Uitspraak
Datum: 30 november 2018
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis in kort geding
in de zaken van:
DE STICHTING …
gevestigd te Sint Maarten,
- eiseres -,
hierna: de Stichting
gemachtigde: de advocaat mr. C.M.P. van HEES
tegen
zij die verblijven in de onroerende zaken
#08,
#13,
#22,
#24,
#26,
#28,
#10
#11,
-gedaagden-
hierna: de bewoners
gemachtigden: de advocaten mrs. S.D.M. ROSEBURG en N.C. DE LA ROSA
1.Het verloop van het kort geding
1.1.
Het verloop van het kort geding blijkt uit:
- inleidend verzoekschrift van 10 oktober 2018 met producties van de Stichting.
- nadere producties van 1 november 2018 van de Stichting;
- nadere producties van 14 november 2018 van de bewoners;
- nadere producties van 15 november 2018 van de Stichting;
- proces-verbaal van de zitting van 2 november 2018
- pleitnota van mr. van Hees;
- pleitnota van mrs. Roseburg en De la Rosa.
1.2.
Op 2 november 2018 heeft de mondelinge behandeling van het verzoek in kort geding plaatsgevonden. Namens de Stichting is mevrouw …… verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. De bewoners zijn in persoon verschenen. De mondelinge behandeling is bij die gelegenheid aangehouden om de bewoners in de gelegenheid te stellen om een advocaat in te schakelen.
1.3.
De mondelinge behandeling is voortgezet ter zitting van 16 november 2018. Namens de Stichting is mevrouw …….., manager afdeling “housing services” verschenen, bijgestaan bij gemachtigde voornoemd. Namens de bewoners zijn ……..verschenen, bijgestaan bij hun gemachtigden voornoemd. Partijen hebben de standpunten toegelicht. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
1.4.
Vandaag wordt de uitspraak gedaan.
2.De feiten
2.1.
De Stichting is als enige belast met sociale woningbouw en verhuur op Sint Maarten.
2.2.
De Stichting is eigenaar van enkele mobiele woningen die staan op een perceel in Cole Bay aan de ……. Lane, omschreven in meetbrief nummer ../1990. Het perceel wordt door de Stichting gehuurd sinds 1 november 2000 van de erfgenamen van wijlen …….., de eigenaar van het perceel.
2.3.
Op 6 september 2017 heeft orkaan Irma huisgehouden op Sint Maarten. Als gevolg hiervan zijn de bewoners dakloos geworden en zij hebben direct daarna intrek genomen in de reeds geruime tijd onbewoonde mobiele woningen van de Stichting.
2.4.
Na het passeren van orkaan Maria op 20 september 2017 hebben de bewoners de onbewoonde mobiele woningen opgeknapt en geschikt gemaakt voor tijdelijk verblijf voor hun families.
2.5.
Een aantal van de bewoners hebben zich als woningzoekende bij de Stichting aangemeld.
2.6.
Bij brief van 3 november 2017 zijn de bewoners gesommeerd om de woningen te verlaten. De Stichting schrijft dat de bewoners haar verhuurbeleid overtreden door deze onrechtmatig te bewonen.
2.7.
Bij brief van 23 november 2017 is een tweede sommatie verzonden aan de bewoners waarbij is bericht dat ze tot 30 november 2017 de tijd hebben om de woningen te verlaten. Hierop is geen reactie ontvangen.
2.8.
Bij brief van 6 juli 2018 zijn de bewoners weer aangemaand om de woningen te verlaten.
2.9.
Op 27 juli 2018 heeft de Stichting een inspectie van de verschillende woningen verricht en is door de medewerker van de Stichting aan de bewoners bericht dat ze de woningen moeten ontruimen.
2.10.
Omdat de bewoners hier geen gehoor aan hebben gegeven is het verzoekschrift ingediend.
3.Het geschil in kort geding
3.1.
