ECLI:NL:OGEAA:2025:348

• Datum uitspraak: 19 november 2025
• Publicatiedatum: 4 december 2025
• Zaaknummer: AUA202303433
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J.J. van Rijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding aannemingsovereenkomst en toekenning schadevergoeding wegens gebrekkige oplevering woning

In deze zaak vordert eiseres de ontbinding van een aannemingsovereenkomst met gedaagde, die was belast met de bouw van een woning op haar perceel. Eiseres stelt dat gedaagde tekort is geschoten door het werk niet tijdig en deugdelijk op te leveren, hetgeen is bevestigd door deskundigenrapporten die diverse bouwkundige gebreken constateren.

Het Gerecht oordeelt dat partijen geen vaste oplevertermijn zijn overeengekomen, maar dat gedaagde wel een opleveringsplicht had. Na een incident waarbij een werknemer van gedaagde werd weggestuurd, heeft gedaagde zijn werkzaamheden gestaakt en is hij in verzuim geraakt. Eiseres heeft de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden met een brief van 13 oktober 2021, wat het Gerecht rechtsgeldig acht.

De gevorderde schadevergoeding wordt grotendeels toegewezen, met name de herstelkosten van gebreken en buitengerechtelijke kosten, terwijl posten voor gevolgschade en sommige materiaalkosten worden afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. Gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van Afl. 92.664,52 aan schadevergoeding, Afl. 3.000,- aan incassokosten en de proceskosten, allen te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis.

Uitkomst: De buitengerechtelijke ontbinding is rechtsgeldig en gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van Afl. 92.664,52 schadevergoeding, Afl. 3.000,- incassokosten en proceskosten met wettelijke rente.

Uitspraak

Vonnis van 19 november 2025

Behorend bij AUA202303433 AR

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

[Eiseres] ,

te Aruba,

eiseres, hierna ook te noemen: [eiseres],

gemachtigde: de advocaat mr. C.B.A. Coffie,

tegen:

[Gedaagde] ,

te Aruba,

gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: de advocaat mr. D.G. Kock.

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift, ingekomen op 29 september 2023, met producties 1 tot en met 21;

- de conclusie van antwoord;

- de conclusie van repliek, met producties 22 tot en met 37;

- de conclusie van dupliek.

1.2

De mondelinge behandeling vond plaats op 19 juni 2025. Daarbij zijn verschenen partijen en hun advocaten. Partijen hebben het woord gevoerd, mede aan de hand van overgelegde pleitnotities, op elkaars stellingen gereageerd of kunnen reageren en vragen van het Gerecht beantwoord. De zaak is korte tijd aangehouden voor overleg tussen partijen. Hierna hebben partijen bericht dat zij niet tot een regeling zijn gekomen en hebben zij het Gerecht verzocht om vonnis te wijzen.

1.3

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2. DE FEITEN

2.1 [

Eiseres] is eigenaar van het recht van erfpacht van het perceel aan de [adres] nummer [perceel nummer] te Aruba (hierna: het perceel).

2.2 [

Gedaagde] is werkzaam in een casino en heeft ruim 20 jaar ervaring als aannemer.

2.3 [

Eiseres] en [gedaagde] zijn bekenden van elkaar. Begin 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] benaderd voor het bouwen van een woning op haar perceel. [Eiseres] heeft zich daartoe bereid verklaard en onderstaande opgave van de kosten voor de te bouwen woning gemaakt, die door beide partijen is ondertekend:

Fase 1 Fundeshi completo i septic

Material AWG.18000

Labor.AWG.7200

Fase 2 Pega bloki i ring balk i bloki riba ring balk

Materia AWG.16000

Labor AWG.9700

Fase3 dak I pleister completo

Material AWG. 19000

Labor AWG 23000

Fase4 ceramica full cas vloer I baño plint si mester plafond full cas i prime

Material AWG 18500

Labor AWG 13000

Costo totaal di Kas Completo

Coriente [naam]

AWG 11.000

Bentana i Porta Extreme Home

14.5

Cabinet Kooyman

13

Totaal Material di Fase 1,2,3,4

71.5

Totaal Labor di Fase 1,2,3,4

52.9

Totaal AWG.

___ 162.400

2.4

Op 22 maart 2021 is de bouwvergunning verleend en eind maart 2021 is [gedaagde] gestart met de werkzaamheden. Partijen spraken af dat [eiseres] de voor de bouw benodigde materialen zou aanschaffen. [Eiseres] heeft verder in ieder geval een bedrag van
Afl. 56.875,-- voor arbeid aan [gedaagde] betaald.

