Uitspraak
Vonnis van 28 december 2017
Zaaknummer: KG 2017/84262
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURACAO
Vonnis in kort geding
inzake
de naamloze vennootschap
CURACAO INDUSTRIAL AND INTERNATIONAL TRADE DEVELOPMENT CO. (CURINDE) N.V.,
CURACAO INDUSTRIAL AND INTERNATIONAL TRADE DEVELOPMENT CO. (CURINDE) N.V.,
gevestigd te Curaçao,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna: de verhuurder,
gemachtigde: mr. N.E. Soon,
tegen
de naamloze vennootschap CURACAO TRADE EXPORTS N.V.,
gevestigd te Curaçao,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna: de huurder,
en
OSMAT ABOU LTAIF,
wonende te Curaçao,
gedaagde in conventie,
hierna: de directeur van de huurder,
gemachtigde: mr. E.A. Knoppel.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties d.d. 16 november 2017,
nagezonden producties van de verhuurder,
eis in reconventie,
producties van de huurder en de directeur van de huurder,
pleitnota van mr. Soon,
pleitnota van mr. Knoppel.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 december 2017 en is voortgezet op 14 december 2017. Namens de verhuurder is de heer Boekhoudt verschenen, bijgestaan door mr. Soon. De directeur van de huurder was aanwezig, bijgestaan door mr. Knoppel. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.
1.3.
De uitspraak is bepaald op vandaag.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Op grond van een schriftelijke huurovereenkomst d.d. 5 januari 2011 verhuurt de verhuurder aan de huurder een bedrijfsruimte, bekend als Units L.I.8 en L.I.9 in de Vrije Zone aan het Koningsplein te Curaçao (hierna: het gehuurde).
2.2.
Deze huurovereenkomst is namens de huurder ondertekend door Zaher Abou Latif, de toenmalige directeur van de huurder. Artikel 8 van de huurovereenkomst luidt:
“De directeur van huurder is hoofdelijk verbonden tot nakoming van alle verplichtingen uit hoofde van de onderhavige huurovereenkomst.”
“De directeur van huurder is hoofdelijk verbonden tot nakoming van alle verplichtingen uit hoofde van de onderhavige huurovereenkomst.”
2.3.
Tijdens de looptijd van de huurovereenkomst heeft de huurder een mezzanine (tussenverdieping) in het gehuurde gebouwd op eigen kosten.
2.4.
In de huurovereenkomst komen onder andere de volgende bepalingen voor;
artikel 15 lid 4:
“Zaken die onroerend zijn (geworden), zal huurder verwijderen. Het staat [de verhuurder] echter vrij om eventuele toevoegingen aan het gehuurde over te nemen.”
“Zaken die onroerend zijn (geworden), zal huurder verwijderen. Het staat [de verhuurder] echter vrij om eventuele toevoegingen aan het gehuurde over te nemen.”
Artikel 27: bij beëindiging van de huurovereenkomst:
“Zaken die onroerend zijn geworden zullen moeten worden verwijderd, tenzij [de verhuurder] anders zal bepalen.”
“Zaken die onroerend zijn geworden zullen moeten worden verwijderd, tenzij [de verhuurder] anders zal bepalen.”
Artikel 28:
“Bij de beëindiging van de huurovereenkomst moet huurder eventueel door hem aangebrachte inrichtingen verwijderen. Indien huurder nalaat om hieraan te voldoen, is [de verhuurder] bevoegd om op kosten van huurder hiervoor zorg te dragen. Het staat [de verhuurder] echter vrij om eventuele toevoegingen aan het gehuurde over te nemen in welk geval verwijdering niet noodzakelijk zal zijn.”
“Bij de beëindiging van de huurovereenkomst moet huurder eventueel door hem aangebrachte inrichtingen verwijderen. Indien huurder nalaat om hieraan te voldoen, is [de verhuurder] bevoegd om op kosten van huurder hiervoor zorg te dragen. Het staat [de verhuurder] echter vrij om eventuele toevoegingen aan het gehuurde over te nemen in welk geval verwijdering niet noodzakelijk zal zijn.”
2.5.
