Uitspraak
Vonnis van 28 september 2022
Behorend bij A.R. nr. AUA202001769
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[eiseres],
wonend te Aruba,
eiseres,
hierna: [eiseres],
gemachtigde: mr. C.H. Lejuez,
tegen:
[gedaagde],
wonend te Aruba,
gedaagde,
hierna: [gedaagde],
gemachtigde: mr. M.M.M.C. Ecury.
1.DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- verzoekschrift, ter griffie ingediend op 24 juli 2020,
- conclusie van antwoord,
- conclusie van repliek,
- conclusie van dupliek.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.DE FEITEN
2.1.
Van 1 oktober 2016 tot 31 maart 2020 heeft [gedaagde] op basis van twee opeenvolgende schriftelijke huurovereenkomsten de woning aan de [adres] te Aruba (de woning) van [eiseres] gehuurd. [gedaagde] heeft aan [eiseres] een borgsom betaald van Afl. 4.050,--.
2.2. [
gedaagde] heeft de woning op 28 maart 2020 ontruimd. Een aantal weken later heeft zij de sleutels van de woning aan de broer van [eiseres] afgegeven.
2.3.
In opdracht van [eiseres] heeft de heer ing. [naam ingenieur] van Capricorn One N.V. (de deskundige) de woning op 18 april 2020 geïnspecteerd en op 30 april 2020 een schade-expertiserapport opgesteld (het rapport). De herstelkosten van de woning worden door hem in het rapport begroot op een totaalbedrag van Afl. 40.240,--.
3.HET GESCHIL
3.1. [
eiseres] vordert dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking (bedoeld zal zijn bij vonnis) [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan haar van een bedrag van Afl. 48.233,20 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 juli 2020 en de proceskosten.
3.2. [
eiseres] voert daartoe -samengevat- het volgende aan. [gedaagde] heeft de woning bij het einde van de huur in beschadigde en smerige tuin in deplorabele staat achtergelaten. De kosten van herstel en schoonmaak komen voor rekening van [gedaagde]. Daarnaast heeft [gedaagde] elektriciteitsrekeningen onbetaald gelaten, die door [eiseres] zijn voldaan. Ook die betalingen moeten door [gedaagde] vergoed te worden.
3.3. [
gedaagde] voert verweer.
3.4.
De stellingen van partijen worden voor zover van belang hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1.
Het gaat in deze zaak voornamelijk om de vraag of [gedaagde] mutatieschade aan [eiseres] moet vergoeden. Omdat het inleidend verzoekschrift is ingediend vóór 1 september 2021, de datum van inwerkingtreding van de Landsverordening van 23 september 2016 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (AB 1989 no. GT 100), wordt de procedure beheerst door het recht dat voor dat tijdstip gold. [1]
4.2.
Nu partijen dit niet hebben gesteld en het ook niet is gebleken, gaat het gerecht er vanuit dat bij de aanvang van de huur tussen [eiseres] en [gedaagde] geen beschrijving is opgemaakt. Op grond van artikel 1580 BW Pro (oud) wordt de huurder ten aanzien van het onderhoud dat voor zijn rekening is behoudens tegenbewijs verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen en moet hij het gehuurde ook in die staat bij het einde van de huur teruggeven. Uitgangspunt is dus dat [gedaagde] de woning in goede staat van heeft ontvangen en die ook weer in goede staat moet teruggeven. Indien wordt vastgesteld dat de woning niet in goede staat aan [eiseres] is teruggeven, moet [gedaagde] de herstelkosten aan [eiseres] vergoeden.
4.3.
Partijen hebben uitvoerig gedebatteerd over de vraag of [gedaagde] door [eiseres] in gebreke is gesteld en als gevolg daarvan verzuim is geraakt. Het gerecht gaat daaraan voorbij. Het is vaste rechtspraak [2] dat de verplichting van de huurder om het gehuurde aan het einde van de huur in goede staat terug te geven niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave en een verplichting het gehuurde in goede staat te brengen en kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Er is sprake van een fatale termijn. Indien de huurder zijn verplichting niet nakomt, is hij zonder ingebrekestelling in verzuim. Of [gedaagde] door [eiseres] al of niet in gebreke is gesteld, is dus niet relevant voor de vraag of [gedaagde] in verzuim is geraakt. Indien wordt vastgesteld dat [gedaagde] de woning niet in goede staat aan [eiseres] heeft teruggegeven, is zij zonder ingebrekestelling in verzuim.
4.4.
