Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Bonaire
Registratienummer: BON202300542
Datum uitspraak: 21 december 2023
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[EISERES],
wonende te Nederland,
eiseres, hierna ook: verhuurster,
gemachtigde: [naam vertegenwoordiger].
tegen
1.[GEDAAGDE 1],
2.
[GEDAAGDE 2],
[GEDAAGDE 2],
wonende te Bonaire,
gedaagden, hierna respectievelijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
en gezamenlijk: huurders,
gemachtigde A.T.C. Nicolaas.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van verhuurster met producties 1 tot en met 5, waarin de naam van [gedaagde 2], gelet op het overgelegde uittreksel uit de basisadministratie, kennelijk abusievelijk verkeerd is gespeld,
- de producties 1 en 2 van huurders,
- de mondelinge behandeling op 4 december 2023, waar partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden, en de zijdens huurders bij die gelegenheid voorgedragen en overgelegde pleitaantekeningen,
- de volmacht van verhuurster aan haar gemachtigde.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Huurders huren sinds 28 juni 2021 van verhuurster een woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Destijds is een huurprijs van USD 1.350,00 per maand afgesproken, maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
De huur werd volgens afspraak door huurders maandelijks betaald op de bankrekening van Bonaire Comfort Rentals B.V. (hierna: BCR). BCR betaalde de huur – minus een commissie voor BCR – vervolgens steeds door aan verhuurster. BCR is op 25 augustus 2023 in staat van faillissement verklaard.
2.3.
Verhuurster heeft over de maanden augustus, september en oktober 2023 geen huur ontvangen.
2.4.
In opdracht van verhuurster heeft haar gemachtigde een nieuwe concept huurovereenkomst opgesteld met daarin onder andere een hogere huurprijs. Huurders zijn het daar niet mee eens. Op 30 september 2023 is de gemachtigde van verhuurster bij het gehuurde geweest om over de huurprijs te praten. Op dat moment was [gedaagde 2] bij het gehuurde aanwezig, [gedaagde 1] niet. Dat gesprek heeft niet geresulteerd in overeenstemming over een hogere huurprijs.
2.5.
Op 2 oktober 2023 heeft de gemachtigde van verhuurster aangifte gedaan bij de politie van vernieling van zijn auto door de heer [gedaagde 2] op 30 september 2023 toen hij wilde wegrijden bij het gehuurde. De heer [gedaagde 2] zou een deuk in de betreffende auto hebben getrapt.
2.6.
Voor de maand november 2023 hebben huurders een bedrag van USD 1.350,00 aan huur rechtstreeks aan verhuurster betaald. Dat geldt ook voor de maand december 2023.
3.De vordering
3.1.
Verhuurster heeft gevorderd de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen op straffe van een dwangsom en te effectueren met de sterke arm, betaling van de huurachterstand plus de tot aan de ontruiming verschuldigde termijnen en proceskosten. Verhuurster legt aan haar vorderingen ten grondslag dat huurders een betalingsachterstand hebben van drie maanden en huurders zich niet gedragen als goede huurders, waarbij zij wijst op de aangifte van haar gemachtigde tegen de heer [gedaagde 2] in verband met het trappen van een deuk in zijn auto.
3.2.
