ECLI:NL:OGEAM:2018:87

• Datum uitspraak: 16 oktober 2018
• Publicatiedatum: 29 oktober 2018
• Zaaknummer: SXM201501323 / AR 2015/128
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J.J. van Rijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Erfpacht en verplichting van de overheid tot uitgifte van aangrenzende grond

In deze zaak, die werd behandeld door het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, heeft de naamloze vennootschap [A] een vordering ingesteld tegen de openbare rechtspersoon Het Land Sint Maarten. De zaak betreft een geschil over erfpacht en de verplichting van de overheid om aangrenzende grond in erfpacht uit te geven. De eiseres, vertegenwoordigd door mr. W.J. Nelissen, vorderde dat het Gerecht zou verklaren dat de westelijke grens van haar perceel, dat in erfpacht is uitgegeven, is opgeschoven naar het strand van Simpson Bay. Dit zou leiden tot een vermeerdering van het totale oppervlakte erfpachtsgrond en een aanpassing van de canon. De gedaagde, Het Land Sint Maarten, vertegenwoordigd door mr. R.F. Gibson jr. en mr. C. van Hees, heeft de vordering betwist.

De procedure begon met een verzoekschrift van [A] op 18 september 2015, gevolgd door verschillende conclusies en een tussenvonnis van 18 oktober 2016. Tijdens een plaatsopneming op 19 januari 2017 werd vastgesteld dat het perceel van [A] niet meer aan het strand grenst, omdat er een stuk land op zee was gewonnen door een derde partij, [B]. Dit leidde tot de vraag of de overheid, als eigenaar van het nieuw gewonnen land, verplicht was om dit in erfpacht uit te geven aan [A].

Het Gerecht oordeelde dat de overheid in verzuim was, omdat zij niet had voldaan aan haar verplichting om [A] een perceel te leveren dat aan het strand grenst. Het Gerecht besloot dat het Land binnen 60 dagen het stukje land in erfpacht aan [A] moest uitgeven, met dwangsommen van $500 per dag bij niet-naleving, en veroordeelde het Land in de proceskosten. Dit vonnis werd uitgesproken op 16 oktober 2018.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM201501323 / AR 2015/128

Vonnis d.d. 16 oktober 2018

inzake

de naamloze vennootschap [A],

wonende te Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. W.J. NELISSEN,

tegen

de openbare rechtspersoon HET LAND SINT MAARTEN,

wonende te Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R.F. GIBSON jr., mr. C. VAN HEES,

Partijen zullen hierna [A] en het Land worden genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

• verzoekschrift met producties van 18 september 2015,
• conclusie van antwoord,
• conclusie van repliek met producties,
• conclusie van dupliek met productie,
• tussenvonnis van 18 oktober 2016,
• brief van 16 januari 2017 namens [A] met productie,
• akte uitlating tevens wijziging van eis van [A].

1.2.

Op grond van het tussenvonnis heeft de rechter op 19 januari 2017 een gerechtelijke plaatsopneming gehouden. Daarvan heeft de griffier aantekening gehouden. Verschenen zijn twee directieleden van [A] en haar advocaat. Namens het Land zijn twee ambtenaren en mr. Gibson en mr. Van der Vliet verschenen.

1.3.

Op de rolzitting van 4 september 2018 zou het Land de antwoordakte hebben mogen indienen. Dat deed het Land niet en de rolrechter heeft akte niet dienen verleend.

1.4.

Vandaag wordt uitspraak gedaan.

2. De feiten

2.1.

Het Land is eigenaar van het perceel met meetbrief nummer SXM SB xxx/1970 (hierna: het perceel). Bij besluit van de Minister van VROMI is het perceel in erfpacht uitgegeven aan [A]. In dit besluit is vermeld dat het perceel uitsluitend mag worden gebruikt voor het hebben en houden van een hotelaccommodatie. Verder staat in het besluit onder andere:
“Het aan het uit te geven grondperceel aangrenzende strand dient te allen tijden openbaar toegankelijk te zijn voor een ieder.“ Ook is vermeld dat de erfpachter bekend is met het feit dat het perceel grond in gebruik is genomen ten behoeve van het stallen van onder meer een boot, trailer en container. Deze omstandigheid en de kosten voor het doen ontruimen van het in erfpacht uit te geven grondperceel komen voor rekening en risico van erfpachter [A].

2.2.

De omliggende percelen zijn eveneens in erfpacht aan [A] uitgegeven.

