Uitspraak
Vonnis van 9 augustus 2016
Zaaknummer: AR 2015/86
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis
in de zaak van
de rechtspersoon naar het recht van Anguilla
[A],
gevestigd te Anguilla,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: de heer R.J. Moes en mr. C.H.J. Merx
tegen
[B],
wonende te Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. B. Ph.C. de Jong.
Partijen worden aangeduid als “[A]”, respectievelijk “[B]”, tenzij anders is vermeld.
1.De procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties d.d. 2 juli 2015,
conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie met producties,
conclusie van repliek in conventie tevens houdende vermeerdering van eis en conclusie van antwoord in reconventie met producties,
conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie tevens houdende akte vermeerdering van eis in reconventie met producties,
conclusie van dupliek in reconventie,
akte overlegging stukken van [B],
huurspecificatie van [A],
pleitaantekeningen van [B],
akte uitlating van [B],
akte uitlating na pleidooi van [A].
1.2.
Het pleidooi heeft plaatsgevonden op 17 maart 2016. Partijen en hun advocaten zijn verschenen. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
1.3.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Ingaande 1 juni 2014, voor de duur van 5 jaar, is tussen [A] als verhuurder en [B] als huurder, een huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende bedrijfsruimte te Sint Maarten. De huurprijs bedraagt USD 3.500,00 plus 5% omzetbelasting. In het gehuurde wordt door [B] een restaurant geëxploiteerd.
2.2. [
B] heeft de horecaonderneming die voordien in het gehuurde werd geëxploiteerd gekocht door middel van een activa-passiva transactie voor USD 170.000,00. De verkoopster is de echtgenote van de directeur van [A].
2.3.
Bij e-mail van 2 april 2015 aan [B] heeft [A] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en heeft zij [B] gesommeerd om het gehuurde te verlaten. Aan deze sommatie heeft [B] geen gehoor gegeven.
2.4.
Blijkens een Food Establishment Inspection Report d.d. 14 december 2015, verricht door de Inspectorate VSA, zijn er gebreken in het gehuurde aangetroffen:
“Backflow prevention: A direct connection may not exist between the sewage system and a drain originating from equipment in which food, portable equipment, or utensils are placed. (…). Plumbing is not properly done, so very often tenant has a backflow of water coming back into the kitchen. (…) Screen door is needed. There is also water leakage in the sitting area, which complaints had already been made to the landlord but nothin is being done about it. (…).”
3.De vorderingen en de verweren
3.1.
Na eiswijziging vordert [A] in conventie dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende (kort en zakelijk weer te geven) beslissingen worden genomen:
betaling achterstallige huur en contractuele boete van USD 12.168,97, berekend per 5 oktober 2015,
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst is ontbonden per 2 april 2015,
althans subsidiair:
de huurovereenkomst te ontbinden,
[B] te veroordelen het gehuurde te ontruimen,
[B] te veroordelen aan [A] een gebruiksvergoeding van USD 3.675,00 per maand te betalen tot datum feitelijke ontruiming,
voor recht te verklaren dat [B] aansprakelijk is voor de schade van eiseres als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst,
[B] te veroordelen tot schadevergoeding, gerekend vanaf de feitelijke ontruiming tot [A] een andere huurder heeft gevonden maar maximaal tot 31 mei 2017,
[B] te veroordelen tot betaling van USD 1.320,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten,
[B] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Na eiswijziging vordert [B] in reconventie, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende (kort en zakelijk weer te geven) beslissingen worden genomen:
te verklaren voor recht dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door [A] niet rechtsgeldig is geschied,
[A] te veroordelen tot herstel van de volgende gebreken: lekkage aan het dak, achterstallig schilderwerk, ondeugdelijk leidingwerk,
[A] te veroordelen in de proceskosten.
3.3.
