Uitspraak
Vonnis in kort geding van 19 november 2025
Behorend bij AUA202503383 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
MANCHEBO BEACH HOTEL N.V. H.O.D.N. MANCHEBO BEACH CLUB,
te Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: Manchebo,
gemachtigden: de advocaten mrs. A.A. Ruiz, M.R.M. Reinkemeyer en B.F.H. Croes,
tegen:
ARUBA BUCUTI BEACH HOTEL N.V.,
te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: Bucuti,
gemachtigden: de advocaten mrs. P.R.C. Brown en R.J. Cera.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingediend op 14 oktober 2025;
- de conclusie van antwoord, ingediend op 21 oktober 2025;
- de akte uitlating, tevens inhoudende wijziging van eis van Manchebo, ingediend op 22 oktober 2025;
- de pleitnota van Manchebo;
- de pleitnota van Bucuti;
- de mondelinge behandeling op 23 oktober 2025.
1.2
Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Manchebo exploiteert een strandhotel. Sinds 8 april 1965 heeft zij voor de overeengekomen duur van 60 jaar eigendom van een recht van erfpacht op het perceel, kadastraal bekend Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummer [kadastraal nummer 1] (hierna: perceel A) van het Land Aruba (hierna: het Land) verkregen. Sinds 2016 heeft het Land aan Manchebo ook het recht van erfpacht uitgegeven op het perceel, kadastraal bekend Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummer [kadastraal nummer 2] (hierna: Perceel B). De looptijd daarvan gaat gelijk op met die van nummer [kadastraal nummer 1].
2.2
Op 22 december 2023 heeft Manchebo het Land gevraagd om de erfpachtrechten op beide percelen te verlengen. Tussen het Land en Manchebo is op 11 juni 2025 een overeenkomst tot verlenging (hierna: de Overeenkomst) tot stand gekomen die is gedagtekend op 4 april 2025. Artikel 21 lid 2 van Pro de Overeenkomst luidt:
“Deze Overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de desbetreffende notariële akte van erfpachtverlening niet binnen zes (6) maanden na dagtekening van deze Overeenkomst is verleden.”De akte is tot op heden niet verleden.
“Deze Overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de desbetreffende notariële akte van erfpachtverlening niet binnen zes (6) maanden na dagtekening van deze Overeenkomst is verleden.”De akte is tot op heden niet verleden.
2.3
Bucuti exploiteert op naburige percelen eveneens een strandhotel. Een deel van het gebouw dat door Bucuti als hotel wordt gebruikt is gebouwd op Perceel A. Over dat deel van Perceel A is door dit Gerecht op 28 mei 2025 een vonnis gewezen tussen Manchebo als eiseres en Bucuti als gedaagde (hierna: het Vonnis). In die procedure eiste Manchebo onder andere een verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige overbouw door Bucuti op Perceel A en een verklaring voor recht dat sprake is van onrechtmatige plaatsing door Bucuti op Perceel A van palapa’s, gazebo’s, douchevoorzieningen, wandelpaden en andere zaken. Alle vorderingen zijn door het Gerecht afgewezen. Manchebo heeft hoger beroep ingesteld. Het Gerecht heeft geoordeeld dat Manchebo in het verleden toestemming heeft gegeven voor de overbouw en het gebruik van Perceel A en daarom zijn de verklaringen voor recht afgewezen.
2.4
Op 23 juni 2025 heeft Bucuti ten laste van het Land conservatoir beslag op Perceel A gelegd (hierna: het beslag). Op 21 augustus 2025 heeft Bucuti de eis in de hoofdzaak bij dit Gerecht ingediend. Daarin vordert zij dat het Land wordt bevolen een deel van Perceel A dat bij haar in gebruik is (hierna: het Gronddeel) aan haar als erfpachter uit te geven, subsidiair te bepalen als het Land het Gronddeel aan Manchebo uitgeeft in de erfpachtvoorwaarden op te nemen dat door Manchebo er geen opstallen of parkeerplaatsen mogen worden gemaakt. En, meer subsidiair, als dat alles niet toewijsbaar is, om het Land te veroordelen schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet te betalen. Die schade ligt volgens haar rond de USD 100 miljoen als Manchebo haar bouwplannen op Perceel A realiseert. Ook heeft zij een verzoekschrift tot een voorlopig getuigenverhoor en een verzoek op grond van artikel 843a Rv tegen het Land bij dit Gerecht ingediend.
