Uitspraak
Vonnis van 25 augustus 2017
Zaaknummer: KG 2017/87
Vonnisnr.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis in kort geding
in de zaak van
de naamloze vennootschap [de verhuurder] N.V.,
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.G. Snow
tegen
de naamloze vennootschap ADVOCATENKANTOOR [A] N.V.,
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. [A].
Eiseres wordt hierna aangeduid als “de verhuurder”. Gedaagde wordt aangeduid als “de huurder”. Een en ander tenzij hieronder anders is vermeld.
1.De procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties d.d. 28 juni 2017,
brief van 9 augustus 2017 van mr. Soons namens mr. Snow met producties,
brief van 10 augustus 2017 van mr. [A] met producties,
pleitnota van mr. Soons,
pleitnota van mr. [A].
1.2.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2017 in aanwezigheid van partijen. Partijen hebben de standpunten toegelicht. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
1.3.
De uitspraak is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Sinds januari 2009 huurt de huurder kantoorruimte in Sint Maarten van de verhuurder. In deze ruimte exploiteert de huurder een advocatenpraktijk.
2.2.
Tussen partijen loopt een bodemprocedure. De laatste stand van zaken is dat op 1 maart 2017 partijen een
Settlement Agreementhebben gesloten in hoger beroep (AR 2013/213, GHIS 7808/H/ 80/16). De relevante bedingen luiden als volgt:
Settlement Agreementhebben gesloten in hoger beroep (AR 2013/213, GHIS 7808/H/ 80/16). De relevante bedingen luiden als volgt:
“Landlord will make a technical inspection of the leased premises and to that extent will be allowed access thereto, by the tenant. The technical inspection will be concluded ultimately within one (1) month after parties enter into this agreement. The technical inspection will represent what according to Landlord must be repaired. Landlord will consider the report of the tenant and the complaints of the tenant, for the repair work which must be performed;
parties will exercise best efforts to attain consensus on exactly which repairs must be made;
the tenant will allow the Landlord to have access to the leased premises, for the purpose of performing the repairs, on a further to be established date by both parties. This, with consideration of the fact that the repairs will have to be performed ultimately within three months after parties sign this agreement;
when the repair works to start, it must be expediently executed and finalized;
parties agree that the increase of rent per the lease agreement, with the yearly consumer price index, will be waived/abated and that this rent increase will start three months after parties signed this agreement, provided that the other conditions mentioned above, in particular the obligations to properly perform all the repairs, have been met;
parties will each carry their own litigation and out-of-court expenses in this procedure, both with the Court of First Instance and the Court of Appeals.”
2.3.
Nadat de Settlement Agreement was ondertekend hebben partijen uitvoerig met elkaar ge-emaild over de datum waarop de door de verhuurder ingeschakelde bouwexpert langs kan komen, de duur van de voorziene werkzaamheden, of deze tijdens kantooruren kunnen worden verricht of niet, welke gebreken moeten worden verholpen, hoe het zit met de dossiers waarvoor de geheimhouding van mr. [A] als advocaat geldt, de kosten van het verwijderen van dossierkasten, de verhuiskosten, de huurprijsverlaging tijdens de periode van het herstel van de gebreken en de kosten van vervangende huurruimte.
2.4.
Door de verhuurder is een rapport opgesteld waarin is vermeld dat het om 28 te herstellen gebreken gaat.
2.5.
Uit een doktersverklaring d.d. 7 augustus 2017 blijkt dat mr. [A] lijdt aan “…………” en dat hij daarom contact met stof moet vermijden.
2.6.
Op verzoek van de huurder heeft het Gemeenschappelijk Hof van Justitie op 10 augustus 2017 per e-mail aan mr. [A] bericht dat de beroepszaak weer op de rol zal worden geplaatst.
3.Het geschil
3.1.
