Uitspraak
Vonnis van 9 februari 2016
Zaaknummer: AR 2014/191
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.M.G. Dundas,
tegen
[gedaagde],
wonende te Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties d.d.28 november 2015,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de conclusie van repliek tevens houdende akte eiswijziging en –vermeerdering van eis ex artikel 109 Rv Pro met producties,
- de conclusie van dupliek,
- producties van mr. Bloem,
- de pleitnota van mr. Dundas,
- de pleitnota van mr. Bloem.
1.2.
Het pleidooi heeft plaatsgevonden op 17 december 2015 in aanwezigheid van partijen en de gemachtigden. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
1.3.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In de periode 1998 – 2005 hebben partijen een affectieve relatie onderhouden. Op 16 mei 2003 hebben zij gezamenlijk in eigendom verworven de onroerende zaak, bestaande uit een perceel met daarop een woning aan de […..] Drive in Cole Bay te Sint Maarten (meetbriefnummer SXM CB [….]).
2.2.
Verkopers waren de heer A en mevrouw A. De koopsom bedroeg USD 225.000,00. Hiertoe zijn partijen een hypothecaire geldlening aangegaan met de Rabobank en hebben zij USD 50.000,00 geleend van de heer A voormeld.
3.Het geschil en de standpunten van partijen
3.1.
Na eisvermeerdering stelt eiseres 14 vorderingen in. Deze zijn geformuleerd in een primair-subsidiair verband. Deze vorderingen strekken ertoe dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde veroordeelt tot medewerking aan de verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschap, waarbij rekening dient te worden gehouden met de nodige bijzondere posten, kosten rechtens. Gedaagde is volgens eiseres in de woning blijven wonen en dient dus aan haar een gebruiksvergoeding van USD 900,00 per maand vanaf november 2009 tot en met november 2014 te betalen, zijnde USD 54.000,00, althans een bedrag dat het Gerecht in goede justitie zal vaststellen, alsmede USD 900,00 per maand over de periode nadien. Verder heeft eiseres recht op de helft van de maandelijkse huuropbrengsten van de bovenste verdieping van de woning, zijnde USD 1.000,00 per maand, oftewel USD 30.000,00 over de periode november 2009 tot en met november 2014 alsmede de helft van de te ontvangen huur vanaf december 2014 tot de datum van verdeling van de woning. Verder eist zij schadevergoeding vanwege de ongeoorloofde verbouwingen door gedaagde van de onroerende zaak.
3.2.
Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vorderingen van eiseres, met haar veroordeling in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover.
3.3.
Door gedaagde worden, kort en zakelijk weergegeven, de volgende verweren gevoerd:
gedaagde heeft USD 3.500,00 geleend om kosten ter zake de aankoop van de onroerende zaak te financieren, hij alleen heeft elke maand de hypotheekrente betaald,
gedaagde heeft USD 19.000,00 geïnvesteerd in de woning en dit dient ook te worden verrekend. Dank zij deze investering kon de bovenverdieping worden verhuurd. Deze inkomsten zijn deels aangewend om de hypotheekrente te betalen en deels aan [eiseres] betaald,
gedaagde heeft flink meebetaald aan de kosten van de kinderen van partijen, te weten eerst USD 500,00 en later USD 400,00 per maand en daarnaast betaalt hij nog mee aan kleding, school, vakanties en naschoolse activiteiten van de kinderen. Hij verwijst hiertoe naar kwitanties,
gedaagde is bereid om medewerking te verlenen aan de verdeling en behoeft daar dus niet toe te worden veroordeeld,
de huidige marktwaarde van de woning dient te worden vastgesteld. De woning kan aan gedaagde worden toebedeeld en zo ook de hypotheekschuld,
omdat gedaagde al die jaren de lasten verband houdende met de onroerende zaak heeft betaald doet hij een beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Dat heeft als gevolg dat een gelijke verdeling van de netto-opbrengst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn,
[eiseres] heeft aldus geen recht op een gebruiksvergoeding mede omdat zij de woning heeft verlaten terwijl zij er net zo goed had kunnen blijven wonen,
op de gevorderde huurinkomsten dienen in elk geval de maandelijkse servicekosten (Gebe en internet) in mindering te worden gebracht. [eiseres] heeft geen recht op de helft van de huurinkomsten.