2.5

Omstreeks september 2021 heeft [eiseres] opdracht gegeven aan taxateur/bouwadviseur de heer [taxateur/bouwadviseur] (hierna: [taxateur/bouwadviseur]) om de uitgevoerde werkzaamheden te inspecteren. [Taxateur/bouwadviseur] is ter plaatse geweest en heeft zijn bevindingen vastgelegd in een rapportage van 27 september 2021. De rapportage bevat de volgende tekst:

“
WAARNEMING:

Waarneming onvoldoende afgewerkte werkzaamheden zijn o.a.:

• Vloertegels
• Wandtegels in badkamers
• Plafond
• Losse pleisterlagen met scheuren
• Afgewerkte raamopeningen hoeken niet haaks
• Achterdeur opening hoeken niet haaks
• Beerput in plaats van drie vakken septictank
• Riolering zonder ontstoppings gaten
• Geen riolering vanaf de keuken
• Waterleidingstelsel niet afgemaakt
• Beerput zonder ontluchtingsgat
• Dakconstructie niet conform bestek

o
Alle wateraflopen naar de achtergevel in plaats van naar de zijgevels met spuwers

o
Te weinig waterafvoerruimte aan de achtergevel

o
Bitumenlaag te hoog aan de dakrand

BESCHRIVING:

VLOERTEGELS : Er ontbreken vloertegels in de badkamer en tegelplinten in de slaapkamers en woonkamer. Foto’s 1 t/m 4.

WANDTEGELS : Er ontbreken wandtegels op diverse plaatsen in de badkamers of moeten nog afgewerkt worden. Foto’s

PLAFOND : De gypsumplaten zijn aan de muren niet of slordig afgewerkt.

PLEISTERWERK : De pleisterlaag is op sommige plaatsen aan de buitenmuren los van de betonstenen en met zichtbare scheuren.

RAAMOPENINGEN : De afgewerkte raamopeningen zijn niet haaks, dus de ramen zullen niet passen en volgens de leverancier is de opening ook te smal.

DEUROPENING : De afgewerkte achterdeuropening is niet haaks en iets gezakt in het midden, dus zal moeilijk zijn om de vouwdeur toe te passen.

GEEN SEPTICTANK : In plaats van een septictank met drie vakken zoals in het bestek, is een beerput gemetseld waarvan de binnenmuren niet is bepleisterd, met één bovengat en zonder ontluchtingspijp.

KEUKENAFVOER : De afvoer van de keuken is nog niet toegepast.

ONTSTOPPINGS STUKKEN : Van alle rioleringen is geen enkel met een ontstoppingsstuk in geval van verstoppingen.

DAK : De dakconstructie is geheel anders dan aangegeven op het bestek.

In plaats van de dakaflopen naar de zijgevels met spuwers zoals aangegeven op het bestek, zijn de dakaflopen naar het midden van het gebouw, waar een dakoppervlakte van meer dan 100m² regenwater naar de achtergevel wordt geleid en daarvan met een ruimte van amper vier strekkende meter af te gieten.

Bij de dakoverstek, waar de regenwater dient te worden geloosd, is de bitumenlaag iets hoger aan de rand.

VLOERHOOGTE : Aan de achtergevel bij de deuropening is de vloerhoogte bijna even hoog als het maaiveld dat bij regenval het regenwater zeer waarschijnlijk van zowel het dak als van de tuin binnen het huis zal stromen.

OPMERKING TAXATEUR : Van de beschreven onderdelen zijn, voorzover het mogelijk was, foto’s van genomen en sommigen zullen worden toegevoegd. ”

2.8

Op 1 oktober 2021 heeft er een confrontatie plaatsgevonden tussen [eiseres] en een werknemer van [gedaagde], de heer [werknemer] (hierna: [werknemer]). Dat heeft ertoe geleid dat [eiseres] [werknemer] heeft weggestuurd. Daarna heeft [eiseres], samen met haar moeder, de woning van [gedaagde] bezocht en heeft een woordenwisseling tussen partijen plaatsgevonden.

2.9

Op 4 oktober 2021 heeft [eiseres] e-mail aan [gedaagde] gestuurd, waarin zij schrijft dat zij [gedaagde] niet kan bereiken en dat de woning niet op de afgesproken datum van 10 september 2021 is opgeleverd. [Eiseres] stelt daarnaast dat zij met [gedaagde] heeft besproken dat er diverse zaken gerepareerd moeten worden, zoals het pleisterwerk, leidingen, schoonmaak van de omheining, tegels, beerput, plafond afwerking, afwerking aan de voorkant en de afmeting en afwerking van de ramen en deuren. Ook stelt [eiseres] dat zij [gedaagde] al eerder heeft geïnformeerd dat het dak en de put gebreken vertonen, dat [gedaagde] de volgende opleverdatum van 1 oktober 2021 niet heeft gehaald en dat het dak sinds 2 oktober 2021 is gaan lekken. Tot slot geeft [eiseres] aan dat zij wil weten wat er met al het genoemde gaat gebeuren en wanneer het huis wordt opgeleverd.

