Uitspraak
Uitspraak : 8 augustus 2017
Zaaknummer : AR 40/2017
Vonnisnummer :
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
VONNIS in de zaak van:
[de koper],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
eisers,
gemachtigde: mr. P.H. Bruns,
tegen:
[de verkoper],
wonende te Sint Maarten,
gedaagden,
gemachtigde: mr. R.A. Groeneveldt en mr. B.B. Brooks.
Partijen worden hierna in enkelvoud aangeduid als “[de koper]” en “[de verkoper]”, tenzij hierna anders is vermeld.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend op 8 maart 2017;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis d.d. 4 april 2017, waarin een comparitie van partijen is gelast;
- de brief d.d. 19 juni 2017 met bijlagen van mr. Brooks;
- de brief d.d. 20 juni 2017 met bijlagen van mr. Bruns;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen overgelegde pleitaantekeningen van mr. Bruns.
1.2
De comparitie van partijen heeft op 22 juni 2017 plaatsgevonden. Partijen zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekening gehouden.
1.3
De uitspraak is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
Partijen hebben op 18 mei 2016 een Koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een onroerende zaak, te weten een appartement op Sint Maarten.
2.2
In de Koopovereenkomst d.d. 18 mei 2016 wordt [de verkoper] aangeduid als ‘Seller’ en [de koper] als ‘Buyer’. In deze overeenkomst staat, voor zover van belang:
“ (…)
The property
1. Seller herewith agrees to sell and transfer to the Buyer, who declares to agree to purchase and accept, the following property (hereinafter the “Property”): described in Certificate of Admeasurement No. SXM CDS 0../2014 A 5, situated in Country St. Maarten.
Purchase Price
2. This sale had been effected for the amount of US$ 260,000.00 … (hereinafter the “Purchase price”).(…)
The Deposit
3. Buyer will deposit into the third party account of the Notary Office SXM an amount of US$ 26,000.00 … ,hereinafter: the Deposit, before May 31st, 2016 which is non-refundable. (…)
4. The remaining balance of the Purchase price will be deposited into the third party account of the notary Office SXM at least two weeks prior to the transfer of the title to the Property. (…)
Transfer of Title
5. The transfer of title of the Property (in Dutch: de juridische levering) to Buyer will take place on Aug. 15th, 2016(…).
Condition and use of the Property
6. Seller guarantees that the Property, to the best of Seller’s knowledge, on the date of the transfer of title, will be free of any lease, tenancy, occupancy or other possessory rights of third parties (other than Buyer’s rights) and free of mortgages and/or liens. The Property is sold and will be transferred “as is” at the time of the conclusion of this purchase agreement and Seller gives no guarantee as to any visible or hidden defects with respect to the Property, nor will Seller be liable for any such visible or hidden defects.
(…)
Default of Buyer
9. In case Buyer breaches any of his obligations under this agreement, Seller has the obligation to notify Buyer of such breach in writing and give Buyer term of 7 calendar days to cure any such breach. In case Buyer fails to cure such breach within the said term of 7 calendar, Seller is entitled to declare this agreement dissolved out of court and to receive the Deposit as liquidated damages, without prejudice to Seller’s right to claim additional compensation for damages or loss of profit and costs of redress.
Default of Seller
10. In case Seller breaches any of this obligations under this agreement, Buyer has to notify Seller of such breach in writing and give Seller a period of 7 calendar days to cure such breach. In case Seller does not cure such breach within the term of 7 calendar, Buyer is entitled to declare this agreement dissolved out of court and to receive in return from Seller the Deposit already paid as well as a damage compensation from Seller equal to the Deposit paid, without prejudice to Buyer’s right to claim additional compensation for damages or loss of profit and costs of redress.
(…)”
2.3
Op 23 mei 2016 is door de notaris de ‘deposit’ ontvangen.
2.4
Bij Addendum d.d. 21 juli 2016 zijn partijen overeengekomen dat de levering uiterlijk op 14 september 2017 zou plaatsvinden.