3.5.
Hiertegenover voert eiseres, kort en zakelijk weergegeven, het volgende aan. Ten tijde van de aankoop was sprake van een waarde van USD 695.000,00. Door toedoen van eiseres kon de onroerende zaak worden aangekocht voor de lage prijs van USD 225.000,00. Eiseres heeft een lijfrenteverzekering betaald om de hypothecaire financiering mogelijk te maken en de lening van USD 50.000,00 was ook enkel mogelijk omdat zij een vriendschappelijke verstandhouding had met de heer A. Uiteraard dient rekening te worden gehouden met de hypotheekbetalingen van gedaagde bij de verdeling, maar dat geldt ook voor de lijfrenteverzekering die eiseres heeft betaald. Niet dient rekening te worden gehouden met de gestelde investeringen in de woning van USD 19.000,00 omdat gedaagde huurpenningen int, hij overbedeeld is en hij al jaren eiseres niet laat delen in de vruchten van de onroerende zaak. Hij handelt in strijd met een aantal bepalingen uit Boek 3 BW. Gedaagde heeft niet aangetoond dat de verbouwingen waarde vermeerderend zijn geweest. Er wordt geen USD 900,00 aan huur ontvangen maar USD 1.000,00. Eiseres betwist dat door gedaagde ooit een bedrag betreffende de huur aan haar is doorbetaald. Dus heeft eiseres indirect wel degelijk meebetaald aan de hypotheek nu zij immers voor de helft gerechtigd is tot de huurpenningen die door gedaagde volledig aan de hypotheek zijn betaald; eiseres heeft overigens ook de nodige bedragen betaald ten behoeve van de kinderen. Eiseres is genoodzaakt geworden een andere woning te betrekken omdat gedaagde haar mishandelde zodat zij huur moest betalen hetgeen eigenlijk niet nodig was als zij in de woning had kunnen blijven wonen. Wel degelijk heeft eiseres dus recht op een gebruiksvergoeding. Het beroep op de schorsende werking van de redelijkheid en billijkheid gaat niet op.
4.De beoordeling
4.1.
Het Gerecht overweegt dat partijen het erover eens zijn dat er een verdeling moet plaatsvinden. Evenzeer zijn zij het erover eens, zo is bij gelegenheid van het pleidooi gebleken, dat de waarde van de onroerende zaak per heden (beter gezegd: datum eindvonnis) dient te worden vastgesteld. Partijen zijn het er ook over eens dat ICE, een ingenieursbureau op Sint Maarten, gevraagd kan worden deze taxatie te doen. Voordat de opdracht tot taxatie wordt gegeven is het efficiënt om een oordeel te geven over de inhoudelijke geschillen tussen partijen. Duidelijk is verder dat gedaagde de woning in volledige eigendom wil verwerven.
4.2.
Gedaagde voert aan dat hij wel degelijk een gedeelte van de huurinkomsten heeft afgedragen aan eiseres. Hij wijst daartoe op de cheques. Het Gerecht heeft een groot aantal cheques in het dossier aangetroffen waarop maandelijkse betalingen zijn te zien van 350, 400 of 500 dollar met als omschrijving “child support”. Eiseres stelt dan ook dat deze betalingen zien op de kosten voor de opvoeding en het levensonderhoud van de beide kinderen van partijen. Het Gerecht volgt dit standpunt, temeer nu door gedaagde niet wordt betwist dat hij jegens de beide kinderen onderhoudsplichtig is. Wellicht is het zo dat gedaagde deze betalingen financiert uit de huurontvangsten maar dat betekent natuurlijk nog niet dat hij de huur in juridische zin doorbetaalt. Dit verweer treft dus geen doel.
