

2.DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1.

Bij brief van 26 augustus 1994 heeft de minister van Publieke Werken en Volksgezondheid van Aruba onder meer het volgende geschreven aan [gedaagde]:

“De Ministerraad heeft in haar vergadering van 24 augustus 1994 besloten de woning Sero Colorado nr. 205 aan U in huur te verlenen. (…) Nadat het recht van erfpacht zijdens LAGO is prijsgegeven en de overheid wederom de vrije beschikking heeft over de grond, zal aan U het recht van eerste optie worden verleend voor het in erfpacht verkrijgen van de grond behorende bij de onderhavige woning.”

2.2.

Het recht van erfpacht op het perceel [perceel] (hierna: het perceel) is omstreeks 1995 door LAGO prijsgegeven. [gedaagde] probeert sinds tenminste 1999, via brieven aan het Land en gerechtelijke procedures tegen het Land, te bewerkstelligen dat het Land haar het erfpachtrecht op het perceel toekent.

2.3.

In 2019 is [gedaagde] opnieuw een gerechtelijke bodemprocedure gestart tegen het Land (kenmerk: AUA201903435), met als doel dat het Land, overeenkomstig de toezegging van 26 augustus 1994, een recht van optie zal verlenen tot verkrijging van een recht van erfpacht tot het perceel. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard eindvonnis van 12 mei 2021 heeft dit Gerecht in die procedure (voor zover hier van belang) als volgt geoordeeld:

“
3.1 beveelt het Land om aan [gedaagde] een optie te verlenen op het verkrijgen in erfpacht van het perceel [perceel], uitgaande van de optievoorwaarden zoals deze op 26 augustus 1994 golden, en van een grond- onderscheidenlijk woningwaarde van Afl. 76.160,-, onderscheidenlijk nihil;

3.2

veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht en Afl. 204,15 aan explootkosten;”

2.4.

In augustus 2021 is [gedaagde] een kortgedingprocedure tegen het Land gestart, met opnieuw als doel om de beschikking te krijgen over het perceel. Bij uitvoerbaar verklaard vonnis van 29 september 2021 heeft dit Gerecht onder meer als volgt geoordeeld:

“4.4. (…) Desalniettemin heeft het Land, ondanks aanschrijvingen van [gedaagde], inmiddels ruim vier maanden nagelaten uitvoering te geven aan het vonnis. De kort gedingrechter ziet daarin aanleiding om de gevorderde dwangsommen toe te wijzen, omdat het Land klaarblijkelijk uit zichzelf geen voortvarendheid zal betrachten om het vonnis ten uitvoer te leggen. (…)

4.6.

Ten vierde vordert [gedaagde] een dwangsom op te leggen aan het Land voor het geval zij een optie verleent die niet voldoet aan de optievoorwaarden van 26 augustus 1994. Daarvoor is het volgende van belang. Zoals overwogen in r.o. 4.4 wordt aan het Land al een dwangsom opgelegd, indien zij niet voldoet aan r.o. 3.1. van het vonnis van 12 mei 2021. Het Land voldoet alleen aan dat vonnis wanneer zij de optie verleent onder de optievoorwaarden van 26 augustus 1994. De dwangsom van r.o. 4.4 ziet er dus ook al op dat het Land de optie dient te verlenen onder de ‘juiste’ voorwaarden. (…)

5.DE UITSPRAAK:

Het Gerecht, rechtdoende in kort geding: (…)

bepaalt dat het Land voor iedere dag, vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, dat zij nalaat te voldoen aan de veroordeling uit r.o. 3.1 van het vonnis van 12 mei 2021 met kenmerk AUA201903435, een dwangsom verbeurt van Afl. 1.000,- tot een maximum van Afl. 100.000,-;”

2.5.

Het Land heeft geen hoger beroep ingesteld tegen beide bovengenoemde vonnissen, waardoor deze in kracht van gewijsde zijn gegaan.

