ECLI:NL:OGEAC:2019:151

• Datum uitspraak: 1 januari 2019
• Publicatiedatum: 2 augustus 2019
• Zaaknummer: CUR201702135 (voorheen: AR 83770/2017)
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.E. Sijsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake grondhuur en vakantiewoning met betrekking tot verkrijging door verjaring

In deze zaak heeft het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao op 1 april 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] over de huur en eigendom van een vakantiewoning op het landgoed Choloma. [Eiseres] vorderde onder andere dat [gedaagde sub 1] wanprestatie had gepleegd door de vakantiewoning zonder toestemming aan [gedaagde sub 2] te verkopen. Het Gerecht oordeelde dat [gedaagde sub 1] tekortgeschoten was in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat hij de vakantiewoning had verkocht zonder toestemming van [eiseres]. De huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] werd als beëindigd verklaard. Tevens werd vastgesteld dat [gedaagde sub2] zonder recht of titel gebruik maakte van de vakantiewoning, waardoor hij inbreuk maakte op het eigendomsrecht van [eiseres]. Het Gerecht heeft [gedaagde sub 2] bevolen om het gehuurde binnen veertien dagen te ontruimen en heeft een dwangsom opgelegd voor het geval hij hier niet aan voldeed. De kosten van het geding werden aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] opgelegd.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Afdeling civiel

Zaaknummer: CUR201702135 (voorheen: AR 83770/2017)

Vonnis d.d. 1 april 2019

inzake

[EISERES],

wonende in Curaçao,

eiseres,

gemachtigde: mrs. D. Lunenburg en A.C. van Hoof,

tegen

1. [GEDAAGDE SUB 1],

wonende in Curaçao,

gedaagde,

gemachtigde: mr. drs. L.L.A. Davelaar,

2. [GEDAAGDE SUB 2],

wonende in Curaçao,

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.A.T. Ayubi-Haakmeester.

Partijen zullen hierna [eiseres], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en samen gedaagden genoemd worden
.

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

• Het inleidend verzoekschrift met producties, op 20 september 2017 ter griffie ingediend;
• De conclusie van antwoord zijdens [gedaagde sub 1] van 29 januari 2018;
• De conclusie van antwoord zijdens [gedaagde sub 2] van 29 januari 2018;
• Producties zijdens [eiseres], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ten behoeve van de comparitie na antwoord;
• Het proces-verbaal van de comparitie na antwoord gehouden op 15 mei 2018;
• De conclusie van repliek tevens inhoudende akte wijziging van eis zijdens [eiseres] van 20 augustus 2018;
• De conclusie van dupliek zijdens [gedaagde sub 1] van 29 oktober 2018;
• De conclusie van dupliek tevens antwoord wijziging van eis zijdens [gedaagde sub 2] van 29 oktober 2018;
• De akte uitlating producties zijdens [eiseres] van 26 november 2018.

1.2.

Vonnis is nader bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Het landgoed Choloma te Curaçao staat op naam van wijlen [naam 1]. Na zijn overlijden op 16 december 1972 is [eiseres] door erfopvolging mede-eigenaar van het landgoed geworden.

2.2.

Wijlen [naam 1] heeft in het verleden stukken grond op het landgoed aan derden verhuurd. Het was de huurders van de huurgrond toegestaan om daarop een vakantiewoning te bouwen. Op dit moment staan er 24 vakantiewoningen op het terrein en wordt de grond verhuurd aan diverse derden, die recreatief gebruik maken van die vakantiewoningen.

2.3. [

gedaagde sub 1] is een stukje grond van [eiseres] gaan huren vanaf dat hij op 25 juli 2005 een vakantiewoning (gebouwd in 1967 op dat stukje grond) op het landgoed Choloma had gekocht van een derde. De vakantiewoning is deels van beton en deels van hout. [gedaagde sub 1] betaalde NAf 60,00 per maand aan huur aan [eiseres] (via Vereniging Vrienden van Choloma). De grondhuurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [eiseres] is niet schriftelijk vastgelegd.

