Uitspraak
Vonnis van 3 juli 2026
Behorend bij AUA202601574 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
1.ARPRE DEVELOPMENT 7 VBA,
2.
TRA PROPERTY & HOSPITALITY MANAGEMENT VBA,
TRA PROPERTY & HOSPITALITY MANAGEMENT VBA,
beide gevestigd in Aruba,
eiseressen,
verweersters in voorwaardelijke reconventie,
hierna afzonderlijk “Arpre” en “TRA”, en gezamenlijk “Arpre c.s.”,
gemachtigden: mrs. M.K. van Haren en D.W. Ormel,
tegen:
1.[Gedaagde 1],
2.
[Gedaagde 2],
[Gedaagde 2],
beiden wonend in [stadnaam], [woonplaats],
gedaagden,
eisers in voorwaardelijke reconventie,
hierna afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2], en gezamenlijk [gedaagden],
gemachtigde: mr. Th. Aardenburg.
1.DE PROCEDURE
1.1
Arpre c.s. hebben op 6 mei 2026 een verzoekschrift met producties ingediend. Op 17 juni 2026 hebben [gedaagden] een voorwaardelijke eis in reconventie en producties ingediend. Op 18 juni 2026 hebben Arpre c.s. aanvullende producties in het geding gebracht.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 19 juni 2026. Hierbij was de heer [bestuurder] aanwezig namens Arpre c.s., bijgestaan door mrs. Van Haren en Ormel voornoemd. [Gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren aanwezig via videoverbinding, bijgestaan door mr. Aardenburg voornoemd die in de zaal aanwezig was.
1.3
Tot slot is aan partijen meegedeeld dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.DE FEITEN
2.1
Arpre is projectontwikkelaar van het luxe resort Tuscany Residence Aruba. In het resort bevindt zich het project Daimari Water Villas, bestaande uit 18 woningen die worden verkocht als luxe vakantiewoningen bestemd voor de verhuur.
2.2
Bij overeenkomst van 21 december 2021 hebben [gedaagden] van Arpre een appartementsrecht gekocht en opdracht gegeven tot de bouw van een vakantiewoning in Daimari Water Villas (hierna: de koopovereenkomst). Artikel 13 van Pro de koopovereenkomst bepaalt onder meer:
“
ACCEPTANCE PROVISIONS AND CLAUSES
ACCEPTANCE PROVISIONS AND CLAUSES
Buyer [[gedaagden]., Gerecht] explicitly accepts the special conditions and clauses applicable to the Unit and the Complex Structure to be constructed, as well as the obligation to impose them by way of perpetual clause in case of any alienation or creation of a real right of enjoyment on the Unit (…).
(…)
To ensure and warrant the high quality of Tuscany Residence Aruba and to give all owners equal opportunity to participate in the benefits from the rental, Buyer acknowledges and accepts that the leasing and renting of the units at Tuscany Residence Aruba will be done exclusively through “
TRA Property & Hospitality Management VBA” (TRA). (…)
TRA Property & Hospitality Management VBA” (TRA). (…)
A draft of this rental & property management agreement is attached to this Agreement as Exhibit F. Buyer declares, by signing this Agreement to accept the terms and conditions laid down in this rental & property management agreement.”
2.3
Het appartementsrecht is op 3 november 2022 aan [gedaagden] geleverd. In de notariële leveringsakte staat onder meer:
“De comparant sub 1. [Arpre, Gerecht], handelend als gemeld, verklaarde dat de hierna gemelde voorwaarden mede op het verkochte van toepassing zijn en deze op te leggen aan de koper [[gedaagden], Gerecht], die verklaarde deze uitdrukkelijk te aanvaarden:
(…)
b. de verplichting om de eventuele verhuur, zowel korte termijn verhuur als lange termijn verhuur, van het verkochte exclusief te laten verlopen door tussenkomst van (…) TRA (…).
c. de verplichting om bij wege van kettingbeding op te leggen aan de rechtsopvolgers van de kopers, de hiervoor onder sub a. en sub b. bedoelde standaardvoorwaarden zoals deze van tijd tot tijd zullen komen te luiden en de onderhavige bepaling, (…).”
2.4
Op 11 januari 2026 is een Rental & Property Management Agreement ondertekend tussen TRA, [gedaagden] en de heer [koper] (hierna: de verhuurovereenkomst). Artikel 1 bepaalt Pro onder meer:
“1. Engagement of Manager.
1.1
Owner hereby grants to Manager the sole and exclusive right to rent and manage Owner’s property located at Tuscany Residence Aruba (…) for the term hereof.
1.2
Owner will conduct all rentals of the Unit only through Manager, will pay to Manager any rent or fees received by Owner for the rental of the Unit and will refer to Manager all inquiries for rentals of the Unit, received in any form, from any source.”