2.6. [

[gedaagde] heeft op 5 oktober 2021 het kortgedingvonnis laten betekenen aan het Land.

2.7.

Op 19 oktober 2021 heeft het Land een concept-erfpachtovereenkomst aan [gedaagde] gestuurd.

2.8. [

[gedaagde] heeft op 21 oktober 2021 (en daarna) aan het Land laten weten dat de aangeboden overeenkomst volgens haar niet voldoet aan hetgeen is bepaald in de vonnissen, omdat dit een overeenkomst betreft in plaats van een optie en omdat voorwaarden zijn opgenomen die in 1994 niet golden. [gedaagde] heeft daarom aanspraak gemaakt op de dwangsommen uit het vonnis van september 2021.

3.HET GESCHIL

3.1.

Het Land heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair: [gedaagde] te verbieden de dwangsommen uit het vonnis van september 2021 te executeren, dan wel deze dwangsom op te heffen;
subsidiair: de looptijd van de dwangsom op te schorten gedurende een door het gerecht te bepalen termijn;
meer subsidiair: de dwangsom te matigen tot nihil.

3.2.

Aan haar vordering legt het Land (samengevat) het volgende ten grondslag. Het Land is veroordeeld om een optie te verlenen aan [gedaagde]. Het Land verleent echter alleen opties wanneer het gaat om commerciële projecten. Daarom heeft het Land die stap overgeslagen en heeft ze [gedaagde] op 19 oktober 2021 direct een erfpachtovereenkomst aangeboden, hetgeen normaal gesproken pas volgt wanneer een verleende optie wordt geaccepteerd. Het Land heeft zo dus meer gedaan dan waartoe zij veroordeeld was. De erfpachtovereenkomst is opgesteld conform de Landsverordening Uitgifte Eigendommen (LUE) en vigerend beleid en wet- en regelgeving. Het Land heeft zo voldaan aan het vonnis en geen dwangsommen verbeurd. Het Land heeft zich in ieder geval ingespannen om aan het vonnis te voldoen, zodat er reden is voor opheffing of matiging van de dwangsom.

3.3. [

[gedaagde] betwist de vordering van het Land en voert (samengevat) het volgende aan. Het Land heeft met het aanbieden van de concept-overeenkomst niet voldaan aan de veroordeling om haar een optie te verlenen. De aangeboden concept-overeenkomst stelt daarnaast strengere en aanvullende eisen aan [gedaagde] dan de eisen die golden in 1994. Het Land voldoet dus niet aan het vonnis en heeft daarom de dwangsommen verbeurd.

3.4. [

[gedaagde] vordert in reconventie, naar de rechter begrijpt:

het vonnis van september 2021 geheel executoriaal te verklaren;
het Land te veroordelen een recht van optie te verlenen aan [gedaagde], met de voorwaarden zoals opgenomen in productie 5 bij conclusie van antwoord;
voor recht te verklaren dat het Land vanaf 20 oktober 2021 dwangsommen heeft verbeurd, ter hoogte van Afl. 1.000,- per dag, met een maximum van Afl. 100.000,-;
het Land te veroordelen tot betaling van Afl. 37.000,- binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, ter zake van reeds verbeurde dwangsommen;
de dwangsom uit het vonnis van september 2021 met ingang van 14 dagen na betekening van dit vonnis te verhogen naar Afl. 2.000,- per dag, met een maximum van Afl. 200.000,-.

3.5.

Het Land heeft de reconventionele vorderingen betwist.

3.6.

Op hetgeen partijen verder hebben aangevoerd wordt, voor zover van belang, hierna onder de beoordeling ingegaan.

4.DE BEOORDELING

In conventie

verbod op executie

4.1.