2.4.

In 2013 is door [eiseres] het huurreglement ter zake het gebruik van de grondhuur en de daarop gebouwde vakantiewoningen ‘Reglanan pa uzo di wikenthuis riba tereno di Choloma’ aan alle huurders, [gedaagde sub 1] inbegrepen, verstrekt. In het huurreglement staat onder andere geschreven:
“No por bende wikenthuis sin permit di donjo di tereno. Ora di benta donjonan di tereno tin e prome opshon. Preis di benta di wikenthuis ta solamente a base di e balor real di opstal, a base di un taxatie. E derechonan di hur (huurrechten) no por forma parti di e benta”.

2.5.

Bij brief van 25 september 2016, welke brief [eiseres] op 4 november 2016 heeft bereikt, heeft [gedaagde sub 1] aan [eiseres] bericht dat hij de vakantiewoning per 1 oktober 2016 aan [gedaagde sub 2] heeft verkocht.

2.6. [

gedaagde sub 2] is sinds 1 oktober 2016 gebruik gaan maken van de vakantiewoning. [gedaagde sub 2] betaalde sinds die datum tot op heden aan [eiseres] de huur van de grond (via de Vereniging Vrienden van Choloma).

2.7.

Bij brief van 11 november 2016 heeft [eiseres] onder andere het volgende aan [gedaagde sub 1] bericht:

“Als huurder bent u niet bevoegd om het gehuurde te verkopen en te leveren. U kunt het weekendhuis niet rechtsgeldig aan een derde overdragen.

Uit de wet en het huurreglement volgt dat het u niet is toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan een ander dan wel deze, zonder voorafgaande toestemming van de eigenaar, aan een derde over te dragen. Voorts bent u verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking te stellen aan de cliënte.

Door zonder voorafgaande toestemming van verhuurder, middels verkoop, het gehuurde over te dragen aan een derde, heeft u in strijd gehandeld met de wet en het huurreglement en daarmee onrechtmatig gehandeld.

Mits deze stelt cliënte u aansprakelijk van de door haar geleden en nog te lijden schade die u door uw onrechtmatig handelen heeft veroorzaakt.

Een eventuele verkoop van het weekendhuis door u aan de heer [gedaagde sub 2] is niet rechtsgeldig. De heer [gedaagde sub 2] is geen rechthebbende geworden van het weekendhuis.”

2.8.

Bij brief van 11 november 2016 heeft [eiseres] onder andere het volgende aan [gedaagde sub 2] bericht:

“De heer [gedaagde sub 1] is als huurder niet bevoegd om het weekendhuis te verkopen en te leveren. De eigendom van het weekendhuis kan niet rechtsgeldig door hem worden overgedragen.

Ingevolge de wet en het op de huurovereenkomst van toepassing zijnde huurreglement, is het de huurder niet toegestaan om het gehuurde weekendhuis geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan een ander dan wel deze, zonder voorafgaande toestemming van de eigenaar, aan een derde over te dragen.

U bent thans geen rechthebbende geworden van het weekendhuis. Indien het weekendhuis al onder zich heeft, dan is dat zonder rechtsgeldige titel en dus onrechtmatig, in welk geval cliënte haar zaak per direct opeist.

Wij verzoeken – en zonodig sommeren – u om binnen zeven (7) dagen na heden uw eigendommen te verwijderen uit het weekendhuis en alle sleutels behorende bij het weekendhuis af te geven (…).”

2.9. [

gedaagde sub 2] is bij brief van 28 februari 2017 van [eiseres] gesommeerd het gehuurde binnen zeven dagen te ontruimen. Daarbij is hem de toegang tot het privéterrein Choloma na die datum ontzegd. De brief eindigt als volgt:

“Cliënte aanvaardt uw betaling ter zuivering van de huurachterstand van de heer [gedaagde sub 1], doch dit brengt geenszins mee dat cliente instemt met een schuldoverneming of overname van de huurovereenkomst.”

2.10.

