Uitspraak
Vonnis van 31 augustus 2016
Zaaknummer: KG 2016-93
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis in kort geding
in de zaak van
[A],
wonende te Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. R.A. Groeneveldt,
tegen
[B], voor zich en handelende onder de naam “……………………………”,
en
[C],
echtelieden,
wonende te Sint Maarten,
gedaagden,
gemachtigde: mr. K. Huisman.
1.De procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennisgenomen van het verzoekschrift met producties d.d. 28 juli 2016. Mr. Huisman heeft bij brief van 22 augustus 2016 producties toegezonden. Ter zitting van 23 augustus 2016 is door mr. Groeneveldt nog een productie ingebracht met instemming van mr. Huisman (uittreksel handelsregister gedaagde sub 1). Beide gemachtigden hebben gepleit aan de hand van een pleitnota die deel uitmaakt van de processtukken.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen eiseres, handelende namens de erfgenamen van H.E. Laurence en J.A. Laurence, en
“…………. by Mrs.[B] Founder / CEO”is een
“Lease Agreement with option to buy”overeengekomen op 5 december 2015 (hierna: de Agreement). In de Agreement wordt eiseres aangeduid als “Lessor” en gedaagde sub 1 als “Lessee”. De Agreement heeft als onderwerp:
“the property (a Parcel of land with dwelling building situated on Sint Maarten, at Point Blanche. ………)”, hierna: “de Property”. Gedaagde sub 2 heeft de Agreement ondertekend als
“Witness”, gevolgd door zijn handtekening,
“Husband to Lessee”.
“…………. by Mrs.[B] Founder / CEO”is een
“Lease Agreement with option to buy”overeengekomen op 5 december 2015 (hierna: de Agreement). In de Agreement wordt eiseres aangeduid als “Lessor” en gedaagde sub 1 als “Lessee”. De Agreement heeft als onderwerp:
“the property (a Parcel of land with dwelling building situated on Sint Maarten, at Point Blanche. ………)”, hierna: “de Property”. Gedaagde sub 2 heeft de Agreement ondertekend als
“Witness”, gevolgd door zijn handtekening,
“Husband to Lessee”.
2.2
In de considerans van de Agreement staat dat Lessor de Property wil verkopen, dat Lessee geïnteresseerd is om binnen zes maanden de Property te kopen voor USD 320.000,00, dat Lessee een optie in deze zin krijgt maar dat Lessee zich realiseert dat de Property voor eigen kosten moet worden opgeknapt, dat tijdens de zes maanden Lessee de Property mag huren en dat op
5 juni 2016de optie moet zijn uitgeoefend of de Property ontruimd moet zijn en dat verbeteringen aan de Property in beide gevallen uitsluitend aan de Lessor toekomen. Gedaagden zijn in de Property gaan wonen.
5 juni 2016de optie moet zijn uitgeoefend of de Property ontruimd moet zijn en dat verbeteringen aan de Property in beide gevallen uitsluitend aan de Lessor toekomen. Gedaagden zijn in de Property gaan wonen.
2.3.
Partijen zijn een huurprijs van USD 9.000,00 overeengekomen voor de gehele optieperiode.
2.4.
Artikel 4 van de Agreement:
“Lessor grants Lessee an option to buy the property for an amount of US $ 320,000,-, within 6 months from December 5th 2015, which means the latest June 5th 2016. The deposit $3,000 and lease payment of $9,000 will be deducted from the purchase price. If Lessee wants to exercise the option to buy he will notify the Lessor in writing that he will exercise the option to buy and have the remaining balance transferred into the bank account of the notary (….) at the latest on or before June 5th 2016.”
Artikel 5:
“Lessee agrees that if he has not paid US $ 320,000.- in full, on or before June 5th 2016 he will vacate the Property immediately and voluntarily. Lessee will pay a penalty of US $ 250.- for each day, or a part thereof that he has not vacated the Property.”