2.5
In een kort geding vonnis van 17 september 2025 heeft het Gerecht het conservatoire beslag op Perceel A opgeheven. In dit vonnis heeft het Gerecht (samengevat) overwogen dat Bucuti met het leggen van het beslag misbruik heeft gemaakt van het recht, door het conservatoir beslag te leggen met een ander doel (namelijk het voorkomen dat het Land Perceel A in erfpacht uitgeeft aan Manchebo) dan waarvoor de wet het heeft bedoeld (te weten het verschaffen van zekerheid aan de beslaglegger voor het geval in rechte komt vast te staan dat hij een vorderingsrecht heeft).
2.6
Eveneens op 17 september 2025 heeft het Gerecht in kort geding vonnis gewezen in een procedure tussen Manchebo en het Land, waarin Bucuti is tussengekomen. In die procedure is het Land op straffe van een dwangsom veroordeeld om binnen 14 dagen mee te werken aan het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening conform de Overeenkomst. Voor het geval het Land niet (tijdig) aan deze veroordeling zal voldoen, is bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van de nodige medewerking van het Land. Het Gerecht heeft daartoe overwogen dat – mede uit het oogpunt van de eisen van rechtszekerheid – het belang van Manchebo bij vestiging van het erfpachtrecht zwaarder wegen dan het belang van Bucuti bij het verhinderen daarvan.
2.7
Bucuti is in hoger beroep gegaan van het in 2.6 weergegeven vonnis. Daarnaast is een schorsingsincident ingesteld en een ordemaatregel verzocht. Die laatste is toegewezen, de rest van de procedure (inclusief het incident) loopt nog.
2.8
Op 15 september 2025 heeft het Land de Overeenkomst met Manchebo vernietigd op grond van dwaling. Tegelijkertijd heeft het Land een nieuw voorstel gedaan tot verlenging van de erfpachtrechten van Manchebo. Manchebo heeft zich tegen deze vernietiging verzet en heeft het Land daarnaast gesommeerd mee te werken aan het verlijden van de notariële akte van erfpachtverlening. Daarbij heeft zij een vordering in kort geding tegen het Land ingesteld. Bij wijze van ordemaatregel heeft het Gerecht op 3 oktober 2025 het Land verboden om – zolang in het kort geding geen eindvonnis is gewezen – rechten te ontlenen aan de in de Overeenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde, en om een beroep te doen op de door het Land ingeroepen vernietiging.
2.9
Op 23 september 2025 heeft Bucuti opnieuw beslag gelegd op Perceel A, dit keer een conservatoir leveringsbeslag.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Manchebo vordert – samengevat en na eiswijziging –
i. opheffing van het conservatoir beslag op Perceel A;
ii veroordeling van Bucuti in de opheffingskosten;
iii. een gebod aan Bucuti om zich te onthouden van verdere conservatoire beslaglegging op Perceel
a;
a;
iv. veroordeling van (de gemachtigden van) Bucuti in de reële proceskosten, waarbij de advocaatkosten USD 58.283,60 bedragen;
v. veroordeling van Bucuti (al dan niet bij wijze van voorschot) in de reële advocaatkosten van het eerste opheffings-kort geding ter hoogte van USD 96.612,94, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2
Bucuti heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3
Het Gerecht zal hierna ingaan op de standpunten van partijen, voor zover die nodig zijn voor de beoordeling van de vorderingen.
4.DE BEOORDELING
Overweging vooraf
4.1
Dit is bepaald niet de eerste procedure tussen partijen (en het Land), en hoogstwaarschijnlijk ook niet de laatste. De economische belangen van partijen bij het geschil zijn, zo stellen zij althans, groot. Dat neemt niet weg dat niet valt in te zien waarom geen tijdelijke oplossing kan worden gevonden, die geldt tot het moment waarop definitief komt vast te staan of en welk recht Bucuti kan doen gelden op Perceel A. Zowel het Land als de betrokken notaris hebben daartoe voorstellen gedaan. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen uitgelegd dat zij over die voorstellen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken, omdat zij het niet eens zijn over de aard van het recht van Bucuti. Bucuti wil daarom niet akkoord gaan met (alleen) een gebruiksrecht, terwijl Manchebo niet instemt met het vestigen van een zakelijk recht.