Het Land vordert primair om [gedaagde] te verbieden de dwangsom te executeren. Daarvoor is slechts ruimte indien voorshands geoordeeld moet worden dat de dwangsommen niet verbeurd zijn. Het is daarbij niet de taak van de rechter om de rechtsverhouding tussen partijen opnieuw te beoordelen. De rechter beperkt er zich in deze procedure toe om de door het Land verrichte handelingen te toetsen aan de inhoud van de veroordeling. Daarbij dient de rechter het doel en de strekking van de veroordeling tot richtsnoer te nemen, in die zin dat de veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel (HR 15 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE9400,
r.o. 3.5).

4.2.

De rechter overweegt in dat kader dat uit de overgelegde vonnissen volgt dat het doel van de veroordelingen is dat aan [gedaagde] een onherroepelijk aanbod wordt gedaan tot het verkrijgen in erfpacht van het litigieuze perceel onder de voorwaarden zoals die golden in 1994. De uiteindelijke bedoeling van [gedaagde] is dat zij een recht van erfpacht verkrijgt met betrekking tot het perceel. Partijen hebben geen blijk gegeven van een andere lezing van die vonnissen.

4.3.

Het Land is veroordeeld tot het verlenen van een optie op het verkrijgen van een recht van erfpacht - en niet tot het aanbieden van een overeenkomst tot vestiging van een erfpachtsrecht - omdat [gedaagde] dit had gevorderd op grond van de toezegging die het Land haar op 26 augustus 1994 had gedaan. Indien [gedaagde] vervolgens van dit optierecht gebruik maakt, verplicht dat het Land om onder de in de optie gestelde voorwaarden een overeenkomst tot het vestigen van een erfpachtsrecht aan te gaan. Het Land heeft ter voldoening aan de vonnissen van 12 mei 2021 en van 29 september 2021 echter geen recht van optie verleend, maar heeft direct een overeenkomst tot het vestigen van een erfpachtsrecht aangeboden. Het Land heeft dit gedaan, zo stelt het, omdat slechts aan de uitgifte van commerciële terreinen een optieverlening vooraf gaat. Ten aanzien van particuliere terreinen, zoals in het geval van [gedaagde], wordt altijd direct een overeenkomst aangeboden zonder voorafgaande optieverlening.

4.4.

Het is de uiteindelijke bedoeling van [gedaagde] dat zij een recht van erfpacht verkrijgt met betrekking tot het perceel. Daartoe is op grond van artikel 3:84 lid 1 BW een overeenkomst tot vestiging van dat recht (de titel) vereist. Indien die overeenkomst eenmaal tot stand is gekomen, dan is het Land ook verplicht om tot vestiging van het erfpachtsrecht over te gaan. Een optieverlening strekt er slechts toe om aan [gedaagde] de bevoegdheid te verlenen om, onder de in de optie geformuleerde voorwaarden, de voor de vestiging van het erfpachtsrecht noodzakelijke overeenkomst aan te gaan. Het gerecht is dan ook van oordeel dat het Land door het onherroepelijk aanbieden van een overeenkomst tot vestiging van een recht van erfpacht op het perceel voldoet aan de strekking van de veroordeling in de vonnissen van 12 mei 2021 en van 29 september 2021 om een recht van optie te verlenen.

4.5.

Wel dienen de voorwaarden van de onherroepelijk aangeboden overeenkomst te voldoen aan hetgeen daaromtrent in het vonnis van 12 mei 2021 is bepaald. Ter zitting heeft het Land te kennen gegeven dat de aangeboden erfpachtovereenkomst niet uitsluitend voorwaarden bevat zoals die golden in 1994, zoals bepaald in bedoeld vonnis. Zoals zij ook in haar verzoekschrift heeft gesteld is de erfpachtovereenkomst namelijk opgesteld op grond van het vigerende beleid en wet- en regelgeving (randnummer 10 verzoekschrift). Echter is in de eerdere vonnissen expliciet anders bepaald. Om die reden voldoet het Land niet aan de veroordeling, ondanks dat zij [gedaagde] direct een erfpachtovereenkomst heeft aangeboden.

4.6.