Partijen concluderen over en weer tot afwijzing van de vorderingen van de andere partij, zulks met diens veroordeling in de proceskosten.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Partijen verschillen van mening over een aantal onderwerpen. Die worden hierna op een rijtje gezet en beoordeeld.
Gebe outage d.d. 9 juli 2014 en hierdoor ontstane vermeende schade
4.2.
Bij gelegenheid van het pleidooi hebben partijen hierover een deelschikking bereikt. [B] mag USD 821,00 op de uitstaande huur in mindering brengen.
Vermeende gebreken aan het gehuurde
4.3.
Kort en zakelijk weergegeven stelt [B] het volgende. Zij heeft de huur over februari 2015 opgeschort omdat er gebreken aan het gehuurde zijn. Het dak vertoont lekkage waardoor er regenwater op de gasten druppelt, er is sprake van achterstallig schilderwerk en de afvoerleidingen binnen het gehuurde zijn ondeugdelijk aangelegd. Zij heeft deze gebreken gemeld aan [A] per e-mail in januari en maart 2015. Bovendien kwam mevrouw [C], de voormalige eigenaresse van het restaurant, regelmatig langs en is zij geattendeerd op de gebreken. De gebreken aan het plafond en schilderwerk zijn bovendien nogal in het oog springend. Pas eind september 2015 werden de gebreken aangepakt. Dit gaat om groot onderhoud dat volgens de wet voor rekening van de verhuurder komt. Zij verwijst naar het rapport van de Inspectiedienst d.d. 14 december 2015 waaruit volgt dat de gebreken nog steeds niet zijn verholpen.
4.4.
Kort en zakelijk weergegeven verweert [A] zich als volgt. Begin april 2015 heeft zij van [B] begrepen dat de huur over februari 2015 niet werd voldaan vanwege gebreken. Het dak maakt deel uit van de gemeenschappelijke eigendom van de vereniging van eigenaren, hierna: de VVE, zodat niet [A] maar deze vereniging voor reparatie dient te zorgen. [B] zowel als [A] kunnen deze vereniging zelf aanspreken en dat heeft [A] ook gedaan. Pas als die lekkage is verholpen kan de vochtschade en het achterstallig schilderwerk worden aangepakt. Eerder heeft dat geen zin. [A] weet niet, door de onduidelijkheid van de stellingen van [B], of het gaat om schade die voor rekening van de VVE dient te komen of om interieurschade die voor rekening van de huurder blijft. De onderhoudsdienst van de VVE heeft op 21 september 2015 per e-mail bericht dat het dak was gerepareerd en dat een aannemer de opdracht heeft gekregen om de vochtschade te repareren en het schilderwerk te verrichten. Het leidingwerk zal van doen hebben met de zogenaamde “grease trap”. Dat komt voor rekening van [B] omdat het een kleine herstelling in de zin van artikel 7:217 BW Pro gaat.
4.5.
Het Gerecht overweegt het volgende. De verhuurder heeft in te staan voor de kwaliteit van het gehuurde. Als het gehuurde zich bevindt onder een dak dat deel uitmaakt van de gemeenschappelijkheid van de VVE, waarvan de verhuurder als eigenaar lid is en de huurder niet, dan dient de verhuurder ervoor te zorgen dat het dak wordt gerepareerd. Als de VVE geen actie neemt dan dient de verhuurder actie te ondernemen jegens de VVE, desnoods rechtsmaatregelen.
4.6.
Verder is uit het rapport van de Inspectiedienst duidelijk dat de gebreken er einde december 2015 nog steeds waren. Uit dat rapport, dat in zoverre door [A] niet is weersproken, volgt duidelijk dat sprake is van een “plumbing probleem” en nog steeds waterlekkage. Uitgaande hiervan, mede in ogenschouw genomen de mails die hierover aan [A] door [B] ter kennis zijn gebracht, oordeelt het Gerecht dat [B] gerechtigd was de huurbetaling over februari 2015 op te schorten tot deze gebreken zijn hersteld. Nu deze nog steeds niet zijn hersteld geldt dit opschortingsrecht nog altijd.
