ECLI:NL:HR:1998:ZC2790

• Datum uitspraak: 27 november 1998
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 16729 (C97/208)
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Cassatie
• Rechters: president Martens; raadsheer Korthals Altes; raadsheer Neleman; raadsheer Herrmann; raadsheer De Savornin Lohman; raadsheer Heemskerk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verplichting huurder tot schadevergoeding bij oplevering woning in erbarmelijke staat zonder voorafgaande inspectie

De zaak betreft een geschil tussen een huurder en een woningbouwvereniging over schadevergoeding wegens het opleveren van een woning in slechte staat na het einde van de huurovereenkomst. De huurder had de woning gehuurd zonder dat bij aanvang een beschrijving van de staat was opgemaakt en de woning was niet geïnspecteerd vóór ontruiming.

De woningbouwvereniging vorderde vergoeding van herstelkosten omdat de woning bij oplevering in erbarmelijke staat verkeerde, terwijl de huurder stelde dat vooraf inspectie en ingebrekestelling noodzakelijk waren voordat schadevergoeding kon worden gevorderd. De rechtbank stelde dat de woningbouwvereniging niet alle herstelkosten kon verhalen vanwege het ontbreken van inspectie, maar wel de kosten die de huurder zelf had moeten maken.

De Hoge Raad bevestigde dat de huurder verplicht is de woning bij einde huur in goede staat terug te geven en dat deze verplichting slechts op dat tijdstip kan worden nagekomen. Bij niet-naleving is de huurder in verzuim zonder dat een ingebrekestelling vereist is. Het ontbreken van een inspectie vooraf sluit een schadevordering niet uit, maar kan de omvang van de te vergoeden schade beperken. Het beroep van de huurder werd verworpen.

Uitkomst: De huurder is aansprakelijk voor schadevergoeding bij oplevering van de woning in slechte staat zonder dat een ingebrekestelling vereist is.

Uitspraak

27 november 1998

Eerste Kamer

Nr. 16.729 (C97/208HR)

EB

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser] ,
wonende te Amsterdam,

EISER tot cassatie,
advocaat: mr K.T.B. Salomons,

t e g e n

de vereniging WONINGBOUWVERENIGING BETER WONEN ,
gevestigd te Zierikzee ,

VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Verweerster in cassatie - verder te noemen: de woningbouwvereniging - heeft bij exploit van 27 september 1995 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Zierikzee en gevorderd [eiser] te veroordelen tot betaling van ƒ 21.517,--, te verhogen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding.

[eiser] heeft de vordering bestreden.

De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 22 februari 1996 de woningbouwvereniging in de gelegenheid gesteld de in dit vonnis gevraagde inlichtingen te verstrekken en bij eindvonnis van 9 mei 1996 haar vordering toegewezen.

Tegen het eindvonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Middelburg.

Bij vonnis van 11 juni 1997 heeft de Rechtbank - onder aanhouding van iedere verdere beslissing - partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten in voege als in het vonnis vermeld.

Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen de woningbouwvereniging is verstek verleend.

[eiser] heeft de zaak doen toelichten door zijn advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [eiser] heeft van de woningbouwvereniging de woning [a-straat 1] te [a-straat 1] in huur gehad, welke huur is geëindigd op 30 juni 1992. Op deze datum is de woning ontruimd.

(ii) Bij de aanvang van de huur is geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin de woning verkeerde toen deze door [eiser] in huur is aanvaard. De woning is vóór de ontruiming niet door de woningbouwvereniging geïnspecteerd.

3.2 De woningbouwvereniging heeft in het onderhavige geding betaling van ƒ 21.517,-- gevorderd als vergoeding van de schade die [eiser] heeft veroorzaakt doordat [eiser] , naar de in cassatie niet bestreden vaststellingen van de Rechtbank, de woning, die bij de aanvang van de huur in goede staat verkeerde, bij het einde van de huur in erbarmelijke staat heeft achtergelaten. Tegen deze vordering heeft [eiser] als verweer aangevoerd, voor zover in cassatie nog van belang, dat de woningbouwvereniging de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren, dat hem de gelegenheid had moeten worden geboden zelf de woning in de oorspronkelijke staat te brengen en dat de woningbouwvereniging pas na ingebrekestelling en een daarop intredend verzuim had mogen gaan herstellen.

De Rechtbank heeft in rov. 3.5 van haar vonnis dit verweer in zoverre gehonoreerd dat de woningbouwvereniging , nu zij niet vooraf heeft geïnspecteerd en [eiser] derhalve niet in de gelegenheid is gesteld de gebreken zelf (en derhalve vermoedelijk goedkoper) te herstellen, geen aanspraak kan maken op volledige vergoeding van de gemaakte herstelkosten. Anderzijds, aldus de Rechtbank, had het ook aan [eiser] duidelijk moeten zijn dat hij de woning niet in erbarmelijke staat had mogen opleveren. De kosten die hij zelf had moeten maken om de woning in goede staat te brengen, kunnen door de woningbouwvereniging als schadevergoeding worden gevorderd, waaraan het ontbreken van een voorafgaande inspectie of van een ingebrekestelling niet afdoet.

3.3 Het middel bestrijdt het oordeel van de Rechtbank dat [eiser] tot betaling van schadevergoeding is gehouden, met het betoog dat het hier gaat om een ondeugdelijke nakoming die niet zonder meer wanprestatie oplevert, omdat van wanprestatie van de huurder-schuldenaar eerst sprake is indien hij in verzuim is, waartoe is vereist dat hij in gebreke is gesteld.

Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. De huurder - die ingevolge art. 7A:1600 BW aansprakelijk is voor schade aan de gehuurde zaak, tenzij hij bewijst dat deze niet is ontstaan door een hem toerekenbare tekortkoming - is verplicht de zaak bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is (HR 20 september 1996, nr. 16004, NJ 1996, 748).

Voor zover het middel klaagt dat de Rechtbank haar oordeel hierop heeft gegrond dat sprake is van een fatale termijn, mist het feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft blijkens het verband waarin zij het begrip "fatale termijn" heeft gebezigd, slechts tot uitdrukking gebracht dat het hier gaat om een verplichting die naar haar aard op een bepaald tijdstip, te weten bij het einde van de huurovereenkomst, moet worden nagekomen.

Voor zover het middel aldus moet worden begrepen dat het ook de klacht inhoudt dat het achterwege laten van een inspectie vóór de ontruiming meebrengt dat de verhuurder in het geheel geen aanspraak op schadevergoeding kan maken, is het eveneens tevergeefs voorgesteld. De Rechtbank heeft geoordeeld dat, de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, in dit geval niet alle door de woningbouwvereniging gemaakte herstelkosten als schadevergoeding van [eiser] kunnen worden gevorderd, maar slechts die kosten die [eiser] zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de woningbouwvereniging begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door de president Martens als voorzitter en de raadsheren Korthals Altes, Neleman, Herrmann en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
27 november 1998 .