4.3.
Door gedaagde wordt onvoldoende betwist dat hij USD 1.000,00 per maand aan huur van de benedenverdieping ontvangt vanaf 28 november 2009. Bij antwoord stelt hij dat van dit bedrag servicekosten deel uitmaken en dat hij die weer moet doorbetalen aan Gebe en de internet provider. Gedaagde laat echter na om hiervan bewijsstukken in het geding te brengen. Dit betekent dan ook dat het Gerecht ervan uit dient te gaan dat aan huur wordt ontvangen USD 1.000,00 per maand. In principe is dan ook gedaagde de helft van deze huurinkomsten verschuldigd aan eiseres nu deze immers zijn aan te merken als vruchten van de gemeenschappelijke zaak in de zin van artikel 3:172 BW Pro. Gedaagde voert aan dat eiseres niet heeft bijgedragen in de uitgaven die noodzakelijk zijn om tot verhuur te geraken. Alhoewel dit een weinig inhoudelijk verweer is zal het Gerecht de huurinkomsten ten behoeve van de verdeling vaststellen op USD 800,00 per maand omdat het een ervaringsfeit is dat een verhuurder kosten moet maken om tot verhuur te komen en het gehuurde te onderhouden. Dit betekent dus dat gedaagde in principe USD 400,00 per maand aan eiseres dient te betalen vanaf 28 november 2009 tot de datum van het eindvonnis in deze zaak.
4.4.
Eiseres voert aan dat de verbouwingen aan de onroerende zaak zonder haar toestemming zijn verricht en dat het geheel niet duidelijk is of er sprake is van een waardevermeerdering en evenmin of er sprake is van gewoon onderhoud of verbetering van de woning. Om die reden, zo stelt eiseres, komt het door gedaagde genoemde bedrag van USD 19.000,00 niet (zonder meer) voor nominale vergoeding in aanmerking. Het Gerecht kan dit niet vaststellen op grond van de stukken die door gedaagde in het geding zijn gebracht, bestaande uit facturen ten behoeve van keuken, badkamer en kennelijk ook andere vertrekken. Gedaagde stelt dat door die verbouwingen hij de benedenverdieping kon verhuren. Nu partijen het erover eens zijn dat er een taxatie door ICE van de onroerende zaak dient plaats te vinden zal aan de taxateur gevraagd worden om in zijn taxatie hierover een oordeel te geven. Daartoe dienen aan de taxateur de facturen (productie 3 bij conclusie van antwoord) te worden overhandigd.
4.5.
Dan de stelling van gedaagde dat hij USD 3.500,00 heeft moeten lenen om de onroerende zaak in eigendom te kunnen verwerven. Dit wordt door eiseres niet betwist zodat gedaagde recht heeft op dit nominale bedrag.
4.6.
Partijen onderschrijven dat bij verkoop van de woning USD 50.000,00 aan de heer A voormeld dient te worden betaald. Dit bedrag strekt dus nominaal in mindering op de vast te stellen commerciële waarde van de woning en daaruit te worden betaald of, indien dat niet mogelijk is, zijn partijen gehouden dit bedrag, ieder hoofdelijk zo begrijpt het Gerecht, aan A te betalen.
4.7.