2.1

Op 13 oktober 2021 stuurt de toenmalig gemachtigde van [eiseres] een brief aan [gedaagde], waarin hij namens [eiseres] constateert dat [gedaagde] het werk heeft stopgezet, de werkzaamheden niet zijn afgerond, de constructie diverse gebreken vertoont en [gedaagde] nu dreigt om de container met bouwmaterialen te verwijderen. Ook schrijft de gemachtigde dat [gedaagde], ondanks herhaalde verzoeken, heeft nagelaten de gebreken te herstellen. Om die reden wordt de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden en stelt [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk voor de geleden en nog te lijden schade, waaronder de herstelkosten.

2.11

Een kleine maand later, op 12 november 2021, heeft de toenmalig gemachtigde van [eiseres] nog een brief aan [gedaagde] gestuurd, die door de deurwaarder in persoon aan [gedaagde] is betekend. In die brief staat dat [eiseres] inmiddels een deskundigenrapport heeft laten opmaken waaruit blijkt dat het werk gebreken vertoont. Ook wordt [gedaagde] gesommeerd om de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen, de door [eiseres] aangegeven schadeposten te herstellen en de bouwcontainer te laten staan totdat het project op deugdelijke wijze is opgeleverd.

2.12 [

Gedaagde] heeft niet op de berichten van [eiseres] gereageerd.

2.13 [

Eiseres] heeft Professional Roofing verzocht om het dak te inspecteren. Op 12 december 2023 is Professional Roofing ter plaatse geweest en haar bevindingen zijn neergelegd in een verklaring van 16 april 2024:

“
Existing Roof Conditions

Torch Bitumen Membrane

When inspecting the current roof, many issues and incorrect installation methods were applied. The type of membrane use was a 3mm sanded bitumen rolls without granules. This type of bitumen is primarily used as a under layer as direct exposure to sunlight will cause cracking within the bitumen due to no granules being present to provide UV protection. The overlaps were not torch correctly and multiple areas can be seen where the overlaps were open, which in turn causes water penetrations.

Walls and Plastering

The walls around the roof were in very poor condition. In multiple areas can it be seen that the plastering was of poor quality additionally there was plaster added on top of the Torch Bitumen Membrane. Plastering ontop of a waterproofing membrane such as bitumen will directly dry out a membrane which in turn causes direct damage to the waterproofing system. Additionally, many areas can be seen where poor plastering was done which ensures multiple cracks and holes within the wall itself which can cause water penetrations through the roof.

White Elastomeric Coating

One way that was chosen to mitigate this was the use of a white elastomeric coating, which in turn was not the correct method to be used as this was a low sloping roof, which does not allow for ponding water. As the incorrect method was used, multiple areas can be seen where the coating was washing off due to the ponding water on the roof. This in turn causes water to pass through the overlaps of the sanded bitumen as well as the walls.”

2.14

Omstreeks juli 2024 heeft [eiseres] aan Radiant Property Inspections (hierna: Radiant) opdracht gegeven om de vloertegels te inspecteren. De inspectie is uitgevoerd door de heer [betrokkene 1], die als volgt heeft verklaard over zijn bevindingen:

“1. The flooring in the main living area is not level, with a notable high spot located between the kitchen wall and the entry to the main bathroom.

2. In the master bathroom, approximately three-quarters of the shower floor is sloped away from the shower drain, causing water to flow into the main bath area.

3. The front porch, landing and stairs are improperly sloped, resulting in water pooling on the porch during heavy rainfall.

4. The shower wall tile was installed unevenly.

5. Numerous flooring tiles exhibit high ridges due to improper installation.

6. Several tiles produce a hollow sound, indicating poor adhesion of the thin set to the tiles.

Given these observations, the following corrective actions are recommended:

1. Remove all tile flooring, including the tile beneath the kitchen cabinets.

2. Reinstall the kitchen cabinets; however, please note that the solid surface countertop cannot be removed without damage and will need replacement upon reinstallation of the cabinets.

3. Level the concrete slab using a self-leveling concrete product and allow it to cure properly.

4. Install new tile flooring.

5. Deconstruct and reconstruct the shower to ensure proper installation:

- Ensure the shower surround is level.

- Properly slope the shower pan towards the drain to facilitate correct drainage.

