Uitspraak
Vonnis van 11 maart 2016
Zaaknummer: KG 2016/11
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis in kort geding
in de zaak van
[A]
wonende te Sint Maarten,
eisers,
gemachtigde: mr. J.G. Snow,
tegen
[B],
wonende te Sint Maarten,
gedaagde sub 1,
procederende in persoon,
en
[C],
wonende te Sint Maarten,
gedaagde sub 2,
procederende in persoon.
Eisers worden in enkelvoud aangeduid als “[A]”. Gedaagden worden aangeduid als “[B]” en “[C]”.
1.De procedure
Het Gerecht heeft kennisgenomen van het verzoekschrift met producties d.d. 12 februari 2016. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 februari 2016. Partijen hebben de standpunten uiteengezet. [C] heeft zich daarbij bediend van een pleitnota die is overgelegd. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1. [
A] is eigenaar van een appartementsrecht in een gebouw op [locatie] met als kadastrale omschrijving [kadastrale aanduiding]. Dit appartementsrecht heeft hij gekocht van [B], blijkens de notariële leveringsakte van 22 september 2011. [A] bewoont het appartement op de bovenverdieping.
2.2. [
C] bewoont een ander appartement in hetzelfde gebouw op de begane grond. Dit appartement behoort in eigendom toe aan [B]. Er is sprake van een voorlopige koopovereenkomst d.d. 2 juli 2014 waarbij [B] dit appartementsrecht aan [C] verkoopt. Tussen hen zijn meningsverschillen gerezen waardoor het appartement tot op de dag van de zitting niet is geleverd aan [C]. [C] betaalt aan [B] een maandelijkse gebruiksvergoeding.
2.3.
In de splitsingsakte van 22 september 2011 komen de volgende bepalingen voor:
“Common Areas: those parts of the Building as well as the grounds belonging thereto, which according to the Deed, are not intended or will not be intended for use as a separate unit.”
“Article 2
The Common Areas and Common Objects will include but not be limited to, insofar as these are present:
(…)
(f) all other common facilities of the Building.”
“Article 4
An Owner of Occupant will enjoy the use of the Common Areas and/or the Common Objects, in accordance with their designated purpose or permitted use. He shall thereby comply with the Regulations as well as with the House Regulations and refrain from infringing the right of the other Owners and Occupants to enjoy same.”
“Article 5
1.The Owners and Occupants shall refrain from making disturbing noises from unnecessarily lingering in the Common Areas, or from allowing such Common Areas to be used by animals belonging to them and from placing bicycles, mopeds or other objects at places not designated for this purpose. (…).”
2.4. [
A] heeft [C] en [B] aangeschreven met het verzoek ervoor te zorgen dat de buitenruimtes gemeenschappelijk blijven en dat ervoor wordt gezorgd dat het hek, de muur, de hondenhokken en de huisdieren worden verwijderd. Dit verzoek is niet opgevolgd.
3.Het geschil
3.1. [
A] vordert dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk beveelt om de op de gezamenlijke gronden aanwezige hekwerken en muren, alsmede alle andere daarop aanwezige voorwerpen en dieren, die strijd opleveren met de bepalingen genoemd in de notariële akten van overdracht en splitsing tussen partijen, binnen twee weken na dato van het in deze te wijzen vonnis te verwijderen en verwijderd te houden, althans de gezamenlijke gronden te brengen in de situatie waarbij er geen sprake meer is van strijd met de bepalingen genoemd in de notariële akten van overdracht en splitsing tussen partijen en voorts te gehengen en te gedogen dat eisers c.s. gebruik maken en genot hebben van de litigieuze gezamenlijke gronden zoals omschreven in de notariële akten van overdracht en splitsing tussen partijen, zulks op straffe van verbeurte van een onmiddellijk door gedaagden hoofdelijk aan eisers te verbeuren dwangsom van US$ 10.000 voor iedere keer, dag of een gedeelte van een dag dat gedaagden na mochten laten gevolg te geven aan het in deze te geven bevel, althans verkiezen dat bevel te negeren, althans een zodanige voorziening te treffen met betrekking tot het voorgaande als U E.A. in goede justitie zal vermenen te behoren en gedaagden hoofdelijk in de kosten van deze procedure te veroordelen.
3.2. [
B] refeert zich aan het oordeel van het Gerecht.
