Uitspraak
Vonnis van 7 juni 2023
Behorend bij K.G. nr. AUA202301558
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
SCATLIFFE RUMBA BUILDING & MANAGEMENT N.V.,h.o.d.n.
RUMBA BUILDING,
RUMBA BUILDING,
gevestigd te Aruba,
eiseres,
hierna te noemen: Rumba Building,
gemachtigde: de advocaat mr. D.C.A. Crouch,
tegen:
de naamloze vennootschap
[Naam N.V.],
gevestigd te Aruba,
gedaagde,
hierna te noemen: N.V.,
niet verschenen.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het inleidend verzoek met producties van 11 mei 2023;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van donderdag 1 juni 2023;
- het tegen N.V. verleende verstek.
1.2
Tijdens de mondelinge behandeling is de gemachtigde van Rumba Building, mr. Crouch voornoemd, verschenen. Mr. Crouch heeft de vordering toegelicht en vragen van het Gerecht beantwoord.
1.3
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.DE FEITEN
2.1
N.V. huurt sinds 2018 een kantoorruimte van Rumba Building en sinds september 2019 tevens een opslagruimte. De huur voor beide ruimtes bedraagt in totaal Afl. 3.043,76 per maand.
2.2
N.V. heeft een huurachterstand laten ontstaan. Per 13 oktober 2022 was sprake van een huurachterstand over 2021 van Afl. 9.855,70 en over de maanden januari 2022 tot en met oktober 2022 van Afl. 30.437,60. Rumba Building heeft N.V. bij brief van 13 oktober 2022 aangemaand de achterstallige huur te betalen.
2.3
Op 27 oktober 2022 heeft N.V. het bedrag van Afl. 9.855,70 betaald.
2.4
Partijen zijn op 11 november 2022 met betrekking tot de huurachterstand over 2022 de volgende betalingsregeling overeengekomen:
“1. De maandelijkse huur van Awg. 3.043,76 dient elke maand bij vooruitbetaling te geschieden op de eerste dag van de maand, en i ieder geval niet later dan de 5de dag van de desbetreffende maand, ongeacht of deze 5de dag van de desbetreffende maand op een zaterdag, zondag dan wel een vakantiedag is;
2. bij enige late betaling zal een boete van 10% in rekening worden gebracht alsmede een rente van 18% per jaar over het openstaande bedrag en de niet betaalde boete.
3. Met betrekking tot de openstaande bedragen inzake de maanden van het jaar 2022, zal het volgende gelden:
i. Gedurende de maanden november 2022, december 2022, januari 2023 en februari 2023 zal in elk van deze maanden uiterlijk de 20ste dag van de desbetreffende maand, een bedrag van Awg. 2.500,-- worden betaald, thans voor een totaalbedrag van Awg. 10.000,00. Het voorgaande is onverlet (…) [de] verantwoordelijkheid en verplichting om de maandelijkse huur van Awg. 3.043,76 op tijd te betalen zoals hiervoor reeds onder #1 is aangegeven.
ii Het openstaande bedrag van Awg. 20.437,60 (Awg. 30.437,60 -/- Awg. 10.000,00) zal gedurende de daaropvolgende maanden met ingang van 1 maart 2023 en uiterlijk de 20ste dag van de desbetreffende maand, middels een bedrag van Awg. 2.043,76 per maand worden betaald. Het voorgaande is onverlet (…) [de] verantwoordelijkheid en verplichting om daarnaast de maandelijkse huur van Awg. 3.043,76 op tijd te betalen zoals hiervoor reeds onder #1 is aangegeven.
iii. Het openstaande bedrag van Awg. 20.437,60 moet dus uiterlijk en volledig op 20 december 2023 worden afbetaald, echter met het duidelijke begrip en aanvaarding van N.V. dat tussen de maanden maart 2023 tot en met december 2023 elke 20ste dag van de maand het bedrag van Awg. 2.043,76 betaald moet worden (dit naast de normale huur).
iv. Bij niet voldoening van de bedragen zoals hiervoor onder 3.i en 3.2 aangegeven, zal een boete van 10% in rekening worden gebracht alsmede een rente van 18% per jaar over het openstaande bedrag en de niet betaalde boete.
4. (…) [ N.V.] betaalt de door Rumba Building gemaakte buitengerechtelijk incassokosten ter hoogte van een bedrag van Awg. 1.875,00. Dit bedrag dient uiterlijk 1 december 2022 betaald te worden.”
2.5
N.V. heeft op 4 november 2022 de huur over de maand november 2022 betaald. De
eerste overeengekomen termijn van Afl. 2.500,-, die op 20 november 2022 had moeten zijn voldaan, heeft N.V. op 25 november 2022 betaald. Op 30 november 2022 heeft N.V. de verschuldigde boetes en de buitengerechtelijke kosten voldaan.
2.6
De huur over december 2022 en januari 2023 en de op grond van de betalingsregeling in december 2022 en januari 2023 verschuldigde betalingen van Afl. 2.500,- ter zake van de huurachterstand, zijn alle niet tijdig en eerst na aanmaning door N.V. voldaan. Ook de huur over februari 2023 is te laat betaald en de huur van maart 2023 is niet betaald.