2.3.

Uit de meetbrief volgt dat het perceel aan de westkant grenst aan het strand.

Aan de westkant van het perceel is een stuk land op de zee gewonnen. Hierdoor grenst het perceel feitelijk niet meer aan het strand. Van dit stuk land bestaat geen meetbrief, noch kadastrale inschrijving. De opvulling van het stuk zee is gedaan door [B] die beweert eigenaar van het daardoor ontstane land te zijn. Hij is tevens degene die boot, trailer en container op het perceel had geplaatst.

2.4.

Bij brief van 18 juli 2015 namens [A] is de Minister van VROMI verzocht om, op grond van artikel 5:29 BW de erfgrens officieel te wijzigen zodat deze recht doet aan de veranderde situatie. Daarop is door de Minister niet gereageerd.

2.5.

Na de indiening van het verzoekschrift heeft het Ministerie bij brief van 5 november 2015 aan [A] geschreven dat VROMI, afdeling Domain Affairs, positief zal adviseren op haar verzoek om het op de zee gewonnen land in erfpacht aan haar uit te geven. De uitgifte zal niet worden gezien als een uitbreiding van de meetbrief xxx/1970 maar separaat. De reden hiervoor is dat voor percelen die aan het strand grenzen andere regels gelden dan voor percelen die omgeven zijn door land. Daarna is van het Ministerie niet meer vernomen.

3. Het geschil

3.1.

Na eiswijziging vordert [A] dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen neemt:

Primair

A.
“Voor recht te verklaren dat de westelijke grens van het perceel met meetbrief nummer SXM SB xxx/1970 dat aan [A] in erfpacht is uitgegeven met het strand van Simpson Bay is opgeschoven waardoor het totale oppervlakte erfpachtsgrond is vermeerderd, eventueel met aanpassing van de canon aan het nieuwe totale aantal vierkante meters oppervlakte, en de bewaarder van de openbare registers op Sint Maarten te machtigen om, nadat het vonnis zal zijn betekend en in kracht van gewijsde zal zijn gegaan, het in deze te wijzen vonnis in te schrijven in het daartoe bestemde register op Sint Maarten.

Secundair

Het Land te verbieden om binnen een door uw Gerecht in goede justitie te bepalen termijn de opzettelijk drooggelegde grond tussen het perceel grond met meetbrief nummer SXM SB xxx/1970 dat aan [A] in erfpacht is uitgegeven en het huidige strand van Simpson Bay te (doen) opmeten en in erfpacht uit te geven aan [A] onder gelijke voorwaarden als welke gelden voor het aan [A] in erfpacht gegeven perceel met meetbrief nummer SXM SB xxx/1970, op straffe van een dwangsom van US$ 1000 per dag dat zij hiermee in gebreke blijft tot een door uw Gerecht in goede justitie te bepalen maximum,

Meer subsidiair

Het Land te verbieden de opzettelijk drooggelegde grond tussen het perceel grond met meetbrief nummer SXM SB xxx/1970 dat aan [A] in erfpacht is uitgegeven en het huidige strand van Simpson Bay in erfpacht uit te geven aan een ander dan [A] of het gebruik van deze grond door een ander dan [A] toe te staan, op straffe van een dwangsom van US$ 1000 per dag dat zij hiermee in gebreke blijft tot een door uw Gerecht in goede justitie te bepalen maximum,

Primair, subsidiair en meer subsidiair

Het Land te veroordelen in de kosten van deze procedure.“

3.2.

Op de argumenten van partijen gaat het Gerecht hierna in, voor zover deze van belang zijn voor de beoordeling van het geschil.

4. De beoordeling

4.1.

Door het Land is niet geprotesteerd tegen de wijziging van eis bij akte uitlating van [A]. Nu het Gerecht niet is gebleken van strijd met de goede procesorde zal het Gerecht op deze gewijzigde eis recht kunnen doen.

4.2.

Bij gelegenheid van de plaatsopneming hebben partijen afgesproken dat [A] een nieuw verzoek bij het Land zou indienen om het stukje land in erfpacht te verkrijgen. Dat werd door het Land voorgesteld. Daarover was [A] verbaasd omdat er immers al een dergelijk verzoek bij het Land was ingediend. Desalniettemin heeft [A] dit gedaan. In haar akte uitlating beschrijft [A] dat zij in maart 2017 de aanvraag heeft ingediend. Daarna heeft zij in juli 2017 en ook in augustus 2017 een herinnering aan het Land (Ministerie van VROMI met cc aan de gemachtigden van het Land) verzonden zonder dat daar enige reactie op volgde. Omdat het Land deze stellingen niet heeft weersproken moet het Gerecht ervan uit gaan dat [A] inderdaad het verzoek heeft ingediend en daarop geen reactie heeft gekregen. Het Gerecht noteert dat dit de tweede keer is omdat immers zij op haar verzoek van 18 juli 2015 evenmin een reactie heeft gehad van het Land.

