Uitspraak
Vonnis van 8 maart 2016
Zaaknummer: AR 2015/74
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis
in de zaak van
[A],
wonende te Sint Maarten,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. C.M. Marica,
tegen
[B],
wonende op Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Snow.
Partijen worden hierna aangeduid als “[A]” en “[B]”, tenzij anders wordt vermeld.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties,
conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties,
conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met producties,
conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie met producties,
conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
De uitspraak is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
2.1.
Tussen [A] als verkoper en [B] als koper is op 27 augustus 2014 een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende een perceel met woning op Sint Maarten (hierna: de woning). De koopsom bedraagt US$ 260.000,00 en is betaald.
2.2.
De woning is of 14 november 2014 geleverd. In de notariële akte is onder andere vermeld:
“Seller grants Buyer receipt and acquittance for the payment of the purchase price. Parties have agreed that an amount of (…) (US$ 10,000.00) shall remain on the escrow account of me, civil law notary, until parties have come to an agreement regarding damages to the property due to hurricane Gonzalo and the heavy rainfall of a week ago.”
2.3.
In de artikelen 5 en 6 van de leveringsakte is vermeld:
“5. The propery is being accepted in substantially the same actual condition as it was on the date of the above mentioned sales agreement.
6. As from today all risks of the property transferred hereby will be for the account of Buyer.”
2.4. [
A] heeft een gedeelte van de woning enige tijd van [B] gehuurd nadat de woning aan [B] is geleverd. Uit de Closing Statement van de notaris d.d. 14 november 2014 volgt dat aan [B] 3 maanden huur zijn betaald door [A]: USD 1.950,00 (“3 month rent payment”).
2.5.
Namens [B] wordt in de e-mail van 20 januari 2015 aanspraak gemaakt op een bedrag van USD 9.295,00
“as compensation for the total storm damage to the house”. [A] heeft aan de notaris geen toestemming gegeven om dit bedrag aan [B] uit te betalen.
“as compensation for the total storm damage to the house”. [A] heeft aan de notaris geen toestemming gegeven om dit bedrag aan [B] uit te betalen.
2.6
Gedurende de periode februari 2015 – juni 2015 is vijf keer per e-mail door de gemachtigde van [A] aan [B] verzocht om de door hem gestelde schade te bewijzen. Hieraan is door [B] geen gehoor gegeven.
2.7.
Op 31 januari 2015 heeft [A] het door hem gehuurde gedeelte van de woning ontruimd. Sindsdien heeft hij er niet meer gewoond.
3.De vorderingen en de verweren in conventie en in reconventie
3.1. [
A] vordert in conventie dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [B] veroordeelt om het ertoe te leiden dat de notaris de USD 10.000,00 aan hem zal uitbetalen, zulks met dwangsommen. Verder vordert [A] dat [B] wordt veroordeeld alle notariskosten verband houdende met de betaling van de notariële derdenrekening aan hem te voldoen. Tot slot vordert [A] de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten van [B].
3.2. [
B] vordert in reconventie dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [A] veroordeelt om aan hem te betalen USD 11.310,00 aan geleden schade aan de woning en de inboedel, USD 3.300,00 voor achterstallige huur, althans bedragen die door het Gerecht in goede justitie moeten worden betaald, met wettelijke rente en de proceskosten.
3.3.
Partijen concluderen ieder dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de vorderingen van de andere partij zal afwijzen, met veroordeling van de andere partij in de proceskosten.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Vanwege de orkaan Gonzalo (medio oktober 2014) en de schade die deze aan de woning heeft veroorzaakt, hebben partijen de afspraak gemaakt dat USD 10.000,00 op de derdenrekening van de notaris blijft staan.
4.2.
De vordering van [B] in reconventie betreffende USD 11.310,00 wordt bestreken door artikelen 5 en 6 van de leveringsakte alsmede het beding omtrent de reservering van de USD 10.000,00 (hierna: het reserveringsbeding). Uit deze bepalingen, in onderling verband gelezen, blijkt dat de woning in dezelfde staat wordt geleverd als is vermeld in de voorlopige koopovereenkomst en dat het risico betreffende de woning overgaat op de leveringsdatum. Vanwege Gonzalo en de hevige regenval onderschrijven partijen dat er sprake van schade aan de woning is en wordt USD 10.000,00 gereserveerd tot partijen ter zake overeenstemming hebben bereikt.