3.3. [
C] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.4.
Op de argumenten van partijen zal het Gerecht hierna ingaan, voor zover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
4.De beoordeling
4.1.
De spoedeisendheid is met de aard van de vorderingen gegeven.
4.2. [
B] heeft ter zitting gezegd dat dit een “clear cut case” is. Hij is nog altijd eigenaar van het appartement waarin [C] woont en hij dient er dus voor te zorgen dat de bepalingen uit de splitsingsakte worden nagekomen. [B] stelt dat [C] niet gerechtigd was hek en muur te plaatsen in de gemeenschappelijke buitenruimte en daar honden te houden en hondenhokken neer te zetten.
4.3.
Het Gerecht overweegt dat de vorderingen van [A] jegens [B] dus kunnen worden toegewezen omdat zij niet worden betwist.
4.4. [
C] heeft ter zitting uitgelegd dat [B] hem heeft voorgespiegeld dat de buitenruimtes door hem konden worden gebruikt zoals hij heeft gedaan. Daarnaast zijn er bouwkundige gebreken en is de keuken vergeven van houtworm. Om die reden is het nog niet gekomen tot een levering omdat deze punten eerst moeten worden opgelost.
4.5.
Het Gerecht overweegt dat [C] niet betwist dat hij de gemeenschappelijke ruimtes gebruikt zoals door [A] wordt gesteld. Dat staat dus vast, met dien verstande dat [C] betwist dat hij kon weten dat die ruimtes gemeenschappelijk waren, althans dat daar regels voor golden. [C] is als gebruiker van het appartement niet zonder meer gebonden aan de splitsingsakte. Vandaar dat ter zitting [A] heeft gesteld dat [C] jegens hem zich onrechtmatig gedraagt.
4.6.
Het Gerecht oordeelt dat inderdaad sprake is van onrechtmatig handelen door [C] jegens [A]. Blijkens de correspondentie is aan hem uitgelegd dat hij deze ruimtes niet mag gebruiken omdat hij hierdoor inbreuk maakt op de eigendomsrechten van [A] op grond van de splitsingsakte. Door ondanks deze uitleg de gemeenschappelijke ruimtes niet vrij te maken en te houden van voormelde bouwsels, voorwerpen en dieren handelt [C] onrechtmatig. Dit betekent dat de vorderingen van [A] jegens [C] eveneens kunnen worden toegewezen.
4.7.
Ten overvloede wordt het volgende overwogen. Zoals ook tijdens de zitting door het Gerecht is gezegd gaat deze zaak niet over de rechtsverhouding [B] als verkoper versus [C] als koper. Veel van wat [C] heeft aanvoert is daarop gebaseerd. Aan [C] is uitgelegd dat hij in dit kort geding daarover geen beslissing krijgt. Aan [C] en [B] is aangeraden om met elkaar te gaan praten of hierover een bodemprocedure aan te vangen.
4.8.
Als in het ongelijk gestelde partijen dienen [B] en [C] in de proceskosten te worden veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
rechtdoende in kort geding:
beveelt gedaagden hoofdelijk om de op de gezamenlijke gronden aanwezige hekwerken en muren, alsmede alle andere daarop aanwezige voorwerpen en dieren, die strijd opleveren met de bepalingen genoemd in de notariële akte van splitsing, binnen twee weken na heden te verwijderen en verwijderd te houden, althans de gezamenlijke gronden te brengen in de situatie waarbij er geen sprake meer is van strijd met de bepalingen genoemd in de notariële akte van splitsing en voorts te gehengen en te gedogen dat eisers gebruik maken en genot hebben van de litigieuze gezamenlijke gronden zoals omschreven in de notariële akte van splitsing, zulks op straffe van verbeurte van een onmiddellijk door gedaagden hoofdelijk aan eisers te verbeuren dwangsom van US$ 500,00 voor iedere keer, dag of een gedeelte van een dag dat gedaagden na mochten laten gevolg te geven aan het in deze te geven bevel, althans verkiezen dat bevel te negeren en maximeert de aldus te verbeuren dwangsommen op US$ 25.000,00,
veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van eisers begroot op NAf 450,00 aan griffierecht, NAf 519,00 aan verschotten en op NAf 1.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2016 in aanwezigheid van de griffier.