2.5
Bij brief van 12 februari 2026 heeft TRA aan [gedaagden] en [koper] geschreven dat TRA heeft vernomen dat zij afzien van de diensten van TRA en dat zij volgens de verhuurovereenkomst niet buiten TRA om kunnen verhuren. Bij brief van 19 februari 2026 heeft TRA [gedaagden] en [koper] medegedeeld dat is geconstateerd dat de woning werd aangeboden op de verhuurwebsite Bocobay en gesommeerd om verhuur via een andere partij dan TRA te staken.
2.6 [
Gedaagden] hebben op 18 juni 2026 bij dit Gerecht een bodemprocedure tegen Arpre c.s. aanhangig gemaakt. De door [gedaagden] ingestelde vorderingen zien onder meer op de bepalingen omtrent de verhuur, schadevergoeding en boetes.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Arpre c.s. vorderen dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[Gedaagden] gebiedt om het verhuurbeding van artikel 13 van Pro de koopovereenkomst na te komen en het verhuurbeding als kettingbeding aan hun rechtsopvolger [koper] op te leggen;
[Gedaagden] gebiedt om de verhuurovereenkomst met TRA na te komen;
bepaalt dat [gedaagden] een dwangsom verbeuren van Afl. 5.000 per dag(deel) dat zij niet voldoen aan de geboden onder A en/of B, met een maximum van Afl. 150.000;
[Gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, met rente.
3.2 [
Gedaagden] vorderen voorwaardelijk, namelijk als Arpre c.s. in hun vorderingen worden ontvangen en deze niet worden afgewezen, dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Arpre c.s. aanhoudt althans de werking van het verhuurbeding opschort, totdat is beslist in de door [gedaagden] aanhangig gemaakte bodemprocedure, met veroordeling van Arpre c.s. in de proceskosten.
3.3
Partijen voeren over en weer verweer.
3.4
Het Gerecht zal hierna, waar nodig, nader ingaan op de standpunten van partijen.
4.DE BEOORDELING
Spoedeisend belang
4.1
Het spoedeisend belang van Arpre c.s. is voldoende gebleken. Het Gerecht gaat voorbij aan het verweer van [gedaagden] dat spoedeisend belang ontbreekt omdat tussen partijen geen verhuurovereenkomst tot stand is gekomen. Dit verweer ziet immers op de grondslag van de vordering en niet op de spoedeisendheid daarvan. Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] de woning verhuren althans aanbieden via een andere partij dan TRA, hetgeen volgens Arpre c.s. een voortdurende schending van de overeengekomen exclusiviteit oplevert met onder meer financiële schade tot gevolg. Onder die omstandigheden kan van Arpre c.s. niet van worden verwacht dat zij een beslissing in de bodemprocedure afwachten.
4.2
In dit kort geding zal aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht, zonder nader onderzoek of bewijslevering, worden beoordeeld of de vordering van Arpre c.s. in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen zal hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorzieningen is gerechtvaardigd. Bij de beoordeling dient het Gerecht ook de wederzijdse belangen van partijen te betrekken.
Exclusieve verhuur door TRA
4.3
Het geschil tussen partijen ziet kort gezegd op de vraag of het [gedaagden] is toegestaan om de woning te verhuren via een andere partij dan TRA. Arpre c.s. stellen zich op het standpunt dat dit niet is toegestaan, met verwijzing naar de bepalingen van de koopovereenkomst, de leveringsakte en de verhuurovereenkomst. [Gedaagden] betogen dat zij niet zijn gebonden aan TRA, omdat [bestuurder] (bestuurder van Arpre en van TRA) tweemaal mondeling heeft toegezegd dat zij ook via een andere partij kunnen verhuren en het exclusiviteitsbeding bovendien onredelijk bezwarend is.
4.4
Het Gerecht is voorshands van oordeel dat het [gedaagden] niet is toegestaan om de woning te verhuren via een andere partij dan TRA. Uit de stukken die in het geding zijn gebracht en de toelichting van partijen is voldoende aannemelijk geworden dat partijen zijn overeengekomen dat de verhuur van de woning uitsluitend dient te geschieden met tussenkomst van TRA.