Op 30 maart 2017 heeft [eiseres] een kort geding aangespannen tegen gedaagden met als inzet om het gehuurde te laten ontruimen. Bij vonnis van 8 juni 2017 onder nummer KG 82396/2017 is de vordering afgewezen omdat op dat moment de situatie niet zodanig acuut of ernstig werd geacht dat [eiseres] het oordeel van een bodemrechter niet zou kunnen afwachten.

2.11.

In juni/juli 2018 heeft [gedaagde sub 1] het toilet en de douche, die los stonden van de vakantiewoning, door een verbouwing bij de woning betrokken.

3. Het geschil

3.1. [

eiseres] vordert na wijziging van eis - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – om:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 1] wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld en schadeplichtig is jegens [eiseres] voor de dientengevolge geleden schade;

II. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] is beëindigd, althans deze per omgaande te ontbinden;

III. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 2] zonder titel en dus onrechtmatig gebruik maakt van het perceel met de daarop gebouwde opstal gelegen te Choloma en op die wijze een inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [eiseres] en de andere erven;

IV. [gedaagde sub 2] te bevelen om het recentelijk aangebouwde en/of verbouwde vertrek binnen 48 uur na betekening van dit door het Gerecht te wijzen vonnis af te breken en afgebroken te houden;

V. [gedaagde sub 2] te bevelen om binnen 48 uur na betekening van dit door het Gerecht te wijzen vonnis, het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze niet in het eigendom van [eiseres] zijn en het gehuurde ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, onder afgifte van alle daartoe behorende sleutels, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 5.000,= per dag dat [gedaagde sub 2] handelt in strijd met dit vonnis, met een maximum van NAf. 500.000,=;

VI. gedaagden te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de kosten van deze procedure, met bepaling dat wettelijke rente over de proceskosten moet worden betaald vanaf 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis.

3.2. [

eiseres] heeft – zakelijk weergegeven - het volgende aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis / heeft onrechtmatig gehandeld door de vakantiewoning zonder toestemming van [eiseres] aan [gedaagde sub 2] te verkopen. De vakantiewoning is door natrekking eigendom van [eiseres] en [gedaagde sub 1] kon daar dus niet vrij over beschikken. [gedaagde sub 1] diende het gehuurde (de grond en door natrekking tevens de vakantiewoning) aan [eiseres] ter beschikking te stellen bij het einde van de huurovereenkomst en heeft dit nagelaten. [eiseres] heeft verder gesteld dat zij geen overeenkomst met [gedaagde sub 2] heeft gesloten en dat [gedaagde sub 2] het gehuurde zonder recht of titel en daarmee onrechtmatig in gebruik heeft.

3.3. [

gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben - zakelijk weergegeven – ieder voor zich in de kern als verweer gevoerd dat zij (achtereenvolgens) waren/zijn aan te merken als huurders van de grond en als eigenaar van de vakantiewoning. De vakantiewoning moet worden beschouwd als een opstal, die is verkregen door verjaring. Zij hebben beiden de regels gevolgd, die bovendien al jaren te doen gebruikelijk zijn op Choloma. Bovendien hebben zij gehandeld zoals gebruikelijk is op Curaçao bij woningen op grond van een ander. [gedaagde sub 1] heeft tevens naar voren gebracht dat de vorderingen die door [eiseres] in deze procedure zijn ingesteld, geen handelingen zijn die op grond van artikel 3:170 lid 1 BW door ieder der deelgenoten zelfstandig kunnen worden verricht. Het voorgaande betekent volgens [gedaagde sub 1] dat [eiseres] onbevoegd is en niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Ontvankelijkheid [eiseres]

4.1.

Ingevolge artikel 3:171 BW is iedere deelgenoot bevoegd tot het instellen van een rechtsvordering en het indienen van verzoekschriften ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap, tenzij een regeling anders bepaalt. Van dat laatste is thans geen sprake. Strekking van dit artikel is dat een deelgenoot niet afhankelijk van de overige deelgenoten dient te zijn, wanneer hij de gemeenschappelijke zaak uit handen van een derde, die geen recht op dat goed heeft, wenst op te vorderen. Dat is nu juist de insteek van [eiseres] in deze zaak. [eiseres] is derhalve ontvankelijk en het verweer van [gedaagde sub 1] wordt verworpen.

