Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201800768 – KG2018/196
Vonnis in kort geding d.d. 14 september 2018
inzake
de naamloze vennootschap [de huurder],
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
hierna: de huurder,
gemachtigde: mr. G. de Windt (volmacht)
tegen
[de verhuurder],
wonende te Sint Maarten,
gedaagden in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna: de verhuurder (enkelvoud),
gemachtigde: mr. B.B. Brooks.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties van 4 juni 2018,
brief van 23 augustus 2018 namens de verhuurder met een reconventionele vordering en producties,
pleitnota namens de huurder.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2018 in aanwezigheid van …., statutair bestuurder van de huurder, bijgestaan door zijn gemachtigde. …….. en …… zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.
1.3.
Vandaag wordt uitspraak gedaan.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Ingaande 5 september 2014 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan voor een periode van vijf jaar betreffende een gedeelte van het gebouw gelegen aan de Frontstreet ….. te Philipsburg. De huurovereenkomst geeft aan de huurder de optie deze met twee jaar te verlengen. In het gehuurde wordt door de huurder een restaurant geëxploiteerd. Door de huurder is een borgsom van $ 7500 betaald. Met ingang van december 2015 bedraagt de huurprijs $ 2500 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst komt het volgende beding voor:
“Damage and Destruction
If the Leased Premises or any part thereof or any appurtenance thereto is damaged by fire, casualty, or structural defects, such damage or defects not being the result of any act of negligence by Tenant or by any of Tenant’s agents, employees or invitees, that the same cannot be used for Tenant’s purposes, then Tenant shall have the right within ninety (90) days following damage to elect by notice to Landlord to terminate this Lease as of the date of such damage. In the event of minor damage to any part of the Leased Premises, and if such damage does not render the Leased Premises unusable for Tenant’s purposes, Landlord shall promptly repair such damage at the cost of the Landlord. (…) Tenant shall be relieved from paying rent and other charges during any portion of the Lease term that the Leased Premises are inoperable or unfit for occupancy, or use, in whole or in part, for Tenant’s purposes. (…) The provisions of this paragraph extend not only to the matters aforesaid, but also to any occurrence which is beyond Tenant’s reasonable control and which renders the Leased Premises, or any appurtenance thereto, inoperable or unfit for occupancy or use, in whole or in part, for Tenant’s purposes.”
2.4.
Krachtens een andere huurovereenkomst is een appartement, gelegen boven het restaurantgedeelte, verhuurd aan de huurder. De duur is van 1 januari 2015 tot 30 december 2019. De huurprijs is $ 900 per maand. Er is een borgsom door de huurder van $ 900 betaald aan de verhuurder.
2.5.
Op 6 september 2017 is Sint-Maarten getroffen door de orkaan Irma die grote ravage heeft veroorzaakt. Ook het gebouw waarin het restaurantgedeelte en het appartement zich bevinden zijn beschadigd geraakt.
2.6.
In december 2017 of januari 2018 kon de huurder het restaurant weer openen voor het publiek. Op kosten van de huurder zijn in verband daarmee noodzakelijke, deels provisorische, reparaties aan het gehuurde verricht.
2.7.
Bij brief van 15 december 2015 van de verhuurder aan de huurder wordt bericht dat de huurovereenkomst van het restaurant per deze datum is geëindigd en de huurder wordt verzocht het restaurantgedeelte te ontruimen, uiterlijk op 31 december 2017. De redenen daarvoor zijn dat de huurder de sleutels had overgedragen aan de verhuurder en later weer heeft teruggekregen waarna de huurder het gehuurde “as is” is gaan gebruiken. Verder betaalt de huurder de afgelopen drie maanden huurpenningen niet.
2.8.
Bij ongedateerde brief namens de huurder stelt zij niet gehouden te zijn de huur te betalen omdat hij het kan gebruiken voor het doel waarvoor het is gehuurd. De huurder verzoekt de verhuurder om het gehuurde te herstellen.
2.9.
De verhuurder reageert hierop bij brief van 26 december 2017. Daarin blijft hij bij zijn mening en verzoekt hij de huurder de achterstallige huur plus rente en kosten te betalen.
2.10.