Het voorgaande neemt niet weg dat het in beginsel wel op de weg van [eiseres] lag om, voordat [gedaagde] de woning teruggaf, de woning (samen met [gedaagde]) te inspecteren en [gedaagde] in de gelegenheid te stellen, indien mogelijk, eventuele gebreken zelf te herstellen. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] dat heeft gedaan, Zij stelt wel brieven aan [gedaagde] te hebben verstuurd, maar dat waren volgens [eiseres]s eigen stelling brieven die dateren van ruim nadat [eiseres] de woning had teruggekregen, waarin zij [gedaagde] maant tot betaling van schadevergoeding. Nu dit niet is gebeurd en [gedaagde] niet in de gelegenheid is geweest gebreken zelf te herstellen, ziet het gerecht aanleiding daarmee bij de begroting van kosten van noodzakelijk herstellingen rekening te houden, in die zin dat slechts die kosten voor vergoeding in aanmerking komen die [gedaagde] zelf had moeten maken voor teruggave van de woning in goede staat.
4.5.1.
Het gerecht zal hieronder de door [eiseres] aan haar vordering ten grondslag gelegde schadeposten afzonderlijk bespreken en vaststellen of op [gedaagde] ter zake een schadevergoedingsverplichting rust en zo ja in welke mate.
remote controles
4.5.2.
Het gaat hierbij om twee afstandsbedieningen voor het toegangshek van de woning met een nieuwwaarde van in totaal Afl. 112,05. Het gerecht stelt vast dat [gedaagde] de afstandsbedieningen bij het ontruimen van de woning en nadien bij het afgeven van de sleutels niet aan [eiseres] heeft teruggegeven. Er is op 16 april 2020 via WhatsApp wel contact over geweest tussen de gemachtigde van [eiseres] en de echtgenoot van [gedaagde]. Daarbij is door de gemachtigde van [eiseres] ‘gesproken’ over het plannen van een datum voor schoonmaak van de woning en het afgeven van de afstandsbedieningen. Of er toen daadwerkelijk een datum is afgesproken is niet duidelijk, maar het was in ieder geval niet nodig dat [eiseres] twee dagen later nieuwe afstandsbedieningen kocht. Zij had met [gedaagde] kunnen afspreken wanneer en waar de nieuwe afstandsbedieningen moesten worden afgegeven. De gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar.
schoonmaakkosten
4.5.3. [
eiseres] vordert vergoeding van schoonmaakkosten tot een bedrag van Afl. 2.675,-- .De woning en de tuin zijn volgens haar bij de teruggave smerig achtergelaten. Zij heeft een professioneel schoonmaakbedrijf ingeschakeld om de woning schoon te maken. [gedaagde] stelt dat zij de woning op 26, 27 en 28 maart 2020 heeft laten schoonmaken. De gevorderde kosten zijn volgens [gedaagde] absurd hoog. Het gerecht overweegt als volgt. [gedaagde] heeft de sleutels van de woning een aantal weken na 28 maart 2020 aan [eiseres] afgegeven. Op dat moment heeft zij de woning teruggegeven. Voor zover de woning in de tussentijd weer vervuild is geraakt door ongedierte komt dat voor haar rekening. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling verwezen naar foto’s in het rapport, waarop volgens haar te zien is dat de woning vervuild is. [gedaagde] heeft dat niet weersproken. Hoewel de foto’s niet steeds even duidelijk zijn blijkt daaruit wel dat de woning vervuild is teruggegeven. Het gerecht ziet op verschillende foto’s dat houtwerk, tegelvloeren en tegelwanden groen zijn uitgeslagen en dat er ongedierte is achtergebleven. Vastgesteld kan worden dat [gedaagde] de woning vervuild heeft achtergelaten. Vervolgens is de vraag welke kosten [eiseres] daarvoor in rekening kan brengen. Zij heeft niet gemotiveerd bestreden dat de door het schoonmaakbedrijf begrote kosten aan de hoge kant zijn. Zij had dat bijvoorbeeld kunnen doen door een meer gespecificeerde begroting van het schoonmaakbedrijf over te leggen. [gedaagde] stelt dat inschakeling van een, naar het gerecht begrijpt, eigen schoonmaakster, hooguit Afl. 250,-- zou hebben gekost. [eiseres] heeft dat niet bestreden. Zij stelt enkel dat [gedaagde] dat dan eerder had moeten bedenken. Gelet op hetgeen hiervoor in 4.5. is overwogen stelt het gerecht de schade vast op Afl. 250,--.
s
childerwerk
childerwerk
4.5.4.
