ECLI:NL:OGEAM:2016:97

• Datum uitspraak: 7 februari 2016
• Publicatiedatum: 22 februari 2017
• Zaaknummer: AR 2016/15
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J.J. van Rijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot betaling van onderhoudsbijdragen voor hotel facilities door appartementseigenaren

In deze zaak, die werd behandeld door het Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten, heeft eiseres, een vennootschap naar vreemd recht, een vordering ingesteld tegen gedaagden, appartementseigenaren, met betrekking tot de betaling van onderhoudsbijdragen voor de hotel facilities van een appartementencomplex. De eiseres stelt dat de gedaagden verplicht zijn om bij te dragen aan de kosten voor onderhoud, maar de gedaagden betwisten deze verplichting. Het vonnis, dat op 7 februari 2016 werd uitgesproken, volgt op een tussenvonnis van 19 juli 2016 waarin het Gerecht aanvullende informatie had gevraagd van beide partijen over de betalingen en de werkzaamheden die zijn verricht met betrekking tot de hotel facilities.

Het Gerecht heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de gedaagden, samen met andere appartementseigenaren, daadwerkelijk onderhoud hebben laten uitvoeren door Solutions, en dat zij hiervoor hebben betaald. De eiseres heeft echter niet kunnen aantonen dat zij haar facturen regelmatig aan de gedaagden heeft toegestuurd, wat betekent dat het Gerecht ervan uitgaat dat de gedaagden deze facturen pas hebben ontvangen in het kader van deze procedure. Bovendien heeft de eiseres niet voldaan aan de instructies van het Gerecht om bewijsstukken van de verrichte werkzaamheden over te leggen.

Uiteindelijk heeft het Gerecht geoordeeld dat de vorderingen van de eiseres moeten worden afgewezen, omdat zij niet heeft aangetoond dat zij onderhoudswerkzaamheden heeft verricht aan de hotel facilities. De gedaagden hebben aangetoond dat zij de betalingen aan Solutions hebben gedaan voor het onderhoud, en de eiseres heeft niet kunnen specificeren welk deel van haar facturen betrekking heeft op het gebruik van de hotel facilities. De eiseres is bovendien veroordeeld in de proceskosten van zowel het kort geding als deze procedure, omdat zij als de in het ongelijk gestelde partij werd beschouwd.

Uitspraak

Vonnis van 7 februari 2016

Zaaknummer: AR 2016/15

Vonnisnr.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Vonnis

in de zaak van

de vennootschap naar vreemd recht

[de vennootschap],

wonende te Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. K. Huisman,

tegen

[A en B]

wonende te Phoenix (Arizona, Verenigde Staten van Amerika),

gedaagden,

gemachtigde: mr. V.C. Choennie.

1. Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Na het tussenvonnis d.d. 19 juli 2016 heeft het Gerecht kennis genomen van de volgende processtukken:

• akte uitlating na tussenvonnis met producties zijdens eiseres,
• akte na tussenvonnis tevens vermeerdering van eis inzake KG 24/16,
• antwoordakte zijdens gedaagden,
• antwoordakte en tevens antwoordakte vermeerdering van eis.

1.2.

Het vonnis is nader bepaald op heden.

2. De verdere beoordeling

2.1.

Het Gerecht verwijst naar en neemt over al hetgeen in het tussenvonnis d.d. 19 juli 2016 is overwogen.

2.2.

In het tussenvonnis heeft het Gerecht onder 4.5. het volgende overwogen:

“Het Gerecht wenst hierover nader geïnformeerd te worden. Gedaagden dienen over de periode augustus 2013 – december 2015 alle facturen van Solutions in het geding te brengen en per factuur uit te leggen welk gedeelte op de “hotel facilities” betrekking heeft. Eiseres dient over dezelfde periode een specificatie met bewijsstukken over te leggen waaruit volgt welke werkzaamheden zij heeft verricht met betrekking tot de hotel facilities. Verder wil het Gerecht van eiseres ontvangen een overzicht van alle facturen en betalingen over deze periode betreffende alle appartementseigenaren die krachtens de splitsingsakte voor de hotel facilities dienen te betalen met uitleg wie hoeveel heeft betaald en, voor zover bekend, waarom er niet is betaald. Daarnaast wil het Gerecht weten of en in hoeverre tegen de niet betalende appartementseigenaren actie wordt ondernomen door eiseres. Eiseres stelt immers dat zij het onderhoud niet volledig kan verrichten omdat gedaagden niet de bijdragen betalen, maar dat verweer kan het Gerecht pas goed beoordelen als het op de hoogte wordt gebracht van de stand van zaken van betaling door alle appartementseigenaren. Partijen dienen in hun aktes ook precies in kaart te brengen welke items vallen onder het hoofdstuk “onderhoud gemeenschappelijke gedeeltes gebouw” en het hoofdstuk “onderhoud hotel facilities”.”