Artikel 8:
“The Lessee commits himself to start the refurbishments and the improvement of the Property as soon as it is practical and agreed by the Lessor. Parties agree that all improvements and refurbishments done by the Lessee during the lease period are supposed to benefit the Property, which means that they do not affect the purchase price to be paid by the Lessee of (moet zijn: if, GEA) Lessee uses its right to buy the property, but they do not give the Lessee any right for Lessee cannot file a claim for “unjustified enrichment”, “undue payment” of “management of another’s affairs” based on the refurbishments or improvements done by Lessee to the Property.”
2.5.
In de e-mail d.d. 21 juni 2016 van gedaagde sub 1 aan de makelaar van eiseres komt onder andere de volgende passage voor:
“I would like to request for 1.5 month grace period as we’ve already checked everything with the bank and there seems to be no problem with getting the mortgage though they informed that it will be wrapped up by most probably end of July. I can have the bank sent an email to me cc you both on top of it when we go there again by them next week to follow up.”
2.6.
In de e-mail d.d. 29 juni 2016 van de makelaar aan eiseres komen de volgende passages voor:
“The purchase and lease contract which you and the owner agreed on was expired on June 5, 2016 and is invalid, therefore the owner is not obligated to continue the same previous agreement, but the owner agreed on the initial purchase price of $320,000.—with the deduction of $9000,-- which was paid in advance and is willing to permit the extended grace period (until July 31, 2016) that you requested under these circumstances.
The owner is requested an official letter from the bank stating that you are qualified for the loan no later than July 1, 2016. Failure to do so means the grace period you requested until July 31, 2016 will not be granted and therefore you will have to vacate the premises by July 5, 2016.”
2.7.
De PSB Bank schrijft in de e-mail van 30 juni 2016:
“(…) This email is serve as a formal communication from the bank (…) that [B en C] has started the application process in obtaining the property that you are selling.
We are working with them to get all the paper work finalized to provide a decision by next week once all paper work has been supplied and in order.”
2.8.
Bij brief van 6 juli 2016 bericht de gemachtigde van eiseres aan gedaagden onder andere het volgende:
“As a result of the aforementioned the Lessee is in serious breach of contract which justifies the immediate termination of the lease agreement and your eviction from the premises. (…)
I herewith serve you notice of default of the execution of the lease to purchase agreement and the payment of the rent over the period June 5th to July 5th 2016 and summon you to pay this amount to my client without further delay but in any event within 5 working days after receipt of this letter. You are herewith instructed to vacate the premises (….).”
2.9.
De PSB Bank bericht op 8 juli 2016 dat de hypothecaire geldlening zal worden verstrekt, mits aanvullende documenten kunnen worden aangereikt.
2.10.
De WIB Bank heeft op 18 augustus 2016 per e-mail bevestigd dat de hypothecaire geldlening ten behoeve van de aankoop van de Property zal worden verstrekt aan gedaagden.
2.11.
Door gedaagden is USD 3.000,00 aan eiseres overgemaakt betreffende de huur van de maanden juni en juli 2016.
2.12.
Gedaagde sub 1 heeft een bodemprocedure bij dit Gerecht aanhangig gemaakt op 22 augustus 2016.
3.Het geschil
3.1.
Eiseres vordert dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen zal nemen:
gedaagden te veroordelen tot ontruiming van de woning,
gedaagden te veroordelen de verbeurde dwangsommen aan haar te betalen,
gedaagden te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Gedaagden concluderen tot niet-ontvankelijk verklaring van eiseres in haar vorderingen, dan wel dat deze aan haar zullen worden ontzegd, met veroordeling van eiseres in de proceskosten.
3.3.
Op de argumenten van partijen zal het Gerecht hierna ingaan, voor zover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
4.De beoordeling
4.1.
Het Gerecht overweegt dat eiseres in haar vorderingen tegen gedaagde sub 2 niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, voor zover het betreft haar vordering sub b; de dwangsommen, waarmee eiseres kennelijk bedoelt de verbeurde contractuele boetes als vermeld in artikel 5 van de Agreement. Gedaagde sub 2 heeft de Agreement immers ondertekend als “Witness” en niet als contractspartij. Ten aanzien van de vorderingen a en c is eiseres in haar vorderingen wel ontvankelijk omdat gebleken is dat gedaagde sub 2 ook in de Property woont.
4.2.