Bij brief van 29 september 2017 wordt namens de verhuurder de huurder gesommeerd om (onder andere) de achterstallige huur te betalen van NAf. 97.910,50. In de brief is verder vermeld:
“In the event of non-compliance with the foregoing [de verhuurder] (…) hereby terminates the Agreement effective November 1, 2017 in which case you are also summoned to immediately, on the same date, have both lease objects cleared and evicted (…)”
“In the event of non-compliance with the foregoing [de verhuurder] (…) hereby terminates the Agreement effective November 1, 2017 in which case you are also summoned to immediately, on the same date, have both lease objects cleared and evicted (…)”
2.6.
De huurachterstand is niet betaald en het gehuurde is niet ontruimd.
2.7.
De verhuurder heeft een gegadigde die het gehuurde van haar wil gaan huren.
3.De vorderingen over en weer en de verweren
3.1.
De verhuurder verzoekt het Gerecht om, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen te nemen:
de huurder en de directeur van de huurder te bevelen om het gehuurde te ontruimen, met nevenvorderingen,
de huurder en de directeur van de huurder ieder hoofdelijk te veroordelen tot betaling van NAf 120.927,54 plus gebruiksvergoeding, met nevenvorderingen,
de huurder en de directeur van de huurder te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De huurder verzoekt het Gerecht om, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voorwaardelijk de volgende beslissingen te nemen:
de vordering van de verhuurder wegens huur te verrekenen met de waarde van de verrijking (vanwege de mezzanine) en de verhuurder te veroordelen een voorschot te betalen op NAf. 162.948,78, met nevenvorderingen,
de verhuurder in de proceskosten te veroordelen.
3.3.
Partijen vragen het Gerecht ieder om de vordering van de andere partij af te wijzen, met proceskostenveroordeling.
3.4.
Op de argumenten van partijen gaat het Gerecht hierna in, voor zover deze relevant zij voor de uitkomst van de procedure.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie:
Spoedeisend belang
4.1.
De spoedeisendheid is met de aard van de vordering van de verhuurder (incasso forse huurachterstand en ontruiming van het gehuurde) gegeven. Ook de huurder heeft een spoedeisend belang (vergoeding bouw mezzanine bij ontruiming).
Verzuim van de huurder
4.2.
Naar voorlopig oordeel staat vast dat de huurder in verzuim is geraakt. Onbetwist is immers dat hij aan huurachterstand, servicekosten en boeterente per 1 november 2017 NAf 120.927,54 is verschuldigd aan de verhuurder. De verhuurder was dus gerechtigd om per deze datum de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden (zie onder 2.5.). Door de huurder wordt gesteld dat partijen in 2016 overeenstemming hebben bereikt over een lagere huurprijs, maar overtuigende documentatie daarover ontbreekt zodat het Gerecht in dit kort geding er niet vanuit kan gaan dat de huurachterstand lager is. Zelfs al zou dit wel tussen partijen zijn overeengekomen dan doet dit niet af aan de conclusie dat de huurder in verzuim is geraakt met de betaling van de huurpenningen. Evenmin is relevant dat partijen schikkingsbesprekingen voeren en dat een schikking is bereikt, althans binnen handbereik is. Dat laatste wordt immers door de verhuurder ontkend. In dit kort geding is het zeer waarschijnlijk dat in de bodemprocedure wordt geoordeeld dat de buitengerechtelijke ontbinding rechtsgeldig is. In dit kort geding kan daar op worden vooruitgelopen door de ontruiming toe te wijzen. Daaraan doet niet af dat de verhuurder een nieuwe huurder heeft die volgens de huurder alleen in de units geïnteresseerd zou zijn omdat er een mezzanine in zit. Een belangenafweging op dit punt valt uit in het voordeel van de verhuurder omdat de huurder geruime tijd de huurpenningen niet heeft betaald.
Verrekening / tegenvordering huurder wegens investeringen mezzanine
4.3.
