Uitspraak
Vonnis van 22 juli 2016
Zaaknummer: KG 2016/82
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis in kort geding
in de zaak van
de verenigingen van eigenaren [A] CLUB III, IV EN V,
gevestigd te Sint Maarten,
eiseressen,
gemachtigde: mr. J.G. Snow,
tegen
de vereniging [B],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde sub 1,
de vereniging [C],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde sub 2,
[D],
gedaagde sub 3,
[E],
zonder bekende woon- of verblijfplaats te Sint Maarten,
gedaagde sub 4,
gemachtigde: mr. V.C. Choennie.
1.De procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift d.d. 30 juni 2016 met producties,
brief van 11 juli 2016 van mr. Choennie met producties,
brief van 11 juli 2016 van mr. Snow met producties,
pleitnota van mr. Snow,
pleitnota van mr. Choennie,
conclusie van repliek,
conclusie van dupliek.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 juli 2016, in aanwezigheid van partijen en gemachtigden. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
1.3.
Halverwege het pleidooi van mr. Choennie heeft de rechter haar onderbroken. Vervolgens is de zittingstijd benut om te bezien of een schikking mogelijk was. Later is aan het Gerecht medegedeeld dat partijen er niet uit zijn gekomen en is er vonnis gevraagd. Het Gerecht heeft toen aan partijen de gelegenheid gegeven voor re- en dupliek zodat recht zou worden gedaan aan het principe van hoor- en wederhoor. Daarmee hebben partijen ingestemd.
1.4.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Eisers zijn, zoals blijkt uit hun namen, verenigingen van eigenaars van drie gebouwen op het terrein van de ………… Club. Totaal zijn er vijf gebouwen op dit complex.
2.2. [
A], is eigenaar van de zogenaamde “remaining grounds” van dit complex, oftewel de gronden buiten de “footprint” van de vijf gebouwen. Daarop liggen paden, groenstroken, parkeerplaatsen, zwembaden e.d.
2.3. [
B], is krachtens volmacht van [A], belast met het beheer van de “remaining grounds” en de inning van de door de appartementseigenaren ter zake verschuldigde gelden.
2.4. [
C] is een van de bestuursleden van [A].
2.5. [
D] is door [B] aangesteld als “property manager”.
2.6.
Tussen onder anderen [B] en eiseres sub 2 (Association IV) is een bodemprocedure aanhangig bij dit Gerecht (AR 2015/20). Verder zijn door [B] bodemprocedures aanhangig gemaakt tegen appartementseigenaren wegens het niet betalen van de bijdragen aan [B] (AR 2016/4 tot en met 9).
2.7.
Bij e-mail van 13 juni 2016 hebben [A] en [B] een bericht gezonden, gericht “
To All Non-Paying Owners”:
To All Non-Paying Owners”:
“In particular, all non paying owners shall no longer be entitled to make use of and / or shall be disconnected from receiving the below mentioned benefits and services:
- Water from CBC RO-plant to apartment and common area usage
- Generator access, during electric power outages
- Security
- Propane
- Garbage removal
- Parking
- Pool & pool bar
- Fitness center
- Meeting room
- Landscaping
- Access to Mullet bay and Cupecoy beach
- None of their contractors allowed on property owned by [A].
The above said serious implications can only be avoided if immediate payment of 70% of the outstanding CAM charges that have not been paid by non paying members of Building III, IV and V, is received by our bookkeeper, Esther. Once those payments have been remitted then the above mentioned services will be allowed to continue.”
3.Het geschil
3.1.
Eiseressen vorderen dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen uitspreekt:
“gedaagden hoofdelijk te gebieden om zich te onthouden van het nemen van de maatregelen tegen appartementseigenaren te ……… Club zoals beschreven op pagina 3 van productie 2, meer specifiek om gedaagden hoofdelijk te gebieden zich te onthouden van het ontnemen aan die eigenaren van de volgende diensten c.q. voorzieningen te …….. Club:
- de toevoer van water van de CBC RO-plant;
- het gebruik en genot van de zogenaamde “common areas” en “common objects”;
- gebruik van het noodaggregaat c.q. de generator, gedurende periodes van stroomuitval en stroomonderbrekingen;
- beveiliging; gas c.q. propaan toevoer; vuilophaal; parkeren; gebruik van zwembad, bar, “fitness center” en ontvangstkamer; “Landscaping”; toegang tot de stranden van Mullet Bay en …….. Beach; toegang van aannemers voor persoonlijke klusjes;
- zulks op straffe van verbeurte van een onmiddellijk en hoofdelijk door gedaagden aan eisers te verbeuren dwangsom van US$ 10.000 per keer, per dag of een gedeelte van een dag dat gedaagden het te geven gebod mochten overtreden, althans een zodanige voorziening te treffen met betrekking tot het voorgaande als U E.A. in goede justitie zal vermenen te behoren en gedaagden in de kosten van deze procedure te veroordelen.”