4.2
Wat daar ook van zij: beide partijen (en ook het Land) worden bijgestaan door zoveel juristen, dat het toch mogelijk moet zijn een creatieve oplossing te bedenken. Het Gerecht dringt er dus bij partijen op aan dat zij, samen met het Land, nog een serieuze poging wagen om een (tijdelijke) oplossing te vinden voor hun geschil, al dan niet in afwachting op de uitkomst van de bodemprocedure tussen Manchebo en Bucuti ten aanzien van (de aard van) het gebruiksrecht van Bucuti.
Er is sprake van een spoedeisend belang
4.3
Het spoedeisend belang van het grootste deel van de vorderingen volgt uit de aard van die vorderingen en is ook verder niet bestreden.
Manchebo is ontvankelijk
4.4
Bucuti heeft zich op het standpunt gesteld dat Manchebo niet ontvankelijk is in haar vorderingen. Volgens Bucuti volgt uit artikel 705 lid 3 Rv Pro, in combinatie met artikel 438 lid 5 Rv Pro, dat Manchebo verplicht was het Land in deze procedure op te roepen. Manchebo heeft daartegen als verweer aangevoerd dat over dit argument al is beslist in het eerste opheffingskortgeding, dat daartegen geen hoger beroep is ingesteld en dat het oordeel van de kortgedingrechter daarmee onherroepelijk is geworden.
4.5
Dat laatste is onjuist: het Gerecht heeft eerder op ditzelfde vraagpunt beslist in een kort geding. Beslissingen in kort geding kunnen geen kracht van gewijsde krijgen. Dit is weer een nieuwe kortgedingprocedure, waarin dus opnieuw op het niet-ontvankelijkheidsverweer van Bucuti moet worden beslist.
4.6
Het verweer van Bucuti wordt echter verworpen. Hoewel het voor de hand ligt dat de derde-beslagene (in dit geval het Land) in een procedure tot opheffing van het beslag wordt betrokken, staat nergens in de wet of bestendige rechtspraak dat dit moet op straffe van niet-ontvankelijkheid.
4.7
Het Gerecht zal de vorderingen van Manchebo dus inhoudelijk beoordelen.
Het beslag moet worden opgeheven
4.8
Naar het oordeel van het Gerecht moet de vordering van Bucuti tot opheffing van het conservatoire leveringsbeslag op Perceel A worden toegewezen. Het Gerecht legt deze beslissing als volgt uit.
4.9
Op grond van artikel 705 lid 2 Rv Pro kan het Gerecht het beslag opheffen, onder meer als sprake is van verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, of als summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag. Het toetsingskader (“onder meer”) geeft de rechter enige beslissingsruimte.
4.1
Bucuti heeft conservatoir beslag tot levering van Perceel A gelegd op de voet van artikel 730 Rv Pro. Omdat het hier gaat om de vestiging van een erfpachtrecht, draait het geschil dus feitelijk om de vraag of Bucuti aanspraak kan maken op vestiging van een erfpachtrecht op (een deel van) Perceel A ten gunste van haar. In het kader van dit kort geding, dat strekt tot opheffing van het leveringsbeslag, moet dus (onder andere) worden beoordeeld of Manchebo aannemelijk heeft gemaakt dat Bucuti geen aanspraak kan maken op vestiging van het erfpachtrecht op perceel A ten gunste van haar.
4.11
Ziet het Gerecht het goed, dan zijn er in feite twee mogelijke situaties. In geen van de twee situaties is voldoende aannemelijk dat Bucuti aanspraak kan maken op levering van het erfpachtrecht van Perceel A.
4.12
De eerste situatie is die waarin er (veronderstellenderwijs) van uit moet worden gegaan dat het Land de Overeenkomst met Manchebo terecht heeft vernietigd wegens dwaling. In dat geval (waarvan Bucuti uitgaat), ligt het speelveld weer open. Als ervan zou moeten worden uitgegaan (zoals Bucuti stelt) dat ook een verlenging van een erfpachtrecht valt onder de voorschriften van het arrest Didam I [1] , moet het Land in dit geval zijn voornemen om het erfpachtrecht te verlengen publiceren, waarna potentiële gegadigden zich bij het Land kunnen melden. Vervolgens is het aan het Land om een keuze te maken aan wie het erfpachtrecht met betrekking tot Perceel A wordt gegund. Daarmee is nog niet gezegd dat (een gedeelte van) perceel A ook daadwerkelijk aan Bucuti wordt gegund. Waarom in dat geval Bucuti zonder meer aanspraak kan maken op het erfpachtrecht, heeft zij echter niet duidelijk gemaakt. Daarmee is summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van haar vordering tot levering van Perceel A.
