ECLI:NL:OGEAC:2025:221

• Datum uitspraak: 6 oktober 2025
• Publicatiedatum: 30 oktober 2025
• Zaaknummer: CUR202404207
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.E. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en ontruiming door FKP, met aansluiting bij eerdere uitspraken

In deze zaak heeft de stichting FUNDASHON KAS POPULAR (FKP) een vordering ingesteld tegen een gedaagde die sinds 2014 een woning huurt, maar nooit huur heeft betaald. De huurachterstand bedraagt tot oktober 2024 Cg 112.908,22. Ondanks aanmaningen heeft de gedaagde niet betaald en woont zij nog steeds in de woning met haar dochter en kleindochter. FKP vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De gedaagde heeft een voorstel gedaan voor een betalingsregeling, maar FKP heeft dit afgewezen, omdat er geen vertrouwen meer is in de gedaagde. Het gerecht heeft in een tussenvonnis bepaald dat de gedaagde in de gelegenheid wordt gesteld om te reageren op de zitting, maar de gemachtigde van de gedaagde was niet aanwezig. De gedaagde heeft herhaald dat zij een sociale regeling wil treffen, maar FKP heeft aangegeven dat de woning geen sociale woning is en dat de gedaagde verantwoordelijk is voor haar betalingsverplichtingen. Het gerecht heeft uiteindelijk besloten dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en dat de gedaagde de woning uiterlijk op 30 november 2025 moet ontruimen. De huurachterstand kan door FKP worden gevorderd tot november 2019, waarbij terugvordering van eerdere bedragen als onaanvaardbaar wordt beschouwd. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en de proceskosten worden gecompenseerd.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202404207

Vonnis van 6 oktober 2025

in de zaak van

de stichting FUNDASHON KAS POPULAR, gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gevolmachtigden: mr. J. de Wind en E. Quiñones,

tegen

[GEDAAGDE],

wonende in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: aanvankelijk mr. A.C. Herrera, nu procederend in persoon.

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

• het tussenvonnis van 23 juni 2025;
• het bericht van mr. Herrera dat hij desisteert;
• de akte van gedaagde van 7 juli 2025.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. Het tussenvonnis

In het tussenvonnis van 23 juni 2025 is het volgende overwogen:

[De feiten]

- Bij huurovereenkomst van 15 december 2014 heeft FKP de woning [adres] aan gedaagde verhuurd. De huurprijs was en is Cg 880 per maand, plus Cg 65 servicekosten.

- Gedaagde heeft nooit betaald.

- De huurachterstand beloopt, berekend tot en met oktober 2024, Cg 112.908,22.

- Ondanks aanmaning is gedaagde niet tot betaling overgegaan. Gedaagde (geboren in 1974) woont nog in de woning, met haar dochter en kleindochter.

[De vordering en het verweer]

[.] FKP vordert, in de kern, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, met veroordeling van gedaagde tot ontruiming van de woning en tot betaling van de achterstallige bedragen.

[.] Bij conclusie van antwoord heeft gedaagde een vaststellingsovereenkomst uit maart 2025 overgelegd die FKP heeft gesloten met een andere huurder van FKP, waarin de vordering van FKP werd verminderd van NAf 92.000 naar NAf 20.000 onder de voorwaarde dat de huurder de woning binnen vier maanden zou ontruimen, met een betalingsregeling voor het verschuldigde bedrag van NAf 20.000. Gedaagde wil een soortgelijke minnelijke regeling treffen.

[De beoordeling]

[.] De huurachterstand is niet betwist. Gedaagde stemt in met ontruiming van het gehuurde. In zoverre zijn partijen het met elkaar eens.

[.] FKP stemt echter niet in met kwijtschelding van een deel van de restschuld zoals door gedaagde verzocht.

[.] Op de zitting was de gemachtigde van gedaagde niet aanwezig. Kort voor de zitting liet hij doorgeven verhinderd te zijn. Het gerecht ziet aanleiding om de gemachtigde van gedaagde in de gelegenheid te stellen te reageren op wat er op de zitting is gezegd. Zoals uit de hieronder ingelaste zittingsaantekeningen van de griffier blijkt, is het voorstel van gedaagde voor gedeeltelijke kwijtschelding van de huurachterstand door FKP afgewezen:

Gedaagde: Ik ben willing om een regeling te treffen. Ik wil vier maanden in het huis verblijven en daarna verhuizen naar een huis op naam van SOAW. Twee weken geleden werd ik gebeld en werd aan mij gezegd dat ik me kon aanmelden voor mijn eigen huis. Ik wil ook dat FKP een stuk van de schuld afhaalt.

