Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201801417 (KG 2018/292)
Vonnis in kort geding d.d. 14 december 2018
inzake
[de huurder],
wonende te Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. G.C. RICHARDSON-NICOLAAS,
tegen
[de verhuurder],
wonende te Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. Z.J.A. BARY,
Partijen zullen hierna [de huurder] en [de verhuurder] worden genoemd.
1.Verloop van de procedure
1.1. [
de huurder] heeft op 8 november 2018 een verzoekschrift met producties ingediend. [de verhuurder] heeft op 29 november 2018 producties ingediend. Vervolgens heeft op 30 november 2018 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd aan de hand van pleitnotities. Van de behandeling heeft de griffier aantekeningen gehouden.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat sinds 1 september 2013 een huurovereenkomst waarbij [de huurder] aan [de verhuurder] een pand aan de …… Sint Maarten verhuurt tegen een huurprijs van US$ 900.00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen uiterlijk op de vijfde dag van de maand. Bij te late betaling wordt een boete van 5% van de huurprijs in rekening gebracht. Artikel 2b van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“In order to initiate this contract agreement an amount of US$ 900,00 dollars will be collected and this amount will be considered as a deposit. This payment is a refundable deposit which can be refunded at the end of this lease contract or when a written request is submitted to end this lease contract prior to the termination of the contract period. This request of termination must be submitted at least one month in advance. In this event The LESSOR reserves the right to inspect the house for damages before this deposit can be refunded. If damages have occurred, the repair costs will be deducted from said deposit.”
2.2.
In het gehuurde exploiteert [de verhuurder] een school.
2.3.
Het gehuurde heeft in september 2017 door orkaan Irma schade opgelopen, met name aan het dak waardoor het dak lekkages vertoont. Om de lekkages te verhelpen zijn tarpaulines (blauwe dekzeilen) geplaatst.
2.4. [
de huurder] heeft de huur voor september 2017 kwijtgescholden.
2.5.
Vanaf mei 2018 heeft [de verhuurder] geen huur meer betaald.
2.6.
Bij brief d.d. 25 mei 2018 heeft [de verhuurder] een huurpijsvermindering verzocht van 50% in verband met het verminderde huurgenot als gevolg van lekkages aan het dak en de omstandigheid dat deze nog steeds niet door [de huurder] waren verholpen.
2.7.
Bij brief d.d. 18 juni 2018 heeft [de huurder] de huur opgezegd tegen 31 juli 2018 vanwege een huurachterstand van twee maanden. Daarop heeft [de verhuurder] gereageerd bij brief van 18 juli 2018, waarin [de verhuurder] verwijst naar haar brief van 25 mei 2018 en onder meer stelt dat zonder toestemming van de Huurcommissie, opzegging niet toegestaan is. Bij brieven d.d. 19 juli en 13 augustus 2018 heeft [de verhuurder] de Huurcommissie aangeschreven over het geschil met [de huurder].
2.8.
Bij brief van 28 augustus 2018 geeft [de huurder] [de verhuurder] tot 1 september 2018 de tijd om het gehuurde te ontruimen en schrijft daarbij het volgende:
“You have not complied with our letter dated June 18, 2018 and have not left the premises as ordered. While acknowledging your letter of July 18, 2018 please be informed that in all reasonableness, you cannot insist in continue occupying Ms. [de huurder]’s property while you have not paid rent for the past four – and going into five – months. (..)
The roof and the property in general have to be repaired as soon as possible and you are, while being very delinquent with the rental payments, also hampering client in securing her property by continue to occupy the property.
(..)”
2.9. [
de verhuurder] heeft hierop bij brief van 13 september 2018 onder meer als volgt gereageerd:
“ (..) The fact that your client has chosen after receiving my letter of May 25th and without further consultation, to have her attorney write the [huurder, GEA] an eviction letter and refuses to collect her rent, imply her unwillingness to discuss the matter in reasonable terms. (..)”
3.Het geschil
3.1. [
de huurder] vordert, uitvoerbaar bij voorraad,
- Gedaagde te bevelen om binnen twee dagen na het door U. E.A. in deze gewezen vonnis, het onderhavige pand met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste eigendom van eiseres niet zijn, te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eiseres te stellen, met machtiging aan deze om indien gedaagde met de ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
- Voorts, gedaagde te veroordelen om bij wijze van voorschot aan eiseres te voldoen de somma van US$ 5.400,=, althans de tegenwaarde hiervan in Nederlands Antilliaans courant tegen de koers van de dag van betaling;
- Metveroordeling van gedaagde tot betaling van de wettelijke rente vanaf 1 mei 2018 tot de dag van algehele voldoening alsmede de 5% boete;
- Metveroordeling van gedaagde tot betaling van 15% buitengerechtelijke incassokosten;
- Gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2. [
de verhuurder] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [de huurder] in haar vorderingen althans afwijzing daarvan, met veroordeling van [de huurder] in de proceskosten.
3.3. [
de huurder] legt aan haar vordering ten grondslag dat een huurachterstand bestaat van meer dan drie maanden en [de verhuurder] weigert de achterstallige huurpenningen te betalen dan wel het gehuurde te ontruimen. Hierdoor bevindt [de huurder] zich in een precaire financiële situatie. Daarnaast stelt [de huurder] dat sprake is van dringend eigen gebruik omdat zij het dak van het gehuurde wil laten vervangen door een betonnen dak, waarvoor noodzakelijk is dat [de verhuurder] het gehuurde verlaat. [de huurder] wil het gehuurde bovendien zelf gaan bewonen omdat haar eigen woning ernstig is beschadigd door orkaan Irma. [de huurder] is 70 jaar oud en vanwege medische klachten is zij niet meer in staat alleen te wonen.
