Uitspraak
Vonnis van 18 september 2018
Zaaknummer: AR 2017/127 – SXM 201700453
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Vonnis
inzake:
de naamloze vennootschap [de verhuurder],
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. W.J. Nelissen
tegen
de naamloze vennootschap [de huurder],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde 1 in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok
en
de naamloze vennootschap [de borg],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde 2 in conventie,
gemachtigde: mr. C. Rutte.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- verzoekschrift met producties;
- conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties van [de huurder];
- conclusie van antwoord met productie van [de borg];
- conclusie van repliek (tevens antwoord in reconventie [de huurder]) met productie;
- conclusie van dupliek tevens houdende repliek in reconventie;
- conclusie van dupliek van [de borg];
- conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Vandaag vindt de uitspraak plaats.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Ingaande 1 mei 2016 bestaat tussen [de verhuurder] als verhuurder en [de huurder] als huurder een huurovereenkomst betreffende een bedrijfsruimte in Philipsburg. In deze huurovereenkomst geldt [de borg] als hoofdelijk medeschuldenaar van [de verhuurder]. Het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk tot met november 2017. De huurprijs bedraagt USD 11.486,54 per maand.
2.2. [
de huurder] heeft bij het aangaan van overeenkomst een borgsom betaald van USD 22.973,08. Tevens is toen door haar aan [de huurder] betaald USD 30.000,00 op grond van artikel 4.1. van de huurovereenkomst.
2.3.
De relevante bepalingen uit de huurovereenkomst luiden als volgt:
“2.3. Upon expiration of the Lease or the Extended Term, this Agreement will automatically expire and terminate and all of Sublessee’s ([de huurder], GEA) rights and interest to the Premises willipso factoautomatically cease and terminate. The Premises and any improvements made will automatically be surrendered by Sublessee to Landlord ([de verhuurder], GEA), without Landlord having any obligation to pay compensation for the Premises or the improvements thereof or any damages whatsoever to the Sublessee and any such possible claim is hereby waived by the Sublessee.”
“CAPITAL IMPROVEMENTS
4.1.
Upon execution of this Agreement, Sublessee will pay to the Landlord the amount of USS 30,000.—(…) for capital improvements, including – but not limited to – renovation to the Premises’ exterior. These improvements to the premises’ exterior will include 1) replacement of the woodwork where needed, 2) painting of the whole exterior of the building and 3) any other improvements that are deemed necessary by the Landlord (Lessor).
Lessor shall devote sufficient labor and materials to in good faith complete said improvements prior to June 1st, 2016.”
“6. GUARANTOR
The limited liability company [de borg] N.V. (…) (hereinafter “Guarantor”), will act as guarantor for the obligations of Sublessee under this Agreement for the remainder of the term of the Lease, thus ending on November 30th 2017 in the event Sublessee has met all its obligations under this Agreement. By signing this Agreement, Guarantor agrees to be held personally liable and responsible next to Sublessee for any and all obligations due to Landlord from Sublessee that remain unfulfilled.”
2.4.
De huurpenningen over de maanden juli tot en met november 2017 zijn door [de huurder] niet betaald.
2.5.
Per e-mail van 3 juli 2017 laat [de huurder] weten dat zij met onmiddellijke ingang de bedrijfsruimte moet opgeven. De reden daarvoor is dat drie maanden daarvoor haar partner en investeerder is overleden. De e-mail besluit als volgt:
“Given the extra funds which the landlord has collected above the cost of painting the outside and the funds we paid … (bedoeld wordt [de huurder], GEA) to date, we believe that everyone has been made whole and we will leave behind a greatly improved store with new floors, fixtures and new paint. (…).”
2.6.
Per e-mail van 5 juli 2017 protesteert [de verhuurder] tegen deze beëindiging van de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang. Zij deelt mede [de huurder] aan de huurovereenkomst te houden. In deze e-mail is ook vermeld dat [de huurder] de bedrijfsruimte netjes heeft achtergelaten. De borgsom zal dus kunnen worden verrekend met de uitstaande huurverplichtingen en de eventuele facturen voor nutsvoorzieningen.
2.7.
Bij brief van 14 juli 2017 aan [de borg] maakt [de verhuurder] aanspraak betaling van de achterstallige huur.
2.8. [
de huurder] noch [de borg] heeft aan de verzoeken van [de verhuurder] gehoor gegeven.
3.De vorderingen en de verweren in conventie en in reconventie
3.1. [
de verhuurder] vordert in conventie dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [de huurder] en [de borg] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt aan haar te betalen USD 35.553,58 aan hoofdsom, USD 5.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, en de proceskosten die moeten worden vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2. [
de huurder] vordert in reconventie dat het op 18 augustus 2017 ten laste van haar gelegde conservatoire derdenbeslag met onmiddellijke ingang wordt opgeheven, kosten rechtens.