Reconventie [gedaagde sub 1]

4.2. [

gedaagde sub 1] heeft tevergeefs een eis in reconventie ingesteld bij zijn conclusie van dupliek, waartegen [eiseres] bezwaar heeft gemaakt. Ingevolge artikel 183 Rv moet een eis in reconventie dadelijk bij antwoord in conventie worden gedaan zodat [gedaagde sub 1] in deze zaak te laat is met zijn reconventie. Het Gerecht zal [gedaagde sub 1] daarom niet-ontvankelijk verklaren in zijn eis in reconventie.

Beoordeling verder

4.3.

Tegen het onder II gevorderde, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] is geëindigd, is geen verweer gevoerd. Bovendien is de huurrelatie tussen [gedaagde sub 1] en [eiseres] op 1 oktober 2016 feitelijk geëindigd. Dit gedeelte van de vordering kan dus worden toegewezen.

4.4.

Voor hetgeen is verzocht onder I, III, IV en V is het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij het recht van opstal hebben/hadden relevant.

4.5.

Vast staat dat [gedaagde sub 1] de grond huurde van [eiseres], de grondeigenaar. Artikel 5:20 lid 1 onder e BW bepaalt dat de eigendom van de grond, de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, omvat. Door natrekking wordt een gebouw op de grond van de grondeigenaar dus tevens eigendom van diezelfde grondeigenaar. Sinds de bouw van het huisje, dat duurzaam met de grond is verenigd, behoort dit dus in eigendom toe aan [eiseres]. Dat [gedaagde sub 1] dat huisje heeft gekocht van een derde heeft niet tot gevolg dat [gedaagde sub 1] in juridische zin het eigendom daarvan heeft verkregen. Evenmin is sprake van het ontstaan van een recht van opstal als gevolg van die koop. Eigendom van grond en bebouwing kan alleen in horizontale zin worden doorgesneden als er sprake zou zijn van een recht van opstal, zoals is bepaald in titel 8 van boek 5 BW. Een recht van opstal ontstaat normaal gesproken door een akte van vestiging, die dient te worden ingeschreven in het kadaster (artikelen 5:101 en verder en 3:89 BW). Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] beiden geen recht van opstal hebben gevestigd.