Bij brief van 24 april 2018 wordt door de huurder onder andere het volgende bericht aan de verhuurder:
bij aanvang van overeenkomst heeft zij $ 90.000 geïnvesteerd om het gehuurde geschikt te maken voor de exploitatie van het restaurant,
de huurder geeft een specificatie van schade aan het gehuurde als gevolg van de orkaan,
gememoreerd wordt dat de verhuurder in oktober 2017 per e-mail op de hoogte wordt gesteld van de slechte situatie en wordt het verzoek gedaan om het gehuurde te repareren, zonder dat enige reactie van de verhuurder volgt,
de huurder stelt voor het dak boven het gehuurde appartement (en een ander appartement) te repareren op eigen kosten, te verrekenen met de huurpenningen. De kosten daarvan worden begroot op $ 15.511,60 (ingevolge een aan de huurder verstrekte offerte van een lokale aannemer). Als de daken namelijk zouden worden gerepareerd is er geen sprake meer van wateroverlast in het restaurantgedeelte.
2.11.
Op deze brief reageert de verhuurder bij brief van 30 april 2018. Daarin schrijft de verhuurder dat er uitgebreide reparaties nodig zullen zijn om de gebreken te verhelpen. Omdat dit een grote operatie is wordt de huur beëindigd ingaande 1 juni 2018 en dient de huurder het restaurantgedeelte te ontruimen. Zodra de ontruiming een feit is zal de huurder geen huurpenningen meer verschuldigd zijn. De huur over de maanden september 2017 tot de ontruiming moeten door de huurder worden betaald. Als het gebouw is hersteld heeft de huurder prioriteit om opnieuw te gaan huren indien hij dat wenst.
2.12.
Op 1 juni 2018 heeft de huurder aan de verhuurder medegedeeld dat het appartement is ontruimd en dat de sleutels aan de verhuurder ter beschikking zijn.
2.13.
Uit een taxatierapport van 14 juni 2018, opgesteld op verzoek van de verhuurder, blijkt dat het gebouw gerepareerd moet worden voor een bedrag van $ 137.000 om de orkaanschade te herstellen. e
ken e maken voor de exloitatie van het re
3.
De vorderingen en de verweren
De vorderingen en de verweren
3.1.
De vorderingen van de huurder in conventie strekken ertoe dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de verhuurder zal bevelen de schade aan het dak van het appartement en andere delen van het verhuurde gebouw deugdelijk te repareren binnen drie weken na dit vonnis. Verder dient in de beslissing te worden opgenomen een bevel aan de verhuurder om gedurende de periode van reparatie de exploitatie van het restaurant niet, althans zo min mogelijk te belemmeren. Een en ander op verbeurte van een dwangsom. Verder vraagt de huurder het Gerecht om de verhuurder te veroordelen aan haar $ 4220 te betalen en moet de verhuurder in de proceskosten worden veroordeeld.
3.2.
De vorderingen van de verhuurder houden in dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de huurder beveelt het gehuurde binnen 30 dagen te ontruimen, onder verbeurte van een dwangsom. Verder vraagt de verhuurder de huurder te veroordelen om aan haar te betalen $ 24.958,35, te vermeerderen met wettelijke rente hierover. Dit alles met veroordeling van de huurder in de proceskosten.
3.3.
Over en weer verzoeken partijen het Gerecht om de vorderingen van de andere partij af te wijzen, met diens veroordeling in de proceskosten.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang is met de aard van de vorderingen (reparatie gehuurde) gegeven.
Het toetsingskader
4.2.
In kort geding kan het Gerecht uitsluitend vorderingen toewijzen indien het zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen gegrond zal bevinden.
Verzuim van de huurder?
4.3.
De verhuurder voert onder andere aan dat de huurder in verzuim is geraakt met de tijdige en volledige betaling van de huurpenningen. Zij stelt dat de huurder over februari en juni 2017 niet de huur correct heeft betaald. Dit is door de huurder ter zitting weersproken waarbij is aangegeven dat toen sprake was van een misverstand met de bank. Het Gerecht constateert dat in de brief van 15 december 2017 noch in de brief van 30 april 2018 door de verhuurder wordt gerefereerd aan enige huurachterstand van voor de orkaan. Daaruit leidt het Gerecht af dat er geen huurachterstand is. Naar voorlopig oordeel geldt dat de huurbetalingen voor 6 september 2017 alle door de huurder zijn voldaan en er dus geen verzuim van de huurder is.
4.4.
Nu moet het Gerecht beoordelen of er vanaf 6 september 2017 tot 31 december 2017 sprake is van verzuim door de huurder qua betaling van de huurpenningen. Het Gerecht beoordeelt eerst deze periode omdat gedurende deze maanden het restaurant was gesloten. Tussen partijen is weliswaar enige discussie over de exacte datum waarop het restaurant is heropend (volgens verhuurder reeds ergens in december 2017 en volgens de huurder begin januari 2018) maar in kort geding hoeft geen aandacht te worden besteed aan een dergelijk detail.