2.5
In het Addendum d.d. 13 september 2016, getiteld:
“Statement to handover the keys of a sold residential unit”staat, voor zover van belang:
“Statement to handover the keys of a sold residential unit”staat, voor zover van belang:
“ (…)
- The required Ministerial Approval of the Minister of VROMI granting permission to divide the .... Road 18 apartment building into rights of apartment in conformity with Book 5, Title 9 Civil Code, has not been issued yet;
- Parties have agreed to postpone the closing date of the sold Residential Unit to fourteen days after the Civil Law Notary in charge with the legal transfer of VROMI of Sint Maarten, granting the requested permission to divide above described apartment building into rights of apartment;
- Buyers have transferred the deposit on the escrow account of Notary Office Sint Maarten, which has been received on May 23, 2016;
- Buyers have transferred the balance of the purchase price and the closing cost to said escrow account, which has been received on September 5, 2016;
- Buyers have expressed their wish to take possession of said Residential Unit nr 5 before the official closing and enter the said Residential unit and have the locks and the names at the utilities companies changed, in connection with their present stay in Sint Maarten and the delay in the issuance of the abovementioned Ministerial Decree;
- Sellers have agreed to grant said wish, however under the conditions stated here under:
THEREFORE PARTIES AGREE AS FOLLOWS:
1. As per today, all keys pertaining to Residential Unit 5 at .... Road 18 are to be delivered to the Buyers, who have the right to make the necessary changes to the locks.
(…)
3. The Buyers shall take possession of Residential Unit 5 at .... Road 18 in its present condition.
4. All risk with regards to Residential Unit 5 at .... Road 18 are for the account of Buyers as per today.
(…)
6. Should Buyers fail to sign the notarial deed of transfer within fourteen days after that the abovementioned Ministerial Approval has been received by the Civil Law Notary in charge with the transfer, Buyers shall forfeit an immediately payable and claimable penalty of USD78,000 (…), being this 30% (…) of the purchase price, to Sellers, without any notice of default being necessary.
7. Buyers hereby give irrevocable power of attorney to Tjon Ajong & Associates to pay out said penalty of USD 78,000 to Sellers’ first demand.
(…)”
2.6 [
de koper] heeft op 5 september 2016 de koopsom ad USD 260.000,-, vermeerderd met 4% notariskosten ad USD 10.400,-, zijnde totaal USD 270.400,- gedeponeerd bij het notariskantoor Tjong Ajong & Associates.
2.7
Bij brief d.d. 2 februari 2017 heeft [de koper] [de verkoper] in gebreke gesteld op grond dat de Ministeriële goedkeuring ter splitsing van het appartementsrecht niet is verkregen en dat [de koper] verborgen gebreken aan het pand heeft geconstateerd. [de koper] heeft [de verkoper] in de gelegenheid gesteld om binnen zeven dagen na de datum van de brief het transport te effectueren. Hieraan heeft [de verkoper] geen gehoor gegeven. Namens [de koper] is bij brief d.d. 10 februari 2017 aan [de verkoper] kenbaar gemaakt dat de Koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [de verkoper]. [de koper] vordert blijkens voornoemde brief terugbetaling van de koopsom ad USD 260.000,-, te vermeerderen met 4% notariskosten. Bij brief d.d. 15 februari 2017 heeft [de verkoper] aan [de koper] bericht dat de gestelde verborgen gebreken worden betwist en dat de gronden voor de buitengerechtelijk ontbinding van de Koopovereenkomst ongegrond en onrechtmatig zijn.
2.8
Op 6 juni 2017 is de Ministeriële goedkeuring tot splitsing van de appartementsrechten verleend. Op 14 juni 2017 heeft de notaris de splitsingsakte verleden. Daarin heeft het appartement dezelfde kadastrale aanduiding als vermeld in de Koopovereenkomst gekregen.
3.De omvang van het geschil
3.1 [
de koper] vordert dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen worden genomen:
“ (…)
I. primair:
- voor recht te verklaren dat de overeenkomst zoals aangegaan tussen partijen op 18 mei 2016 is vernietigd althans deze te vernietigen wegens dwaling;
subsidiair:
- voor zover rechtens vereist de overeenkomst zoals aangegaan tussen partijen op 18 mei 2016 te ontbinden ex artikel 6:265 BW;
primair en subsidiair:
II. gedaagden te gebieden medewerking te verlenen aan het retourneren van de door eisers bij de notaris gestorte koopsom;
III. gedaagden hoofdelijk te veroordelen, des de een betaald hebbend, de ander bevrijd zal zijn, tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien gedaagden niet binnen 7 dagen voldoen aan het door u te wijzen vonnis.”
3.2 [
de verkoper] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [de koper] in de vorderingen, althans de vorderingen te ontzeggen, met veroordeling van [de koper] in de kosten van het geding.