4.13
In de tweede situatie heeft (opnieuw veronderstellenderwijs) de vernietiging van de Overeenkomst door het Land wegens dwaling geen doel getroffen. In dat geval is er dus een overeenkomst tussen het Land en Manchebo, op grond waarvan het Land het erfpachtrecht moet verlenen aan Manchebo. Die overeenkomst is, zo blijkt uit het Didam II-arrest [2] , niet nietig of vernietigbaar, en dus voor Bucuti onaantastbaar. Dat zou mogelijk anders kunnen zijn als het Land en Manchebo bij het maken van afspraken over de verlenging van het erfpachtrecht onder één hoedje hebben gespeeld om Bucuti buiten spel te zetten, maar daarvan is in deze procedure niet gebleken. Als ook in deze tweede situatie tot uitgangspunt wordt genomen dat het Land zijn voornemen om het erfpachtrecht te verlengen ten onrechte niet heeft gepubliceerd, heeft dat tot gevolg dat Bucuti jegens het Land aanspraak kan maken op schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad. Bucuti heeft bij de (her)uitgifte van de erfpachtrechten immers geen gelijke kans gekregen. Het ligt vervolgens op de weg van Bucuti om aannemelijk te maken dat zij schade heeft geleden als gevolg van het uitblijven van een gelijke kans, maar dat heeft zij niet gedaan. Naar het oordeel van het Gerecht is niet aannemelijk gemaakt dat de bodemrechter zal oordelen dat het Land – als Bucuti ook zou hebben kunnen meedingen naar het erfpachtrecht – dit recht zou hebben gegund aan Bucuti. En zelfs als het Gerecht zou aannemen dat Bucuti schade heeft geleden als gevolg van het handelen van het Land, dan heeft Bucuti onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom zij – in afwijking van het in artikel 6:103 BW Pro vastgelegde principe dat schadevergoeding in geld wordt betaald – recht heeft op vervangende schadevergoeding in de vorm van uitgifte van het erfpachtrecht aan haar. Daarom concludeert het Gerecht dat ook in deze (tweede) situatie summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering van Bucuti tot levering van het erfpachtrecht van Perceel A.
4.14
Dit alles leidt het Gerecht tot de conclusie dat het beslag tot levering van het erfpachtrecht van Perceel A moet worden opgeheven. Een belangenafweging leidt onder de gegeven omstandigheden niet tot een ander oordeel. Van Manchebo kan in redelijkheid niet worden gevergd de bodemprocedure af te wachten. Het Gerecht zal het beslag daarom opheffen zoals gevorderd.
Aan Bucuti wordt geen verbod opgelegd om beslag te leggen
4.15
Manchebo vordert daarnaast dat het Bucuti moet worden verboden om nogmaals conservatoir beslag te leggen op Perceel A ten laste van het Land, voor zover dit beslag betrekking heeft op hetzelfde feitencomplex als de feiten die ten laste liggen aan het opheffingskortgeding en dit kort geding.
4.16
Hoewel summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering van Bucuti, ziet het Gerecht geen aanleiding voor het opleggen van een verbod aan Bucuti om op grond van hetzelfde feitencomplex opnieuw ten laste van Manchebo conservatoir beslag te leggen. Voor het leggen van een hernieuwd beslag is immers voorafgaand verlof van de voorzieningenrechter nodig. Dat verlof zal bij gelijkblijvende feiten en omstandigheden niet worden verkregen. Het Gerecht wijst er daarbij op dat Bucuti gehouden is het Gerecht in voorkomend geval volledig te informeren en dus ook melding te maken van dit vonnis. De vordering van Manchebo tot oplegging van een beslagverbod zal daarom worden afgewezen.
Bucuti moet de proceskosten betalen volgens het liquidatietarief
4.17
Omdat Bucuti in het ongelijk wordt gesteld, moet zij de proceskosten van Manchebo betalen.
