Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201801427 (KG 2018/293)
Vonnis in kort geding d.d. 14 december 2018
inzake
[de verhuurder],
wonende te Sint Maarten,
eiser (hierna: verhuurder),
gemachtigde: mr. V.C. CHOENNIE,
tegen
[de huurder],
wonende te Sint Maarten,
gedaagde (hierna: huurder),
gemachtigde: mr. C.H.J. MERX,
1.Verloop van de procedure
1.1.
Verhuurder heeft op 13 november 2018 een verzoekschrift met producties ingediend. Vervolgens heeft op 30 november 2018 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij namens verhuurder zijn dochter en zoon zijn verschenen met mr. Choennie voornoemd, en de huurder met haar gemachtigde. Zij hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitnota’s die zijn overgelegd. Huurder heeft nog producties in het geding gebracht. Van de behandeling heeft de griffier aantekeningen bijgehouden, die zich bij de stukken bevinden.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat sinds 1999 een (mondelinge) huurovereenkomst voor de huur van een appartement aan de ….. Road #.. tegen een huurprijs van in totaal US$ 450.00 per maand. Het gehuurde bevindt zich op de bovenste verdieping van het appartementencomplex.
2.2.
In september 2017 heeft orkaan Irma veel schade aangericht aan het appartementencomplex waarin het gehuurde zich bevindt, met name aan het dak, dat sindsdien lekkages vertoont.
2.3.
Huurder heeft sinds september 2017 geen huur betaald.
2.4.
Bij beslissing van 19 januari 2018 heeft de Huurcommissie aan verhuurder toestemming verleend de huur op te zeggen met bevel aan de huurder om het gehuurde te ontruimen. Bij verstekbeschikking van 29 juni 2018 is de beslissing van de Huurcommissie vernietigd en is het verzoek van de verhuurder alsnog afgewezen, met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten die zijn begroot op NAF 2,500.00 aan salaris gemachtigde en NAF 450.00 aan vast recht.
2.5.
Bij brief d.d. 3 oktober 2018 heeft de verhuurder de huurder onder meer aangemaand de achterstand in de huur en utilities over de periode september 2017 tot en met oktober 2018 te voldoen en heeft daarbij tevens een minnelijke regeling voorgesteld.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert, uitvoerbaar bij voorraad:
“1. [Huurder, GEA] te veroordelen om [het gehuurde, GEA] te ontruimen en ontruimd te houden met al de hare en de haren, binnen een periode van twee kalenderdagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, een en ander op straffe van een direct opeisbare dwangsom van US$ 500.—voor iedere kalenderdag, een deel van een kalenderdag daaronder begrepen, dat [huurder, GEA] niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoet, met de machtiging aan [verhuurder, GEA] om de ontruiming desnoods zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, indien [huurder, GEA] nalaat om binnen twee kalenderdagen na het ten deze te wijzen vonnis volledig aan deze veroordeling te voldoen;
2. [Huurder] te veroordelen om aan [verhuurder, GEA] te betalen de achterstallige huur en utiliteiten, het totaal voorlopig begroot op US$ 1,792.42, tot de dag der ontruiming van het huurobject, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2018 tot aan de dag der algehele voldoening.
3. Kosten rechtens.”
3.2.
Huurder concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van verhuurder in zijn vorderingen althans tot afwijzing daarvan.
3.3.
Ter onderbouwing van zijn vorderingen voert de verhuurder, samengevat, aan dat de huurder sinds september 2017 geen huur meer betaalt, weigert het gehuurde te verlaten en tevens weigert de verhuurder tot het gehuurde toe te laten om noodzakelijke reparaties aan het dak uit te voeren. Aldus is sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurder die de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De huurder heeft tijdens de behandeling van de zaak die tot het verstekvonnis van 29 juni 2018 heeft geleid, gesteld dat partijen een huurprijs van US$ 200.00 per maand zijn overeengekomen vanwege verminderd huurgenot door de lekkages. Een dergelijke afspraak is echter nooit gemaakt, hetgeen ook wel blijkt uit de omstandigheid dat de huurder de US$ 200.00 per maand nooit heeft betaald. Onjuist is ook dat de verhuurder de huur niet in ontvangst wil nemen. De verhuurder kan evenwel instemmen met een verminderde huurprijs van US$ 200.00 per maand, ook al is het volgens de verhuurder aan de huurder te wijten dat de lekkages nog steeds niet zijn verholpen. Daarnaast dient de huurder de overeengekomen een bijdrage in de utilities te betalen van US$ 50.00 per maand. Deze bijdrage heeft de huurder ook sinds september 2017 niet voldaan. De verhuurder heeft de door hem op basis van het verstekvonnis verschuldigde proceskosten verrekend met de achterstallige huur en utilities, zodat de gevorderde hoofdsom op US$ 1.792,42 uitkomt.