3.3
Op de argumenten van partijen gaat het Gerecht hierna in, voor zover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
4.De beoordeling
4.1. [
[de koper]legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. [de koper] stelt primair dat de Koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst was [de koper] niet op de hoogte van het feit dat de appartementsrechten nog niet waren gesplitst en dat voorafgaande Ministeriële goedkeuring nodig was voor de splitsing van de appartementsrechten. [de koper] is de Koopovereenkomst bij een onjuiste voorstelling van zaken aangegaan en bij een juiste voorstelling van zaken zou hij de overeenkomst niet hebben gesloten. Voorts stelt [de koper] dat de overeenkomst is ontbonden dan wel dient te worden ontbonden wegens een tekortkoming is de nakoming van de overeenkomst, aangezien de Ministeriële goedkeuring niet is verleend, en verborgen gebreken aan het appartement zijn geconstateerd.
4.2. [
[de verkoper]voert hiertegen aan dat [de koper] reeds bij het sluiten van de Koopovereenkomst op de hoogte was dat de Ministeriële goedkeuring voor de splitsing van de appartementsrechten nog niet was afgegeven. [de verkoper] mocht erop vertrouwen dat de Ministeriële goedkeuring zou worden verleend, maar om onduidelijke redenen heeft de Ministeriële goedkeuring lang op zich laten wachten. Volgens [de verkoper] is geen sprake van dwaling, nu niet aan de daarvoor gestelde wettelijke vereisten is voldaan. Doordat de Ministeriële goedkeuring niet tijdig is verleend, verkeerde [de verkoper] in een overmachtssituatie waardoor het tijdelijk onmogelijk werd om het appartement te leveren. Bij het Addendum van 13 september 2016 heeft [de koper] ermee ingestemd dat het appartement binnen 14 dagen na de Ministeriële goedkeuring zal worden geleverd. Voor dit tijdstip heeft [de koper] geen recht tot ontbinding van de Koopovereenkomst, aangezien [de verkoper] niet in verzuim verkeerde. [de verkoper] is, gelet op het vorenstaande, van mening dat de buitengerechtelijke ontbinding nietig is. [de verkoper] betwist de stelling van [de koper] dat sprake is van verborgen gebreken aan het appartement. Concluderend is [de verkoper] van mening dat de verzochte verklaring voor recht dat de Koopovereenkomst is vernietigd dan wel dat de overeenkomst vernietigd dient te worden niet is onderbouwd en dient te worden afgewezen. De buitengerechtelijke ontbinding door [de koper] is nietig. Er is geen sprake van een tekortkoming in de uitvoering van de overeenkomst, zodat de Koopovereenkomst niet op grond van artikel 6:265 BW kan worden ontbonden.
4.3.
Het Gerecht overweegt het volgende. [de koper] heeft primair een beroep gedaan op dwaling, aangezien hij ten tijde van het sluiten van de koopoverkomst is uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken. Zelfs al zou [de koper] bij het aangaan van de Koopovereenkomst hebben gedwaald dan geldt dat uit het Addendum van 13 september 2016 blijkt dat hij toen inhoudelijk op de hoogte was geraakt van alle voor hem relevante informatie over de splitsing en de daarvoor benodigde voorafgaande Ministeriële goedkeuring. [de koper] heeft toen de sleutels gekregen en mocht er gratis gaan wonen in afwachting van de goedkeuring, de splitsing en de levering van het appartement aan hem. Feitelijk heeft [de verkoper] aan [de koper] een voorstel gedaan op grond van artikel 6:230 lid 1 BW om de nadelen van de mogelijke dwaling op te heffen en dit voorstel is door [de koper] aanvaard door ondertekening van het Addendum. Dit betekent dat het beroep op dwaling niet opgaat.
4.4.
Ten aanzien van de subsidiaire grondslag van de vordering wordt het volgende overwogen. Tenzij nakoming van een overeengekomen verplichting onmogelijk is door omstandigheden die aan de schuldenaar kunnen worden toegerekend, is ontbinding van een overeenkomst alleen mogelijk als de schuldenaar in verzuim is (zie artikel 6:265 lid 2 BW). Verzuim van de schuldenaar treedt in de regel pas in wanneer hij in gebreke wordt gesteld bij schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft (artikel 6:82 lid 1 BW). De brief van 2 februari 2017 namens [de koper] aan [de verkoper] behelst een ingebrekestelling in de zin van deze bepaling.
4.5.
Deze ingebrekestelling kan echter geen doel treffen omdat, gelet op het Addendum van 13 september 2016, partijen hebben afgesproken te zullen wachten op de Ministeriële goedkeuring en daarom geen kalendertermijn hebben vastgesteld waarbinnen deze goedkeuring zou moeten afkomen. Aldus is sprake van de situatie dat de ingetreden vertraging niet aan [de verkoper] kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:81 BW. Partijen hebben blijkens het Addendum afgesproken dat zolang de Ministeriële goedkeuring uitblijft het wachten daarop als overmacht geldt. Daarom is er geen sprake van verzuim en kan de Koopovereenkomst dus niet buitengerechtelijk, en evenmin overigens gerechtelijk, worden ontbonden wegens het uitblijven van de Ministeriële goedkeuring.