2.3.

Door eiseres zijn de volgende stukken in het geding gebracht:

Account Quickreport over de periode 1 augustus tot en met december 2013;

Account Quickreport over de periode 1 januari 2014 tot en met december 2014;

Account Quick Report over de periode 1 januari 2015 tot en met december 2015;

een overzicht over de periode augustus 2013 tot en met december 2015 van aan de appartementseigenaren gefactureerde en ontvangen bedragen, uitgesplitst per appartementsrecht.

2.4.

Door gedaagden zijn de volgende stukken in het geding gebracht:

Maintenance agreement part D;

e-mail correspondentie betreffende de overname door Solutions van de “maintenance and security services” ingaande 9 februari 2012,

Gebe-facturen over de periode februari 2012 tot en met juni 2016 met bewijzen van betaling vanaf de derdenrekening van Solutions,

facturen van First Strike Security N.V. over de periode februari 2012 tot en met juni 2016 aan Solutions met bewijzen van betaling vanaf de derdenrekening van Solutions,

facturen van Levtech N.V. over de periode juni 2012 tot en met juli 2016 aan Solutions met bewijzen van betaling vanaf de derdenrekening van Solutions,

facturen van George Williams betreffende Garbage Pickup and Removal over de periode februari 2012 tot en met juni 2016 met bewijzen van betaling vanaf de derdenrekening van Solutions,

facturen van Aguanestra Sarl betreffende Maintenance and upkeep of septic system over de periode oktober 2012 tot en met juni 2016 met bewijzen van betaling vanaf de derdenrekening van Solutions,

facturen van ISD Cleaning Services betreffende Maintenance and upkeep of the 3 pools over de periode juni 2012 tot en met juli 2016 met bewijzen van betaling vanaf de derdenrekening van Solutions,

drie facturen uit 2013 van The Southern Company betreffende Repairs to Pool furniture around all three pools met betaalbewijzen,

facturen van Landscape West Indies betreffende Maintenance of Garden and removal of plant matter as necessary over de periode mei 2012 tot en met juni 2016 met bewijzen van betaling vanaf de derdenrekening van Solutions,

facturen van C.H. Pest Control Services over de periode juli 2012 tot en met juni 2016 met bewijzen van betaling vanaf de derdenrekening van Solutions,

facturen van Solutions ov er de periode februari 2012 tot en met juni 2016 voor management en financiële werkzaamheden met bewijzen van betaling vanaf de derdenrekening van Solutions,

facturen van Solutions voor “Cleaning of Common Areas” over de periode maart 2012 tot en met juni 2016 die vanaf de derdenrekening van Solutions aan haar zijn betaald,

facturen van Dean Blake over de periode april 2013 tot en met juli 2016 voor reparaties aan de Hotel Shared Facilities met betaalbewijzen vanaf de derdenrekening van Solutions,

reparatiefacturen van derden aan de Hotel (Shared) Facilities over de periode juni 2015 tot en met maart 2016 met betaalbewijzen vanaf de derdenrekening van Solutions,

facturen van “RBC Owners with Solutions c/o Solutions Accounting Management N.V.” aan Moore over de jaren 2012 tot en met 2016 voor een totaalbedrag van USD 21.675,36 met betaalbewijzen.

2.5.

Het Gerecht overweegt het volgende. In het tussenvonnis is overwogen dat gedaagden betalingsplichtig zijn voor het onderhoud en het gebruik van de “hotel facilities”. Die hoofdregel lijdt, wat betreft het onderhoud, uitzondering als duidelijk is dat gedaagden, tezamen met de andere appartementseigenaren, Solutions hebben ingeschakeld, na de opzegging van 15 november 2011 door gedaagde, Solutions daadwerkelijk diensten heeft verricht en gedaagden daarvoor hebben betaald. Uit de omvangrijke en deugdelijk onderbouwde producties van gedaagden blijkt dat daarvan inderdaad sprake is en dat wordt door eiseres niet, althans onvoldoende weersproken.

2.6.