3.3.
Partijen verzoeken het Gerecht de vorderingen van de andere partijen af te wijzen, dan wel hen daarin niet-ontvankelijk, met veroordeling van de ander in de proceskosten.
3.4.
Op de argumenten van partijen gaat het Gerecht hierna in, voor zover deze van belang zijn beoordeling van het geschil.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
Inleiding
4.1.
Het Gerecht zal eerst ingaan de rechtsverhouding tussen [de verhuurder] en [de huurder] en daarna op die tussen [de verhuurder] en [de borg].
De procedure tussen [de verhuurder] en [de huurder]
4.2.
De vordering van [de verhuurder] betreft vijf maanden huur minus de borgsom.
4.3. [
de huurder] voert het volgende aan. [de verhuurder] en [de huurder] zijn tot een
“zekere overeenstemming”gekomen over de oplevering van de bedrijfsruimte begin juli 2017. [de verhuurder] heeft immers de sleutels in ontvangst genomen, geconstateerd dat [de huurder] de bedrijfsruimte had verlaten en gezegd dat deze in goede conditie verkeerde. Daaruit blijkt dat [de verhuurder] akkoord ging met verrekening van de borgsom met de uitstaande huur tot juli 2017.
“zekere overeenstemming”gekomen over de oplevering van de bedrijfsruimte begin juli 2017. [de verhuurder] heeft immers de sleutels in ontvangst genomen, geconstateerd dat [de huurder] de bedrijfsruimte had verlaten en gezegd dat deze in goede conditie verkeerde. Daaruit blijkt dat [de verhuurder] akkoord ging met verrekening van de borgsom met de uitstaande huur tot juli 2017.
4.4.
Het Gerecht overweegt dat dit verweer niet opgaat. Uit de e-mail van 5 juli 2017 van [de verhuurder] blijkt namelijk duidelijk dat zij doorbetaling van de huur wenste omdat zij niet akkoord ging met de abrupte beëindiging. Dat blijkt ook uit de brief van 14 juli 2017 aan [de borg]. Ook de term
“zekere overeenstemming”van [de huurder] zelf duidt er op dat geen sprake is van een definitieve en algehele overeenstemming. [de verhuurder] heeft er verder geen misverstand over laten bestaan dat zij de achterstallige huur wilde ontvangen door reeds op 6 juli 2017 haar verzoekschrift bij dit Gerecht in te dienen. Daarom is duidelijk dat [de huurder] door de huurovereenkomst abrupt te beëindigen jegens [de verhuurder] in verzuim is geraakt. Zij is dan ook de achterstallige huur tot en met november 2017 in principe verschuldigd.
“zekere overeenstemming”van [de huurder] zelf duidt er op dat geen sprake is van een definitieve en algehele overeenstemming. [de verhuurder] heeft er verder geen misverstand over laten bestaan dat zij de achterstallige huur wilde ontvangen door reeds op 6 juli 2017 haar verzoekschrift bij dit Gerecht in te dienen. Daarom is duidelijk dat [de huurder] door de huurovereenkomst abrupt te beëindigen jegens [de verhuurder] in verzuim is geraakt. Zij is dan ook de achterstallige huur tot en met november 2017 in principe verschuldigd.
4.5.
De discussie tussen partijen ziet op de financiële afwikkeling. Zij zijn het erover eens dat de borgsom in mindering strekt op de achterstallige huur voor de maanden juli en augustus 2017. Twistpunt is het bedrag van USD 30.000,00 voor de
“capital improvements”.Daarover zegt [de huurder] dat [de verhuurder] hiervan slechts USD 10.000,00 aan buitenschilderwerk heeft uitgegeven. Het restant is niet door [de verhuurder] in de bedrijfsruimte geïnvesteerd. Omdat [de verhuurder] dat heeft nagelaten heeft [de huurder] zelf de resterende verbeteringen voor ruim USD 20.000 moeten aanbrengen. Hierdoor is de waarde van de bedrijfsruimte behoorlijk gestegen. Door [de huurder] wordt een overzicht overgelegd van de aankoopbonnen en -facturen, een verzamellijst van deze stukken, foto’s van de verbeteringen en een verklaring van de heer …., de statutaire bestuurder van [de huurder]. Het gaat om de volgende verbeteringen volgens [de huurder]:
“capital improvements”.Daarover zegt [de huurder] dat [de verhuurder] hiervan slechts USD 10.000,00 aan buitenschilderwerk heeft uitgegeven. Het restant is niet door [de verhuurder] in de bedrijfsruimte geïnvesteerd. Omdat [de verhuurder] dat heeft nagelaten heeft [de huurder] zelf de resterende verbeteringen voor ruim USD 20.000 moeten aanbrengen. Hierdoor is de waarde van de bedrijfsruimte behoorlijk gestegen. Door [de huurder] wordt een overzicht overgelegd van de aankoopbonnen en -facturen, een verzamellijst van deze stukken, foto’s van de verbeteringen en een verklaring van de heer …., de statutaire bestuurder van [de huurder]. Het gaat om de volgende verbeteringen volgens [de huurder]:
“
1.