Op grond van het voorgaande oordeelt de rechter voorshands dat het Land niet voldoet aan de veroordeling uit de eerdere vonnissen, aangezien zij [gedaagde] (nog steeds) geen onherroepelijk aanbod heeft gedaan volgens de voorwaarden die golden in 1994. Daarom kan nu niet worden gezegd dat zij de dwangsommen niet verbeurt. Het gevorderde verbod op executie van de dwangsommen wordt daarom afgewezen.

opheffing, opschorting looptijd of matiging

4.7.

Het Land vordert verder de dwangsom op te heffen, de looptijd ervan op te schorten of de dwangsom te matigen. Op grond van artikel 611d Rv is daarvoor slechts ruimte in geval van blijvende of tijdelijke, gehele of gedeeltelijke onmogelijkheid voor het Land om aan de veroordeling te voldoen. Van onmogelijkheid is sprake als zich een situatie voordoet waarin de dwangsom als dwangmiddel (dat wil zeggen: als geldelijke prikkel om nakoming van de veroordeling zoveel mogelijk te verzekeren) zijn zin verliest. Dit laatste moet worden aangenomen in geval het onredelijk zou zijn om meer inspanning en zorgvuldigheid te vergen dan het Land heeft betracht. Buiten dit geval van onmogelijkheid is voor opheffing, opschorting of vermindering geen ruimte (HR 13 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1941, r.o. 3.2). Er dient derhalve onderzocht te worden of het Land al hetgeen in haar macht lag, heeft gedaan om aan de hoofdveroordeling te voldoen.

4.8.

De rechter overweegt daaromtrent als volgt. Partijen zijn al lange tijd in een juridische strijd met elkaar verwikkeld. Gedurende dit lange traject, en met name sinds het vonnis van mei 2021, had bij het Land de urgentie moeten ontstaan en toenemen om aan de veroordeling te voldoen. Hiervan heeft het Land geen blijk gegeven. Integendeel, het Land heeft tot het laatste moment gewacht en heeft vervolgens een overeenkomst toegestuurd, waarvan zij niet nauwkeurig heeft onderzocht of deze voldoet aan het vonnis. Tijdens de zitting heeft de rechter de erfpachtovereenkomst namelijk artikelsgewijs met partijen besproken en geanalyseerd of deze voldoet aan de voorwaarden zoals die golden in 1994. Het Land heeft daarbij ten minste van één voorwaarde aangegeven dat die in 1994 niet gold, namelijk het verbod om het perceel binnen vijf jaar over te dragen. Ten aanzien van een aantal andere voorwaarden heeft het Land aangegeven dat zij nog moet nagaan of deze in 1994 golden. Zij heeft er zo tijdens de zitting blijk van gegeven dat zij toen pas voor het eerst artikelsgewijs heeft gecontroleerd wat de inhoud van de overeenkomst is. Het Land heeft niet onderbouwd welke inspanningen zij in de zes maanden sinds het vonnis van mei 2021 heeft verricht en waarom niet meer van haar kon worden verwacht dan de op het uiterste moment aangeleverde, gebrekkige overeenkomst. Op grond hiervan oordeelt de rechter dat meer inspanning en zorgvuldigheid had mogen worden verwacht van het Land. Reeds om die reden is er geen sprake van onmogelijkheid zoals bedoeld in artikel 611d Rv. Voor opheffing, opschorting en matiging is daarom geen plaats.

4.9.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt het Land veroordeeld in de kosten van deze procedure, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op nihil, aangezien zij de procesvoering in eigen hand heeft gehouden.

In reconventie

4.10. [

[gedaagde] heeft ten eerste gevorderd het gehele vonnis van september 2021 executoriaal te verklaren. Het betreffende vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en is betekend aan het Land. Op grond van artikel 430 Rv heeft daarom het gehele vonnis reeds executoriale kracht. Deze vordering, wat daarvan ook moge zijn, wordt daarom afgewezen.