6. Remove any doors that are binding on the tile, then reinstall to prevent doors from having contact with flooring.”

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 [

Eiseres] vordert – na eiswijziging – dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. (primair) voor recht verklaart dat [eiseres] bevoegd was om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, althans (subsidiair) de overeenkomst te ontbinden met ingang van 13 oktober 2021 vanwege de tekortkoming(en) door [gedaagde];

II. [Gedaagde] te veroordelen aan [eiseres] te betalen een bedrag van Afl. 125.407,37, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten van 15% van het verschuldigde bedrag, dan wel Afl. 5.250,-- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 september 2021, 13 oktober 2021, 15 november 2021 althans vanaf de datum van het verzoekschrift;

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2 [

Eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande overeenkomst van aanneming van werk door de werkzaamheden ondeugdelijk uit te voeren, de gebreken niet deugdelijk te herstellen en de werkzaamheden bovendien niet af te ronden. Als gevolg hiervan heeft [eiseres] de overeenkomst bij brief van 13 oktober 2021 buitengerechtelijk ontbonden en is [gedaagde] gehouden om de door [eiseres] geleden schade te vergoeden. Deze schade bestaat volgens [eiseres] uit – zo begrijpt het Gerecht – herstelkosten, rente en kosten voor dubbele woonlasten en expertisekosten.

3.3 [

Gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiseres].

3.4

Het Gerecht zal hierna, waar nodig, verder op de standpunten van partijen ingaan.

4. DE BEOORDELING

Kern van het geschil

4.1

Begin 2020 heeft [eiseres] aan [gedaagde] opdracht gegeven om een woning te bouwen op haar perceel. Daarmee is tussen partijen een overeenkomst tot aanneming van werk in de zin van artikel 7:750 BW tot stand gekomen (hierna: de aannemingsovereenkomst).

4.2

De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of [eiseres] de aannemingsovereenkomst met haar brief van 13 oktober 2021 buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden. Volgens [eiseres] is dat het geval. Zij stelt dat zij met [gedaagde] had afgesproken dat hij het bouwwerk op 10 september 2021 zou opleveren, maar dat [gedaagde] dat heeft nagelaten, terwijl hij (een deel van) de werkzaamheden ondeugdelijk heeft uitgevoerd. [Gedaagde] heeft deze stellingen van [eiseres] weersproken. Volgens [gedaagde] hebben partijen geen vaste opleverdatum afgesproken en heeft hij bovendien extra werkzaamheden verricht die extra tijd kostten. Ook kunnen de door [eiseres] geconstateerde gebreken niet aan hem worden verweten: de oorzaak daarvan is gelegen in het feit dat [eiseres] verkeerde materialen voor de dakconstructie heeft gekocht en dat zij voor een deel van de werkzaamheden derden heeft ingeschakeld.

4.3

Het Gerecht komt tot het oordeel dat [eiseres] de aanneemovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden met haar brief van 13 oktober 2021. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.

Geen vaste oplevertermijn

4.4

De eerste vraag die het Gerecht moet beantwoorden, is of partijen een vaste oplevertermijn zijn overeengekomen. [Eiseres] meent van wel: volgens haar zou [gedaagde] het bouwwerk op 10 september 2025 aan haar opleveren. Het Gerecht volgt [eiseres] niet in dat standpunt. Daarvoor is ten eerste van belang dat partijen geen schriftelijke afspraken hebben gemaakt over een opleverdatum. Als het daadwerkelijk om een strakke termijn ging, zoals [eiseres] stelt, dan had het voor de hand gelegen dat partijen dat zwart op wit hadden gezet. Dat is niet gebeurd. [Gedaagde] heeft op de zitting wel verklaard dat hij bij de start van de werkzaamheden in maart 2021 heeft gezegd ‘dat hij het in zes maanden kan redden’, maar daaruit kan naar het oordeel van het Gerecht geen harde oplevertermijn worden afgeleid, zeker nu algemeen bekend is dat bouwprojecten vaak vertraging oplopen. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat hij op verzoek van [eiseres] meer- of anderwerk heeft verricht en dat die werkzaamheden extra tijd hebben gekost. [Eiseres] kon er daarom niet van uitgaan dat het bouwwerk op 10 september 2021 klaar zou zijn. Dat deed zij kennelijk ook niet, zo blijkt ook wel uit haar e-mail van 4 oktober 2021, waarin zij schrijft dat de opleverdatum van 10 september 2021 niet is gehaald en afsluit met de vraag wanneer de woning zal worden opgeleverd. Het Gerecht houdt het er daarom voor dat de door [gedaagde] genoemde termijn van zes maanden een indicatieve termijn was, die ook kenmerkend is voor de informele relatie die partijen hadden. Van een vaste oplevertermijn was dus geen sprake.