4.5.
Op grond van 7:207 BW is de huurder niet gehouden huur te betalen als hij verminderd huurgenot heeft, zulks naar evenredigheid. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder de gebreken te verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of redelijkerwijs niet van de verhuurder kan worden verlangd. Min of meer bevat het contractuele beding (zie onder 2.2.) dezelfde regeling.
4.6.
Duidelijk is dat na september 2017 de huurder en de verhuurder hebben gecorrespondeerd. De verhuurder neemt het standpunt in dat de huur gewoon moet worden betaald en dat de huurder het restaurantgedeelte moet ontruimen. De huurder verzoekt om herstel van de gebreken waaraan de verhuurder geen gehoor geeft. Het Gerecht overweegt het volgende. Gecombineerd met de door de huurder betaalde facturen voor noodreparaties, het taxatierapport van de verhuurder en de offerte van de lokale aannemer, staat vast dat er geen sprake van is dat de huurder gedurende de periode 6 september 2017 tot 31 december 2017 in verzuim is geraakt met de betaling van de huurpenningen. Er staat immers vast dat sprake is van orkaanschade die niet is hersteld en waarvan de omvang aanzienlijk is (volgens de verhuurder zelf moet er voor maar liefst $ 137.000 worden geïnvesteerd om deze schade te herstellen). De verhuurder is toen in verzuim geraakt met haar wettelijke en contractuele verplichting om het gehuurde te herstellen. Het restaurantgedeelte werd toen niet gebruikt. Daarom geldt naar voorlopig oordeel dat de huurder over deze periode geen huurpenningen is verschuldigd.
4.7.
Wat betreft de periode na 1 januari 2018 tot heden heeft te gelden dat de huurder het restaurantgedeelte commercieel heeft gebruikt. De verhuurder heeft in principe gelijk met zijn standpunt dat een evenredig gedeelte van de huurpenningen door de huurder daarvoor moet worden betaald. Ter zitting heeft de huurder (voor het eerst) gezegd een bedrag van $ 1000 per maand daarvoor redelijk te achten. De verhuurder vindt dit te weinig.
4.8.
Hierover oordeelt het Gerecht dat ook over deze periode geen sprake is van verzuim van de huurder. Immers, de verhuurder is eerder in verzuim geraakt door het gehuurde niet te repareren, zelfs niet provisorisch wat de huurder zelf heeft moeten. Uitgaande van de overeengekomen huurprijs van $ 2500 per maand vindt het Gerecht een bedrag van $ 1000 per maand echter te weinig. Terecht zegt de verhuurder dat het restaurant commercieel wordt uitgebaat zodat een hogere huurprijs reëel is. Naar voorlopig oordeel is een bedrag van $ 1500 per maand verschuldigd zolang de gebreken nog niet zijn hersteld. De gevorderde wettelijke rente wordt niet toegewezen omdat niet zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter die ook zou toewijzen, gelet op het verzuim van de verhuurder de gebreken tijdig te herstellen.
Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder
4.9.
Door de verhuurder wordt aangevoerd dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd omdat het gebouw moet worden gerenoveerd. De verhuurder beroept zich daarbij kennelijk op artikel 7:220 BW. Lid 1 bepaalt dat de huurder aan de verhuurder gelegenheid moet geven dringende werkzaamheden uit te voeren. Lid 2 ziet op renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst. Lid 3 ziet op dringend eigen gebruik ten behoeve van renovatie waarvoor de huurovereenkomst moet worden opgezegd. Het hiervoor aangehaalde contractuele beding stelt echter voorop dat de verhuurder gehouden is de gebreken aan het gehuurde, ook als die zijn veroorzaakt door (kort gezegd) overmacht opleverende gebeurtenissen, te herstellen, zodat de huurovereenkomst kan worden voortgezet.
4.10.
Partijen hebben niet tot nauwelijks aandacht besteed aan de betekenis van deze wettelijke regeling en hun contractuele afspraken. Naar voorlopig oordeel heeft te gelden, hetgeen overigens ook het wettelijke uitgangspunt is, dat de verhuurder de gebreken moet herstellen zodat de huurovereenkomst kan voortduren. Op de verhuurder ligt de stelplicht en de bewijslast in een eventuele bodemprocedure dat hij gerechtigd is een beroep te doen op lid 3. De verhuurder stelt wel dat dit het geval is, maar motiveert dat onvoldoende. Gedurende de laatste maanden van 2017 heeft de verhuurder geen documentatie aan de huurder getoond waaruit volgt dat dit noodzakelijk is. Pas op 14 juni 2018 is er een taxatierapport en offerte opgesteld waaruit de te verrichten werkzaamheden blijken. De werkzaamheden en bedragen die daaruit blijken worden echter weerlegd door de offerte van de lokale aannemer die de huurder heeft ingeschakeld. Die komt op een veel lager bedrag uit.