De kosten voor het schilderen van de binnenkant van de woning worden in het rapport begroot op Afl. 6.800,--. [gedaagde] erkent dat het schilderwerk aan de binnenkant van de woning voor haar rekening komt. Zij betwist de hoogte van de begrote kosten in het rapport en stelt dat de kosten van het schilderwerk Afl. 3.320,-- bedragen. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde] naar de door haar overgelegde offerte van een schilderbedrijf. [eiseres] heeft dat niet bestreden. Zij stelt enkel dat [gedaagde] de binnenkant van de woning dan maar voor die betere prijs had moeten schilderen. Gelet op hetgeen hiervoor in 4.5. is overwogen stelt het gerecht de schade vast op Afl. 3.320,--.
Italiaanse houten (schuif)deuren
4.5.5.
In het rapport is een schadebedrag opgenomen van Afl. 24.000,-- met betrekking tot zestien beschadigde houten deuren en Afl. 1.800,-- met betrekking tot twee beschadigde houten schuifdeuren. Volgens de deskundige kunnen de deuren niet meer hersteld worden, maar hij laat in het midden waarom dat niet kan. Een onderbouwing van de begrote schade, waarbij kennelijk wordt uitgegaan van vervanging, ontbreekt. [gedaagde] betwist niet dat de deuren beschadigd zijn, dat blijkt ook uit de foto’s in het rapport, en dat dit voor haar rekening komt. Zij betwist dat de deuren niet meer gerepareerd kunnen worden. De reparatiekosten bedragen volgens [gedaagde] Afl. 6.438,46. Ter onderbouwing verwijst zij naar de door haar overgelegde offerte van een schildersbedrijf. [eiseres] heeft tegen dit gemotiveerde verweer slechts ingebracht dat meerdere experts hebben gezegd dat reparatie niet meer mogelijk is, maar zij heeft dat niet onderbouwd. Bij gebreke daarvan heeft zij niet voldaan aan haar stelplicht. Aan bewijslevering komt het gerecht dan niet toe. Het gerecht gaat er vanuit dat de houten deuren gerepareerd kunnen worden en stelt de schade vast op het bedrag van Afl. 6.438,46.
televisie
4.5.6. [
gedaagde] erkent dat zij de televisie uit de kamer van de huishoudelijke hulp (per abuis) heeft meegenomen. Zij heeft aangeboden die terug te geven, maar betwist niet dat zij dat tot 21 augustus 2021 (de datum van dupliek) niet heeft gedaan. Het gevorderde schadebedrag van Afl. 300,-- heeft zij niet betwist. Het gerecht stelt de schade vast op Afl. 300,--.
mankementen keuken
4.5.7.
De herstelkosten in verband met beschadigingen in de keuken worden in het rapport begroot op een bedrag van Afl. 1.550,--. [gedaagde] wordt, behoudens tegenbewijs, verondersteld de woning in goede staat te hebben ontvangen. Nu zij stelt dat de specerijenkast, de ovencensor en de keukenlade defect waren bij de aanvang van de huur rust op haar de bewijslast. [gedaagde] heeft als bewijs overgelegd een in het Engels opgestelde schriftelijke verklaring van haar housekeeper. Die verklaring vindt het gerecht niet geloofwaardig. Daarbij neemt het in aanmerking dat [gedaagde] weliswaar stelt dat zij in 2016 aandacht heeft gevraagd voor een aantal mankementen in de keuken, maar daar verder geen gevolgen aan heeft verbonden, ook niet toen de huur onder dezelfde huurvoorwaarden werd verlengd. Nu het beschadigingen betreft en gesteld noch gebleken is dat het gaat om normale slijtage, moet [gedaagde] de herstelkosten vergoeden. [gedaagde] heeft gelijk dat de schadeposten ‘tussenplaat’ en ‘een deurtje’ onvoldoende zijn gespecificeerd. [eiseres] heeft dat bij repliek niet als nog gedaan en met betrekking tot die posten onvoldoende gesteld. Het komt het gerecht voor dat de post ‘molen in de noordoosthoek’ voor een huurder die ruim drie jaar in de woning heeft gewoond voldoende specifiek is. De ‘molen’ is niet beschadigd, maar kapot. Dat lijkt het gerecht typisch een onderhoudspost die voor rekening van de verhuurder komt. Datzelfde geldt voor de ovensensor. [gedaagde] heeft de hoogte van de begrote herstelkosten niet betwist. Het voorgaande betekent dat met betrekking tot mankement in de keuken het gerecht de schade vaststelt op Afl. 700,--.
bidetkraan
4.5.8.