Vaststelling hoogte huurachterstand
4.7.
Ten behoeve van het pleidooi is door [A] een overzicht van de huurbetalingen en –achterstand in het geding gebracht. Berekend over de periode 1 juni 2014 tot en met 1 maart 2016 blijkt hieruit een betalingsachterstand van USD 12.656,35. Door [B] zijn geen betaalbewijzen, waaruit zou volgen dat zij meer betaald zou hebben, in het geding gebracht. Het Gerecht gaat dus uit van deze huurachterstand. Daarop moet in mindering strekken USD 821,00, zoals hiervoor onder 4.2. overwogen. Verder strekt in mindering een maand huur van USD 3.675,00 wegens de opschorting huur februari 2015. Aldus resteert een huurachterstand van USD 8.139,35. Deze huurachterstand correspondeert met 2,2 maanden huur. Dat acht het Gerecht onvoldoende om de ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter te rechtvaardigen, zulks tegen de achtergrond van voormelde vaststaande feiten en hetgeen hiervoor is overwogen.
4.8.
Ook de buitengerechtelijke ontbinding d.d. 2 april 2015 treft geen doel. Gebleken is dat toen aan huur USD 36.750,00 was vervallen, waarop in mindering is betaald USD 31.349,78. Verder mag USD 3.675,00 worden opgeschort en hoeft USD 821,00 niet te worden betaald. Dat komt dus feitelijk neer op een achterstand van USD 904,22 en dat is onvoldoende om te spreken van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt.
4.9.
De verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten wordt niet betwist. Deze kunnen dus worden toegewezen nu het Gerecht gezien heeft dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht en [B] in verzuim is geraakt met de huurbetaling, zij het dat deze worden gematigd tot USD 500,00 dat door het Gerecht als een redelijk bedrag voor de verrichte werkzaamheden wordt aangemerkt.
Recapitulerend
4.10.
Deze overwegingen brengen met zich dat vorderingen b., c, d, e, f en g dienen te worden afgewezen. Vorderingen j en k kunnen worden toegewezen, echter enigszins aangepast zoals in de beslissing is vermeld.
4.11.
Vordering a wordt eveneens toegewezen wat betreft het bedrag van USD 8.139,35. De gevorderde boeterente bedraagt 2,5% per maand. Deze kan eveneens worden toegewezen omdat [B] in verzuim is geraakt qua tijdige betaling van de huurpenningen.
4.12.
Vordering h wordt eveneens toegewezen, zij het tot een lager bedrag.
4.13.
Nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld ziet het Gerecht aanleiding te bepalen dat partijen de proceskosten, behalve het door [A] betaalde griffierecht en de explootkosten, voor eigen rekening dienen te houden.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
rechtdoende in conventie en in reconventie:
veroordeelt [B] om aan [A] te betalen USD 8.139,35, te verhogen met de overeengekomen boeterente van 2,5% per maand, vanaf de dag van opeisbaarheid van de individuele huurtermijnen, tot aan de dag der algehele voldoening,
veroordeelt [B] om aan [A] te betalen USD 500,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
verklaart voor recht dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door [A] niet rechtsgeldig is geschied,
veroordeelt [A] om de lekkage aan het dak te herstellen, het achterstallig schilderwerk uit te voeren en het ondeugdelijk leidingwerk te herstellen, zulks binnen 30 werkdagen na heden, zulks onder verbeurte van een nadien te verbeuren dwangsom van USD 100,00 per dag, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [A] hiermee in gebreke blijft tot een maximum van USD 10.000,-- totaal,
veroordeelt [B] in de proceskosten van [A], echter beperkt tot NAf 296,50 aan oproepingskosten en NAf 750,00 aan griffierecht en bepaalt voor het overige dat partijen de proceskosten voor eigen rekening dienen te houden,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2016 in aanwezigheid van de griffier.