4.5
Ten eerste bevat de door partijen gesloten koopovereenkomst de expliciete verplichting om eventuele verhuur exclusief via TRA te laten verlopen (zie hiervoor onder 2.2). Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] deze bepaling niet of op een andere manier hebben begrepen, dat hierover discussie is geweest of dat zij hiertegen enige bezwaren hebben geuit. Diezelfde verplichting is in de Nederlandse taal opgenomen in de notariële leveringsakte die het jaar daarop is gepasseerd (zie onder 2.3). [Gedaagden] spreken geen Nederlands, maar zijn toch aan de inhoud van de akte gebonden. Niet is gebleken dat de in het Engels opgestelde overeenkomst niet correct is vertaald naar het Nederlands. Volgens [gedaagden] is de exclusiviteitsbepaling door de notaris uitgelegd en heeft [bestuurder] bij die gelegenheid toegezegd dat [gedaagden] daaraan niet zijn gehouden, maar dat hij wel hoopt dat via TRA zal worden verhuurd. Arpre betwist dat deze toezegging is gedaan. Arpre wijst er verder op dat het niet geloofwaardig is dat als partijen bij de notaris mondeling iets anders hebben afgesproken, de notaris de akte met die bepaling in ongewijzigde vorm zou hebben gepasseerd. Gelet op deze gemotiveerde betwisting is niet aannemelijk gemaakt dat [bestuurder] deze toezegging in afwijking van de bepalingen van de leveringsakte heeft gedaan.
4.6
Gelet op het voorgaande gaat het Gerecht bovendien voorbij aan het beroep op dwaling. Voor zover bij [gedaagden] een onjuiste voorstelling van zaken bestond ten aanzien van de verhuur, is niet vast komen te staan dat deze is te wijten aan een inlichting van Arpre.
4.7
Ook de in 2026 ondertekende verhuurovereenkomst bevat een bepaling dat TRA het exclusieve recht heeft om de woning te verhuren (zie onder 2.4). Volgens [gedaagden] is de verhuurovereenkomst niet tot stand gekomen omdat daarin niet de wijzigingen zijn doorgevoerd die tijdens een bespreking met [bestuurder] waren afgesproken, althans hebben [gedaagden] de verhuurovereenkomst op die grond beëindigd. Dat is afgesproken dat de exclusiviteitsbepaling van de verhuurovereenkomst niet geldt, of dat [bestuurder] dit heeft toegezegd, volgt niet uit de e-mail van [gedaagden] waarin zij de volgens hen overeengekomen wijzigingen opsommen. Wel staan in die e-mail financiële wijzigingen (door TRA gerekende tarieven) en de mededeling dat [gedaagden] niet via TRA zullen verhuren als daarmee niet akkoord wordt gegaan. Op deze e-mail is niet gereageerd. [Bestuurder] heeft ter zitting verklaard dat tijdens die bespreking wel een tijdelijke korting was afgesproken en dat daarop de verhuurovereenkomst is ondertekend. Onder deze omstandigheden kan het Gerecht niet op voorhand vaststellen dat de verhuurovereenkomst (onvoorwaardelijk) tot stand is gekomen. De in kort geding gevorderde nakoming daarvan is daarom niet toewijsbaar. Als de verhuurovereenkomst niet geldt, betekent dat overigens niet dat het [gedaagden] vrij staat om een andere verhuurmakelaar in te schakelen. De bepalingen van de koopovereenkomst en de leveringsakte, die kwalificeren als derdenbedingen ten behoeve van TRA, bevatten immers dezelfde verplichting ten aanzien van de exclusiviteit. Daarmee staat op voorhand vast dat zij in beginsel ook zonder de verhuurovereenkomst zijn gebonden aan hun verplichting om uitsluitend via TRA te verhuren.
4.8 [
Gedaagden] voeren voorts aan dat het beding om uitsluitend via TRA te verhuren onredelijk bezwarend is, omdat dit een belemmering in hun eigendomsrecht oplevert terwijl TRA ongunstige voorwaarden hanteert vergeleken met andere partijen. Dit verweer wordt verworpen. Gelet op artikel 6:237 sub j BW Pro wordt het beding dat [gedaagden] verplicht tot het sluiten van een verhuurovereenkomst met een TRA vermoed onredelijk bezwarend te zijn, tenzij dit, mede gelet op het verband van de verhuurovereenkomst met de koopovereenkomst met Arpre, redelijkerwijze van [gedaagden] kan worden gevergd. Naar voorlopig oordeel van het Gerecht kan in dit geval van [gedaagden] worden gevergd dat zij zijn gebonden aan het verhuurbeding. Arpre c.s. heeft toegelicht dat de verplichting om via TRA te verhuren aan alle eigenaren van Daimari Water Villas en onder dezelfde voorwaarden wordt opgelegd. Het doel daarvan is bewaking van de eenheid en uniformiteit van het resort en waarborging van de gelijke behandeling van alle eigenaren. Deze regels dienen daarmee niet alleen het belang van Arpre en TRA, maar ook het belang van eigenaren waaronder [gedaagden] Dat zij niet tevreden zijn met bepaalde voorwaarden (namelijk de tarieven van TRA), doet er niet aan af dat daarmee de belangen van de gezamenlijke eigenaren worden gediend. Dat TRA een commissie van 25% in rekening brengt en Bocobay slechts 20% neemt niet weg dat van [gedaagden] mag worden verlangd om zich bij de ‘gedwongen winkelnering’ neer te leggen. Deze tarieven zijn niet disproportioneel of onredelijk. Daarbij weegt het Gerecht mee dat al bij de koop in 2021 duidelijk was de woning uitsluitend via TRA kan worden verhuurd, waarbij bovendien is verwezen naar de verhuurovereenkomst. [Gedaagden] waren dus vanaf het begin op dit beding bedacht. In dit verband is bovendien van belang dat partijen van de aanvang af uitgingen van exploitatie van de woning voor verhuur en dat eigen gebruik daarvan hoogstens bijzaak zou zijn.