Tussen partijen is niet in geschil dat de oorspronkelijke bidetkraan stuk was. [eiseres] stelt dat de kraan is vervangen. Indien de kraan kapot is door normale slijtage, komen de kosten van vervanging in beginsel voor rekening van [eiseres] als verhuurder. Dat zou anders kunnen zijn ingeval van beschadiging of ondeskundig gebruik door [gedaagde], maar dat is niet gesteld of gebleken. De gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar.
beschadigde lade badkamermeubel
4.5.9. [
gedaagde] betwist dat de lade van het badkamermeubel beschadigd was toen zij de woning verliet. Op foto’s in het rapport is te zien dat een lade is beschadigd. [gedaagde] heeft de hoogte van de begrote herstelkosten niet bestreden. Het gerecht stelt de schade vast op Afl. 200,--.
beschadigd badkamermeubel
4.5.10. [
gedaagde] betwist dat het badkamermeubel beschadigd was toen zij de woning verliet. [eiseres] gaat niet concreet in op die betwisting. [eiseres] heeft niet gesteld en onderbouwd waar de beschadiging uit bestaat. In het rapport heeft het gerecht geen foto’s van een beschadigd badkamermeubel aangetroffen. Gelet op de betwisting van [gedaagde] heeft [eiseres] haar stelling onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Voor bewijslevering is geen plaats. De gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar.
beschadigde inloopkast en kledingkast
4.5.11. [
gedaagde] betwist dat de kledingkast beschadigd was toen zij de woning verliet. In de inloopkast was één van de laden stuk. [eiseres] gaat niet concreet in op die betwisting. [eiseres] heeft niet gesteld en onderbouwd waar de beschadigingen uit bestaan. In het rapport heeft het gerecht geen foto’s van een beschadigde inloopkast en kledingkast aangetroffen. Gelet op de betwisting van [gedaagde] heeft [eiseres] haar stelling onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. [gedaagde] erkent dat één lade in de inloopkast stuk was. Zij betwist niet dat zij gehouden is de herstelkosten daarvan te voldoen. De hoogte van de begrote herstelkosten betwist zij evenmin. Het gerecht stelt de schade vast op Afl. 250,-- (Afl. 500 : 2).
spiegel hoofdbadkamer
4.5.12. [
gedaagde] wordt, behoudens tegenbewijs, verondersteld de woning in goede staat te hebben ontvangen. Nu zij stelt dat de spiegel bij aanvang van de huur beschadigd was rust op haar de bewijslast. [gedaagde] heeft als bewijs overgelegd een in het Engels opgestelde schriftelijke verklaring van haar housekeeper. Die verklaring vindt het gerecht niet geloofwaardig. Daarbij neemt het in aanmerking dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] ooit bij [eiseres] melding heeft gemaakt over de beschadiging van de spiegel, ook niet toen de huur werd verlengd. Nu gesteld noch gebleken is dat het gaat om normale slijtage, moet [gedaagde] de herstelkosten vergoeden. [gedaagde] heeft de omvang van de schade niet betwist. Het gerecht stelt de schade vast op Afl. 350,--.
plafond hoofdslaapkamer
4.5.13. [
gedaagde] betwist dat het plafond van de hoofdslaapkamer beschadigd was toen zij de woning verliet. [eiseres] gaat niet concreet in op die betwisting. [eiseres] heeft niet gesteld en onderbouwd waar de beschadiging uit bestaat. In het rapport heeft het gerecht geen foto’s van een beschadigd plafond aangetroffen. Gelet op de betwisting van [gedaagde] heeft [eiseres] haar stelling onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Voor bewijslevering is dan geen plaats. De gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar
deksel stoppenkast
4.5.14. [
gedaagde] kan niet worden gevolgd in haar stelling dat zij niet weet wat [eiseres] met deze schadepost bedoelt. Er is immers maar één stoppenkast en op een foto in het rapport is te zien dat het afsluitdeurtje ontbreekt. Het begrote schadebedrag van Afl. 300,-- komt het gerecht niet bovenmatig voor. Het gerecht stelt de schade vast op Afl. 300,--.
restcategorie
4.5.15. [
gedaagde] heeft de schadeposten ramen, kozijnen, sloten raambeslag, tegels, bindplaat en wc deksels betwist. Het verweer van [gedaagde] komt er op neer dat bij gebreke van een voldoende concrete en specifieke beschrijving van de gestelde gebreken (welke ramen, kozijnen, sloten, beslag, tegels, bindplaat en wc-deksel en welke gebreken) zij zich daartegen onvoldoende kan verweren. Dat is een terecht verweer. [eiseres] heeft nagelaten dit bij repliek alsnog te doen. Ook het rapport geeft die benodigde duidelijkheid niet. Daarmee heeft [eiseres] niet voldaan aan haar stelplicht en voor bewijslevering (het horen van de deskundige, zoals [eiseres] aanbiedt) is dan geen plaats. De gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar.