Huurders hebben verweer gevoerd. Zij voeren allereerst aan dat het verzoekschrift is ondertekend door een gemachtigde die geen advocaat is en dat in dat geval volgens de wet een akte van volmacht had moet worden overgelegd. Nu die akte ontbreekt moeten de vorderingen volgens huurders alleen al op deze formele grond worden afgewezen. Ook op inhoudelijke gronden moeten de vorderingen volgens hen worden afgewezen. De ontbinding kan niet worden uitgesproken in een kort gedingprocedure en volgens huurders is er geen grond voor de gevorderde ontruiming en achterstallige huur, omdat er helemaal geen sprake is van een huurachterstand. Volgens huurders zijn er namelijk in januari 2022 afspraken gemaakt over een door hen te betalen lagere huur van USD 500,00 per maand, in verband met gebreken in en aan het gehuurde die zij dan voor eigen rekening zouden oplossen. Deze lagere huur zouden zij tot en met de maand oktober 2023 hebben betaald. Nadat de gemachtigde van verhuurster hen eind september informeerde over het faillissement van BCR hebben zij de huur – de huur over de maanden november en december 2023 – aan verhuurster betaald voor het volledige, oorspronkelijk overeengekomen, bedrag van USD 1.350,00. Verder betwisten huurders dat de heer [gedaagde 2] een deuk in de auto van de gemachtigde zou hebben getrapt, zodat ook die stelling van verhuurster volgens hen geen grond kan geven voor een ontruiming.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hieronder - voor zover van belang - nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Nu het verzoekschrift is ondertekend door de gemachtigde van verhuurster, en deze gemachtigde geen advocaat is, moet - zoals door huurders terecht naar voren gebracht - een akte van volmacht worden overgelegd (artikel 111 lid 2 jo Pro. artikel 22 lid 2 Rv Pro BES). De rechter heeft verhuurster tijdens de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om de vereiste volmacht alsnog te overleggen, hetgeen zij de volgende dag heeft gedaan. Het gebrek is daarmee hersteld. De processuele belangen van huurders zijn hiermee niet geschaad.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat, hoewel de huurovereenkomst door BCR is ondertekend als ‘verhuurder’, eiseres als de verhuurster van de woning moet worden aangemerkt. Het gerecht gaat daar dan ook van uit.
4.3.
Een vordering of voorziening in kort geding kan alleen worden toegewezen als de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat spoedeisend belang is hier aanwezig, nu verhuurster onbestreden heeft gesteld dat zij financiële problemen ondervindt als gevolg van de door haar gestelde uitblijvende huurbetaling.
4.4.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Vanwege het voorlopig karakter van een in kort geding te nemen beslissing mag de rechtsverhouding tussen partijen in een dergelijke procedure niet worden vastgesteld. Dat betekent dat de rechter in kort geding niet de huurovereenkomst mag ontbinden. Wel mag hij beoordelen of het waarschijnlijk is dat een dergelijke vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien bevestigend op die grond de ontruiming van het gehuurde bevelen. Dat mag hij omdat met de enkele ontruiming geen verandering wordt gebracht in de rechtsverhouding – de huurovereenkomst – aangezien die in juridische zin nog blijft bestaan waaraan niet afdoet dat partijen na een ontruiming daaraan feitelijk geen uitvoering meer geven.
4.5.
Als een huurder de huur niet betaalt kan de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst ontbinden. Niet iedere huurachterstand geeft aanleiding voor een ontbinding. Het uitgangspunt is dat een achterstand van drie maanden of hoger ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter zal bij een oordeel over een ontruiming ook alle andere omstandigheden moeten afwegen.
4.6.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft verhuurster gepreciseerd dat het bij de door haar gestelde huurachterstand gaat om de maanden augustus, september en oktober 2023. Huurders betwisten dat er sprake is van een achterstand. Zij zouden met BCR, hebben afgesproken dat de huur per 1 januari 2022 verlaagd zou worden naar USD 500,00 per maand vanwege de slechte staat van onderhoud van het gehuurde. Zij zouden het noodzakelijke onderhoud aan de woning dan zelf (laten) uitvoeren en betalen. Sindsdien hebben zij de huur van USD 500,00 per maand steeds contant aan BCR betaald, zo ook voor de huur die ziet op augustus, september en oktober 2023. Zij hebben daarvan geen betalingsbewijs. Een betalingsbewijs kregen zij van nooit van BCR.
4.7.
Het gerecht overweegt als volgt. Huurders hebben niet aannemelijk gemaakt dat zij de huur over de betreffende maanden hebben betaald omdat een betalingsbewijs daarvan ontbreekt. En als er al betaald zou zijn dan gaat het naar zij stellen om een bedrag van USD 500,00 per maand, welk bedrag te laag is omdat partijen een huursom van USD 1.350,00 zijn overeengekomen. Huurders hebben namelijk ook niet aannemelijk kunnen maken dat zij een lagere huur met BCR zijn overeengekomen. Van deze huurverlaging staat niets op papier en verhuurster heeft tot en met juli 2023 steeds de volledige huur van USD 1.350,00 verminderd met de aan BCR toekomende commissie ontvangen. Huurders hebben ten bewijze van hun stelling van een overeengekomen lagere huur tegen het zelf (doen) uitvoeren van onderhoud, een aantal onderhoudsfacturen overgelegd, maar deze zijn duidelijk met het oog op deze procedure opgemaakt en daarmee niet authentiek. De facturen hebben allemaal hetzelfde factuurnummer, het adres op de facturen klopt niet en er staat niet op de facturen van wie de facturen afkomstig zijn. Twee van deze facturen zijn zelfs geheel identiek aan elkaar op het factuurbedrag na. Huurders hebben hiervoor geen verklaring kunnen geven. Het verweer van huurders rammelt dus aan alle kanten, waardoor, in het kader van dit kort geding van de door verhuurster gestelde huurachterstand moet worden uitgegaan, waarmee de betalingsvordering van verhuurster zal worden toegewezen.