3.4.
De huurder voert, samengevat, het volgende ten verwere aan. Van een spoedeisend belang is geen sprake nu al 15 maanden zijn verstreken sinds orkaan Irma over Sint Maarten is geraasd en herstel van het gehuurde nog steeds niet heeft plaatsgevonden. Daarnaast ziet de vordering op betaling van een huurachterstand, hetgeen evenmin spoedeisend is. Ten principale beroept de huurder zich op het verstekvonnis van 29 juni 2018 en houdt zij vast aan de door haar gestelde afspraken omtrent huurprijsvermindering. Verder is het volgens de huurder helemaal niet noodzakelijk dat zij het gehuurde verlaat om het dak te repareren; reparatie kan van buitenaf plaatsvinden. Het is de verhuurder die tekortschiet, omdat het dak nog steeds niet is gerepareerd. Dat zij de verhuurder dwarsboomt bij de herstelwerkzaamheden klopt niet. De gevorderde betaling voor utilities moet ook worden afgewezen omdat het verboden is om stroom door te verkopen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang is met de aard van de vorderingen (ontruiming van het gehuurde wegens achterstand in de betaling van de huurpenningen) gegeven.
Het toetsingskader
4.2.
In kort geding kan het Gerecht uitsluitend vorderingen toewijzen indien het zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen gegrond zal bevinden.
Huurachterstand
4.3.
Niet in geschil is dat de huurder sinds september 2017 geen huur meer betaalt, ook niet de volgens haar overeengekomen verminderde huurprijs van US$ 200.00 per maand, terwijl zij wel van het gehuurde gebruik heeft gemaakt en daarvan het huurgenot heeft gehad. Gesteld noch gebleken is dat de huurprijs vanwege verminderd huurgenot op nihil moet worden gesteld. Ter zitting van 30 november 2018 heeft de huurder meegedeeld dat zij de achterstallige huur (van US$ 200.00 per maand) wel kan betalen en dat zij dat ook vele malen heeft geprobeerd, maar dat de verhuurder betaling heeft geweigerd. Desgevraagd door de rechter kon de huurder haar stellingen echter op geen enkele manier toelichten; zij kon niet aangeven (ongeveer) wanneer in de afgelopen 15 maanden en op welke wijze zij heeft geprobeerd de huur te betalen en hoe de verhuurder betaling heeft geweigerd. Het Gerecht is aldus voorshands van oordeel dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst zijdens huurder en dat de aanmerkelijke huurachterstand de ontruiming van de huurder uit het gehuurde rechtvaardigt, met dien verstande dat een belangenafweging tot een langere ontruimingstermijn leidt. Het Gerecht acht zeer waarschijnlijk dat de bodemrechter tot eenzelfde oordeel zal komen. Het Gerecht zal de verhuurder machtigen de ontruiming desnoods zelf te doen bewerkstellingen met behulp van de sterke arm. Een dwangsom acht het Gerecht gelet op het voorgaande niet nodig.
4.4.
Het Gerecht zal de gevorderde huurachterstand eveneens toewijzen gebaseerd op een huurprijs van US$ 200.00 over de periode van september 2017 tot en met november 2018 (in totaal US$ 3,000.00), met verrekening van de proceskosten uit het vonnis van 29 juni 2018 (in totaal NAF 2,950.00 oftewel US$ 1,652.72) nu de huurder daartegen geen verweer heeft gevoerd. De vergoeding voor utilities wordt afgewezen omdat de verhuurder de vordering, tegenover het verweer van de huurder, onvoldoende heeft toegelicht.
4.5.
De huurder zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van de verhuurder tot op heden begroot op NAf 699.50 aan verschotten (NAf 450.00 aan griffierechten daarin begrepen) en NAf 2,500.00 aan gemachtigdensalaris.
4.6.
Dit leidt tot de volgende beslissing.
5.De beslissing
Het Gerecht:
Rechtdoende in kort geding:
5.1.
Veroordeelt huurder het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden met al de hare en de haren, binnen een maand na betekening van dit vonnis, en machtigt de verhuurder om de ontruiming desnoods zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, indien huurder nalaat volledig aan deze veroordeling te voldoen;
5.2.
Veroordeelt huurder om aan de verhuurder te betalen US$ 1,347.28 aan achterstallige huur over de periode van september 2017 tot en met november 2018, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt huurder in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurder tot op heden begroot op NAf 699.50 aan verschotten (NAf 450.00 aan griffierechten daarin begrepen) en NAf 1.000,00 aan gemachtigdensalaris;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 14 december 2018 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.