4.6. [

gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben ieder voor zich aangevoerd dat zij door verjaring een zakelijk recht van opstal hebben verkregen. Verkrijging door verjaring wordt geregeld in afdeling 3 van titel 4 van boek 3 BW. Er zijn twee soorten van verjaring; verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) en bevrijdende verjaring (artikel 3:105 en 306 BW). Voor een geslaagd beroep op verkrijging door verjaring is in beide varianten nodig dat er sprake is van bezit. Uit de artikelen 3:107 en 108 BW volgt dat bezit wordt onderscheiden van houderschap. Het houden van een goed voor zichzelf is bezit en het houden van een goed voor een ander is houderschap. In een huurverhouding is er sprake van het houden voor een ander. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] de grond en door natrekking ook het vakantiehuisje hield voor [eiseres] en dus niet in bezit (in juridische zin) heeft gehad. Dat in het normale taalgebruik wel sprake is van termen als ‘bezit’ of ‘eigendom’ of ‘opstal ‘of ‘uw vakantiehuisje’ doet aan deze juridische duiding niet af. In artikel 3:111 BW is bepaald dat wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, men daarmee onder dezelfde titel voortgaat zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht. Dit wordt het verbod van interversie genoemd. Toegepast op deze zaak betekent dit dat [gedaagde sub 1] houder is van de grond en door natrekking tevens van het huisje en onder die titel daarmee is voortgegaan tot aan het einde van de huurovereenkomst. Niet is gebleken en/of in voldoende mate door [gedaagde sub 1] gesteld dat er sprake is van een ‘blijken dat daarin verandering is gebracht’. Van het in artikel 3:111 BW genoemde ‘verandering brengen in’, ten gevolge van ‘een tegenspraak van diens recht’, is immers pas sprake als de houder uitdrukkelijk de eigendom van de grondeigenaar ontkent en in plaats daarvan op duidelijke wijze het standpunt inneemt dat hij zelf eigenaar van het gebouwde is. Dat vereiste van uitdrukkelijkheid / duidelijkheid is van belang omdat het voor de grondeigenaar een niet mis te verstaan startmoment markeert, waarna hem op den duur verkrijgende verjaring kan worden tegengeworpen als hij niets onderneemt. [gedaagde sub 1] heeft geen verandering gebracht in zijn houderschap. Het enkele gebruiken en plegen van onderhoud en/of verbouwingen aan het huisje is niet voldoende om het houderschap te laten omklappen naar bezit. Bovendien heeft [gedaagde sub 1] ter zitting verklaard dat hij wist dat hij zich met betrekking tot het verbouwen en verkopen van het huisje aan bepaalde regels moest houden en de familie [eiseres] daarvan op de hoogte moest stellen. Ook hieruit volgt dat uitdrukkelijke gedragingen van inbezitneming niet hebben plaatsgevonden omdat [gedaagde sub 1] zelf ook niet vond dat hij bezit in de zin van artikel 3:107 BW kon claimen. Ook voor [gedaagde sub 2] geldt dat hij niet voldoende feiten heeft aangedragen waaruit zou kunnen worden afgeleid dat hij de vakantiewoning in bezit heeft genomen in de zin van artikel 3:107 BW. Het enkele zonder toestemming in gebruik nemen van het huisje voldoet daar in ieder geval niet aan. Hooguit hadden [gedaagde sub 1] en daarna [gedaagde sub 2] de economische eigendom van het vakantiehuisje verkregen. Economische eigendom heeft evenwel niet het juridische gevolg dat zij als bezitters zouden kunnen worden aangemerkt.

4.7. [

gedaagde sub 2] heeft ook nog tevergeefs aangevoerd dat er sprake is van verjaring als gevolg van gewoonterecht. Volgens [gedaagde sub 2] is het op Curaçao bestendig beleid dat huurders eigenaar worden van opstallen die op huurgrond zijn gebouwd. Door deze algemene stelling, die niet is onderbouwd en wel is bestreden, is onvoldoende gebleken dat er sprake zou zijn van ongeschreven rechtsregels op Curaçao, waaruit voortvloeit dat door het in gebruik nemen van een vakantiewoning op andermans terrein een opstalrecht zou ontstaan.

4.8.

Het beroep van [gedaagde sub 1] op het arrest van het gerechtshof Leeuwarden van 25 oktober 2011 (ECLI:NL:GHLEE:2011:BU1889) treft evenmin doel, ook niet vanuit het oogpunt van rechtsgelijkheid. Dit arrest is geen vaste jurisprudentie. Toepassing van de relevante wetsartikelen leidt in het onderhavige geval, waarin sprake is van andere feiten en omstandigheden, tot een andere uitkomst.

4.9.

Aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] komt dus geen beroep op verkrijging van de vakantiewoning door verjaring toe.