Ter zitting is gebleken dat gedaagde sub 1 een eenmanszaak exploiteert. Anders dan als verweer wordt gevoerd betekent dit dat zij wel degelijk in persoon is gebonden aan de Agreement.
4.3.
Het Gerecht stelt voorop dat de Agreement niet voor tweeërlei uitleg vatbaar is. Gedaagde sub 1 mag de woning tegen betaling bewonen, verbouwen en kopen, mits zij voor 5 juni 2016 de koopsom betaalt. Gedaagde sub 1 heeft betaald, bewoond en verbouwd, zo blijkt uit de stukken, maar niet tijdig de koopsom betaald. Uitgaande van de bepalingen van de Agreement betekent dit dat per 5 juni 2016 gedaagde sub 1 de woning moet verlaten, de betaalde huur kwijt is en zij evenmin aanspraak kan maken op de door haar aangebrachte verbeteringen in de woning.
4.4.
Desalniettemin geeft eiseres aan gedaagde sub 2 een uitstel om een brief van de bank te produceren waarin is vermeld dat de bank aan haar een hypothecaire geldlening zal verstrekken. Gedaagde sub 1 slaagt er niet in deze tijdig aan te leveren. Ter zitting is medegedeeld dat zowel de PSB Bank als de WIB Bank bereid zijn om de koop van de Property te financieren. De PSB Bank is met deze mededeling (onder voorbehoud van ontvangst nadere documenten) doorgekomen op 8 juli 2016 en de WIB Bank heeft dit op 18 augustus 2016 bericht.
4.5.
Allereerst dient te worden vastgesteld wat voor soort overeenkomst de Agreement is, te weten een huurovereenkomst met optie tot koop (zoals de aanhef van de Agreement doet vermoeden), een huurkoopovereenkomst of een huurovereenkomst. Naar voorlopig oordeel is sprake van een huurkoopovereenkomst. Duidelijk is immers uit de considerans en de voormelde bepalingen dat partijen beogen dat gedaagde sub 1 de eigendom van de Property zou verwerven tegen betaling van een koopsom. De gedane huurbetalingen en de waarborgsom strekken in mindering op de koopsom die uiterlijk 5 juni 2016 op de rekening van de notaris moet zijn gestort en gedaagde sub 1 gaat voor eigen rekening en risico de Property opknappen. Dat verhoudt zich niet met een huurovereenkomst en evenmin met een huurovereenkomst met (slechts) een optie tot koop.
4.6.
Gedaagde sub 1 beroept zich het op het aldus toepasselijke artikel 7a:1557q BW. Daarin is vermeld dat teruggave van een in huurkoop gehouden zaak krachtens daartoe gemaakt beding, wegens niet tijdige nakoming door de koper van zijn verplichtingen, niet kan worden ingeroepen, tenzij de koper na in gebreke te zijn gesteld, nalatig blijft om zijn verplichtingen na te komen. Gedaagde sub 1 stelt dat zij niet in gebreke is gesteld.
4.7.
Naar voorlopig oordeel van het Gerecht is de termijn tot 5 juni 2016, als vermeld in de Agreement, een fatale zodat op grond van artikel 6:83 onder a BW geen ingebrekestelling nodig is. Gedaagde sub 1 wist bij ondertekening van de Agreement dat zij een half jaar de tijd had de koopsom te betalen. In de Agreement is niet voorzien in een financieringsvoorbehoud. Gedaagde sub 2 heeft willens en wetens het risico aanvaard dat zij de betaalde huur kwijt zou zijn, de investeringen (volgens haar USD 39.000,00) niet terug zou zien en geen woonplek meer zou hebben, indien zij niet voor tijdige betaling van de overeengekomen koopsom zorg zou dragen. Onder deze omstandigheden heeft een ingebrekestelling geen toegevoegde waarde.
4.8.
Gedaagde sub 1 voert verder aan dat het onredelijk zou zijn, gelet op de belangen van partijen over en weer, om haar niet in de gelegenheid te stellen de koop alsnog te sluiten. Zij beschikt thans immers over twee banken die de aankoopsom ter beschikking willen stellen. Gedaagde sub 1 wijst er in dit verband op dat financieringstrajecten op Sint Maarten lang kunnen duren. Gesteld noch gebleken is echter dat gedaagde sub 1 direct na aanvang van de Agreement actie heeft ondernomen om een hypothecaire geldlening te kunnen krijgen. Aan het Gerecht is geen informatie verstrekt waaruit blijkt wanneer deze is aangevraagd, en, zoals gezegd, kent de Agreement geen financieringsvoorbehoud maar had de koopsom al moeten zijn betaald.