De Stichting verzoekt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
a. de bewoners te veroordelen om de onroerende zaken aan de .. met de hunnen en al het hunne binnen een week na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden op verbeurte van een dwangsom van US$ 500,- per dag dat niet wordt voldaan aan het vonnis;
b. te bepalen dat het vonnis tot één jaar na de dag waarop het wordt uitgesproken ten uitvoer mag worden gelegd tegen een ieder, die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
c. de Stichting te machtigen om de ontruiming zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm en dat de kosten ter uitvoering ten laste van de bewoners komen;
d. de bewoners te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
De bewoners verzoeken het Gerecht om de vorderingen van de Stichting af te wijzen dan wel hen daarin niet- ontvankelijk te verklaren, met veroordeling van de Stichting in de proceskosten.
4.De beoordeling
Formele verweren
Spoedeisend belang
4.1.
De bewoners voeren aan dat de zaak onvoldoende spoedeisend is om in kort geding te worden behandeld. Zij merken op dat de woningen, voordat zij er introkken, tenminste vier jaar leeg hebben gestaan. Ook waren de bewoners altijd bereid om huur te betalen. De Stichting stelt daartegenover dat zij wel degelijk een spoedeisend belang heeft. Zij wil namelijk over de woningen kunnen beschikken voor de hoogst gerangschikte personen op haar lijst van ingeschreven woningzoekenden, een en ander op grond van haar beleid.
4.2.
Het Gerecht is van oordeel dat sprake is van spoedeisend belang. De Stichting, gelet op haar doel, te weten het verschaffen van woonruimte aan woningzoekenden, heeft een dringend belang om de woningen ontruimd te krijgen zodat zij hierover kan beschikken ten behoeve van urgente woningzoekenden. Dit geldt temeer omdat de Stichting in voldoende mate heeft aangetoond dat sprake is van woningnood voor de laagste inkomenscategorieën op Sint Maarten. Daaraan doet niet af dat voor het passeren van de orkaan Irma de woningen vier jaar leeg zouden hebben gestaan. Na orkaan Irma heeft zich immers een nieuwe situatie voorgedaan. Duidelijk is namelijk dat de bewoners toen hun intrek hebben genomen in de woningen en dat er na orkaan Irma veel meer woningzoekenden zijn bijgekomen. Tot slot overweegt het Gerecht dat een bodemprocedure veel te lang duurt.
Ongespecificeerde verzoekschriften
4.3.
Door de bewoners wordt voorts aangevoerd dat de Stichting in haar vorderingen niet-ontvankelijk dient te worden verklaard omdat de verzoekschriften niet de namen van de bewoners bevatten, terwijl de Stichting, gelet op haar eigen producties, daarover wèl beschikte. Dit wordt door de Stichting gemotiveerd bestreden.
4.4.
Het Gerecht overweegt dat de bewoners bij dit verweer geen belang hebben. Ter zitting heeft de rechter namelijk geïnventariseerd of per woning de hoofdbewoner aanwezig was. Dat bleek het geval en de griffier heeft daarvan aantekening gemaakt. Het Gerecht concludeert dus dat alle hoofdbewoners zijn verschenen en dat ter zitting niet is gebleken dat zij door het “ongespecificeerde” verzoekschrift in hun processuele belangen zijn geschaad.
De sommaties hebben niet alle bewoners bereikt
4.5.
Door de bewoners wordt aangevoerd dat niet alle sommaties tot ontruiming alle bewoners hebben bereikt. Wat daarvan zij, ook hier heeft te gelden dat de bewoners geen belang hebben bij dit verweer. Zoals hiervoor geconstateerd zijn alle hoofdbewoners ter zitting verschenen, nadat op de eerdere zitting een aanhouding aan hen van twee weken was verschaft om een advocaat in te schakelen. Duidelijk is dat zij door het mogelijk niet ontvangen van de sommaties niet in hun processuele belangen zijn geschaad, waarbij het Gerecht nog opmerkt dat er geen rechtsregel is die voorschrijft dat een sommatie in een zaak als deze noodzakelijk is.
Onduidelijkheid wie eigenaar van de woningen is
4.6.
De bewoners voeren verder aan dat onduidelijk is wie de eigenaar van de woningen is. Het kan best zo zijn dat de woningen aan de overheid toebehoren en niet aan de Stichting. Het perceel waarop de woningen staan behoort in elk geval niet toe aan de Stichting. De Stichting heeft geen documenten getoond waaruit volgt dat zij eigenaar is. Dit verweer wordt door de Stichting weersproken.
4.7.
