Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201801218 / KG00251/2018
Datum: 2 november 2018
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[de verhuurder]
wonende te Sint Maarten,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna: de verhuurder,
gemachtigde: de advocaat mr. B. BROOKS
tegen
de naamloze vennootschap [de huurder],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna: de huurder,
verschenen bij haar directeur ……….
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het Gerecht heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties van 13 september 2018,
pleitnota namens de verhuurder,
“kort geding verweer tot ontruiming” met producties en houdende een tegenvordering van de huurder.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 oktober 2018, in aanwezigheid van de verhuurder (vertegenwoordigd door haar dochter), bijgestaan door mr. Brooks en de huurder. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.
1.3.
Vandaag vindt de uitspraak plaats.
2.De feiten
2.1.
Sinds 6 april 2006 bestaat tussen partijen een huurovereenkomst voor een appartement, gelegen aan de …….. Little Bay (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt $ 1.700,00.
2.2.
Bij brief van 19 januari 2018 namens de verhuurder is de huurder gesommeerd de huurachterstand op dat moment, te weten $ 8.640,00 aan de verhuurder te betalen. Dat heeft de huurder niet gedaan.
2.3.
In 2015 was ook sprake van een flinke huurachterstand waarvoor de huurder is gesommeerd.
3.De vorderingen en het verweer
3.1.
De verhuurder verzoekt het Gerecht om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
de huurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen,
de huurder te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van $ 9.600, te vermeerderen met de wettelijke rente,
de huurder te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van $ 1.348,27,
e huurder te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
De huurder verzoekt het Gerecht om, naar het Gerecht begrijpt, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:
de verhuurder te veroordelen aan de huurder bij wijze van compensatievergoeding te betalen $ 25.240,00,
haar een termijn toe te kennen van zes maanden om een andere woning te vinden,
de verhuurder te veroordelen aan de huurder te betalen $ 350 voor de kosten van het exploot van opname van het gehuurde dat hij door de deurwaarder heeft laten maken.
3.3.
Partijen verzoeken over en weer het Gerecht om de vorderingen van de andere partij af te wijzen.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang is met de aard van de vordering (afdwingen betaling huurpenningen en ontruiming) gegeven.
De huurachterstand
4.2.
Door de verhuurder werd ter zitting aangevoerd dat de borgsom van twee maanden huur reeds jaren geleden is verrekend met de toen bestaande huurachterstand. Dat is door de huurder niet weersproken zodat het Gerecht daarvan uit moet gaan. De overeengekomen borgsom is door de verhuurder aangewend voor de huurachterstand en is door de huurder niet opnieuw betaald. Constatering is dan ook dat de huurder in verzuim is met aanvulling van de borgsom.
4.3.
De huurachterstand per 19 oktober 2018 (de zittingsdag) bedraagt $ 7.900,00 volgens de verhuurder, rekening houdende met de recente betaling van de huurder van $ 1.700,00. Die betaling strekt in mindering op de huurachterstand van $ 9.600,00, zoals die is gespecificeerd in het verzoekschrift. De stelling van de huurder dat de huurachterstand een stuk lager zou zijn wordt door hem niet met betalingsbewijzen aangetoond zodat het Gerecht daarvan niet kan uitgaan. Ook met betrekking tot de regelmatige huurbetaling is er sprake van verzuim van de huurder.
Gebreken
4.4.
Door de huurder wordt aangevoerd dat het gehuurde de nodige gebreken kent. Hij brengt ter illustratie veel foto’s in het geding alsmede het opname-exploot van de deurwaarder. Naar voorlopig oordeel van het Gerecht blijken daar inderdaad de nodige gebreken uit, zowel in het appartement, aan het appartementengebouw en in de directe omgeving daarvan. De verhuurder wijst er op dat hij door de huurder nooit van deze gebreken schriftelijk in kennis is gesteld. Ter zitting erkende de huurder dat maar hij voegde er gelijk aan toe dat een aantal gebreken nogal in het oog springend is. Er is geen brief noodzakelijk om de verhuurder daarop te wijzen. Bovendien is duidelijk dat orkaan Irma op 6 september 2017 grote verwoestingen op het eiland en ook schade aan het appartementengebouw heeft aangericht. De verhuurder heeft sindsdien niets gedaan om zich op de hoogte te stellen van de schade aan het gehuurde.
4.5.