FKP: De woning is geen sociale woning. Toen mevrouw de woning kreeg had zij een baan. We konden niet voorzien dat zij haar baan ging verliezen. Dus het risico ligt bij haar. We hebben meerdere malen een regeling geprobeerd te treffen, maar mevrouw heeft nooit daaraan gehoor gegeven. Mevrouw heeft 10 jaar gratis gewoond. Er bestaat geen vertrouwen meer tussen FKP en mevrouw. Ik wil gewoon een vonnis. Ik heb geen garantie dat mevrouw gaat betalen. Ik wil geen precedent scheppen. Ik wil gewoon ontruiming. Mevrouw heeft geen baan. Schuld is tot nu toe ongeveer 114.000. Mevrouw heeft niet meer betaald. Over de ontruimingstermijn laat ik het aan de rechter.

[.] Na de door gedaagde te nemen akte, zal vonnis worden gewezen. Daarbij zal het gerecht mede acht slaan op de lijn die in de rechtspraak is uitgezet in de zaken van FKP (GHvJ 26 november 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:281), en FFP (GHvJ 27 mei 2025, FFP vs […] c.s., nog niet gepubliceerd).

3. De verdere beoordeling

3.1.

Bij het tussenvonnis is gedaagde in de gelegenheid een akte te nemen, omdat haar gemachtigde niet bij de comparitie aanwezig was. De gemachtigde heeft zich vervolgens teruggetrokken. Gedaagde heeft in haar laatste akte herhaald dat FKP een sociale instelling is en dat zij net als andere huurders in hetzelfde gebouw met een betalingsachterstand een korting wil. Voorts vraagt zij wederom om een ontruimingstermijn van vier maanden, zoals zij dat ook al deed bij conclusie van antwoord (24 februari 2025) en ter comparitie (18 juni 2025).

3.2.

De vorderingen met betrekking tot de ontbinding en ontruiming, waartegen geen verweer is gevoerd, zullen worden toegewezen. Bepaald zal worden dat gedaagde de woning uiterlijk op 30 november 2025 zal moeten ontruimen. Daarbij is mede gelet op het tijdsverloop sinds de aanvang van deze procedure.

3.3.

Wat betreft de huurachterstand zal het gerecht aansluiten bij de lijn die in de rechtspraak is uitgezet in de zaken van FKP (GHvJ 26 november 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:281, cassatieberoep ingesteld tegen de vergelijkbare uitspraak ECLI:NL:OGHACMB:2024:298), en FFP (GHvJ 27 mei 2025,
FFP vs […] c.s. , niet gepubliceerd).

3.4.

Het Hof overwoog in eerstgenoemd vonnis onder meer:

2.4.

Ter zitting is het volgende gebleken:

a. FKP heeft ca. 5.000 woningen in de verhuur. Er staan meer dan 8.000 mensen op de wachtlijst. Ongeveer de helft van de huurders betaalt niet naar behoren.

b. Bij een groot tekort aan draagkracht van de huurder, is het Land een huursubsidie verschuldigd aan FKP (maar het Land is ook een slechte betaler). De huurprijs wordt dan navenant lager.

c. Vaak wonen er meerdere personen in de woning, van wie sommigen voldoende draagkracht hebben om bij te dragen.

d. Na een ontruiming komt de voormalige huurder onderaan de wachtlijst (van ca. 8.000 mensen).

e. In de door FKP opgegeven achterstanden in huurbetaling zit geen wettelijke rente. De huurprijs is niet geïndexeerd. Omzetbelasting wordt niet in rekening gebracht.

2.5.

Sprake is van een groot probleem. Ter zitting is gezocht naar een redelijk begin van een oplossing. Het Hof heeft voorstellen gedaan waarmee alle aanwezigen leken te kunnen leven (zie hierna het dictum). Twistpunt bleef of en zo ja, onder welke voorwaarden of termijn de terugbetalingsverplichting zou moeten vervallen, omdat FKP als sociale instelling heeft toegelaten dat achterstanden extreem en onbeheersbaar zijn opgelopen. Hierover zijn aktewisselingen (althans is de gelegenheid daartoe) geweest.