Gedaagde stelt verder dat hij altijd de hypotheekrente heeft betaald. Het gaat om een bedrag van Euro 12.003,09 per jaar en om een levensverzekeringspremie van USD 2.520,00 per jaar. Terzake zijn door gedaagde bewijsstukken (bankafschrift en polis) overgelegd. Eiseres stelt dat zij wel degelijk wilde meebetalen en dat gedaagde zonder haar toestemming kennelijk heeft onderhandeld met de Rabobank over een lagere maandlast waarbij kennelijk het “money plan” is beëindigd. Aldus heeft gedaagde er aan in de weg gestaan dat eiseres ook mee kon betalen aan de hypotheek. Het Gerecht overweegt dat duidelijk is dat gedaagde als enige de hypotheekpenningen en de levensverzekeringspremie heeft voldaan. Verder stelt eiseres dat dankzij haar goede verstandhouding met de familie A en door slim onderhandelen door haar de onroerende zaak voor een zeer voordelige prijs kon worden gekocht. Het Gerecht overweegt dat dit niet een juridisch te honoreren argument is in deze zaak, al was het alleen maar omdat eiseres bij verkoop of toescheiding van de onroerende zaak aan gedaagde voor een marktconforme prijs van deze inspanningen de vruchten van plukt. In principe heeft gedaagde recht op nominale vergoeding van deze betalingen omdat zij er immers toe strekken de onroerende zaak in de gemeenschap te behouden.
4.8.
Eiseres stelt recht te hebben op een gebruiksvergoeding van USD 900,00 per maand omdat gedaagde in de woning is blijven wonen en zij niet. Zij stelt dat zij door gedaagde is mishandeld en dat zij om die reden niet meer in de woning kon blijven. Zij moest een andere woning (die aan haar toebehoorde) betrekken en de huurovereenkomst met de huurder beëindigen. Toen kon zij de hypotheek niet meer betalen en is deze woning executoriaal verkocht door de hypotheekbank. Gedaagde stelt dat eiseres evenzeer als hij gerechtigd was in de woning te blijven wonen en dat er dus geen gebruiksvergoeding is verschuldigd omdat het haar eigen keuze was niet van de woning gebruik te blijven maken. Het Gerecht overweegt dat het een ervaringsfeit is dat partners in een affectieve relatie, nog daargelaten de gestelde mishandelingen door gedaagde van eiseres, doorgaans niet onder een dak blijven wonen. Dit betekent dat dit verweer van gedaagde, die niet uitlegt hoe een dergelijke samenwoning dan vorm zou moeten krijgen, niet opgaat. In principe heeft eiseres dus recht op een gebruiksvergoeding van gedaagde. Het bedrag van USD 900,00 komt, mede in aanmerking genomen de hoogte van de voormelde huur en de hoogte van de maandelijkse hypotheekrente, het Gerecht niet onredelijk voor. Gedaagde verkeert feitelijk in dezelfde positie als de huurder en de inkomsten die de gemeenschap daarvan ontvangt. Dit betekent dat gedaagde een gebruiksvergoeding naar billijkheid van USD 450,00 per maand aan eiseres is verschuldigd.
4.9.
Hiermee zijn de inhoudelijke twistpunten in deze zaak beslecht. Partijen dienen ICE opdracht gezamenlijk opdracht te geven om een taxatie van de onroerende zaak op te stellen, met bijzondere aandacht voor hetgeen onder 4.4. is overwogen. Het spreekt voor zich dat gedaagde de taxateur en eiseres, indien zij dat wenst, toegang tot de onroerende zaak (en dus ook de woning) dient te verschaffen. Als het taxatierapport voorhanden is dan kan eiseres in akte nemen waarin zij daarop reageert. Tevens dient zij een inzichtelijke berekening te verschaffen van het bedrag dat haar toekomt uit de verkoop van de onroerende zaak. Gedaagde dient deze berekening te controleren en daarover aan het Gerecht te rapporteren. Tevens dient gedaagde aan het Gerecht, door middel van het overleggen van bewijsstukken, zoals bijvoorbeeld een bankofferte, aan te tonen dat hij de overdracht van de woning aan hem en de uitbetaling van het eventuele aan eiseres toekomende saldo kan financieren, rekening houdende ook met de betaling van USD 50.000,00 aan de heer A.
4.10.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 4 april 2016 voor akte zijdens eiseres,
bepaalt dat gedaagde een antwoordakte mag indienen,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2016 in aanwezigheid van de griffier.