De verhuurder vordert dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen neemt:
“[de huurder] te gebieden c.q. te bevelen om [de verhuurder] en haar aannemer en vereiste c.q. benodigde werknemers binnen 24 (…) uur na dato van het in deze te wijzen vonnis toe te laten tot de gehuurde ruimte en hen daar toegang toe te blijven verschaffen gedurende normale kantooruren of andere voor het uitvoeren van de vereiste en overeengekomen reparaties, tot het moment dat de vereiste en overeengekomen reparaties volledig zullen zijn voltooid, zulks op straffe van een dwangsom van US$ 5.000,00 per keer, per dag of gedeelte van een dag dat Kantoor [A] in gebreke mocht blijven aan het voorgaande gebod c.q. bevel te voldoen, althans een zodanige voorziening te treffen met betrekking tot voorgaande als U E.A. in goede justitie zal vermenen te behoren.”
3.2.
De conclusie onder de pleitnota van mr. [A] luidt als volgt:
“To declare plaintiff not admissable in its claim or alternatively to reject its demands, thereby ordering plaintiff to pay the legal expenses/charges in this case, by law.”
3.3.
Op de argumenten van partijen zal het Gerecht hierna ingaan, voor zover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
4.De beoordeling
4.1.
Kort en zakelijk weergegeven verweert de huurder zich met volgende argumenten. Omdat het Hof in hoger beroep de zaak weer op de rol zal plaatsen is de verhuurder niet-ontvankelijk in zijn vorderingen in dit kort geding. Het Hof heeft immers zelf gezegd dat als er problemen zouden optreden bij de uitvoering van de Settlement Agreement partijen hem zouden kunnen benaderen. Dat geldt temeer nu de gebreken al zeven jaar bestaan zodat er geen inhoudelijk spoedeisend belang is dat in de hoger beroepsprocedure niet zou kunnen worden geadresseerd. Verder voert hij aan dat het juist huurder is die heeft aangedrongen op een vlotte afhandeling van de kwestie. Toen hij hoorde dat de werkzaamheden twee weken in beslag zouden nemen heeft hij vragen gesteld over een andere werkplek, de geheimhouding van de dossiers enz. De verhuurder heeft geen begrip voor de situatie die ontstaan voor de huurder en mr. [A] als de werkzaamheden zonder verdere coördinatie zouden worden uitgevoerd.
4.2.
De argumenten van de huurder worden door de verhuurder gemotiveerd weersproken. Daarop zal het Gerecht voor zover nodig hieronder ingaan.
4.3.
Het Gerecht overweegt het volgende. Uit de Settlement Agreement leidt het Gerecht, anders dan de huurder aanvoert, niet af dat bij geschillen is overeengekomen dat (uitsluitend) de hoger beroepsrechter zou kunnen worden geadieerd. Dat staat er namelijk niet terwijl artikel 226 Rv Pro de toegang tot de kort geding rechter in alle spoedeisende zaken waarborgt. Het is het Gerecht enkel gebleken dat de hoger beroepsprocedure na de Settlement Agreement is geroyeerd en thans op verzoek van mr. [A] weer op de rol is geplaatst. Dat heeft geen invloed op het recht van de verhuurder dit kort geding aan te vangen. Dit betekent dat de verhuurder in zijn vorderingen ontvankelijk kan worden verklaard.
4.4.
De spoedeisendheid is met de aard van de vorderingen (verhuurder die toegang wil tot het gehuurde om gebreken te herstellen) gegeven.
4.5.
Het Gerecht overweegt dat de Settlement Agreement een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW Pro is. Daarmee beogen partijen een geschil te beëindigen en zij zijn ieder voor zich (artikel 7:901 lid 2 BW Pro) gehouden aan de vaststelling mee te werken, zonder dat een partij kan terugvallen op de argumentatie die aan het geschil ten grondslag lag.
4.6.