4.11. [

[gedaagde] vordert verder het Land te veroordelen om haar een optierecht te verlenen conform de door haar overgelegde productie 5. Dit betreft een notariële akte van 9 november 1994, waarin het Land het recht van erfpacht op een perceel (niet zijnde het litigieuze perceel) verleent aan een derde. De rechter ziet geen aanleiding voor toewijzing van deze vordering. Het Land is immers veroordeeld om een optie te verlenen onder de voorwaarden zoals die in 1994 golden. Weliswaar wordt in die notariële akte een erfpachtrecht verleend, echter is gesteld noch gebleken dat dit de gebruikelijke voorwaarden waren in 1994. Om die reden hoeven het optierecht en die notariële akte niet een-op-een hetzelfde te zijn. Te meer nu productie 5 een notariële akte betreft en geen optierecht, zodat de documenten ook een andere aard hebben. [gedaagde] heeft geen andere redenen aangevoerd op basis waarvan het Land een optie zou moeten verlenen onder die voorwaarden. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

4.12. [

[gedaagde] vordert daarnaast de dwangsommen uit het vonnis van september 2021 verbeurd te verklaren en het Land te veroordelen tot betaling van Afl. 37.000,- aan dwangsommen. Voor dergelijke vorderingen leent een kort geding zich echter niet. Een kort geding is bedoeld voor het treffen van onmiddellijke voorlopige voorzieningen in spoedeisende zaken en dus niet voor het vaststellen van de rechtspositie van partijen of voor deze vordering tot betaling van een dwangsom. Deze vorderingen worden daarom afgewezen.

4.13.

Ten slotte vordert [gedaagde] om de dwangsom uit het vonnis van september 2021 te verdubbelen naar Afl. 2.000,- per dag, met een maximum van Afl. 200.000,-. De rechter ziet hiervoor geen aanleiding. Op grond van artikel 611a Rv dient de dwangsom als prikkel om de hoofdveroordeling na te komen. De rechter oordeelt dat de thans opgelegde dwangsom al voldoende prikkel biedt.

4.14.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van het Land worden vastgesteld op nihil, aangezien de gemachtigde in dienst is van het Land.

In conventie en in reconventie

4.15.

Ten overvloede overweegt het gerecht nog het volgende. Zoals hiervoor in nummer 4.4 is overwogen, is het gerecht van oordeel dat het Land met het onherroepelijk aanbieden van een overeenkomst tot het vestigen van een recht van erfpacht op het perceel voldoet aan de veroordelingen van de vonnissen van 12 mei 2021 en 29 september 2021, ook al is het Land formeel veroordeeld tot het verlenen van een optie. Feitelijk is de keuze van het Land om in plaats van een optie direct een overeenkomst aan te bieden ook voordeliger voor [gedaagde], die daarmee immers een direct afdwingbare verbintenis verkrijgt jegens het Land tot vestiging van het recht. Wel moeten de voorwaarden in de aan [gedaagde] aan te bieden overeenkomst voldoen aan het vonnis van 12 mei 2021. Partijen hebben ter zitting over het grootste deel van de voorwaarden, zoals deze zijn opgenomen in de op 19 oktober 2021 aangeboden overeenkomst, overeenstemming bereikt of die voorwaarden op grond van het vonnis van 12 mei 2021 wel of niet mogen worden gesteld. Het is aan het Land, ter voorkoming van het verbeuren van verdere dwangsommen, om zo snel mogelijk (onherroepelijk) een overeenkomst aan te bieden aan [gedaagde] onder de voorwaarden zoals die op 26 augustus 1994 golden voor het verlenen van een erfpachtsrecht. In dat geval kan [gedaagde] geen verdere aanspraak maken op dwangsommen omdat zij vindt dat eerst een recht van optie aan haar zou moeten worden verleend.

5.DE UITSPRAAK

Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:

in conventie:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt het Land in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op nihil;

in reconventie:

5.3.

wijst de vorderingen af;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van het Land vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 15 december 2021 in aanwezigheid van de griffier.