2.7
Bij mailbericht van 13 maart 2023 heeft Rumba Building de huurovereenkomst en de betalingsregeling ontbonden. Tevens heeft Rumba Building N.V. gesommeerd het gehuurde uiterlijk op 13 april 2023 volledig te ontruimen.
2.8
Bij mailbericht van 22 april 2023 is vervolgens namens Rumba Building als volgt aan N.V. bericht:
“Voor zover vastgesteld wordt dat de buitengerechtelijke ontbinding van de betalingsregeling op 13 mei 2023 geen effect heeft gehad, dan wel dat op dat moment geen sprake was van een tekortkoming die (…) deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigde, wordt u voor de laatste keer in de gelegenheid gesteld om de volgende achterstallige bedragen alsnog volledig te voldoen:
(…)
U wordt gesommeerd dit bedrag van Awg. 11.496,71 alsmede een bedrag van Awg. 218,16 uit hoofde van de overeengekomen rente, uiterlijk op 25 april 2022 (het Gerecht begrijpt: 2023) voor 09:00 uur ’s ochtends te betalen bij gebreke waarvan cliënte de betalingsregeling buitengerechtelijk zal ontbinden op grond van een tekortkoming aan de kant van N.V. en welke tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Op het moment dat de betalingsregeling ontbonden wordt, dient U het openstaand bedrag van Awg. 25.437,60 volledig en onmiddellijk te betalen (…).”
2.9
N.V. maakt tot op heden nog gebruik van het gehuurde.
3.HET GESCHIL
3.1
Rumba Building vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. N.V. wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de panden gelegen te [adres], lokaal [x], en de door haar gehuurde opslagruimte te ontruimen en de sleutels af te geven aan Rumba Building;
b. N.V. wordt veroordeeld tot betaling aan Rumba Building van Afl. 38.161,40, desnoods bij wege van voorschot, uit hoofde van onbetaald gelaten huurpenningen, boetes en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
c. N.V. te veroordelen tot betaling aan Rumba Building van een bedrag van Afl. 101,45 per dag, desnoods bij wege van voorschot, uit hoofde van een gebruiksvergoeding met ingang van 9 mei 2023 tot en met de dag van volledige ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ingaande vanaf wanneer deze bedragen hadden moeten worden betaald;
d. althans een zodanige voorziening te treffen als het gerecht in goede justitie zal vermenen te behoren;
e. met veroordeling van N.V. in de kosten en nakosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van de uitspraak in deze.
3.2
Rumba Building legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een ernstige toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door N.V. en dat deze tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
3.3
N.V. heeft, nu zij niet is verschenen, geen verweer gevoerd.
4.DE BEOORDELING
Spoedeisend belang
4.1
Het spoedeisend belang van Rumba Building blijkt uit de aard van de vordering en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.
4.2
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vorderingen van Rumba Building een zodanige kans van slagen hebben in een eventuele bodemprocedure dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door haar gevorderde voorlopige voorziening bij voorraad gerechtvaardigd is. Voor zover de vordering strekt tot betaling van een geldsom heeft te gelden dat voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding slechts dan plaats is, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
De huurovereenkomst en huurachterstand
4.3
Als onweersproken staat vast dat in maart 2023 een huurachterstand van meer dan 8 maanden bestond en dat N.V. de tot dan toe wel betaalde huurpenningen stelselmatig te laat en steeds eerst na aanmaning heeft voldaan. Aldus staat voorshands voldoende vast dat sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door N.V., dat de ontbinding van de huurovereenkomst door Rumba Building per 13 maart 2023 is gerechtvaardigd. Voor dit oordeel is mede van belang dat N.V. in de gelegenheid is gesteld de huurachterstand over 2022 in te lopen, maar dat zij hier niet aan heeft voldaan en ook daarna, in 2023, opnieuw achterstallig is gebleven met het voldoen van de huur. Buiten redelijke twijfel staat daarom dat de bodemrechter, later oordelend, tot het oordeel zal komen dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per genoemde datum is ontbonden.
4.4
Het voorgaande brengt voorshands mee dat N.V. het gehuurde per 13 maart 2023 zonder recht of titel gebruikt. De gevorderde ontruiming van het gehuurde (de kantoorruimte en de opslagruimte) zal daarom worden toegewezen zoals hierna te vermelden. Ook zal N.V. de sleutels van het gehuurde aan Rumba Building moeten afgeven.
4.5
Rumba Building vordert verder (zoals zij ter zitting ook nader heeft toegelicht) betaling door N.V. van een bedrag van Afl. 38.161,40 ter zake van de huurachterstand uit hoofde van de betalingsregeling (Afl. 25.437,60), de huur dan wel een gebruiksvergoeding over de maanden maart tot en met mei 2023 (3 x Afl. 3.043,76), de boete wegens late betaling van de huur over de maanden februari tot en met mei 2023 (4 x Afl. 304,38), de boete wegens late betaling van de derde en vierde termijn van Afl. 2.500,- (2x Afl. 250,-) en buitengerechtelijke incassokosten van Afl. 1.875,-.