Complete installation of new floors
1.
Complete installation of new floors
2. Complete installation of a new bathroom
3. Fixing the holes in ceiling and drywalls
4. Upgrading the electrical work
5. Improving AC ducts
6. Complete painting of the inside
7. Complete painting of basement
8. Leveling of concrete floors at the back of the store
9. Installing new tiles for store steps.”
4.6.
Op dit verweer reageert [de verhuurder] als volgt. [de huurder] heeft zich verplicht USD 30.000 te betalen en zij kan op geen enkele manier aanspraak op terugbetaling van dit bedrag maken. De
capital improvementszien alleen op de buitenzijde van het gehuurde. Geen van de werkzaamheden die door [de huurder] worden opgesomd had door [de verhuurder] moeten worden uitgevoerd. Zij was zelf verantwoordelijk voor verbeteringen van het interieur, overigens nadat zij daar toestemming voor zou hebben gevraagd. [de huurder] huurde namelijk casco.
capital improvementszien alleen op de buitenzijde van het gehuurde. Geen van de werkzaamheden die door [de huurder] worden opgesomd had door [de verhuurder] moeten worden uitgevoerd. Zij was zelf verantwoordelijk voor verbeteringen van het interieur, overigens nadat zij daar toestemming voor zou hebben gevraagd. [de huurder] huurde namelijk casco.
4.7.
Het Gerecht overweegt het volgende. Uit artikel 4.1 volgt bepaald niet dat de investeringen uitsluitend op de buitenzijde van de bedrijfsruimte zien. Lezing wijst immers uit dat de investeringen zien op renovatie van de buitenzijde, maar daar niet toe beperkt zijn
(“but not limited to”). Ook categorie 3 van dit artikel ziet op andere verbeteringen dan enkel aan de buitenzijde.
(“but not limited to”). Ook categorie 3 van dit artikel ziet op andere verbeteringen dan enkel aan de buitenzijde.
4.8.
Verder is van belang dat de huurovereenkomst tussen [de verhuurder] en [de huurder] ziet op een korte periode, te weten van 1 mei 2016 tot en met november 2017 (behoudens de mogelijkheid van verlenging). Een redelijke uitleg van dit artikel brengt met zich dat de huurder ook in staat moet worden gesteld deze investering van USD 30.000,00 terug te verdienen door middel van de bedrijfsexploitatie. De verhuurder legt niet uit hoe deze investering door [de huurder] zou moeten worden terugverdiend.
4.9.
Deze beide argumenten tezamen genomen leiden het Gerecht tot het oordeel dat de verhuurder de USD 30.000,00 daadwerkelijk diende te investeren. Waarom anders dit beding overeenkomen? Zonder toelichting van [de verhuurder] begrijpt het Gerecht niet waaraan de resterende USD 20.000 zijn besteed. Een dergelijke uitleg mag van [de verhuurder] wel worden verwacht nu uit artikel 4.1 volgt dat de renovatiewerkzaamheden voor 1 juni 2016 moeten zijn voltooid. Door [de huurder] wordt wèl gedetailleerd uitgelegd dat zij de nodige werkzaamheden heeft verricht. Anders dan [de verhuurder] stelt volgt niet uit de huurovereenkomst dat het gehuurde casco zou worden opgeleverd. Dat staat er niet terwijl bovendien geldt dat als er casco zou zijn opgeleverd de investeringen van USD 30.000,00 des te harder nodig zouden zijn om het gehuurde operationeel te krijgen. Verder is het niet zo, zoals [de verhuurder] stelt, dat door [de huurder] nog geen begin van bewijs van haar stellingen is geleverd. Het Gerecht heeft een grote hoeveelheid bewijsstukken aangetroffen waarop [de verhuurder] niet inhoudelijk is ingegaan.
4.10.
Dit betekent dat het Gerecht ervan uitgaat dat door [de verhuurder] slechts USD 10.000 is geïnvesteerd en niet de afgesproken USD 30.000. Daarmee is [de verhuurder] verzuim geraakt met haar daartoe strekkende verbintenis. Het Gerecht oordeelt dus dat door [de huurder] dit bedrag op de uitstaande huur in mindering mag worden gebracht.
4.11.
Anders dan [de huurder] aanvoert kan zij geen aanspraak maken op waardevergoeding van de verbeteringen die zij zelf aan het gehuurde heeft verricht. Artikel 2.3 van de huurovereenkomst staat hieraan in de weg en [de huurder] voert niet dan wel onvoldoende aan dat dit beding rechtens niet toelaatbaar is.
4.12.