4.6. [
de koper] stelt voorts dat het appartement ernstige gebreken vertoont en ook om die reden heeft hij de Koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Uit het in opdracht van [de koper]
opgestelde rapport van Ingenieursbureau ICE d.d. 21 oktober 2016 blijkt van:
gebreken aan de betegeling van het terras en waterafvoerproblemen;
gebreken aan het plafond in de “exterior hallway, Ceiling” door een “excessive deformation of the slab”. Alhoewel ICE geen structureel stabiliteitsprobleem verwacht beveelt zij aan om een verticale pilaar aan te brengen in de hoek bij de entree van het trappenhuis;
spleten zichtbaar op een muur van het dakterras die hoogstwaarschijnlijk afkomstig zijn van een gebrek aan versterking van de randen van deze muur. Die spleten komen ook op andere plekken voor;
een spleet op een binnenplafond en ook nog op verschillende andere plekken in het appartement.
4.7.
In algemene zin betwist [de verkoper] dat deze gebreken er zijn en, als ze er al zijn, dat die een reden kunnen vormen tot ontbinding van de Koopovereenkomst. Hij voert verder aan dat uit de Koopovereenkomst en het Addendum van 13 september 2016 volgt dat [de koper] het appartement
“as is”heeft aanvaard en dat hij dit dus geïnspecteerd zou kunnen hebben alvorens er in te trekken. De koop op grond hiervan ontbinden is tardief.
“as is”heeft aanvaard en dat hij dit dus geïnspecteerd zou kunnen hebben alvorens er in te trekken. De koop op grond hiervan ontbinden is tardief.
4.8.
Het Gerecht overweegt als volgt. Blijkens de Koopovereenkomst (artikel 6) wordt het appartement inderdaad geleverd
“as is”, waarmee wordt bedoeld de staat zoals die was tijdens het sluiten van de Koopovereenkomst. [de verkoper] geeft blijkens dit artikel geen garanties wat betreft zichtbare of onzichtbare gebreken en hij is hiervoor evenmin aansprakelijk, zo wordt in dit artikel bedongen. Blijkens artikel 3 van het Addendum neemt [de koper] bezit van het appartement in de huidige conditie. De uit beide documenten blijkende bedoeling is dat zo snel mogelijk wordt geleverd
“as is”en er is gesteld noch gebleken is dat [de koper] niet de gelegenheid heeft gehad om het appartement voor aankoop bouwkundig te laten inspecteren. Gelet hierop hebben partijen de aansprakelijkheid van [de verkoper] voor zichtbare en verborgen gebreken rechtsgeldig uitgesloten en kan daarop dus niet de ontbinding van de Koopovereenkomst wegens een ernstige tekortkoming in de nakoming worden gebaseerd. Daarbij neemt het Gerecht in overweging dat gesteld noch gebleken is dat het appartement, vanwege de gestelde gebreken, niet geschikt is voor zijn doel, te weten bewoning.
“as is”, waarmee wordt bedoeld de staat zoals die was tijdens het sluiten van de Koopovereenkomst. [de verkoper] geeft blijkens dit artikel geen garanties wat betreft zichtbare of onzichtbare gebreken en hij is hiervoor evenmin aansprakelijk, zo wordt in dit artikel bedongen. Blijkens artikel 3 van het Addendum neemt [de koper] bezit van het appartement in de huidige conditie. De uit beide documenten blijkende bedoeling is dat zo snel mogelijk wordt geleverd
“as is”en er is gesteld noch gebleken is dat [de koper] niet de gelegenheid heeft gehad om het appartement voor aankoop bouwkundig te laten inspecteren. Gelet hierop hebben partijen de aansprakelijkheid van [de verkoper] voor zichtbare en verborgen gebreken rechtsgeldig uitgesloten en kan daarop dus niet de ontbinding van de Koopovereenkomst wegens een ernstige tekortkoming in de nakoming worden gebaseerd. Daarbij neemt het Gerecht in overweging dat gesteld noch gebleken is dat het appartement, vanwege de gestelde gebreken, niet geschikt is voor zijn doel, te weten bewoning.
4.9.
Uit het vorenstaande blijkt dat de vorderingen van [de koper] alle moeten worden afgewezen.
4.10.
Als in het ongelijk gestelde partij moet [de koper] in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt eisers in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagden begroot op NAf. 2.500,- voor salaris, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de achtste dag na de uitspraak;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2017.