Uitspraak
Vonnis van 17 juni 2016
Zaaknummer: KG 2016/60
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis in kort geding
in de zaak van
de vennootschap naar buitenlands recht
[A],
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. W.J. Nelissen,
tegen
de naamloze vennootschap
[BC].
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde sub 1 in conventie,
de besloten vennootschap
[BC],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde sub 2 in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M. Unsal.
Eiseres wordt aangeduid als “[A]”. Gedaagden worden gezamenlijk in enkelvoud aangeduid als “[BC]”. Een en ander tenzij anders is vermeld.
1.De procedure
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties,
brief van 2 juni 2106 van [A] met producties,
akte van eis in reconventie,
brief van 2 juni 2016 van [BC] met producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juni 2016 in aanwezigheid van partijen en de gemachtigden. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1. [
A] is de eigenaar van het recht van erfpacht op een perceel grond te Sint Maarten op het [BC] complex. Op dat perceel staat het casino [D]. [D] huurt het perceel en het gebouw van [A].
2.2. [
BC] is de eigenaar van het recht van erfpacht van meerdere percelen grond op het [BC] complex. Op een van deze percelen bevindt zich een weg en een parkeerterrein.
2.3.
Klanten en personeel van [D] gebruiken deze weg om het casino te bereiken. Zij parkeren de auto op het parkeerterrein.
2.4.
Op het [BC] terrein bevinden zich diverse horecagelegenheden. Ook deze worden ontsloten via voormelde weg en zij maken gebruik van het parkeerterrein voor klanten en personeel.
2.5.
Ten gunste van het perceel van [A] en ten laste van het perceel van [BC] is op 11 februari 2014 een recht van erfdienstbaarheid gevestigd:
“CREATION OF EASEMENTS
(…)
The easement consisting of the non-exclusive right of access and passage, by foot, car, motor cycle, scooter and bicycle using the current access road, for purpose of ingress and egress to and from the public road and to and from the parcel of land sub a (SXM SB ../2009 [perceel [A], GEA]).
The easement consisting of the non-exclusive right of use of the parking areas as currently situated on the parcel of land sub b (SXM SB …/1969 [perceel [BC], GEA]).
Said easements shall be in favor of the parcel of land sub a (SXM SB …/2009), as dominant property and burdening as servient property the parcel of land sub b (SXM SB …/1969).
Said easements are created under the burden for all the beneficiaries of the access road and parking areas concerned to pay the costs of maintenance and upkeep thereof, pro rata to the use each beneficiary makes thereof.”
2.6. [
A] is de enige partij op het [BC] terrein die een dergelijke erfdienstbaarheid heeft.
2.7. [
BC] heeft aan [A] in diverse brieven (periode maart – juni 2016) kenbaar gemaakt dat zij voornemens is het [BC]-terrein met een slagboom af te sluiten maar dat klanten en personeel van [D] van de weg en het parkeerterrein desalniettemin gratis gebruik kunnen blijven maken. Voorts heeft zij [A] meermaals uitgenodigd om in overleg te treden haar over de hoogte van de retributie, voorzien in de erfdienstbaarheid (laatste volzin van B. voormeld). Op deze uitnodiging is [A] niet ingegaan.
2.8.
De huidige situatie is dat het [BC] terrein bij de ingang en de uitgang is voorzien van slagbomen. Daar staan beveiligingsmedewerkers. De klant / medewerker van [D] krijgt een parkeerticket en de mededeling dat als deze wordt afgetekend door [D] hij gratis kan parkeren.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1. [
A] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de volgende veroordeling wordt uitgesproken:
“[BC] te bevelen de beperkende maatregelen op te heffen en opgeheven te houden en de toegangsweg en het parkeerterrein toegankelijk te houden door de slagbomen te verwijderen, althans buiten gebruik te stellen binnen 12 uur na dagtekening van uw vonnis danwel een door uw Gerecht in goede justitie te bepalen termijn, op straffe van een dwangsom van US$ 1,000.- (duizend US Dollar) per moment dat de slagbomen dicht zijn, danwel een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen bedrag, tot dat bij in kracht van gewijsde gegaan (of: onherroepelijk?) vonnis is beslist dat de maatregelen van [BC] rechtmatig jegens [A] kunnen worden genomen, kosten rechtens.”
3.2. [
BC] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de volgende veroordeling wordt uitgesproken:
“[A] te veroordelen aan [BC] RE, bij wijze van voorschot op de kosten van onderhoud en de instandhouding van het parkeerterrein en de ontsluitingsweg te [BC] Resort, Sint Maarten, met ingang van 1 juni 2016 te betalen 50% van het door [BC] RE aan [A] bij brief van 17 maart 2016 voorgestelde bedrag, die door [A] als productie 5 bij het verzoekschrift in het geding is gebracht, totaal zijnde US$ 1.200 per maand, althans een door Uw Gerecht in goede justitie vast te stellen bedrag, met veroordeling van [A] in de kosten.”
3.3.
Partijen concluderen over en weer tot niet-ontvankelijk verklaring van de andere partij(en) in de ingestelde vorderingen, dan wel dat deze aan hen/haar zullen worden ontzegd, met veroordeling van de andere partij(en) in de proceskosten.
3.4.
Op de argumenten van partijen zal het Gerecht hierna ingaan, voor zover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
De spoedeisendheid is met de aard van de vorderingen gegeven.
4.2.