Verder voert [de huurder] aan dat als gevolg van de orkaan Irma, die op 6 september 2017 over Sint Maarten raasde en daar grote vernielingen heeft aangericht, de gehuurde bedrijfsruimte ook beschadigd is geraakt. Hierdoor zou zij niet langer het genot ondervinden van het gehuurde en dus ook niet gehouden zijn de volledige huur vanaf september 2017 te betalen als zij zou zijn blijven huren. Dat is in de huurovereenkomst overeengekomen. Dit verweer wordt door [de verhuurder] inhoudelijk weersproken, waarbij zij overigens erkent dat een beding met deze strekking tussen partijen geldt.
4.13.
Het Gerecht overweegt het volgende. Door haar e-mail van 5 juli 2017 heeft [de huurder] de huurovereenkomst in strijd met de bepalingen daarvan tussentijds beëindigd. Zoals hiervoor overwogen is [de huurder] daarmee in verzuim geraakt jegens [de verhuurder]. Ondanks de reactie van [de verhuurder] heeft [de huurder] geen aanleiding gezien om op deze opzegging terug te komen. Voor haar was op 5 juli 2017 voorzienbaar dat zij de huur tot en met november 2017 zou moeten betalen. Dat was zij nu eenmaal overeengekomen met [de verhuurder]. Nu [de huurder] zelf de huurovereenkomst tussentijds heeft beëindigd, daardoor in verzuim is geraakt jegens [de verhuurder], kan zij zich niet op het standpunt stellen dat na 6 september 2017 zij niet zou hoeven te betalen. Door haar verzuim kan zij zich niet beroepen op deze contractuele bepaling. Zij moet de goede en kwade kansen van haar verzuim voor eigen rekening nemen.
4.14.
Hiermee zijn alle argumenten van partijen beoordeeld. Het Gerecht zal recapituleren welk bedrag nog is verschuldigd door [de huurder].
Opsomming:
Restant huurbedrag USD 35.553,58 (waarvan de borgsom al is afgetrokken)
Restant
capital improvementsUSD 20.000,00
capital improvementsUSD 20.000,00
-------------
Resteert te betalen USD 15.553,58.
4.15.
Het Gerecht zal dit bedrag aan [de verhuurder] toewijzen. Volledigheidshalve merkt het Gerecht op dat [de verhuurder] hierover geen wettelijke rente vordert zodat het Gerecht deze ook niet kan toewijzen.
4.16.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden door [de huurder] niet betwist. In principe zou het Gerecht deze dus kunnen toewijzen. Het Gerecht zal dit echter niet doen nu geen bewijs van enige buitengerechtelijke werkzaamheden in het geding zijn gebracht zodat het Gerecht niet kan vaststellen of deze vordering feitelijke basis heeft. [de verhuurder] heeft niet voldaan aan haar stelplicht.
4.17.
Nu het Gerecht oordeelt [de verhuurder] terecht haar vordering heeft ingesteld tegen [de huurder] is geen reden de reconventionele vordering, strekkende tot opheffing van het conservatoire beslag, toe te wijzen.
4.18.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt [de huurder] in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld. Het Gerecht heeft niet de beslagstukken in het dossier aangetroffen zodat de kosten daarvan niet in de proceskostenveroordeling kunnen worden opgenomen.
De procedure tussen [de verhuurder] en [de borg]
4.19. [
de borg] betwist niet dat zij hoofdelijk mede-schuldenaar is. Zij voert aan dat [de verhuurder] zich in eerste instantie moet verhalen op [de huurder].
4.20.
Het Gerecht oordeelt dat dit verweer niet opgaat. Uit het verweer van [de huurder] volgt immers dat zij niet van plan was enig bedrag aan [de verhuurder] te betalen. Vandaar het voortvarende verzoekschrift bij dit Gerecht. Dit betekent dat [de borg] eveneens thans kan worden aangesproken tot betaling van het hiervoor bepaalde bedrag.
4.21. [
de borg] voert nog hetzelfde “orkaanverweer “ als [de huurder]. Het Gerecht verwijst naar hetgeen is overwogen onder 4.13. van dit vonnis en neemt dat hier over.
4.22.
Voor wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten verwijst het Gerecht eveneens naar hetgeen hiervoor is overwogen.
4.23.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt [de borg] in de proceskosten veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht in Eerste Aanleg:
rechtdoende in conventie:
veroordeelt gedaagden, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van USD 15.553,58 aan eiseres,
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van eiseres begroot op NAf 553,00 aan oproepingskosten, NAf 750,00 aan griffierecht en op NAf 3.750,00 salaris gemachtigde,
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde,
rechtdoende in reconventie:
wijst de vordering af,
veroordeelt eiseres in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde begroot op NAf. 1.250,00 voor salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J van Rijen, rechter, en is op 18 september 2018 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.