4.3. [
A] stelt dat in de e-mail namens [B] d.d. 20 januari 2015 wordt beweerd dat er schade is ten bedrage van USD 9.295,00, maar dat de bewijzen daarvan zijn uitgebleven, ondanks meer dan vijf mails van zijn gemachtigde aan [B] met daarin het verzoek die stukken over te leggen in de periode februari 2015 – juni 2015. Pas bij antwoord in conventie worden bewijsstukken overgelegd. Dat is te laat volgens [A] en bovendien wordt betwist dat die facturen en bonnen zien op de onderhavige schade. Bij repliek in conventie wordt hieraan de conclusie verbonden dat dus de vordering van [B] in reconventie dient te worden afgewezen. [A] noemt dit “schuldeisersverzuim” van [B]. Het Gerecht begrijpt deze stelling aldus dat hem wordt gevraagd te beslissen dat de rechten van [B] om te klagen over het gebrek in de nakoming van de koopovereenkomst zijn vervallen als consequentie van het niet naleven van artikelen 6:89 BW en 7:23 BW. Gesteld noch gebleken is immers dat uit artikelen 5 en 6 of uit het reserveringsbeding blijkt dat partijen de afspraak hebben gemaakt dat [B] binnen een bepaalde termijn moest klagen. Aldus geldt de wettelijke klachtregeling.
4.4.
Het Gerecht overweegt dat op [B] als koper van de woning een klachtplicht rust krachtens artikelen 6:89 en 7:23 BW. Uit het reserveringsbeding is op te maken dat partijen onderschrijven dat er schade is. Aan het vereiste van binnen bekwame tijd melden van schade is dus voldaan. Uit het reserveringsbeding, en evenmin uit de processtukken, kan worden afgeleid dat er ten tijde van het verlijden van de notariële akte documenten voorhanden die de gebreken aan de woning en de hoogte van de schade illustreren.
4.5.
In zijn arrest van 8 februari 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BY4600) heeft de Hoge Raad beschouwingen gewijd aan de klachtplicht op grond van artikel 6:89 BW en 7:23 BW. Daaruit volgt dat de klachtregeling is gegeven ter bescherming van de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen. Het Gerecht stelt vast dat tussen de schadetoebrengende orkaan en het indienen van de conclusie van antwoord op 21 juli 2015 circa negen maanden zijn verstreken. Gerekend vanaf de transportakte zijn acht maanden verstreken. De facturen en bonnen die bij antwoord in het geding zijn gebracht dateren uit de periode 23 november 2014 tot 14 januari 2015 (waarbij geldt dat van enkele bonnen de data niet goed leesbaar zijn). Gelet op het intensieve mailverkeer tussen partijen kan het Gerecht geen enkele belemmering ontdekken, en die is door [B] ook niet aangevoerd, die maakt dat deze bewijsstukken niet eerder aan [A] zouden zijn kunnen toegezonden dan wel aan hem konden worden overhandigd nu hij immers een gedeelte van de verkochte woning, in elk geval tot einde januari 2015, bewoonde. Bovendien past tijdige toezending in de afspraken tussen partijen blijkende uit het reserveringsbeding:
“parties have come to an agreement.”Daarvoor is vereist dat [A] tijdig op de hoogte wordt gebracht van de schadevordering van [B].
“parties have come to an agreement.”Daarvoor is vereist dat [A] tijdig op de hoogte wordt gebracht van de schadevordering van [B].
4.6. [
A] voert aan dat hij reden heeft te geloven dat [B] valse facturen probeert te claimen van hem en verwijst daartoe onder andere naar een rapport van een verzekeringsdeskundige waarin de schade die [B] thans vordert niet is te vinden. Tevens noemt hij concrete zaken die nu worden opgevoerd als schade maar die niet beschadigd zijn. Het Gerecht is van oordeel dat deze discussie had kunnen worden voorkomen indien [B] [A], kort na de levering van de woning, deelgenoot had gemaakt van zijn bevindingen omtrent de schade, hem de offertes, facturen en bonnen had toegezonden, zodat [A] in de gelegenheid was hierover een standpunt te bepalen, waarop [A] in de vele mails van zijn gemachtigde ook heeft aangedrongen.
4.7.
Niet toepassing van de klachtregeling door het Gerecht zou betekenen dat [A] in een nadeliger processuele positie wordt gemanoeuvreerd. Hij moet dan immers het procesdebat aangaan zonder dat hij kort na het ontstaan van de schade door [B] in de gelegenheid is gesteld kennis te nemen van de schadeposten en dus de omvang van zijn eventuele aansprakelijkheid. De gedachte achter de klachtregeling is dat de koper moet worden beschermd, zoals hiervoor is vermeld.