4.18
Manchebo heeft in dit verband gevorderd dat Bucuti wordt veroordeeld in de reële proceskosten van Manchebo. Primair vindt Manchebo dat de advocaten van Bucuti deze kosten voor hun rekening moeten nemen, subsidiair Bucuti zelf.
4.19
Op grond van vaste rechtspraak kan een integrale proceskostenveroordeling worden uitgesproken als het voeren van een procedure kan worden aangemerkt als misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Hiervan kan pas sprake zijn als de vordering of het verweer is gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan de betreffende procespartij de onjuistheid kende of behoorde te kennen, of op stellingen of verweren waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Een schending van de verplichting om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren kan ook aanleiding zijn voor een integrale proceskostenveroordeling.
4.2
Van zo’n situatie is in dit geval geen sprake. Het Gerecht komt weliswaar tot het oordeel dat het conservatoir leveringsbeslag moet worden opgeheven, maar dit beslag heeft Bucuti niet tegen beter weten in gelegd. Bucuti kon zich immers beroepen op het Didam II-arrest [3] , waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat in geval van schending van de voorschriften van het Didam I-arrest
“zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding [kan] bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of levering aan een ander over te gaan”. Hoe het door het door de Hoge Raad genoemde verbod op levering in de praktijk moet uitwerken, is in de rechtspraak nog niet uitgekristalliseerd. Nu Bucuti heeft gedaan wat volgens de Hoge Raad is toegestaan, kan haar moeilijk worden verweten dat zij onrechtmatig heeft gehandeld door (opnieuw) beslag te leggen.
“zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding [kan] bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of levering aan een ander over te gaan”. Hoe het door het door de Hoge Raad genoemde verbod op levering in de praktijk moet uitwerken, is in de rechtspraak nog niet uitgekristalliseerd. Nu Bucuti heeft gedaan wat volgens de Hoge Raad is toegestaan, kan haar moeilijk worden verweten dat zij onrechtmatig heeft gehandeld door (opnieuw) beslag te leggen.
4.21
Evenmin is voldoende aannemelijk geworden dat Bucuti – zoals Manchebo stelt – de beslagrechter in het beslagrekest bewust heeft misleid. Hoewel het beslagverzoekschrift (zoals gebruikelijk) summier is, heeft Manchebo onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke essentiële informatie Bucuti daarin heeft verzwegen, of welke objectief onjuiste informatie zij daarin heeft verstrekt. In ieder geval is niet gebleken dat Bucuti de feiten zodanig gekleurd heeft weergegeven, dat (rekening houdend met de beperkte toets die de beslagrechter aanlegt) het beslagverzoek zou zijn afgewezen, als Bucuti de feiten anders of vollediger zou hebben weergegeven.
4.22
De vraag of Manchebo haar vordering voldoende heeft onderbouwd (zij heeft immers nagelaten specificaties over te leggen van de door haar gemaakte advocaatkosten) kan bij deze stand van zaken onbesproken blijven.
4.23
Bucuti zal worden veroordeeld in de (forfaitaire) proceskosten van Manchebo. Die worden in de beslissing begroot.
Bucuti hoeft niet de reële proceskosten van het eerste kort geding te betalen
4.24
Manchebo heeft bij haar eiswijziging ook een veroordeling gevorderd van Bucuti in de reële proceskosten van het eerste opheffingskortgeding. Dit gedeelte van de vordering wordt afgewezen. Het gaat hier om de proceskosten van het vorige kort geding tussen partijen. In die procedure is een “normale” proceskostenveroordeling ten laste van Bucuti uitgesproken. Dat en waarom Manchebo een spoedeisend belang heeft bij vergoeding van de reële proceskosten in het vorige kort geding, heeft Manchebo niet duidelijk gemaakt.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
5.1
heft het ten laste van het Land gelegde conservatoire beslag op het perceel grond, kadastraal bekend Eerste Afdeling Sectie K, nummer [kadastraal nummer 1] per vandaag op;
5.2
veroordeelt Bucuti in de kosten die verbonden zijn aan de doorhaling van het beslag;
5.3
veroordeelt Bucuti in de proceskosten, aan de zijde van Manchebo begroot op Afl. 7.500,-- aan griffierecht, Afl. 225,-- aan oproepingskosten en Afl. 1.500,-- aan salaris gemachtigde;
5.4
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 november 2025 in aanwezigheid van de griffier.