Uitspraak
Vonnis van 21 maart 2017
Zaaknummer: AR 2016/82
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis
inzake
[de huurder],
wonende te Sint Maarten,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: dhr. E.I. Maduro
tegen
[de verhuurder],
wonende te Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. N.C. de la Rosa.
Partijen worden aangeduid als “[de huurder]” en “[de verhuurder]”, tenzij hierna anders is vermeld.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties d.d. 4 juli 2016,
conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties,
proces-verbaal van comparitie van partijen d.d. 2 februari 2017.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
2.1. [
de verhuurder] is eigenaar van een perceel grond, gelegen aan de ……..Road te Cay Hill, Sint Maarten (meetbrief SXM LB …./1969).
2.2.
Sinds 2005 bestaat tussen [de verhuurder] als verhuurder en [de huurder] als huurder een huurovereenkomst betreffende een gedeelte van dit perceel.
2.3.
De meest recente schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen dateert van 16 augustus 2011. Onder andere de volgende bedingen komen daarin voor.
2.4.
De huurtermijn is 20 jaar, te weten van 8 augustus 2005 tot 7 augustus 2025.
“4.0. CONDITION, USE AND MAINTENANCE
4.1.
Condition of premises.The unit is made available to the Lessee in the condition prevailing at the commencement of this lease agreement, under the condition however that the Lessor has constructed a Snack Bar thereon. At the termination of the lease the Lessee shall deliver the leased premises to the Lessor in the same condition as prevailed at the commencement of this lease agreement, normal tear and wear excepted.”
2.5.
Artikel 5.1. bevat een verbod tot onderhuur, behoudens met schriftelijke toestemming van de verhuurder.
“7.4. Entire agreement.This agreement contains the entire agreement between parties and no verbal agreement exists.”
2.6.
Bij beschikking van dit Gerecht d.d. 13 januari 2014 (EJ 2013/212) is de beschikking van de Huurcommissie d.d. 2 augustus 2013 vernietigd en is aan [de verhuurder] toestemming gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen tegen 1 april 2014.
2.7.
Bij brief van 15 januari 2014 aan [de huurder] heeft [de verhuurder] de huurovereenkomst opgezegd. Deze is hierdoor geëindigd per 1 april 2014.
3.De vorderingen en het verweer in conventie en in reconventie
3.1. [
de huurder] vraagt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
“Gedaagde te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan eiser het bedrag van US$ 142.000,- thans vermeerderd met de wettelijke rente daarover, berekend vanaf 1 april 2014 tot en met de dag van algehele voldoening.
Gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding, de Griffierechten inbegrepen.”
3.2. [
de verhuurder] verzoekt het Gerecht om, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen te nemen:
“Gedaagde in reconventie te veroordelen om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan eiser in reconventie te betalen de som van (…) (US$ 11,200.00) als achterstallige huur vermeerdert met de wettelijke en vertragingsrente vanaf 1 april 2014 tot de dag van algehele voldoening;
Gedaagde in reconventie te veroordelen om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan eiser in reconventie te betalen de som van (…) (US$ 12,000.00) als achterstallige huur vermeerderd met de wettelijke en vertragingsrente vanaf 1 april 2014 tot de dag van algehele voldoening;
Gedaagde in reconventie te veroordelen om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan eiser in reconventie te betalen de totale kosten voor herstelwerkzaamheden aan de pand/snackbar, gelegen aan de ….. Road …in Cay Hill, Sint Maarten vermeerderd met de wettelijke en vertragingsrente vanaf 1 april 2014 tot de dag van algehele voldoening, welke kosten nader bij staat zullen worden opgemaakt;
Gedaagde in reconventie te veroordelen in de kosten van het geding.”
3.3.
Partijen concluderen over en weer tot afwijzing van de vordering van de andere partij, met diens veroordeling in de proceskosten.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
Inleiding
4.1.
Tussen partijen bestaat een aantal geschilpunten. Het Gerecht zal deze weergeven en beoordelen.
Opstal
4.2.
Het door [de huurder] in conventie gevorderde bedrag van USD 142.000,00 ziet op de opstal, een snackbar. Hij stelt dat hij die heeft gebouwd op het gehuurde perceel en dat [de verhuurder] hem daarvoor op grond van ongerechtvaardigde verrijking een vergoeding is verschuldigd.
4.3. [
de verhuurder] voert onder andere aan (alinea 15 van zijn conclusie van antwoord en ter comparitie van partijen) dat uit artikel 4.1. van de huurovereenkomst van 16 augustus 2011 volgt dat partijen zijn overeengekomen dat tussen hen heeft te gelden dat de opstal door [de verhuurder] is gebouwd.
4.4.