Maar wel een opleveringsplicht

4.5

Hoewel partijen dus geen vaste oplevertermijn hadden afgesproken, is het Gerecht van oordeel dat op [gedaagde] niettemin een opleveringsplicht rust en wel om de volgende reden. Op 1 oktober 2021 heeft een incident tussen partijen plaatsgevonden. Hoewel de lezingen van partijen over dat incident wat uiteenlopen, is duidelijk dat [eiseres] op die dag één van de werknemers van [gedaagde] van de bouwplaats heeft weggestuurd. Volgens [eiseres] weigerde deze werknemer te erkennen dat een deel van de werkzaamheden niet correct waren uitgevoerd en zij heeft hem daarom naar eigen zeggen weggejaagd. [Gedaagde] heeft na dat incident zijn werkzaamheden neergelegd en dat vindt het Gerecht, gelet op deze gang van zaken, niet onbegrijpelijk. Echter is [eiseres] niet lang daarna met haar moeder bij [gedaagde] thuis langs geweest om over de situatie te praten. Hoewel dat niet tot een oplossing heeft geleid, heeft [eiseres] op 4 oktober 2021 per e-mail aan [gedaagde] gevraagd wanneer hij het bouwwerk zou opleveren. [Gedaagde] heeft daar niet meer op gereageerd, terwijl dat wel van hem had mogen verwacht. Oplevering van het bouwwerk is immers de belangrijkste verplichting op grond van de aannemingsovereenkomst. [Gedaagde] had kenbaar moeten maken welke eventuele obstakels er waren voor hem om het werk af te maken en daarna op te leveren, zodat [eiseres] daarop had kunnen reageren en deze obstakels mogelijk hadden kunnen worden weggenomen. Door dat niet te doen, terwijl [eiseres] het initiatief nam het contact te herstellen, was er vanaf dat moment geen reden meer was om zijn werkzaamheden op te schorten. De verplichting om het bouwwerk aan [gedaagde] op te leveren herleefde dus.

[Gedaagde] verkeerde in verzuim

4.6

Vervolgens heeft [eiseres] op 13 oktober 2021 een brief aan [gedaagde] gestuurd, waarin [eiseres] constateert dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat hij de werkzaamheden heeft gestaakt terwijl het bouwwerk nog niet af is en de constructie diverse gebreken vertoont. Deze brief heeft alle bestanddelen van een ingebrekestelling, behalve de belangrijkste: een termijn waarbinnen [gedaagde] de werkzaamheden moet afmaken en het bouwwerk moet opleveren. Deze brief voldoet dus niet aan de vereisten die artikel 6:82 BW aan een ingebrekestelling stelt. [Eiseres] doet echter een beroep op de uitzondering van artikel 6:83 onder c BW: volgens haar mocht zij uit de gedragingen van [gedaagde] afleiden dat hij niet meer verder zou gaan met het werk. Het Gerecht is dat met [eiseres] eens. [gedaagde] heeft namelijk zelf verklaard dat hij vanaf 1 oktober 2021 niet meer verder wilde met de werkzaamheden en dat het bezoek dat [eiseres] en haar moeder aan zijn huis brachten, uitmondde in een schreeuwpartij. Dat alles duidt erop dat [gedaagde] niet meer aan het werk zou gaan. [Gedaagde] heeft ook niet gesteld dat hij wel weer aan het werk zou zijn gegaan als [eiseres] hem wél een ingebrekestelling had gestuurd. Dit alles brengt het Gerecht tot de conclusie dat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden op 4 oktober 2021.

[Eiseres] kon de overeenkomst bij brief van 13 oktober 2021 ontbinden

4.7 [

Gedaagde] verkeerde dus sinds 4 oktober 2021 in verzuim met de oplevering van het afgesproken bouwwerk. Daarmee schoot [gedaagde] tekort in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, omdat, zoals hiervoor overwogen, het opleveren van het bouwwerk de belangrijkste verbintenis is die een aannemer op zich neemt. Omdat [gedaagde] weigerde het bouwwerk op te leveren gaat de “tenzij” clausule van artikel 6:265 lid 1 BW niet op: deze tekortkoming is namelijk niet van bijzondere aard of geringe betekenis nu immers [gedaagde] weigert het bouwwerk op te leveren. Gelet daarop heeft [eiseres] met haar brief van 13 oktober 2021 de overeenkomst op grond van artikel 6:267 BW rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden. De gevorderde verklaring voor recht dat [eiseres] bevoegd was om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, is daarom toewijsbaar.

Schadevergoeding

4.8 [

Eiseres] maakt aanspraak op een schadevergoeding van in totaal Afl. 125.407,37 vanwege de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] het werk niet af te maken maar ook vanwege gebreken aan het bouwwerk. Deze schade bestaat volgens [eiseres] uit – zo begrijpt het Gerecht – herstelkosten, rente en kosten voor dubbele woonlasten en expertisekosten. Het gevorderde bedrag bestaat uit de volgende posten:

( i) materialen van Afl. 12.158,40;

(ii) verf van Afl. 2.395,78;

(iii) tegels voor badkamer, veranda en andere plekken waar geen tegels zijn aangelegd van Afl. 5.833,70;

(iv) ready mix aan de achterkant van Afl. 1.124,23;

( v) deuren aan de binnenkant en WC van Afl. 2.935,98;

(vi) afmaken werkzaamheden, herstellen van gebreken door Buchito Construction van Afl. 22.965,-;

(vii) werkzaamheden door Bopel van Afl. 325,-;

(viii) werkzaamheden door Solid Solutions van Afl. 6.575,75;