[gedaagde sub 1] tekortgeschoten

4.10. [

eiseres] heeft onder I gevorderd om voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 1] wanprestatie heeft gepleegd / onrechtmatig heeft gehandeld en schadeplichtig is jegens [eiseres]. [gedaagde sub 1] voert hiertegen verweer. Om te beoordelen of [gedaagde sub 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van een verbintenis is van belang welke verplichtingen partijen over en weer hadden. [gedaagde sub 1] en [eiseres] hadden een huurovereenkomst. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] ingevolge onder meer het bepaalde in artikel 7:224 BW de verplichting had om het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking te stellen van de verhuurder. De verplichtingen van [gedaagde sub 1] zijn verder ingevuld door de ‘Reglanan pa uzo di wikenthuis riba tereno di Choloma’ (zie 2.4.). Tevergeefs bepleit hij dat die regels geen rechtskracht zouden hebben omdat deze eenzijdig zijn opgesteld. [gedaagde sub 1] heeft de regels ontvangen en heeft hiertegen niet geprotesteerd. Ook anderszins is niet gebleken dat deze regels onredelijk zijn of een wezenlijke verandering in de reeds bestaande huurverhouding teweeg brachten. De regels gelden dus binnen de huurverhouding voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 1] lijkt zich daar ook van bewust te zijn geweest gezien hetgeen hij ter zitting heeft gezegd over het ‘op de hoogte brengen van de familie’ bij verkoop en verbouwing. In voldoende mate staat bovendien vast dat [gedaagde sub 1] de woning heeft verkocht zonder dat hij daartoe toestemming had van [eiseres]. Hij heeft zich dus niet aan zijn contractuele verplichtingen ten aanzien van [eiseres] gehouden en is daarom tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis (artikel 6:74 lid 1 BW).

4.11.

Volgens [gedaagde sub 1] kan de tekortkoming niet aan hem kan worden toegerekend omdat huisjeseigenaren op Choloma al jaren hun huisjes doorverkopen aan derden. Op zich is inderdaad gebleken dat in het verleden huisjes onderling werden doorverkocht. [eiseres] is die gang van zaken vanaf 2013 aan het veranderen in die zin dat zij de verhuur van het terrein aan het reorganiseren is en hier meer grip op probeert te krijgen. [eiseres] wil niet dat er gespeculeerd wordt met vakantiewoningen op haar terrein, noch dat zij te maken krijgt met gebruikers op haar grond die ze niet kent. De huurders, waaronder ook [gedaagde sub 1], zijn op de hoogte van deze reorganisatie en/of konden dat zijn. Dit blijkt onder meer uit het toezenden van de ‘reglanan’ en het onder de aandacht daarvan brengen in een ledenvergadering, het organiseren van een informatieavond en de gelegenheid tot inspraak bij het opstellen van nieuwe huurovereenkomsten in de periode van 2013 tot 2016. [gedaagde sub 1] heeft zelf bovendien erkend dat hij wist dat hij het huisje niet zomaar mocht verkopen. Dat hij zich mogelijk in de juridische duiding van zijn situatie heeft vergist, komt voor zijn eigen risico. [gedaagde sub 1] betoogt verder nog tevergeefs dat hij het huisje via de Vereniging Vrienden van Choloma had aangeboden aan [eiseres]. Dat maakt alle bovengenoemde omstandigheden in ogenschouw genomen nog niet dat de tekortkoming niet aan hem is toe te rekenen. Weliswaar heeft hij wellicht een poging ondernomen om [eiseres] te betrekken bij de verkoop, maar daarmee voldeed hij niet aan de regel dat hij toestemming van [eiseres] nodig had voor die verkoop. Het is duidelijk dat hij geen toestemming had en het huisje toch heeft verkocht. Dit alles afwegende maakt dat de verkoop buiten [eiseres] om aan [gedaagde sub 1] wordt toegerekend in de zin van artikel 6:74 lid 1 BW.

4.12.

Het verweer van [gedaagde sub 1] dat [eiseres] geen schade heeft faalt. [eiseres] is door de verkoop geconfronteerd met een derde op haar grond, terwijl [eiseres] dat juist niet wilde. Dit belemmert [eiseres] in de uitoefening van haar eigenaarsbevoegdheden en dat vormt een inbreuk op haar eigendomsrecht (artikel 5:1 BW). Dat deze belemmering schade met zich meebrengt staat daarmee in voldoende mate vast.

4.13.

Dit betekent dat de vordering onder I eveneens wordt toegewezen.