Het Gerecht overweegt dat de verhuurder heeft in te staan voor het woongenot van de huurder. De foto’s, waarvan door de verhuurder niet, dan wel onvoldoende wordt betwist, dat die als onderwerpen de gebreken aan het gehuurde en het appartementencomplex hebben en daarvan een getrouw beeld geven, illustreren dat de verhuurder in verzuim is met zijn verbintenis op dit punt. Het Gerecht is het eens met de huurder waar hij zegt dat voor gebreken van deze aard geen schriftelijke berichtgeving noodzakelijk is. De gebreken springen namelijk nogal in het oog. Ook had zonder meer van de verhuurder na orkaan Irma mogen worden verwacht dat zij het gehuurde zou inspecteren en voor zover nodig zou repareren. Daarvoor is evenmin schriftelijke berichtgeving van de huurder noodzakelijk.
Persoonlijke omstandigheden van de huurder
4.6.
De huurder voert aan dat door orkaan Irma zij te maken heeft gehad met een aanzienlijke omzetderving. Dat is de belangrijkste reden dat hij een huurachterstand heeft. De huurder pleit ervoor dat hem de tijd wordt gegund, tegen de achtergrond van de economische neergang op Sint Maarten, om de achterstand in te lopen. Verder onderschrijft hij dat het goed zou zijn om goedkoper te gaan wonen maar daarvoor is ook tijd nodig, gelet op de krappe markt voor betaalbare woningen op Sint Maarten.
Afweging
4.7.
Naar voorlopig oordeel is het zo dat de huurder met de huurbetalingen en de niet aangevulde borgsom als eerste in verzuim is geraakt. De huurachterstand is dermate hoog dat deze door de bodemrechter als ernstig genoeg zal worden aangemerkt om de huurovereenkomst te ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming door de verhuurder. Gelet op de hoogte van de huurachterstand en de historie van betalingsproblemen zal het Gerecht op de beslissing van de bodemrechter vooruit lopen en de ontruiming van het gehuurde bevelen. Daaraan doet niet af dat de huurder momenteel te weinig inkomsten heeft. Dat geldt immers ook voor de verhuurder die door het niet betalen van de huur soortgelijke problemen heeft. Wat betreft de krappe woningmarkt vraagt het Gerecht zich af of de stellingen van de huurder kloppen, maar in elk geval vindt het Gerecht daarin geen reden om niet de huurder te veroordelen op korte termijn het gehuurde te verlaten.
4.8.
Op zich heeft de huurder een geldig argument wat betreft de gebreken. Nu echter de huurder de borgsom niet heeft aangevuld geldt naar voorlopig oordeel dat hij, zolang hij dit niet betaalt, in voldoende mate gecompenseerd is voor het gederfde huurgenot en ook voor de kosten van het opname-exploot van de deurwaarder. Verdere begroting van de schade en de gevolgen daarvan voor de huurprijs kan in dit kort geding niet gebeuren; daarvoor is een bodemprocedure aangewezen.
4.9.
De vordering van de verhuurder tot ontruiming wordt daarom toegewezen, zij het op een termijn van een maand. De gevorderde dwangsommen worden gemaximeerd. Aan huurachterstand wordt toegewezen $ 7.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente. De buitengerechtelijke incassokosten zijn door de verhuurder deugdelijk gespecificeerd in de declaratie van haar advocaat van 13 september 2018 en kunnen daarom worden toegewezen.
4.10.
Alle vorderingen van de huurder, zo volgt uit voormelde motivering, dienen te worden afgewezen.
4.11.
Als in het ongelijk gestelde partij moet de huurder in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing in kort geding
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding in conventie en in reconventie:
veroordeelt de huurder om het gehuurde binnen een maand te ontruimen met alle daarin aanwezige goederen en personen, met afgifte van de sleutels en alle andere zaken behorende tot het gehuurde aan de verhuurder, op straffe van een dwangsom van $ 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte daarvan dat de huurder in strijd handelt met deze veroordeling, waarbij de dwangsommen worden gemaximeerd op $ 20.000,00,
veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen de huurachterstand van $ 7.900,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2018 tot aan de dag der algehele voldoening,
veroordeelt de huurder aan de verhuurder te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van $ 1.348,27,
veroordeelt de huurder in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurder begroot op NAf. 296,50 aan oproepingskosten, NAf. 450,00 aan griffierecht en op NAf. 1.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 2 november 2018.