4.6
De restant huurachterstand over 2022 van Afl. 25.437,60 is niet betwist. Deze vordering staat daarmee vast. Ditzelfde geldt voor de verschuldigdheid van de huur over de periode van 1 maart 2023 tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst (13 maart 2023). Dit betreft een bedrag van Afl. 1.187,-. N.V. wordt daarom veroordeeld om dit bedrag van in totaal Afl. 26.624,60 aan Rumba Building te betalen. Ter zitting heeft Rumba Building nader toegelicht dat de over deze huurpenningen gevorderde wettelijke rente wordt gevorderd vanaf 13 maart 2023. Deze (op voorhand niet ongegrond voorkomende) vordering zal worden toegewezen zoals verzocht.
4.7
Omdat N.V. de beide ruimtes ook na 13 maart 2023 nog steeds gebruikt, is zij naar het voorlopig oordeel van het Gerecht aan Rumba Building een gebruiksvergoeding verschuldigd tot de dag dat zij het gehuurde met al haar spullen heeft verlaten. De gevorderde gebruiksvergoeding is gelijk aan de overeengekomen huur. Ter zake van de gebruiksvergoeding vanaf 13 maart 2023 tot en met heden, is N.V. daarom een bedrag van in totaal Afl. 8.654,49 (Afl. 1.856,76 voor maart, 2x Afl. 3.043,76 voor april en mei en Afl. 710,21 voor de eerste week juni) aan Rumba Building verschuldigd. Dit bedrag zal bij wege van voorschot worden toegewezen. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt, nu uit het door Rumba Building gestelde onvoldoende is gebleken voor een andersluidend oordeel, toegewezen vanaf veertien dagen na heden.
4.8
Indien en voor zover N.V. na heden nog gebruik van het gehuurde maakt, is zij naar het voorlopig oordeel van het Gerecht tevens een gebruiksvergoeding aan Rumba Building verschuldigd van Afl. 101,45 per dag dat dit gebruik voortduurt. Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen zoals hierna te vermelden. Voor toewijzing van de wettelijke rente over deze aldus te betalen bedragen, is naar het voorlopig oordeel van het Gerecht vooralsnog geen plaats.
4.9
Voor wat betreft de gevorderde boetes vanwege de te late betalingen van de huur over de maanden maart tot en met mei 2023 en de boetes wegens de late betaling van de derde en vierde termijn van Afl. 2.500,-, geldt als volgt. Rumba Building heeft aan dit deel van haar vordering de betalingsregeling ten grondslag gelegd. Nu Rumba Building echter de betalingsregeling heeft ontbonden, is voorshands onvoldoende aannemelijk dat de gevorderde boetes in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
4.1
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en de daarover gevorderde wettelijke rente tot slot zullen worden toegewezen zoals hierna te vermelden.
Slotsom
4.11
Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van Rumba Building goeddeels worden toegewezen. Het Gerecht zijn geen feiten en/of omstandigheden gebleken die meebrengen dat met het oog op de belangen van N.V. tot een ander oordeel moet worden gekomen.
4.12
N.V. zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten worden aan de zijde van Rumba Building tot op heden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 244,65 aan explootkosten en Afl. 1.500,- aan gemachtigdensalaris. Rumba Building heeft verder aanspraak gemaakt op wettelijke rente over de proceskosten en op nakosten vermeerderd met wettelijke rente. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het Gerecht ziet daarin aanleiding om de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden (zie in dezelfde zin HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2023:853, rov. 2.3).
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
5.1
veroordeelt N.V. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de kantoorruimte gelegen te [adres], lokaal [x], en de door haar gehuurde opslagruimte te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege haar bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Rumba Building te stellen;
5.2
veroordeelt N.V. tot betaling aan Rumba Building van Afl. 26.624,60 ter zake van de huurachterstand over 2022 en maart 2023, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 13 maart 2023 tot de dag van voldoening;
5.3
veroordeeld N.V. om bij wege van voorschot aan Rumba Building te betalen het bedrag van Afl. 8.654,49 ter zake van de gebruiksvergoeding vanaf 13 maart 2023 tot en met heden, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 juni 2023 tot de dag der algehele voldoening;
5.4
veroordeelt N.V. om bij wege van voorschot aan Rumba Building te betalen een bedrag van Afl. 101,45 per dag ter zake van een gebruiksvergoeding, met ingang van heden tot en met de dag van volledige ontruiming;
5.5
veroordeelt N.V. tot betaling aan Rumba Building van Afl. 1.875,- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 juni 2023 tot de dag van voldoening;
5.6
veroordeelt N.V. in de kosten van het geding, aan de zijde van Rumba Building tot op heden begroot op Afl. 1.500,- aan gemachtigdensalaris. Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 244,65 aan explootkosten en Afl. 1.500,- aan gemachtigdensalaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na heden;
5.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 7 juni 2023 in aanwezigheid van de griffier.