Het Gerecht overweegt verder dat eiseres niet heeft kunnen aantonen, gelet op het gemotiveerde verweer van gedaagden, dat zij haar facturen regulier aan gedaagden heeft toegezonden. Dit betekent dat het Gerecht ervan uit dient te gaan dat gedaagden deze facturen pas hebben ontvangen in het kader van deze procedure (om precies te zijn: toen de beslagstukken aan hen werden betekend).

2.7.

Ook is van belang dat eiseres de instructie in het tussenvonnis niet heeft opgevolgd. Eiseres heeft wel de specificatie van de verrichte werkzaamheden overgelegd maar niet de bewijsstukken daarvan terwijl gedaagde, het zij herhaald, van de werkzaamheden van Solutions en de door haar ingeschakelde bedrijven een duidelijke specificatie heeft verschaft. Dit betekent dat eiseres niet heeft aangetoond dat zij onderhoudswerkzaamheden heeft verricht aan de “hotel facilities”, mede in aanmerking genomen artikel 18c Rv dat op eiseres de plicht legt de instructie van de rechter wèl op te volgen. Het is onvoldoende te stellen, zoals eiseres heeft gedaan, dat deze stukken desgewenst kunnen worden getoond.

2.8.

Gedaagden hebben aangetoond dat er door hen bestendig is betaald aan Solutions. Eiseres heeft een overzicht overgelegd van alle appartementen. Daaruit rijst het beeld op dat veel appartementseigenaren niet, dan wel niet vrijwillig, aan haar betalen. Door eiseres wordt niet, dan wel onvoldoende, uitgelegd waarom van een dergelijk moeizaam betalingstraject sprake is terwijl uit de stellingen en producties van gedaagden volgt dat door de eigenaren omvangrijke bedragen aan Solutions worden betaald. Hieruit leidt het Gerecht af dat de meerderheid van de appartementseigenaren aan Solutions betaald voor het onderhoud van de “hotel facilities” en niet aan eiseres.

2.9.

In het tussenvonnis is overwogen dat niet alleen voor het onderhoud maar ook voor het gebruik van de hotel facilities (die in eigendom toebehoren aan eiseres), zoals het parkeren van auto’s en het rijden en lopen over wegen, door gedaagden als appartementseigenaren dient te worden betaald. Het probleem is dat uit de facturen van eiseres in het geheel niet blijkt welk gedeelte van het in rekening gebrachte bedrag ziet op gebruik hiervan en welk gedeelte op onderhoud. Dat wordt in de processtukken zijdens eiseres niet uitgelegd.

2.10.

Tot slot geldt in het tussenvonnis aan partijen de instructie is gegeven om in hun aktes precies in kaart te brengen welke items vallen onder het hoofdstuk “onderhoud gemeenschappelijke gedeeltes gebouw” en het hoofdstuk “onderhoud hotel facilities”. Nu geoordeeld is dat eiseres niet heeft kunnen aantonen dat zij in de periode augustus 2013 – december 2015 enige onderhoudswerkzaamheden heeft verricht zal het Gerecht dit punt verder laten rusten.

2.11.

Slotsom is dat de vorderingen van eiseres dienen te worden afgewezen. Gedaagden hebben duidelijk gemaakt dat niet eiseres maar zijzelf het onderhoud aan de hotel facilities hebben laten verzorgen door Solutions en dat zij daarvoor hebben betaald. Eiseres heeft niet kunnen aantonen dat zij enig onderhoud heeft verzorgd. Evenmin kan eiseres aantonen welk gedeelte van haar facturen zien op het door gedaagden te betalen gebruik van de hotel facilities.

2.12.

Met partijen is afgesproken dat de proceskosten van een eerder gevoerd kort geding in de proceskosten van deze zaak zouden betrekken. Dat kort geding strekkende tot opheffing van door een eiseres gelegd beslag is inmiddels geroyeerd. Als overwegend in het ongelijk gestelde partij dient eiseres in de proceskosten van beide procedures te worden veroordeeld.

3. De beslissing

Het Gerecht in Eerste Aanleg:

wijst de vorderingen af,

veroordeelt eiseres in de proceskosten van het kort geding, aan de zijde van gedaagden begroot op NAf 280,00 aan oproepingskosten, NAf 450,00 aan griffierecht en NAf 1.000,00 aan salaris gemachtigde,

veroordeelt eiseres in de proceskosten van deze procedure, aan de zijde van gedaagden begroot op nihil aan verschotten en op NAf 5.000,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 februari 2017 in aanwezigheid van de griffier.