[gedaagde sub 2] zonder recht of titel

4.14. [

gedaagde sub 2] en [eiseres] hebben geen huurovereenkomst gesloten. Een huurovereenkomst is ook niet ontstaan doordat [gedaagde sub 2] van [gedaagde sub 1] de economische eigendom van het vakantiehuis heeft verkregen. Een grondslag voor een dergelijk ontstaan van een huurverhouding ontbreekt. Evenmin zijn er omstandigheden waaruit [gedaagde sub 2] het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat er toch een huurovereenkomst tussen hem en [eiseres] is ontstaan. Integendeel, hij heeft op 11 november 2016, vlak na de koop op 1 oktober 2016, al een brief van [eiseres] ontvangen met de strekking dat het huisje niet aan hem had mogen worden overgedragen. Hij is op 28 februari 2017 gesommeerd om het terrein te ontruimen en op 30 maart 2017 is een kort geding tegen hem aangespannen. Het enkele gegeven dat [eiseres] kennelijk maandelijks een bedrag van NAf 60,- int van [gedaagde sub 2], hetgeen door [eiseres] overigens wordt aangemerkt als zuivering van de huurachterstand van [gedaagde sub 1], geeft tegen bovengenoemde achtergrond evenmin aanleiding om te concluderen dat er daardoor sprake is van een huurovereenkomst. Tenslotte is evenmin sprake van contractsoverneming nu medewerking door [eiseres] ontbreekt terwijl dit volgens artikel 6:159 lid 1 BW wel vereist is.

4.15.

Aangezien er geen sprake is van een huurovereenkomst komt aan [gedaagde sub 2] ook geen huurbescherming toe en is er geen toestemming nodig voor ontruiming door de huurcommissie, zoals hij tevergeefs heeft betoogd.

4.16.

Voorgaande heeft tot gevolg dat [gedaagde sub 2] zonder recht of titel gebruik maakt van het vakantiehuisje, waardoor hij inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [eiseres]. De onder III verzochte verklaring voor recht kan dus worden toegewezen. Ook de onder V verzochte ontruiming is gezien het vorengaande toewijsbaar. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen om [gedaagde sub 2] de gelegenheid te geven dit te regelen. De dwangsom is, in gematigde vorm, eveneens toewijsbaar.

4.17.

Het onder IV verzochte, namelijk het bevel om het recentelijk aangebouwde / verbouwde vertrek af te breken is niet toewijsbaar aangezien [eiseres] naar voren heeft gebracht dat zij bereid is om een redelijke vergoeding voor de vakantiewoning te betalen. Deze bereidheid is zonder nadere toelichting lastig te rijmen met de vordering tot afbraak.

Tenslotte

4.18.

Over de buitengerechtelijke incassokosten is in onvoldoende mate gesteld of gebleken dat deze kosten zijn gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte, zodat deze vordering wordt afgewezen.

4.19. [

gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden als de in het ongelijk gestelde partijen veroordeeld in de proceskosten van [eiseres], tot op heden begroot op NAf 450,- aan griffierecht, 2 x NAf 350,65 aan oproepingskosten en NAf 4.375,- aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

Het Gerecht:

- verklaart [gedaagde sub 1] niet ontvankelijk in zijn eis in reconventie;

- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] is beëindigd;

- verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis uit hoofde van de huurovereenkomst en schadeplichtig is jegens [eiseres];

- verklaart voor recht dat [gedaagde sub 2] zonder titel en dus onrechtmatig gebruik maakt van het perceel grond met de daarop gebouwde vakantiewoning gelegen te Choloma en op die wijze inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [eiseres] en andere erven;

- beveelt [gedaagde sub 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze niet in het eigendom van [eiseres] zijn en het gehuurde ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen, onder afgifte van alle daartoe behorende sleutels, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 1.000,- per dag dat [gedaagde sub 2] handelt in strijd met dit vonnis, met een maximum van NAf 100.000,-;

- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de kosten van het geding aan de zijde van eiser gerezen, tot aan de uitspraak begroot op NAf 450,- aan griffierecht, 2 x NAf 350,65 aan oproepingskosten en NAf 4.375,- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma, rechter, en op 1 april 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

AB