4.8.
Vervolgens is de vraag of de genoemde huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het gaat om een achterstand van drie maanden en, zoals hiervoor overwogen, rechtvaardigt dat in beginsel een ontbinding. Daar staat echter tegenover dat verhuurders nu de lopende huur betalen, waardoor de achterstand nu niet verder is opgelopen. Voorts weegt mee dat huurders in de woning wonen met vijf kinderen die nog minderjarig zijn. Daardoor zal het vinden van andere woonruimte niet eenvoudig of zelfs onmogelijk zijn, zoals zij ook onbestreden naar voren hebben gebracht. Een ontruiming acht het gerecht daarom op dit moment niet gerechtvaardigd. Daaraan doet niet af de aangifte die de gemachtigde van verhuurster heeft gedaan tegen de heer [gedaagde 2] van het trappen van een deuk in zijn auto. Een dergelijk feit kan grond geven voor een ontbinding van de overeenkomst, maar de heer [gedaagde 2] heeft betwist dat hij tegen de auto heeft getrapt en in het kader van dit kort geding, dat zich in beginsel niet leent voor een bewijslevering, kan niet worden vastgesteld wat er precies is gebeurd. In het kader van dit kort geding kan er dus niet van worden uitgegaan dat de heer [gedaagde 2] een deuk in de betreffende auto heeft getrapt.
4.9.
Gelet op het voorgaande, zal het gerecht dus niet direct de ontruiming bevelen, maar wel een ontruiming uitspreken onder de voorwaarde dat de huurachterstand wordt betaald en onder de voorwaarde dat in de tussentijd de lopende huur tijdig wordt betaald. Meer specifiek, kunnen huurders in de woning blijven wonen onder de voorwaarde van betaling van de huurachterstand binnen een (1) maand na dit vonnis en onder de voorwaarde dat zij bij vooruitbetaling de lopende huur van USD 1.350,00 over de maanden januari, februari en maart 2024 voldoen. Indien huurders de achterstand niet binnen een (1) maand voldoen en/of de huur voor de maanden januari, februari en maart 2024 niet, niet tijdig of niet volledig voldoen, mag verhuurster de woning ontruimen met in achtneming van een termijn van 30 dagen.
4.10.
Nu dit vonnis ten uitvoer zal kunnen worden gelegd door de deurwaarder – voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 jo Pro. 444 lid 2 Rv BES zal reeds toestemming worden verleend - is het gerecht van oordeel dat er geen plaats is voor het opleggen van een dwangsom.
4.11.
Huurders zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Deze bedragen:
explootkosten USD 136,58
griffierecht USD 251,00
salaris gemachtigde USD
559,00 +
559,00 +
totaal: USD 946,58
5.De beslissing
Het gerecht, recht doende in kort geding,
5.1.
veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling aan verhuurster van USD 4.050,00 ter zake van achterstallige huur over de maanden augustus, september en oktober 2023 binnen een (1) maand na dit vonnis,
5.2.
veroordeelt huurders - voor het geval zij niet aan de bovenstaande veroordeling voldoen en/of de huur van USD 1.350,00 over een of meerdere van de maanden januari, februari en maart 2024 niet tijdig, dus bij vooruitbetaling, voldoen aan verhuurster, het gehuurde binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich van de kant van huurders in en om het gehuurde bevinden, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen,
5.3.
verstaat dat de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv BES) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent reeds thans toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 jo Pro. 444 lid 2 Rv BES,
5.4.
veroordeelt huurders hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, tot op heden begroot op USD 946,58,
5.5.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter en uitgesproken op 21 december 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.