4.9
Gelet op het voorgaande ziet het Gerecht evenmin grond om het beding buiten toepassing te verklaren op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro.
4.1
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, acht het Gerecht het voldoende aannemelijk dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagden] zijn gebonden aan het exclusiviteitsbeding zoals opgenomen in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst. [Gedaagden] zullen in dit kort geding worden veroordeeld tot nakoming daarvan, dit door voortaan het zoeken van huurders en het afsluiten van huurovereenkomsten uitsluitend via TRA te laten plaatsvinden. De gevorderde dwangsom zal, gematigd en gemaximeerd, worden toegewezen.
4.11
Een afweging van de belangen van partijen kan niet leiden tot een ander oordeel. Het Gerecht ziet aan de zijde van [gedaagden] geen zwaarwegender belangen bij afwijzing van de vordering ten opzichte van de belangen van Arpre c.s. bij toewijzing daarvan, zoals hierna in de beslissing vermeld. Aanvullend op hetgeen hiervoor onder 4.8 is overwogen, weegt mee het toegelichte belang van Arpre c.s. dat precedentwerking ten opzichte van andere eigenaren wordt voorkomen en dat ook andere eigenaren en kopers erop kunnen vertrouwen dat de exclusiviteitsbepaling, die in alle koopovereenkomsten is bedongen, door alle eigenaren wordt nageleefd.
Kettingbeding
4.12
Arpre c.s. vorderen verder dat het verhuurbeding wordt opgelegd aan [koper] als rechtsopvolger van [gedaagden] Het Gerecht begrijpt uit de toelichting van [gedaagden] dat [koper] een deel van het appartementsrecht van [gedaagde 1] heeft gekocht, maar dat dit nog niet is geleverd in afwachting van de uitkomst van de door [gedaagden] aanhangig gemaakte bodemprocedure tegen Arpre c.s. Ook Arpre c.s. heeft opgemerkt dat nog geen juridische levering aan [koper] heeft plaatsgevonden. Onder die omstandigheden ziet het Gerecht onvoldoende belang voor toewijzing van deze vordering in dit kort geding.
Reconventie
4.13
De voorgaande overwegingen in conventie leiden ertoe dat de voorwaarde voor de door [gedaagden] ingestelde vordering in reconventie is vervuld. Deze vordering zal worden afgewezen. Dat een bodemprocedure is ingesteld en de bodemrechter beter geëquipeerd is om de geschilpunten te beoordelen, is geen grond voor aanhouding van een kort geding. Het kort geding geeft juist een voorlopige voorziening totdat in de bodemprocedure zal zijn beslist. Evenmin ziet het Gerecht op die grond reden voor schorsing van het exclusiviteitsbeding.
Conclusies en kosten
4.14
Het gevorderde in conventie wordt grotendeels toegewezen. [Gedaagden] zullen als de overwegend in het ongelijk te stellen partijen worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Arpre c.s. Deze worden tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 450,- aan explootkosten en Afl. 1.500,- aan salaris van de gemachtigde.
4.15
Ook in reconventie zullen [gedaagden] worden veroordeeld in de proceskosten als de in het ongelijk te stellen partijen. Deze worden aan de zijde van Arpre c.s. begroot op nihil.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
in conventie
5.1
veroordeelt [gedaagden] om, vanaf de betekening van deze uitspraak, het exclusieve verhuurbeding van artikel 13 van Pro de koopovereenkomst na te komen, in die zin dat zij de woning niet via Bocobay of een andere partij dan TRA mogen verhuren en/of te huur aanbieden;
5.2
bepaalt dat [gedaagden] ten behoeve van Arpre c.s. een dwangsom verbeuren van Afl. 1.000,- per dag of deel daarvan dat zij niet voldoen aan de veroordeling onder 5.1, met dien verstande dat [gedaagden] in totaal maximaal Afl. 100.000,- aan dwangsommen kunnen verbeuren;
5.3
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Arpre c.s. worden begroot op Afl. 2.400,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak;
5.4
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.6
wijst het gevorderde af;
5.7
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Arpre c.s. worden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.E. de Boer, rechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag 3 juli 2026 in aanwezigheid van de griffier.