Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN
ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN EN VAN
BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Vonnis in de zaak:
de stichting FUNDASHON KAS POPULAR,
gevestigd in Curaçao,
hierna te noemen: FKP,
oorspronkelijk eiseres, thans appellante,
gemachtigde: mr. H.W. Braam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende in Curaçao,
hierna te noemen: de huurder,
oorspronkelijk gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. G.C.A. Scheperboer-Parris.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Het Hof verwijst voor het verloop tot dan toe naar zijn tussenvonnis van 30 juli 2024.
1.2.
Op 27 augustus 2024 hebben FKP en de huurder elk een akte uitlating genomen. Bij die van FKP is een productie gevoegd.
1.3.
Op 8 oktober 2024 heeft de huurder een contra-akte genomen.
1.4.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1.
De huurder heeft in hoger beroep een bewijs van onvermogen overgelegd en kan worden toegelaten kosteloos te procederen.
2.2.
In het tussenvonnis heeft het Hof voorstellen gedaan (a tot en met f). FKP kan zich vinden in de voorstellen onder a tot en met e, maar verzet zich tegen het voorstel onder f (luidende: ‘nadat de huurder acht jaar de verplichtingen is nagekomen, vervalt de rest van de huurschuld’). Dit voorstel, dat het Hof in het tussenvonnis voorlopig oordelend heeft toegevoegd, zal het Hof op grond van de argumenten van FKP laten varen.
2.3.
Ook de huurder lijkt meer te voelen voor hetgeen het Gerecht ter zake heeft beslist. De huurder heeft, daarvan uitgaande, met FKP een regeling getroffen.
2.4.
De desbetreffende beslissing van het Gerecht luidde:
3.4.
Het gerecht acht het alle omstandigheden in aanmerking nemende redelijk en billijk dat gedaagde wordt veroordeeld de achterstallige huurpenningen aan eiseres te betalen over (slechts) de laatste vijf jaren, dus 2018 tot en met 2022. Gedaagde zal zich voor een betalingsregeling tot eiseres moeten wenden.
2.5.
In haar akte van 27 augustus 2024 aan het slot stelt FKP:
6. FKP kan zich vinden in de voorstellen van Uw Hof zoals geformuleerd onder r.o. 2.5-a, b, c, d, en e maar niet met het voorstel onder 2.6-f van Uw tussenvonnis. De huurders dienen de gehele huurachterstand aan te zuiveren. Dit is wat FKP primair wil. Echter mocht Uw Hof oordelen dat (slechts) de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 tot heden zal moeten worden afgelost (middels de extra 25% huurbetaling per maand) dan zal FKP hier niet echt blij van worden, maar zal zij zich hierbij hebben neer te leggen. FKP wordt hier niet blij van daar dit vonnis een precedentwerking zal hebben, in ieder geval wat betreft de matiging (veeleer kwijtschelding) van de moedwillig door de huurder opgelopen huurachterstand, ofschoon de huurder tig keren tot betaling is aangemaand en ofschoon de huurder betalingsregelingen aan zijn/haar laars lapt.
2.6.
Het Hof zal de beslissing van het Gerecht volgen, dus bepalen dat nadat de huurder de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 tot heden heeft afgelost, de rest van de huurschuld vervalt.
2.7.
FKP is bang voor een precedentwerking, maar de bedoeling van het Hof is juist dat de voorstellen door FKP worden opgelegd aan alle huurders met een achterstand, op straffe van gedwongen ontruiming. Ter zitting is door FKP gesteld dat ongeveer de helft van de 5.000 huurders niet naar behoren betaalt. Dat vraagt om een grootscheepse aanpak. Het is hoogst onwenselijk dat er meer (dan de thans aanhangige) rechtszaken worden aangebracht. De door het Hof gedane voorstellen zijn sociaal en redelijk. Ook de huurders van de aanhangige zaken hebben geen bezwaren geuit. Indien een huurder zich er niet aan houdt, is gedwongen ontruiming op haar plaats. Voor gedwongen ontruiming is uiteraard een executoriale titel, dus een gang naar de rechter, nodig. Ten aanzien van de huurders in de thans aanhangige zaken zal een voorwaardelijke ontruimingstitel worden gegeven. Voor andere huurders die zich niet zullen houden aan de door FKP aan hen, aan de hand van dit vonnis, opgelegde verplichtingen moet voor de ontruimingstitel een rechtszaak worden opgestart.
2.8.
Onjuist is de stelling van de huurder dat FKP misbruik maakt van procesrecht door in hoger beroep te gaan of anderszins. Voor misbruik van procesrecht is meer nodig. FKP is in beginsel vrij haar standpunt in hoger beroep aan te passen. Niet staat vast dat FKP zich specifiek jegens de huurder verbonden heeft niet in hoger beroep te gaan. Uiteraard moet FKP met inmiddels gedane aflossingen door de huurder rekening houden, zoals ook het Gerecht heeft beslist. Indien op enig moment teveel is afbetaald, hoeft FKP niet terug te betalen (artikel 6:39 lid 2 BW). Dat de door FKP opgegeven achterstand niet klopt, is onvoldoende gemotiveerd. Dat de overheid, om wat voor reden dan ook, geen huursubsidie verstrekt kan niet aan FKP worden toegerekend. In geen geval levert dat bedrog door FKP op.
2.9.
Het Hof herhaalt uit het tussenvonnis (rov. 2.9-2.10) dat zolang FKP niet daadwerkelijk overgaat tot ontruiming, het ‘dweilen met de kraan open’ blijft en dat het onaanvaardbaar is dat ca. 2.500 huurders niet naar behoren betalen, terwijl 8.000 personen wachten op een huurwoning. Bovendien is het tegenover de FKP-huurders die wel hun huur betalen (met moeite en geschraap) wrang dat de FKP niet optreedt tegenover wanbetalers.
2.10.
Het Hof zal het bestreden vonnis, uit praktische overwegingen, geheel vernietigen en geheel opnieuw recht doen.
2.11.
Evenals in eerste aanleg worden de proceskosten gecompenseerd.
3.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:
- laat de huurder toe kosteloos in hoger beroep te procederen;
- veroordeelt de huurder tot betaling van de achterstand, met dien verstande dat de opeisbaarheid wordt opgeschort zo lang als de huurder zich houdt aan de volgende verplichtingen:
- veroordeelt de huurder elke maand een bedrag van 25% van de huurprijs extra te betalen aan FKP ter aflossing op de achterstand;
- veroordeelt de huurder om, op verzoek van FKP, een machtiging aan FKP te verlenen om bij de eventuele werkgever of bank van de huurder tot incasso over te gaan;
- machtigt FKP, indien de huurder nalaat een machtiging te verlenen, om tot incasso bij de eventuele werkgever of bank van de huurder over te gaan;
- ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt de huurder tot ontruiming, met al het zijne en al de zijnen, voor het geval dat de huurder, in enige maand, drie weken na de eerste dag van de maand de huurprijs en de 25%-verhoging niet betaald heeft;
- verstaat dat de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 jo. 444 lid 2 Rv;
- bepaalt dat nadat de huurder de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 heeft afgelost, de rest van de huurschuld vervalt;
- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, E.A. Saleh en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Hof en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 november 2024 in Curaçao, in tegenwoordigheid van de griffier.