opgestapeld vuil en buitenkant woning
4.5.16. [
eiseres] heeft de stelling van [gedaagde] dat onderhoud aan de buitenkant van de woning voor [eiseres] komt niet betwist. De kosten van pleisterwerk en een buitenlamp komen niet voor vergoeding in aanmerking. [gedaagde] heeft bij antwoord niet betwist dat dat de kosten van vuilophaal voor haar rekening zijn. Zij doet dat pas bij dupliek, maar dat is te laat. Daar heeft [eiseres] niet op kunnen reageren. Het gerecht stelt de schade vast op Afl. 150,--.
elektrische hek
4.5.17. [
eiseres] stelt dat (de cementpilaar van) het elektrische buitenhek is beschadigd. Onderhoud en reparatie van de buitenkant van de woning komen in beginsel voor rekening van [eiseres] als verhuurder. Zij gaat er vanuit dat de pilaar (‘blijkbaar’) door een binnenrijdende auto is geraakt. Bij betwisting door [gedaagde] heeft [eiseres] onvoldoende gesteld dat de pilaar door toedoen van [gedaagde] is beschadigd. Aan bewijslevering komt het gerecht dan niet toe. De gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar.
herstel marmeren vloer
4.5.18. [
eiseres] vordert betaling van een bedrag van Afl. 1.375,-- met betrekking tot van herstelwerkzaamheden aan de marmeren vloer. Deze schadepost is niet opgenomen in het rapport. Ter onderbouwing van de schadepost heeft [eiseres] een offerte van een schoonmaakbedrijf overgelegd (ter zake ‘professional floor crystalizing services’). [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De gevorderde schadevergoeding is toewijsbaar.
kosten deskundige
4.5.19. [
eiseres] vordert betaling van een bedrag Afl. 1.800,-- ter zake de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd. De redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid komen als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. Het gerecht zal bij gebreke van inzicht in de totstandkoming van de kosten van de deskundige, zijn kosten naar rato van de toe te wijzen overige vermogensschade toewijzen tot een bedrag van Afl. 600,--.
elektriciteitskosten
4.6. [
gedaagde] heeft niet betwist dat zij heeft nagelaten de elektriciteitskosten over de maanden december 2019 en januari, februari en maart 2020 van in totaal Afl. 2.530,97 te voldoen. Zij heeft niet bestreden dat [eiseres] de kosten heeft voldaan. Dat betekent dat [eiseres] tot dit bedrag is verarmd en [gedaagde] ongerechtvaardigd verrijkt. Zij dient de schade van [eiseres] te vergoeden tot het bedrag van Afl. 2.530,97.
borgsom
4.7. [
eiseres] heeft niet betwist dat zij de borgsom die [gedaagde] bij aanvang van de huur aan haar heeft betaald nog onder zich heeft. Het verweer van [gedaagde] dat de borgsom kan worden gebruikt om de elektriciteitsrekening te voldoen vat het gerecht op als een verrekeningsverweer. [eiseres] heeft zich daar niet tegen verzet, zodat het verweer slaagt. De borgsom van Afl. 4.050,-- strekt in mindering op de schadevergoeding die [gedaagde] aan [eiseres] moet voldoen.
slotsom
4.8.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eiseres] zal worden toegewezen tot een bedrag van Afl. 12.714,43 (samengesteld uit: 250,-- + 3.320,-- + 6.438,46 + 300,-- + 700,-- + 200,-- + 250,-- + 350,-- + 300,-- + 150,-- + 1.375,-- + 600,-- + 2.530,97 – 4.050,--).
4.9.
Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen verweer gevoerd. Die zal worden toegewezen als gevorderd.
4.10.
Als de in het ongelijk gestelde partij moet [gedaagde] de proceskosten van [eiseres] vergoeden. Bij de waardering van het belang van de zaak neemt het gerecht de toe te wijzen vordering in aanmerking.
5.DE BESLISSING
Het gerecht:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling vaan [eiseres] van een bedrag van Afl. 12.714,43 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 juli 2020 tot de dag van betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de kant van [eiseres] begroot op Afl. 2.962,25 waarvan Afl. 2.000,-- aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 28 september 2022 in aanwezigheid van de griffier.
Datum uitspraak: 28 september 2022
Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
Zaaknummer: AR nr. AUA202101769
Inhoudsindicatie: Verzuim. Huur. Mutatieschade.
Rechtsgebieden: Civiel
Rechter: mr. J.A. van Voorthuizen
Bijzondere kenmerken: eerste aanleg – enkelvoudig