4.8.
Hieraan doet niet af dat [B] stelt dat partijen zouden hebben afgesproken bij de notaris te komen om onder diens voorzitterschap de schadeposten af te wikkelen. Dit wordt door [A] betwist maar uit de e-mail van de notaris d.d. 2 februari 2015 volgt dat [A] zijn aanwezigheid heeft bevestigd. Kennelijk zou de notaris bereid zijn te bemiddelen. Het Gerecht overweegt dat een dergelijke afspraak niet af doet aan de verplichtingen van [B] ingevolge de klachtregeling en evenmin in het kader van het reserveringsbeding: hij had de bewijsstukken van de schade zo snel als redelijkerwijs mogelijk aan [A] moeten geven. Dit betekent dat de door [B] in reconventie gevorderde schadebedragen voor in totaal USD 11.310,00 niet kunnen worden toegewezen, behoudens waar het betreft USD 1.420,70. Dit bedrag wordt door [A] namelijk als schadebedrag erkend want dit bedrag blijkt uit het rapport van de schade-expert.
4.9.
Het volgende dispuut gaat over dit bedrag. [A] stelt dat hij dit bedrag heeft betaald aan [B]. Dit wordt door [B] betwist. Dit betekent dat [A] dit moet bewijzen. [A] heeft geen kwitantie en zijn gelijk blijkt niet uit de door hem in het geding gebrachte bewijsstukken (twee mails met de mededeling dit bedrag te zullen betalen). [A] stelt bij repliek in conventie nog dat [B] de betaling 7 maanden lang niet heeft betwist maar dat is geen argument dat bijdraagt aan zijn stelling. Degene die stelt betaald te hebben moet concrete feiten en omstandigheden aanvoeren waaruit deze betaling blijkt zodat het Gerecht kan beoordelen of aan bewijs hiervan kan worden toegekomen. Het Gerecht is van oordeel dat aan bewijs niet kan worden toegekomen omdat [A] hiervoor onvoldoende heeft gesteld.
4.10.
Het Gerecht zal de gehele reconventionele vordering wat betreft de schadeposten afwijzen maar in conventie bepalen dat vanuit het depot bij de notaris de USD 1.420,70 aan [B] moet worden betaald.
4.11.
Aldus resteert qua hoofdsom te beoordelen de reconventionele vordering van [B] betreffende de huur van USD 3.300,00. [B] stelt in zijn eis in reconventie dat [A] begin februari 2015 zonder enige kennisgeving is vertrokken. De huur is niet opgezegd en
“zal [B] over zijn hart strijken en de vordering beperken tot drie (3) maanden huur voor een totaal bedrag van US$ 3.300. Dat is inclusief een maand opzegtermijn.”(alinea 8). Bij repliek in reconventie herhaalt [B] deze stellingen. [A] stelt hier kort en zakelijk weergegeven tegenover dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd en de sleutels heeft doen bezorgen. Hij wijst op een bevestiging van mevrouw […] die de envelop met brief en sleutels aan [B] heeft gegeven. De brief wordt niet in het geding gebracht. De drie maanden huur die via de notarisafrekening zijn betaald is al hetgeen is verschuldigd nu het om een huurovereenkomst van korte duur gaat; [B] wist dat [A] maar drie maanden zou blijven.
“zal [B] over zijn hart strijken en de vordering beperken tot drie (3) maanden huur voor een totaal bedrag van US$ 3.300. Dat is inclusief een maand opzegtermijn.”(alinea 8). Bij repliek in reconventie herhaalt [B] deze stellingen. [A] stelt hier kort en zakelijk weergegeven tegenover dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd en de sleutels heeft doen bezorgen. Hij wijst op een bevestiging van mevrouw […] die de envelop met brief en sleutels aan [B] heeft gegeven. De brief wordt niet in het geding gebracht. De drie maanden huur die via de notarisafrekening zijn betaald is al hetgeen is verschuldigd nu het om een huurovereenkomst van korte duur gaat; [B] wist dat [A] maar drie maanden zou blijven.
4.12.