De in de Settlement Agreement genoemde technische inspectie heeft plaatsgevonden en uit de e-mailwisseling volgt dat de huurder in gelegenheid is geweest om zijn inbreng te geven. Uit de stukken namens de huurder volgt niet dat hij vindt dat te veel, te weinig of onjuiste gebreken in het rapport zijn genoemd. Het technische rapport is dus de vaststelling. De verhuurder heeft daarna te kennen gegeven dat de werkzaamheden tijdens kantooruren worden uitgevoerd en maximaal 14 dagen in beslag zullen nemen, dat per vertrek in het kantoor wordt gewerkt en dat de huurder zijn bedrijfsvoering tijdens de werkzaamheden kan voorzetten. Dit kort geding heeft dus uitsluitend nog als onderwerp het verhelpen van de vastgestelde gebreken door de verhuurder op diens kosten waarvoor de medewerking van de huurder onontbeerlijk is.
4.7.
Op grond van de Settlement Agreement, maar overigens ook op de grond van de wet (artikel 7:220 BW Pro), is de huurder, naar voorlopig oordeel, gehouden om de door de verhuurder ingeschakelde aannemer toe te laten om de werkzaamheden zonder onderbreking gedurende een periode van 14 dagen te laten uitvoeren. De argumenten van de huurder, zoals weergegeven onder 4.1. van dit vonnis, gaan niet op. Dat zijn immers (deels) argumenten die ook al bekend waren, of hadden kunnen zijn, voordat de Settlement Agreement werd ondertekend en waarvoor de huurder afspraken had kunnen bedingen. Uit artikel 5 van Pro de Settlement Agreement volgt overigens dat de verhuurder de huurder financieel tegemoet komt zodat de bezwaren van de huurder daarmee “wegonderhandeld” zijn.
4.8.
Evenmin is het Gerecht van oordeel dat de gevreesde hinder en overlast een reden vormen om de gevraagde voorziening te weigeren. Het is het Gerecht niet gebleken dat er sprake is van dermate ingrijpende bouwactiviteiten dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot een kennelijk onredelijk resultaat voor de huurder zouden leiden. Daarbij neemt het Gerecht in ogenschouw dat het verhelpen van de gebreken ook het huurgenot zal vergroten waarmee de huurder, die juist over de gebreken klaagde in voormelde bodemprocedure, is gebaat.
4.9.
Ook een belangenafweging kan de huurder niet baten. De verhuurder heeft er vanzelfsprekend belang bij zijn eigendom te onderhouden nu sprake is van reële gebreken. Het is nu eenmaal zo dat de huurder dat dient te gedogen en een periode van 14 dagen is daarvoor niet onredelijk. Verder geldt dat de medische klachten van mr. [A] hieraan niet af kunnen doen omdat daar in dit soort zaken geen rekening mee kan worden gehouden, anders dan door bijvoorbeeld uitstel te verlenen van de werkzaamheden. Dat is in deze kwestie, gelet op het tijdsverloop, geen optie meer.
4.10.
De vorderingen zullen dus, zij het enigszins aangepast, worden toegewezen. De huurder moet namelijk enige voorbereidingstijd hebben voordat met de werkzaamheden een aanvang wordt gemaakt. De dwangsommen worden gemaximeerd zoals hieronder is vermeld.
4.11.
Als in het ongelijk gestelde partij dient de huurder in de proceskosten te worden veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt de huurder om de verhuurder en door hem aan te wijzen personen tijdens werkdagen en gedurende kantooruren toegang te verschaffen tot het gehuurde voor het herstel van de uit het technische rapport blijkende gebreken gedurende een periode van maximaal 14 werkdagen, zulks nadat de verhuurder aan de huurder een e-mail heeft gezonden met daarin vermeld wanneer de werkzaamheden zullen aanvangen waarbij geldt dat tussen deze e-mail en de aanvang van de werkzaamheden 5 werkdagen in acht moeten worden genomen,
bepaalt dat de huurder dwangsommen verbeurt van USD 1.000,00 voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat de huurder in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, en maximeert de aldus te verbeuren dwangsommen op USD 50.000,00,
veroordeelt de huurder in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurder begroot op NAf. 699,50 aan verschotten en op NAf 1.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2017 in aanwezigheid van de griffier.