Het Gerecht overweegt dat dit verweer niet opgaat. De Stichting heeft zich namelijk gedragen als bezitter in de zin van artikel 3:118 BW; zij heeft diverse sommaties gezonden aan gedaagde, heeft de huur van het perceel grond betaald en is dit kort geding begonnen. Dan is het aan de bewoners om te bewijzen dat de Stichting niet de eigenaar is, nog daargelaten dat verhuur door een andere persoon dan de eigenaar mogelijk is. De bewoners brengen nog geen begin van dit bewijs bij.
De zaak is te complex voor een kort geding
4.8.
Het Gerecht onderschrijft het verweer van de bewoners, inhoudende dat de zaak te complex is voor een kort geding, niet. Er is sprake van een overzichtelijk feitencomplex en duidelijke stellingen en verweren. De kort geding rechter kan zich een oordeel vormen of het zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen van de Stichting al dan niet zal toewijzen. Hiermee zijn alle formele verweren beoordeeld en nu zal het Gerecht bezien of aan dit criterium wordt voldaan.
Materiële verweren
4.9.
Door de bewoners wordt aangevoerd dat zij inwoners van Sint Maarten zijn, met gezinnen, die uitsluitend vanwege de gevolgen van de orkaan Irma hun intrek hebben genomen in de woningen. Zij hebben allen een vaste baan of andere inkomstenbron. Zij willen niets liever dan een “gewoon huis” hebben in plaats van een noodwoning. Zij wijzen erop dat de overheid van Sint Maarten ernstig tekort is geschoten en haar zorgplicht jegens hen heeft geschonden. Zij wijzen erop dat hun huisrecht door het Europees verdrag voor de Rechten van de Mens wordt gewaarborgd.
4.10.
Het Gerecht overweegt dat dit verweer geen juridische conclusie heeft. Het Gerecht kan zich voorstellen, mede in aanmerking genomen de mediaberichten en de omstandigheid dat de Wereldbank nog steeds met projecten bezig is om de huisvesting op Sint-Maarten weer op orde te krijgen, dat de bewoners vinden dat de overheid in haar zorgplicht jegens hen tekort is geschoten. Dat neemt echter niet weg dat de overheid in dit kort geding geen partij is. De bewoners stellen ook niet dat de Stichting met de overheid moet worden vereenzelvigd. Daarom moet het Gerecht dit verweer passeren.
4.11.
Datzelfde lot treft het volgende verweer van de bewoners. Zij stellen dat de urgentielijst van de Stichting niet klopt. Evenmin zou de Stichting een consistent beleid hanteren bij de toewijzing van de woningen. Het Gerecht overweegt hierover dat, zelfs al zou dit kloppen, daarmee nog niet gegeven is dat de bewoners in de woningen mogen blijven. In de eerste plaats niet omdat de Stichting van het begin af aan heeft gezegd dat de bewoners dat niet mogen. In de tweede plaats omdat het niet aan de rechter is om het beleid van de Stichting, anders dan marginaal, te toetsen. Het is immers in principe aan de Stichting hoe zij haar doelen wil bereiken. Daarbij overweegt het Gerecht ook nog dat gebleken is dat een van de bewoners op grond van de lijst een alternatieve woning aangeboden heeft gekregen. Dat is in elk geval een aanwijzing dat de Stichting probeert haar beleid uit te voeren aan de hand van het door haar gehanteerde systeem, zonder aanzien des persoons, nu immers deze bewoner volgens de Stichting illegaal in haar woning verbleef.
4.12.
Door de bewoners wordt verder vermeld dat alle mensen op de lijst van de Stichting thans huisvesting hebben. Dat geldt echter niet voor henzelf. Als de vorderingen zouden worden toegewezen heeft dit tot gevolg dat zij met hun gezinnen, waaronder vele minderjarige kinderen, op straat komen te staan. Zij wijzen er op dat zij dan feitelijk urgenter zijn dan de mensen op de wachtlijst van de Stichting. Een en ander wordt door de Stichting weersproken.
4.13.