Het Gerecht overweegt dat de stellingen van partijen over de huurovereenkomst niet uitblinken door duidelijkheid. In elk geval staat wel vast dat er drie maanden huur is betaald en de huur was dus kennelijk USD 650,00 per maand, zoals blijkt uit de notarisafrekening. Het Gerecht kan dan ook drie maanden huur ten bedrage van USD 3.300,00, niet plaatsen nu hierop door [B] geen toelichting wordt gegeven. Het Gerecht gaat dus uit van USD 650,00 per maand aan huur.
4.13.
Er is geen schriftelijke huurovereenkomst. Dat hoeft ook niet volgens de wet. Artikel 7:228 BW lid 1 bepaalt dat de voor bepaalde tijd aangegane huur zonder dat een opzegging is vereist eindigt wanneer de bepaalde tijd is verstreken. De term “3 month rent payment” is een aanwijzing dat een huur voor bepaalde tijd is overeengekomen, temeer nu [A] een gedeelte van zijn woning wilde blijven bewonen, dat is afgesproken in het kader van de koopovereenkomst van die woning en geen van partijen de moeite heeft genomen om een schriftelijke huurovereenkomst (door de notaris) op te (laten) stellen. Bovendien is [A] eind januari 2015, dus na korte tijd, inderdaad vertrokken, 2,5 maand na de levering van de woning. Raadselachtig is zijn stelling dat er wel is opgezegd, maar het Gerecht kan daar niet vanuit gaan omdat hij niet de moeite heeft genomen de opzeggingsbrief in het geding te brengen. Het Gerecht vermoedt op grond van deze gedragingen van partijen dat inderdaad een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is overeengekomen en een mogelijke opzegging is dan kennelijk ten overvloede gedaan. Vervolgens dient te worden beoordeeld of door [B] genoeg is gesteld om hem toe te laten tot het bewijs om dit rechterlijke vermoeden te ontkrachten. Gelet op hetgeen door [B] is aangevoerd (zoals hiervoor onder 4.11. geciteerd) is dat niet geval. Zijn stellingen zijn daartoe onvoldoende feitelijk ingekleed.
4.14.
De reconventionele vordering voor zover het betreft het huurbedrag wordt dus afgewezen. Dit betekent dat de gehele reconventionele vordering wordt afgewezen.
4.15.
Wat betreft de conventionele nevenvorderingen wordt het volgende overwogen. [A] geeft geen opgaaf van de notariskosten die met de betaling vanuit het depot zouden zijn gemoeid. Dat had wel van hem kunnen worden gevergd. Deze nevenvordering wordt dus afgewezen. De dwangsom kan worden toegewezen, zij het gemaximeerd. De wettelijke rente, waartegen geen specifiek verweer is gevoerd, wordt eveneens toegewezen. De buitengerechtelijke incassokosten worden betwist bij antwoord in conventie (alinea 9). Bij repliek in conventie wordt gesteld dat deze zijn verschuldigd. Het Gerecht overweegt dat het redelijk moet zijn om incassokosten te maken en de hoogte moet ook redelijk zijn. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de vele e-mails van mr. Marica aan [B] en zijn gemachtigde waarin wordt gevraagd om bewijs van de schade (zie 2.6.) acht het Gerecht het redelijk dat incassokosten in rekening worden gebracht. Het Gerecht begroot de omvang van deze kosten naar redelijkheid op USD 1.500,00 tot betaling waarvan [B] zal worden veroordeeld.
4.16.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij dient [B] in conventie en in reconventie te worden veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing
Het Gerecht:
in conventie:
veroordeelt [B] om binnen 10 werkdagen na dit vonnis een door [A] opgestelde en ondertekende brief mede te ondertekenen en aan de notaris toe te zenden, met kopie aan de gemachtigde van [A], waarin is vermeld dat uit het depot USD 1.420,70 aan [B] dient te worden betaald en het restant van USD 8.579,30 aan [A] en bepaalt dat [B] een dwangsom van USD 500,00 per dag of gedeelte van een dag zal verbeuren indien hij in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen,
maximeert de aldus te verbeuren dwangsommen op USD 25.000,00,
veroordeelt [B] om aan [A] te betalen de wettelijke rente over USD 8.579,30 vanaf 20 februari 2015 tot de dag van algehele betaling,
veroordeelt [B] om aan [A] te betalen USD 1.500,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
in reconventie:
wijst de vorderingen af,
in conventie en in reconventie:
veroordeelt [B] in de proceskosten, aan de zijde van [A] begroot op NAf. 750,00 aan griffierecht, NAf 296,50 aan oproepingskosten en NAf 2.700,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit Gerecht, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2016.