3.2.
Kort en zakelijk weergegeven leggen eiseres hieraan ten grondslag dat de voormelde mail van 13 juni 2016 neerkomt op eigenrichting van [A] en [B]. Zij wijzen erop dat auto’s van eigenaren en huurders zijn tegengehouden, met name door [C] en [D]. Bovendien is de watertoevoer naar de gebouwen van eiseressen afgesloten geweest met een hangslot.
3.3.
Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen van eiseressen en verzoeken het Gerecht om hen hoofdelijk in de proceskosten te veroordelen.
3.4.
Gedaagden weerspreken de vorderingen van eiseressen gemotiveerd. Op de stellingen van partijen gaat het Gerecht hierna in, voor zover deze relevant blijken voor de beoordeling van dit geschil.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang is met de aard van de vorderingen gegeven.
4.2.
In hun dupliek hebben gedaagden medegedeeld dat zij vrijwillig gehoor geven aan hetgeen door eiseressen is verzocht. Dat geschiedt onder protest. Dit betekent dat het Gerecht de vorderingen zal afwijzen, maar in de beslissing zal verstaan dat gedaagden vrijwillig gehoor geven aan het gevorderde. Het Gerecht gaat ervan uit dat gedaagden zich aan deze toezegging zullen houden.
4.3.
Het Gerecht overweegt desalniettemin het volgende.
4.4.
Gebleken is dat er sprake is van een slepend conflict tussen eiseressen en gedaagden sub 1 en 2. Uit de stukken blijkt dat partijen zeer gebaat zouden zijn bij een oordeel ten gronde betreffende de geschilpunten die hen verdeeld houden, met name de vraag waartoe de eventuele betalingsverplichtingen van de individuele appartementseigenaren aan de [A]/[B] strekken. De zaak AR 2015/20 staat echter nog niet voor vonnis. Opvallend in dit kort geding is dat partijen uitvoerig stellingen betrekken die zien op het geschil ten gronde en niet zozeer op het onderwerp van deze procedure: mogen gedaagden de niet betalende appartementseigenaren de toegang tot en het gebruik van de “common grounds” weigeren? Het Gerecht raadt de advocaten aan om zo snel mogelijk deze zaak uit te procederen zodat het Gerecht een vonnis kan wijzen dat richtinggevend kan zijn om het conflict op te lossen. Het Gerecht zal niet op de beslissing in de bodemprocedure vooruitlopen, al was het maar omdat in die procedure ook andere partijen zijn betrokken.
4.5.
Ter zitting hebben gedaagden 1 en 2 aangegeven dat door de niet betaling van een aantal appartementseigenaren, deel uitmakende van eiseressen, zij liquiditeitsproblemen ondervindt en niet langer de “common grounds” kan onderhouden. Vandaar haar bericht van 13 juni 2016. Vervolgens is ter zitting gesproken over de mogelijkheid dat door eiseressen circa USD 80.000,00 zou worden betaald aan gedaagden 1 of 2 zodat tot einde van 2016 dit onderhoud kan worden gefinancierd, zulks ter nadere verrekening. Daar zijn partijen toen niet uitgekomen. Het Gerecht kan in dit kort geding hierover geen beslissing nemen omdat de niet betalende appartementseigenaren geen procespartij zijn. Het Gerecht acht het (in het algemeen gesproken) onwenselijk als door het conflict tussen eiseressen en gedaagden sub 1 en 2 de “common grounds” niet kunnen worden onderhouden.
4.6.
Evenzeer acht het Gerecht het (in het algemeen gesproken) onwenselijk dat aan huurders en niet betalende appartementseigenaren de toegang tot het complex of het gebruik van de “common grounds” wordt ontzegd. Deze onwenselijkheid wordt ingegeven door de feitelijke situatie ter plekke. Er staan vijf gebouwen op een complex dat centraal wordt bewaakt en afgesloten. Nooddiensten moeten daar te allen tijde bij kunnen en bewoners moeten ongehinderd in geval van nood het complex kunnen betreden en verlaten. Voor huurders van appartementen geldt bovendien dat zij geheel buiten het conflict tussen eiseressen en gedaagden staan. Water en elektra moeten om dezelfde redenen ongehinderd worden geleverd.
4.7.
Partijen wordt dus geadviseerd om de bodemprocedures zo snel mogelijk af te maken. Indien in de tussentijd onhoudbare problemen ontstaan dan kan het Gerecht om een uitspraak in kort geding worden gevraagd.
4.8.
Het Gerecht ziet aanleiding om te bepalen dat partijen de proceskosten ieder voor eigen rekening dienen te houden.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
rechtdoende in kort geding:
verstaat dat gedaagden vrijwillig gehoor geven aan de vorderingen van eiseressen,
wijst de vorderingen af,
bepaalt dat partijen de proceskosten ieder voor eigen rekening houden.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2016 in aanwezigheid van de griffier.