Aan haar vorderingen legt [A] de volgende (verkort weergegeven) argumenten ten grondslag:
de weg en het parkeerterrein zijn een openbare weg;
er is sprake van een bestendig gebruiksrecht van [D];
[BC] schendt de bepalingen van de erfdienstbaarheid.
4.3.
Het Gerecht overweegt ten aanzien van a en b het volgende. In dit kort geding kan niet worden vastgesteld dat sprake is van een openbare weg en evenmin van een bestendig gebruiksrecht. In de eerste plaats niet omdat niet valt in te zien, als het een openbare weg zou zijn, waarom dan de vestiging van een erfdienstbaarheid nodig is (zoals door het Land Sint Maarten in zijn besluit van 27 januari 2014 is opgelegd). Verder is van belang dat door [BC] een tweetal verklaringen van medewerkers van de vroegere eigenaar [Z] in het geding is gebracht. Daaruit volgt dat er in de periode 2012-2014 ook slagbomen hebben gestaan en dat volgt ook uit foto’s uit eerdere jaren, zowel vooraanzicht als luchtfoto’s.
4.4.
Wat betreft c wordt als volgt overwogen. Ook indien er sprake is van een erfdienstbaarheid als de onderhavige mag de eigenaar van het dienende erf zijn perceel afsluiten, zo lang de erfdienstbaarheid van weg en parkeerterrein maar niet wordt belemmerd (zie HR 23 juni 2006, NJ 2006, 352). Het Gerecht stelt vast dat [BC] een onderneming is die, uiteraard, gericht is op het maken van winst. Daartoe is zij gerechtigd haar eigendommen, waaronder de weg en het parkeerterrein, commercieel uit te baten. Daarbij past het heffen van parkeergelden voor bezoekers van het [BC]-terrein. Deze heffing mag [BC], gelet op de erfdienstbaarheid, niet opleggen aan personen die naar [D] willen gaan en hun auto op het terrein willen parkeren. Uit haar brief d.d. 1 juni 2016 aan [A] volgt dat zij dit ook niet zal doen.
4.5.
Door [A] wordt aangevoerd dat sinds de plaatsing van de slagbomen haar omzet met 20% is afgenomen. Daarvan wordt geen enkel bewijs voorgebracht, maar het Gerecht kan zich voorstellen dat slagbomen het voor toeristen (die vaak maar één dag op Sint Maarten passagieren en dus niet de lokale situatie kennen) niet aantrekkelijk maken om [D] te bezoeken. Ter zitting heeft [BC] desgevraagd bereid te zijn een duidelijk bord bij de ingang te plaatsen dat gasten van [D] gratis mogen parkeren. Het Gerecht overweegt dat dit van haar kan worden gevergd, gelet op haar verplichting uitvoering te geven aan de erfdienstbaarheid van weg en parkeerterrein ten gunste van [A] (en dus van [D]). Het moet aan gasten van [D] duidelijk worden gemaakt dat zij onbelemmerd toegang tot [D] hebben. Het Gerecht zal dit in de veroordeling opnemen.
4.6.
Onderdeel van de erfdienstbaarheid is dat door [A] retributie moet worden betaald. [BC] heeft voor de vaststelling van de hoogte van de retributie [A] uitgenodigd voor overleg en de nodige financiële informatie overgelegd. [A] heeft deze uitnodiging afgeslagen en de financiële informatie gemotiveerd betwist. Zij betwist niet dat zij deze retributie is verschuldigd en gaat er vanuit dat deze door het Gerecht in een bodemprocedure moet worden vastgesteld.
4.7.
Het Gerecht constateert dat de reconventionele vordering gebaseerd is op nakoming van een verbintenis die aldus onbetwist is maar waarvan de hoogte nog niet duidelijk is. Mogelijk dat in een bodemprocedure een deskundigenbericht noodzakelijk is. De vordering is kennelijk bedoeld als een voorschot op de definitieve vaststelling omdat [BC] slechts de helft vordert van wat zij denkt dat redelijk is.
4.8.
Anders dan [A] bepleit ziet het Gerecht aldus niet in waarom deze vordering niet spoedeisend is, temeer nu bodemprocedures lang kunnen duren. De vordering is aannemelijk en het restitutierisico is niet groot, gelet op de beperkte bedragen waar het om gaat en het verhaal dat [BC] biedt (onroerend goed bezit) als het Gerecht het voorschot te hoog zou vaststellen. Aldus stelt het Gerecht als voorschot per maand USD 1.000,00 schattenderwijs vast en zal hij [A] veroordelen tot betaling van dit bedrag.
4.9.
Nu [A] overwegend in het ongelijk is gesteld dient zij te worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
rechtdoende in kort geding in conventie en in reconventie:
beveelt [BC] om bij de ingang van het [BC] complex een voor voetgangers en automobilisten duidelijk zichtbaar bord te plaatsen met de tekst FREE PARKING [D] CASINO en bepaalt dat, indien [BC] aan deze veroordeling niet binnen 21 dagen na heden voldoet, zij een dwangsom van USD 1.000,00 per dag verbeurt met een maximum van USD 50.000,00;
veroordeelt [A] tot betaling aan [BC] van een voorschot op de vast te stellen retributie van USD 1.000,00 per maand, ingaande 1 juli 2016,
veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van [BC] begroot op nihil aan verschotten en NAf 1.500,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2016 in aanwezigheid van de griffier.