4.3.

Het Gerecht overweegt dat tussen het Land als bloot eigenaar van het perceel en [A] als erfpachter een rechtsverhouding bestaat die wordt beheerst door de beginselen van redelijkheid en billijkheid. Uit het uitgiftebesluit volgt dat het perceel grenst aan het strand. Ten tijde van de uitgifte was daarvan al geen sprake meer omdat [B] toen al een stuk grond op de zee had gewonnen. Het Land is dan ook in verzuim jegens [A]. Zij heeft immers op zich genomen een aan het strand grenzend perceel in erfpacht aan [A] te leveren maar heeft dat niet gedaan. Daarbij komt dat niet wordt betwist dat het Land de eigenaar van het nieuw gewonnen stukje land is geworden. Ook vanuit die eigendomspositie had het Land ervoor moeten en kunnen zorgen dat [A] zou komen te beschikken over een perceel dat aan het strand grenst. Met [A] is het Gerecht van oordeel dat dit ook voor de hand liggend is, nu immers uit het uitgiftebesluit volgt dat [A] daarop een hotel mag bouwen dat dus, zoals zoveel andere hotels op Sint-Maarten, uitkomt op het strand. Tot slot geldt natuurlijk dat het Land op de descente de indruk heeft gewekt dat het met een nieuwe aanvraag van [A] in orde zou worden gebracht.

4.4.

Het Gerecht behoeft daarom geen aandacht te besteden aan de argumentatie van partijen over allerlei goederenrechtelijke regels. Het komt erop neer dat het Land zich aan zijn eigen besluit moet houden, namelijk ervoor zorgen dat [A] komt te beschikken over het perceel, dus inclusief de westgrens met het strand. [A] heeft, naar het Gerecht voorkomt terecht, zich bereid verklaard een hogere canon te betalen omdat het perceel een groter oppervlakte heeft gekregen.

4.5.

De door [A] ingestelde vorderingen zijn niet letterlijk toewijsbaar. Vandaar dat het Gerecht zal beslissen zoals hieronder is vermeld. Het Gerecht is zich ervan bewust dat de termijn van 60 dagen voor het Land om aan de veroordeling te voldoen relatief kort is. Toch zal het Gerecht die termijn vaststellen omdat [A] al veel te lang wacht en het Land twee kansen voorbij heeft laten gaan om het te regelen. Het Gerecht neemt daarbij ook in aanmerking dat het Land op de descente, ten overstaan van het Gerecht, zelf de suggestie heeft gedaan om een nieuwe aanvraag door [A] te laten indienen. Nu het Land een dergelijke suggestie doet, op grond waarvan de rechter de zaak aanhoudt, maar deze zelf niet opvolgt constateert het Gerecht dat het Land zich als een onbetrouwbare overheid gedraagt.

4.6.

De veroordeling zal worden gesanctioneerd met dwangsommen, zoals door [A] in haar secundaire vordering gevraagd. De dwangsommen worden gemaximeerd.

4.7.

Door het Land wordt aangevoerd dat een proceskostenveroordeling niet redelijk zou zijn omdat het land rauwelijks in rechte zou zijn betrokken. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zie 4.2. en 4.5., deelt het Gerecht die mening niet. Als overwegend in het ongelijk gestelde partij moet het land in de proceskosten worden veroordeeld.

5. De beslissing

Het Gerecht:

veroordeelt het Land om binnen 60 dagen na heden het stukje land, gelegen tussen het perceel met meetbriefnummer SXM SB xxx/1970 en het strand, in erfpacht aan [A] uit te geven en bepaalt dat het Land dwangsommen van $ 500 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, verbeurt indien zij met de uitvoering van deze veroordeling in gebreke blijft, waarbij de dwangsommen worden gemaximeerd op $ 500.000;

veroordeelt het Land in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op NAf 690,50 aan verschotten en NAf 2.000,00 aan gemachtigdensalaris;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 16 oktober 2018 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.