De huurder zich beroept op verrekening met zijn investeringen wegens de mezzanine. Dat verweer gaat niet op. In de eerste plaats niet omdat de hiervoor geciteerde bepalingen van de huurovereenkomst zich hiertegen verzetten. Duidelijk is immers dat partijen zijn overeengekomen dat aanpassingen aan het gehuurde die onroerend zijn geworden (de mezzanine) door de huurder dienen te worden verwijderd, tenzij de verhuurder deze wil overnemen en daarvan is geen sprake. Gesteld noch gebleken is dat er van de huurovereenkomst afwijkende afspraken zijn gemaakt. Verder geldt dat daarmee naar voorlopig oordeel al duidelijk is dat aan de huurder geen vordering uit ongerechtvaardigde verrijking toekomt, zoals de huurder bepleit omdat uit deze bepalingen kan worden afgeleid dat partijen zijn overeengekomen een beroep daarop uit te sluiten. Tot slot geldt dat, voor zover er al enige verplichting van de verhuurder zou zijn tot betaling van een vergoeding (contractueel of op grond van ongerechtvaardigde verrijking) partijen gemotiveerd twisten over de hoogte van die vergoeding zodat verrekening vooralsnog niet mogelijk is op grond van artikel 6:136 BW omdat de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Dit voorlopig oordeel doet natuurlijk niet af aan het recht van de huurder in een bodemprocedure een vergoeding voor de mezzanine te vragen.
Ontruimingstermijn
4.4.
De huurder verzoekt om een ontruimingstermijn van twee maanden. De verhuurder heeft ter zitting medegedeeld te kunnen instemmen met een termijn van één maand. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal het Gerecht deze ontruimingstermijn in de beslissing opnemen.
Conclusie
4.5.
Dit betekent dat de vorderingen van de verhuurder op de huurder worden toegewezen en de vorderingen in reconventie van de huurder worden afgewezen, met veroordeling van de huurder in de proceskosten.
Verder in conventie
De vordering van de verhuurder op de directeur van de huurder
4.6.
Wat betreft de vordering van de verhuurder op de directeur van de huurder wordt het volgende overwogen. Uit de huurovereenkomst blijkt dat de toenmalige directeur van de huurder zich persoonlijk heeft verbonden. De directeur van de huurder heeft zich niet verbonden omdat hij niet de huurovereenkomst heeft ondertekend. Anders dan de verhuurder stelt gaat deze persoonlijke verbondenheid niet automatisch over van de vorige directeur op de huidige directeur. Daarvoor is een handtekening van de directeur van de huurder onder een nieuwe overeenkomst of een akte in de zin van artikel 6:159 lid 1 BW noodzakelijk. Een dergelijke akte is er niet. Dit betekent dat de vorderingen van de verhuurder op de directeur van de huurder worden afgewezen. Volledigheidshalve overweegt het Gerecht dat er geen rechtsgrond is aangevoerd om de directeur van de huurder (die dus geen huurder is) tot ontruiming te veroordelen. Die vordering wordt dus ook afgewezen.
Conclusie
4.7.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij dient de verhuurder in de proceskosten van de directeur van de huurder te worden veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg;
in conventie tegen de huurder:
veroordeelt de huurder om binnen 1 maand na betekening van dit vonnis het gehuurde, met de daarbij behorende voorzieningen te ontruimen en te verlaten, met medeneming van alle daarin aanwezige goederen – voor zover deze niet in eigendom aan de verhuurder toebehoren of zijn beslagen – en alle tot de huurder behorende personen, en het gehuurde met de daarbij behorende voorzieningen ter vrije beschikking van de verhuurder te stellen, onder afgifte van alle daartoe behorende sleutels, met bepaling dat als de huurder nalaat aan dit vonnis te voldoen, de verhuurder gemachtigd is om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie zelf te doen uitvoeren;
veroordeelt de huurder om binnen 10 dagen na betekening van dit aan de verhuurder te betalen NAf. 120.927,54, te vermeerderen met NAf 6.291,50 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de huurder in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en de sleutels af te geven;
veroordeelt de huurder in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurder begroot op NAf 327,55 aan oproepingskosten, NAf 450,00 aan griffierecht en op Naf 1.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
in conventie tegen de directeur van de huurder:
wijst de vorderingen af,
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de directeur van de verhuurder begroot op NAf 500,00 aan salaris gemachtigde,
in reconventie:
wijst de vorderingen af,
veroordeelt de huurder in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurder begroot op NAf. 500,00, aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en is op 28 december 2017 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.