3.4. [
de verhuurder] betwist het spoedeisend belang bij onderhavige vorderingen omdat [de huurder] het dringend eigen gebruik niet heeft aangetoond. [de huurder] beschikt niet over een bouwvergunning, zij kan ook overigens in een andere woning verblijven en er is sprake van rechtsverwerking omdat [de huurder] na de aangezegde datum van 1 september 2018 geen actie heeft ondernomen om [de verhuurder] te (doen) ontruimen. Ten principale voert [de verhuurder] aan dat [de huurder] op grond van (artikel 2b van) de huurovereenkomst geen opzeggingsbevoegdheid toekomt. Voorts beroept [de verhuurder] zich op huurprijsvermindering althans opschorting. Volgens [de verhuurder] heeft [de huurder] bovendien te kwader trouw gehandeld omdat zij het aanbod van de Nederlandse mariniers direct na orkaan Irma om het dak kosteloos te repareren, heeft afgewezen. [de verhuurder] voert ten slotte verweer tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang is met de aard van de vorderingen (ontruiming van het gehuurde wegens achterstand in de betaling van de huurpenningen) gegeven.
Het toetsingskader
4.2.
In kort geding kan het Gerecht uitsluitend vorderingen toewijzen indien het zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen gegrond zal bevinden.
Huurachterstand
4.3.
Niet in geschil is dat [de verhuurder] sinds mei 2018 geen huur meer betaalt en aldus een huurachterstand van zeven maanden heeft laten ontstaan. Duidelijk is dat [de huurder] zich beroept op het verzuim van de huurder met de betaling van de huurpenningen. Als de huurder langer dan 3 maanden in verzuim is dan kan de kort geding rechter vooruitlopen op het oordeel van de bodemrechter. Bij een achterstand in de betaling van drie of meer maanden huur zal de huurovereenkomst in principe worden ontbonden. [de verhuurder] beroept zich verder op artikel 7:207 BW Pro althans op opschorting. Op grond van artikel 7:207 BW Pro is de huurder niet gehouden huur te betalen als hij verminderd huurgenot heeft, zulks naar evenredigheid. Op grond van artikel 6:262 lid 1 BW Pro is in geval van niet-nakoming door een van de partijen, de wederpartij bevoegd de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Op grond van het tweede lid van artikel 6:262 BW Pro is in geval van gedeeltelijke niet-nakoming opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt.
4.4.
Hoewel het Gerecht wel wil aannemen dat [de verhuurder] verminderd huurgenot heeft gehad vanwege lekkages aan het dak, is niet voldoende aannemelijk geworden dat [de verhuurder] een huurprijsvermindering dan wel opschortingsbevoegdheid van 100% toekomt, zoals [de verhuurder] kennelijk meent. [de verhuurder] heeft in het geheel geen huur voldaan sinds mei 2018, ook de door haar bij brief van 25 mei 2018 voorgestelde 50% niet, terwijl zij wel van het gehuurde gebruik heeft gemaakt en het huurgenot daarvan heeft gehad. In haar brief van 13 september 2018 stelt [de verhuurder] dat [de huurder] weigert de huur in ontvangst te nemen, maar die stelling heeft [de verhuurder] in deze procedure niet ingenomen en ook overigens is dat op geen enkele wijze aannemelijk geworden. Het Gerecht is voorshands van oordeel dat de aanmerkelijke huurachterstand de ontruiming van [de verhuurder] uit het gehuurde rechtvaardigt alsmede toewijzing van het gevorderde voorschot op de huurachterstand. Nu tegen de gevorderde rente en boete geen verweer is gevoerd en de verschuldigdheid daarvan voorshands voldoende aannemelijk is geworden, zullen de vorderingen ook in zoverre worden toegewezen.
4.5.
Het Gerecht zal de ontruimingstermijn op één maand na dit vonnis stellen om [de verhuurder], mede in het belang van haar leerlingen, in staat te stellen nieuwe accommodatie te vinden.
4.6.
Tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten is gemotiveerd verweer gevoerd. Deze niet nader gespecificeerde vordering wordt afgewezen.
4.7. [
de verhuurder] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.8.
Dit leidt tot de volgende beslissing.
5.De beslissing
Het Gerecht:
Rechtdoende in kort geding:
Beveelt [de verhuurder] om binnen één maand het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste geen eigendom van [de huurder] zijn, te ontruimen en ter vrije beschikking van [de huurder] te stellen met afgifte van de sleutels, met machtiging aan [de huurder] om indien [de verhuurder] met de ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
Veroordeelt [de verhuurder] om voor de huurachterstand over de periode van mei 2018 tot en met oktober 2018 aan [de huurder] te voldoen een bedrag van US$ 5.400, te vermeerderen met de wettelijke rente tot de dag van algehele voldoening;
Veroordeelt [de verhuurder] tot betaling aan [de huurder] van US$ 270 aan contractuele boetes over de periode van mei 2018 tot en met oktober 2018;
Veroordeelt [de verhuurder] in de proceskosten, aan de zijde van [de huurder] tot op heden begroot op NAf. 249,50 aan oproepingskosten, NAf 450 aan griffierechten en NAf 1.000 aan gemachtigdensalaris;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 14 december 2018 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.