4.9.
Het Gerecht is het dus niet eens met gedaagde sub 1 dat het onredelijk is dat eiseres de “grace period” niet zou hebben willen verlengen, anders dan per e-mail van 29 juni 2016 tot 31 juli 2016, mits voor 1 juli 2016 een acceptatiebrief van de bank voorhanden is. De verlenging tot 31 juli 2016 is onverplicht, gelet op de fatale termijn in de Agreement, en de eis om voor 1 juli 2016 duidelijkheid van de bank te krijgen is niet onredelijk omdat gedaagde sub 2 al een half jaar de tijd heeft gehad om de hypothecaire lening te regelen. Bovendien schrijft de PSB Bank op 30 juni 2016 (dus tijdig) voormelde e-mail alleen blijkt daaruit niet dat aan eiseres sub 1 de lening is toegekend. Daaraan doet niet af dat 1 juli 2016 een feestdag was omdat het immers voor die datum geregeld had moeten zijn en 30 juni 2016 een reguliere werkdag was.
4.10.
Het Gerecht begrijpt de zwaarwegende belangen van gedaagden maar vindt deze onvoldoende zwaarwegend om de duidelijke afspraken in de Agreement te passeren. Dat zou feitelijk enkel kunnen indien het Gerecht voorlopig van oordeel is dat het onverkort vasthouden aan deze afspraken naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kennelijk onaanvaardbaar is en, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, vindt het Gerecht dat niet. De Agreement is immers duidelijk en gedaagde sub 1 heeft na 5 juni 2016 een tweede kans gekregen van eiseres. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming in principe toewijsbaar is.
4.11.
Gedaagde sub 1 voert als verweer tegen de ontruiming aan dat er nog geen huurachterstand is van drie maanden zodat de ontruiming niet kan worden toegewezen omdat er geen voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming is. Het Gerecht volgt dit verweer niet. De bedoeling van partijen was de koop van de woning en niet het huren voor langere tijd, zie hetgeen hiervoor is overwogen in verband met artikel 6:215 BW (jo. 6:216 BW). De aard van de Agreement verzet zich tegen huurbescherming. Dit betekent dat het Gerecht de ontruiming toewijst.
4.12.
Indien de bodemrechter de voorlopige beslissing dat sprake is van huurkoop zou volgen dienen partijen zich er rekenschap van te geven dat mogelijk, ondanks de contractuele uitsluiting hiervan, verrekening dient plaats te vinden van de door gedaagde sub 1 aangebrachte verbeteringen (zie artikel 7A:1557t BW).
4.13.
Het Gerecht zal in dit kort geding niet de gevorderde contractuele boetes toewijzen. Die kwestie is onvoldoende spoedeisend om in kort geding over te beslissen. Dit moet in de bodemprocedure worden beslecht.
4.14.
Het komt het Gerecht voor, zoals ook ter zitting gezegd, dat partijen er goed aan zouden doen met elkaar te onderhandelen over een koop. Er zijn immers twee banken die willen financieren en er is het vooruitzicht van een kostbare en langdurige bodemprocedure met de nodige procesrisico’s.
4.15.
Als in het ongelijk gestelde partijen dienen gedaagden in de proceskosten te worden veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
rechtdoende in kort geding:
verklaart eiseres in haar vordering sub b niet-ontvankelijk jegens gedaagde sub 2,
veroordeelt gedaagden de Property binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en goederen en ter vrije beschikking van eiseres te stellen, met afgifte van de sleutels en alle goederen die niet in eigendom toebehoren aan gedaagden, zulks met machtiging aan eiseres om de ontruiming zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie,
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van eiseres begroot op NAf 450,00 aan griffierecht, NAf 296,50 aan oproepingskosten en NAf 1.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2016 in aanwezigheid van de griffier.