(ix) werkzaamheden door Carlos P&I van Afl. 2.275,44;

( x) werkzaamheden door E.T.I.O.B. N.V. van Afl. 9.367,57;

(xi) herstelwerkzaamheden dak door Professional Roofing van Afl. 13.657,52;

(xii) herstelwerkzaamheden tegels door G.A.L. Construction van Afl. 31.104,-;

(xiii) Aruba Bank extra interest van Afl. 2.641,-;

(xiv) Aruba Bank termijnbetalingen van Afl. 7.413,-;

(xv) extra huurtermijnen van Afl. 2.418,-;

(xvi) advocaatkosten van Afl. 405,-;

(xvii) bouwtekening van Afl. 750,-;

(xviii) taxatiekosten van Afl. 525,-;

(xix) inspectie tegels door Radiant Property Inspection van Afl. 537,-;

4.9

Uit de stellingen van [eiseres] begrijpt het Gerecht dat de posten (i) tot en met (xii) betrekking hebben op herstelkosten, de posten (xiii) tot en met (xv) betrekking hebben op gevolgschade, te weten extra door [eiseres] betaalde rente en woonlasten en de posten (xvi) tot en met (xix) zien op buitengerechtelijke kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 BW. Het Gerecht zal de schadeposten hieronder, zoveel mogelijk geclusterd bespreken.

Algemeen verweren van [gedaagde] tegen de schadeposten

4.10 [

Gedaagde] heeft tegen de hiervoor genoemde schadeposten in algemene zin aangevoerd dat hij niet aansprakelijk is voor (het Gerecht begrijpt: de kosten van het herstel van) de door [eiseres] genoemde gebreken, omdat [eiseres] (i) werkzaamheden door derden heeft laten verrichten, waaronder het leggen van de tegels en (ii) zelf de dakconstructie heeft gewijzigd door af te wijken van de in de bouwtekening voorgeschreven dikte van het te gebruiken
plywood . De als gevolg daarvan ontstane gebreken kunnen niet op hem worden afgewenteld en hij hoeft daarvoor dus ook geen schadevergoeding te betalen, aldus [gedaagde]. Het Gerecht passeert deze verweren van [gedaagde] en licht dat als volgt toe.

4.11

Voor wat betreft het onder (i) genoemde verweer, geldt dat [gedaagde] niet althans onvoldoende heeft toegelicht welke werkzaamheden door derden zouden zijn verricht. Hoewel [eiseres] niet betwist dat de tegels door ene meneer Edgar (hierna: Edgar) zijn gelegd, was Edgar volgens [eiseres] een werknemer van [gedaagde] en heeft zij hem dus niet rechtstreeks ingeschakeld. [Gedaagde] heeft vervolgens niet toegelicht waaruit blijkt dat dit anders zou zijn, terwijl de betegeling van de (volledige) woning wel als post is genoemd in de onder 2.3 genoemde kostenopgave en [gedaagde] daar kennelijk ook arbeid voor heeft gerekend. Bij die stand van zaken houdt het Gerecht ervoor dat Edgar de tegels in opdracht van [gedaagde] heeft gelegd en dat [eiseres] voor de als gevolg daarvan ontstane gebreken bij [gedaagde] kan aankloppen. Dat er verder andere werkzaamheden door derden zijn verricht met gebreken tot gevolg, heeft [gedaagde] niet, althans onvoldoende onderbouwd.

4.12

Ook het onder (ii) genoemde verweer slaagt niet. [Eiseres] betwist dat zij een verkeerde dikte
plywood heeft gekocht en [gedaagde] heeft die stelling niet onderbouwd. Zelfs als [eiseres] verkeerd materiaal zou hebben gekocht, geldt op grond van artikel 7:760 lid 2 BW dat het de taak van [gedaagde] als aannemer is om te waarschuwen voor de gevolgen van het gebruik van te dun
plywood . Niet gesteld of gebleken is dat hij dat heeft gedaan, zodat het Gerecht het verweer van [eiseres] passeert.

Schadeposten (i) tot en met (v)