(…)

2.8.

FKP is bang voor een precedentwerking, maar de bedoeling van het Hof is juist dat de voorstellen door FKP worden opgelegd aan alle huurders met een achterstand, op straffe van gedwongen ontruiming. Ter zitting is door FKP gesteld dat ongeveer de helft van de 5.000 huurders niet naar behoren betaalt. Dat vraagt om een grootscheepse aanpak. Het is hoogst onwenselijk dat er meer (dan de thans aanhangige) rechtszaken worden aangebracht. De door het Hof gedane voorstellen zijn sociaal en redelijk. Ook de huurders van de aanhangige zaken hebben geen bezwaren geuit. Indien een huurder zich er niet aan houdt, is gedwongen ontruiming op haar plaats. Voor gedwongen ontruiming is uiteraard een executoriale titel, dus een gang naar de rechter, nodig. Ten aanzien van de huurders in de thans aanhangige zaken zal een voorwaardelijke ontruimingstitel worden gegeven. Voor andere huurders die zich niet zullen houden aan de door FKP aan hen, aan de hand van dit vonnis, opgelegde verplichtingen moet voor de ontruimingstitel een rechtszaak worden opgestart.

2.9.

Het Hof benadrukt dat zolang FKP niet daadwerkelijk overgaat tot ontruiming, het 'dweilen met de kraan open' blijft. Het is onaanvaardbaar dat ca. 2.500 huurders niet naar behoren betalen, terwijl er 8.000 personen wachten op een huurwoning. Bovendien is het tegenover de FKP-huurders die wel hun huur betalen (met moeite en geschraap) wrang dat FKP niet optreedt tegenover wanbetalers.

Het Hof besliste onder meer het volgende:

- veroordeelt de huurder tot betaling van de achterstand, met dien verstande dat de opeisbaarheid wordt opgeschort zo lang als de huurder zich houdt aan de volgende verplichtingen:

- […]

- bepaalt dat nadat de huurder de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 heeft afgelost, de rest van de huurschuld vervalt;

- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

- compenseert de kosten van het hoger beroep (…);

3.5.

De feiten en omstandigheden in de onderhavige zaak onderscheiden zich niet wezenlijk van die in de door het Hof beoordeelde zaken. Ook hier gaat het om huur door FKP als sociale instelling en om een huurder die jarenlang heeft verzuimd huur te betalen, zonder dat dat FKP aanleiding heeft gegeven tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan. Dat het hier gelet op de huurprijs van Cg 880 per maand niet een ‘sociale woning’ zou gaan, zoals FKP stelt en wat daar verder van zij, legt, gelet op het uiterst sociale vervolg van de huurrelatie, geen gewicht in de schaal. Een relevant verschil is wel dat de huurder in de onderhavige zaak instemt met de beëindiging en ontruiming. Een ‘laatste kans’ zoals de huurders geboden in die andere zaken is dus niet aan de orde. Er is evenwel geen reden om gedaagde niet een vergelijkbare korting op de huurachterstand te geven als in de Hofzaken. Die korting komt erop neer dat FKP met de invordering van de huurachterstand niet verder terug mag gaan dan vijf jaren voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift. Dat betekent in deze zaak dat FKP aanspraak kan maken op alle onbetaald gebleven huurtermijnen met ingang van november 2019. Terugvordering van het meerdere – dus verder teruggaand in de tijd - wordt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht.

3.6.

Op grond van het voorgaande zal worden beslist als hierna omschreven, met afwijzing van hetgeen FKP meer of anders heeft gevorderd.

4. De beslissing

Het gerecht:

4.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden;

4.2.

veroordeelt gedaagde de woning […] uiterlijk op 30 november 2025 te ontruimen;

4.3.

veroordeelt gedaagde tot betaling aan FKP van de huurachterstand (huur en servicekosten) voor zover opgebouwd vanaf november 2019, vermeerderd met Cg 880 aan huur per maand en Cg 65 aan servicekosten per maand vanaf de uitspraak van dit vonnis tot de ontruiming van de woning;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;

4.6.

compenseert de proceskosten in die zin dat partijen de eigen kosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en in het openbaar uitgesproken.