4.11.
Dit betekent dat de rechter in kort geding niet kan oordelen dat het zeer waarschijnlijk is dat de verhuurder gelijk heeft met zijn argumentatie dat de huurovereenkomst moet worden opgezegd. Daarvoor is meer informatie noodzakelijk en moeten partijen met elkaar gaan overleggen, gezamenlijk een deskundige aanwijzen of een bodemprocedure voeren. Dit betekent dat het Gerecht niet tot ontruiming van het gehuurde zal beslissen zoals door de verhuurder is gevorderd.
Herstel van de gebreken door de verhuurder
4.12.
De huurder vordert dat de verhuurder wordt veroordeeld om de gebreken aan het dak van het appartement (om doorlekken van regenwater naar het restaurant te voorkomen) en andere delen van het verhuurde gebouw deugdelijk te repareren.
4.13.
Het Gerecht overweegt dat van de verhuurder zonder meer kan worden gevraagd het dak zonder uitstel te repareren. Dat is in het vanzelfsprekende belang van zowel de verhuurder als de huurder en had al veel eerder moeten gebeuren. Per slot van rekening is Orkaan Irma al meer dan een jaar geleden. Deze vordering zal het Gerecht dan ook toewijzen.
4.14.
De overige vorderingen van de huurder op dit punt worden afgewezen. Verwezen wordt naar hetgeen onder 4.11. is overwogen.
Het bedrag van $ 4220
4.15.
Door de huurder wordt gevraagd dit bedrag aan haar toe te wijzen. Het gaat om de reparaties die de huurder heeft verricht om het gebouw te repareren zodat in elk geval het restaurant kon worden geëxploiteerd. Daarmee doet de huurder beroep op artikel 7:206 lid 3 BW waarin is vermeld dat als de verhuurder in verzuim is met het verhelpen van gebreken, de huurder deze op kosten van de verhuurder zelf mag verhelpen en deze in mindering op de huurprijs kan brengen. Dit spoort met de huurovereenkomst, namelijk dat de verhuurder ervoor moet zorgen dat het verhuurde zo snel mogelijk weer kan worden gebruikt. Nu door de verhuurder niet dan wel onvoldoende wordt betwist dat deze reparaties noodzakelijk zijn (vervangen van het plafond in de keuken, bedekken van het pand met plastic, reparatie van het dakmateriaal, enkele elektronische werkzaamheden, nieuwe waterleiding in het pand) en duidelijk is dat de verhuurder hierdoor als eigenaar ook is gebaat zal het Gerecht dit bedrag inderdaad toewijzen.
Resumerend
4.16.
De verhuurder wordt veroordeeld de schade aan het dak van het appartement te herstellen binnen de hieronder vermelde termijn, op verbeurte van een dwangsom. Tevens moet de verhuurder $ 4220 aan de huurder betalen. Het is vanzelfsprekend dat de verhuurder aan de huurder geen onnodige hinder mag veroorzaken maar dat is niet goed te vatten in een veroordeling.
4.17.
De huurder wordt veroordeeld aan de verhuurder te betalen $ 1500 per maand, vanaf 1 januari 2018 tot het moment dat het restaurantgedeelte volledig is hersteld door de verhuurder. Daarna vallen partijen terug op de overeengekomen huurprijs.
4.18.
De overige vorderingen van partijen worden afgewezen.
4.19.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt de verhuurder in de proceskosten veroordeeld.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
veroordeelt de verhuurder om de schade aan het dak van het appartement te herstellen binnen 60 dagen na heden, zulks op verbeurte van een dwangsom van $ 1000 per dag, voor elke dag, een gedeelte daarvan daaronder begrepen, dat de verhuurder in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, waarbij de totaal te verbeuren dwangsommen worden gemaximeerd op $ 50.000,
veroordeelt de verhuurder om aan de huurder $ 4220 te betalen,
veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen, met ingang van 1 januari 2018, totdat het gehuurde volledig is hersteld, $ 1500 per maand aan huurpenningen,
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder begroot op NAf. 240,50 aan oproepingskosten, NAf. 450,00 aan griffierecht en NAf. 1.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en is op 14 september 2018 ter openbare terechtzitting uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.