4.13 [

Gedaagde] betwist verder dat hij gehouden is om de onder (i) tot en met (v) genoemde kosten te betalen, omdat het kosten zijn voor materialen en partijen hebben afgesproken dat [eiseres] de voor de bouw benodigde materialen zélf zou aanschaffen. [Eiseres] heeft in reactie daarop aangevoerd dat een gedeelte van deze kosten betrekking heeft op materialen die [eiseres] in het kader van het herstel van de tekortkomingen door [gedaagde] (dus ‘voor de tweede keer’) heeft moeten kopen. [Eiseres] heeft echter niet gespecificeerd om welk deel van de kosten dat precies gaat. Alleen ten aanzien van posten (ii) en (v) heeft zij de noodzakelijke duidelijkheid verschaft. Over de als post (ii) gevorderde verfkosten van
Afl. 2.395,78 heeft zij onweersproken gesteld dat het huis opnieuw moest worden geverfd na de reparaties. De als post (v) genoemde kosten van Afl. 2.935,98 betreffen volgens [eiseres] installatiekosten en kosten voor reparaties c.q. vervanging van slecht werk en dus geen materialen. [Gedaagde] heeft deze stellingen van [eiseres] niet weersproken. Het Gerecht zal deze posten (ii) en (v) – die [eiseres] ook met kwitanties heeft onderbouwd – ter hoogte van in totaal
Afl. 5.331,76 als onvoldoende weersproken toewijzen. De posten (i), (iii) en (iv) worden afgewezen omdat [eiseres] deze – tegenover de betwisting van [gedaagde] – onvoldoende heeft onderbouwd.

Schadepost (vi)

4.14

Als post (vi) vordert [eiseres] een bedrag van
Afl. 22.965,- . Het gaat volgens haar om kosten die zij aan Buchito Construction heeft betaald voor het afmaken van werkzaamheden en het herstellen van gebreken. In haar verzoekschrift en haar conclusie van repliek heeft [eiseres] gespecificeerd om welke kosten het gaat: zo betreft het onder meer kosten voor het herstel van pleisterwerk, het aanleggen van een
septic tank in plaats van een beerput en werkzaamheden ter versterking van het dak. Het Gerecht zal deze post (vi) toewijzen, omdat [eiseres] deze met offertes en betaalbewijzen heeft onderbouwd en [gedaagde] daartegen geen verweer heeft gevoerd.

Schadeposten (vii) tot en met (x)

4.15 [

Gedaagde] heeft zich tegen de schadeposten (vii) tot en met (x) verweerd met de stelling dat dit kosten betreft ‘die te maken hebben met elektriciteit’. Volgens [gedaagde] blijkt uit de onder 2.3 genoemde kostenopgave dat daarvoor een derde zou worden ingeschakeld, namelijk ‘Coriente [naam]’ voor een bedrag van Afl. 11.000,- en deze kosten daarom niet op [gedaagde] kunnen worden verhaald. Het Gerecht volgt [gedaagde] niet in dat betoog. Uit de toelichting van [eiseres] op deze posten blijkt dat alleen post (x) van Afl. 9.367,57 betrekking heeft op kosten in verband met de elektra-installatie. [Eiseres] heeft onweersproken gesteld dat post (vii) van Afl. 325,- ziet op het installeren van een waterdrukregelaar, post (viii) van Afl. 6.575,75 ziet op arbeid in verband met het afmaken van werkzaamheden in de slaapkamers, toiletten, veranda, woonkamer, keuken en reparatiewerkzaamheden in de badkamer en post (ix) van
Afl. 2.275,44 ziet op het verhelpen van gebrekkig uitgevoerde werkzaamheden en lekkages in de keuken, hoofdslaapkamer en badkamer. Verder heeft [eiseres] ook gemotiveerd toegelicht dat en waarom [gedaagde] – anders dan was afgesproken – niet ‘Coriente [naam]’ heeft ingeschakeld voor de elektra, maar ene [betrokkene 2] die volgens [eiseres] rechtstreeks door [gedaagde] werd aangestuurd, zodat zij [gedaagde] wel degelijk voor gebreken aan de elektra kan aanspreken. [Gedaagde] heeft zijn standpunt niet van nadere onderbouwing voorzien, zodat het Gerecht daaraan voorbij zal gaan en de onder (vii) tot en met (x) genoemde posten, die [eiseres] overigens ook met stukken heeft onderbouwd, voor een bedrag van
Afl. 18.543,76 zal toewijzen.

Schadeposten (xi) en (xii)

4.16 [

Eiseres] maakt verder aanspraak op kosten voor herstelwerkzaamheden aan het dak door Professional Roofing van Afl. 13.657,52 en kosten voor reparatie van de tegels door G.A.L. Construction van in totaal Afl. 31.104,-. [Gedaagde] heeft de hoogte van deze schadeposten niet weersproken, zodat het Gerecht deze onder (xi) en (xii) genoemde posten, die [eiseres] met stukken heeft onderbouwd, ook zal toewijzen voor een totaalbedrag van
Afl. 44.761,52- .

Schadeposten (xiii) tot en met (xv)

4.17

Ook vordert [eiseres] vergoeding van de bedragen die zij aan de Aruba Bank heeft betaald aan extra interest van Afl. 2.641,- en termijnbetalingen van Afl. 7.413,-, evenals een bedrag van Afl. 2.418,- aan extra huurtermijnen. Het Gerecht begrijpt uit de stellingen van [eiseres] dat het gaat om extra kosten die zij heeft betaald doordat [gedaagde] het huis niet of niet tijdig heeft opgeleverd. Naar het oordeel van het Gerecht heeft [eiseres] deze kosten onvoldoende onderbouwd, temeer nu hiervoor is overwogen dat partijen geen harde oplevertermijn zijn overeengekomen. Nu [gedaagde] heeft betwist dat deze kosten voor zijn rekening komen, had het op de weg van [eiseres] gelegen om de door haar gevorderde bedragen te onderbouwen en toe te lichten waarom dit kosten zijn die door [gedaagde] moeten worden vergoed. De schadeposten (xiii) tot en met (xv) zullen daarom worden afgewezen.