Het Gerecht overweegt het volgende. Uit de door de Stichting in het geding gebrachte documentatie en haar processtukken volgt dat een van de gegadigden op de urgentielijst een moeder met vier kinderen is. Omdat de moeder niet beschikt over onderdak zijn de vier kinderen ondergebracht in een kindertehuis. Verder is door de Stichting een aantal andere schrijnende voorbeelden genoemd. Gelet hierop is duidelijk dat de belangen van de bewoners enerzijds en de Stichting anderzijds groot zijn. In die zin gaat deze zaak over het verdelen van schaarse woonruimte, meer dan een jaar nadat orkaan Irma op het eiland verwoestingen heeft aangericht. Het Gerecht oordeelt dat de belangen van de Stichting om haar doelen te verwezenlijken op de lange termijn zwaarder wegen dan die van de bewoners. De schaarse woonruimte moet eerlijk worden verdeeld en de Stichting is daarmee op Sint Maarten als enige belast.
4.14.
Het Gerecht is, anders dan de Stichting stelt, niet van oordeel dat voor de beoordeling van deze zaak relevant is dat de bewoners overlast zouden toebrengen aan huurders van andere woningen van de Stichting. In de eerste plaats niet omdat dit niet is komen vast te staan. In de tweede plaats niet omdat dit niet de kern van de zaak raakt, te weten de vraag of de bewoners al dan niet rechtmatig de woningen bewonen.
4.15.
Uit al hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de verweren van de bewoners geen doel treffen. Wel zal het Gerecht een nadere belangenafweging plegen, waarin rekening wordt gehouden met de belangen op de korte termijn. Enerzijds is duidelijk dat de bewoners onrechtmatig handelen omdat zij, na sommaties, de woningen niet hebben ontruimd. Naar het voorlopig oordeel van het Gerecht is de onrechtmatigheid ontstaan toen zij, ondanks daartoe gesommeerd te zijn, de woningen niet hebben verlaten. De woningen zijn immers niet hun eigendom en dat zij zich bij de Stichting hebben ingeschreven en hebben aangeboden huur te betalen is niet doorslaggevend, zolang de Stichting niet akkoord is gegaan om met hen een huurovereenkomst te sluiten. Ontruiming met onmiddellijke ingang betekent echter dat tientallen mensen dakloos worden en dat voert op de korte termijn te ver. Anderzijds is duidelijk dat de Stichting, gelet op de veranderde situatie na orkaan Irma, haar woningvoorraad wil inzetten conform haar doel en beleid. Dat vindt het Gerecht belangrijk, met name omdat andere urgente woningzoekenden, zoals gezegd, dan een eerlijker kans krijgen om een woning te betrekken.
4.16.
Alles afwegende oordeelt het Gerecht dat de bewoners binnen zes maanden na heden de woningen moeten ontruimen. Dat geeft hun voorbereidingstijd, de mogelijkheid om te blijven zoeken naar vervangende woonruimte en hopelijk zal dan ook de door de bewoners gevraagde interventie van de ministers van VROMI en Sociale Zaken plaatsvinden. De Stichting kan in de tussentijd bezien of er, al dan niet met behulp van de Wereldbank, meer woningen vrijkomen ten behoeve van de woningzoekenden, waaronder de bewoners.
4.17.
Het Gerecht zal de vordering betreffende de buitengerechtelijke incassokosten afwijzen. Het Gerecht vindt deze deelvordering niet spoedeisend genoeg.
4.18.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partijen moeten de bewoners in de proceskosten worden veroordeeld. Het Gerecht ziet aanleiding om deze te matigen, zoals hieronder is vermeld.
5.De beslissing
Het Gerecht:
veroordeelt de bewoners om de onroerende zaken aan de .., met de hunnen en al het hunne binnen zes maanden na heden te ontruimen en ontruimd te houden en machtigt de Stichting om, als de bewoners daarmee in gebreken blijven, de ontruiming zelf te bewerkstelligen, zo nodig met de hulp van Justitie en politie, en bepaalt dat de kosten van deze machtiging ten laste van de bewoners komen,
bepaalt dat dit vonnis tot 1,5 jaar na heden tenuitvoergelegd mag worden tegen een ieder die gedurende die periode zich in voormelde woningen bevindt,
veroordeelt de bewoners in de proceskosten, te weten per woning NAf. 249,50 aan oproepingskosten, per woning NAf 450,00 aan griffierecht en per woning NAf. 500,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 30 november 2018.