Ter zitting is met partijen afgesproken dat het Gerecht in dit tussenvonnis een beslissing zal nemen op dit verweer van [de verhuurder].
4.5.
Het Gerecht overweegt het volgende. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat tussen partijen jarenlang sprake is geweest van een zeer getroebleerde situatie. Zo heeft de Huurcommissie op 13 augustus 2010 aan [de verhuurder] toestemming gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen wegens “contractbreuk door de erfpachter” omdat [de huurder] een huurachterstand had. In die beslissing van de Huurcommissie is verder te lezen dat zij heeft vastgesteld dat door [de huurder] investeringen zijn gedaan en dat het redelijk is dat hij daarvoor een vergoeding ontvangt, te weten USD 20.000,00. Uiteindelijk hebben partijen voormelde huurovereenkomst van 16 augustus 2011 ondertekend, met daarin onder andere voormeld beding en de Entire Agreement Clause van artikel 7.4.
4.6.
Ter zitting heeft de rechter aan [de huurder] gevraagd hoe deze bepalingen zich verhouden met zijn vordering uit ongerechtvaardigde verrijking. [de huurder] antwoordde dat hij de opstal echt heeft gebouwd en dat [de verhuurder] daarvoor een vergoeding moet betalen.
4.7.
Het Gerecht oordeelt dat partijen bij een huurovereenkomst als de onderhavige een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking mogen uitsluiten. Beoordeeld dient te worden of dat in de huurovereenkomst van 16 augustus 2011 is gebeurd. Het Gerecht beantwoordt deze vraag bevestigend. Partijen zijn na de uitspraak van de Huurcommissie van 13 augustus 2010 tot een akkoord gekomen. Uit de door de advocaat van [de verhuurder] opgestelde huurovereenkomst blijkt dat zij zijn overeengekomen dat de opstal geacht wordt te zijn gebouwd door [de verhuurder], dat [de verhuurder] tot 2020 USD 500,00 per maand aan huurpenningen ontvangt en daarna USD 600,00 per maand en dat zij verder hebben afgesproken dat er sprake is van een huurovereenkomst met een zeer lange duur, te weten tot 7 augustus 2025. Daarmee heeft [de huurder] een lange tijd de gelegenheid om de door hem gestelde investeringen terug te verdienen door het gehuurde commercieel te exploiteren. In de Entire Agreement Clause is uitdrukkelijk bepaald dat de huurovereenkomst alle afspraken tussen partijen weergeeft, waarmee dus ook de claim van [de verhuurder] uit ongerechtvaardigde verrijking is afgehandeld. Duidelijk is immers, uit de motivering van de beschikking van de Huurcommissie, dat deze claim onderwerp van het geschil was zodat [de huurder] wist wat hij “wegcontracteerde”, althans geacht mag worden dat te hebben begrepen.
4.8.
Een en ander neemt niet weg dat [de huurder] mogelijk toch een vorderingsrecht heeft indien [de verhuurder] jegens hem in de uitvoering van enige op hem rustende verbintenis tekort is geschoten. Dat wordt echter door [de huurder] niet aangevoerd en daarvan is het Gerecht ook niet gebleken. Dit betekent dat de vorderingen van [de huurder] in conventie dienen te worden afgewezen. Dit zal het Gerecht bij eindvonnis doen.
(1) Achterstallige huur, (2) schadevergoeding voor gemiste huurinkomsten en (3) de kosten herstelwerkzaamheden
4.9.
In reconventie vordert [de verhuurder] deze bedragen van [de huurder].
4.10. [
de huurder] heeft mondeling voor antwoord in reconventie geconcludeerd en wel als volgt:
er is geen sprake van een huurachterstand en door [de verhuurder] wordt geen deugdelijke specificatie daarvan overgelegd,
het gehuurde is netjes achtergelaten zodat wordt betwist dat [de verhuurder] huurinkomsten heeft gederfd. [de huurder] wijst erop dat ook hiervan bewijs ontbreekt,
idem als 2.
4.11. [
de verhuurder] voert aan dat hij deze verweren kan weerleggen door de nodige stukken in het geding te brengen. [de huurder] heeft ook aangevoerd dat hij nog bewijsstukken in het geding wil brengen.
4.12.
Ter comparitie is afgesproken dat aan partijen de gelegenheid wordt gegeven ten aanzien van hun vorderingen en het verweer de nodige bewijsstukken aan te leveren. Dat dient bij akte te gebeuren.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
in reconventie:
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 18 april 2017 voor gelijktijdige akte in reconventie door beide partijen (P1),
bepaalt dat partijen gelijktijdig op de eerstvolgende rolzitting daarna mogen reageren op elkaars producties (P1),
in conventie en in reconventie:
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2017 in aanwezigheid van de griffier.