Schadeposten (xvi) en (xvii)

4.18

Ook zal het Gerecht ook de onder (xvi) en (xvii) genoemde schadeposten afwijzen. [eiseres] heeft niet onderbouwd waarom de door haar gevorderde advocaatkosten van
Afl. 405,- voor toewijzing in aanmerking komen bovenop de separaat door [eiseres] gevorderde (en hierna te bespreken) vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Ook heeft zij niet uitgelegd waarom kosten voor een bouwtekening onder het bereik van artikel 6:96 lid 2 BW vallen.

Schadeposten (xviii) en (xix)

4.19

De onder (xvii) en (xix) genoemde schadeposten komen wel voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten kunnen worden beschouwd als kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder b BW. [Gedaagde] heeft zich ook niet tegen deze kosten verweerd. Het Gerecht stelt vast dat deze kosten redelijkerwijs noodzakelijk waren voor het vaststellen van de gebreken en, zoals ook niet door [gedaagde] betwist, naar hun omvang redelijk zijn. Deze kosten van Afl. 525,- aan taxatiekosten voor [taxateur/bouwadviseur] en inspectie van de tegels door Radiant Property Inspection van Afl. 537,- worden daarom toegewezen (totaal
Afl. 1.062,- ).

Totale schade

4.2

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door [eiseres] gevorderde schade zal worden toegewezen tot een bedrag van in totaal Afl. 92.664,52 (namelijk Afl. 5.331,76 +
Afl. 22.965,- + Afl. 18.543,76 + Afl. 44.761,52 + Afl. 1.062,-).

Wettelijke rente

4.21 [

Eiseres] vordert daarnaast dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de hoofdsom, berekend vanaf 10 september 2021, 13 oktober 2021,
15 november 2021, althans vanaf de datum van dagtekening van het verzoekschrift. [Gedaagde] heeft tegen deze vordering geen verweer gevoerd. Het Gerecht is van oordeel dat [eiseres] onvoldoende heeft toegelicht waarom de wettelijke rente is verschuldigd vanaf de hiervoor genoemde data, temeer nu [eiseres] onder andere vergoeding van concreet begrote herstelkosten vordert. Deze concreet begrote schade wordt pas opeisbaar op het moment dat de benadeelde (in dit geval [eiseres]) de kosten opeisbaar verschuldigd wordt en wanneer dit is (geweest) wordt door [eiseres] niet, althans onvoldoende, uitgelegd in haar processtukken. Het Gerecht ziet daarom aanleiding om de wettelijke rente over de hoofdsom toe te wijzen met ingang van de datum van dit vonnis.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.22 [

Eiseres] vordert tot slot veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de hiervoor onder 4.21 genoemde data. [Gedaagde] heeft ook tegen dit deel van de vordering geen verweer gevoerd en daarnaast is voldoende gesteld en onderbouwd dat [eiseres] buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht. De buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden toegewezen overeenkomstig het in het procesreglement bepaalde, namelijk tot 1,5 punt van het toepasselijke liquidatietarief, te weten Afl. 3.000,- (1,5 punt x tarief 7 ad Afl. 2.000,-). De over deze kosten gevorderde wettelijke rente wordt eveneens toegewezen, vanaf veertien dagen na de betekening van dit vonnis.

Proceskosten

4.23

Het Gerecht heeft de vorderingen van [eiseres] voor het overgrote deel toegewezen. Dat betekent dat [gedaagde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiseres] zal worden veroordeeld. Deze kosten worden tot op heden begroot op Afl. 1.250,- aan griffierecht, Afl. 216,55 aan explootkosten en Afl. 6.000,- (3 punten x tarief 7 ad Afl. 2.000,-) aan gemachtigdensalaris. Ook zal [gedaagde] worden veroordeeld om de wettelijke rente over te proceskosten te betalen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

5.1

verklaart voor recht dat [eiseres] bevoegd was om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden;

5.2

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een bedrag van Afl. 92.664,52 te betalen uit hoofde van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis;

5.3

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een bedrag van Afl. 3.000,- te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis;

5.4

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [eiseres] worden begroot op Afl. 1.250,- aan griffierecht, Afl. 216,55 aan explootkosten en Afl. 6.000,- aan salaris van de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.5

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 19 november 2025 in aanwezigheid van de griffier.