Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201800348 (AR 2018/76)
Vonnis d.d. 8 januari 2019
inzake
[de huurder],
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna: de huurder,
gemachtigden: mr. J. DEELSTRA en mr. M. BEMER,
tegen
[de verhuurder],
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna: de verhuurder,
gemachtigde: mr. R.F. GIBSON jr. en mr. C.M.P. VAN HEES.
1.Het procesverloop
1.1.
Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties van 29 maart 2018, ontvangen op 3 april 2018,
conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie met producties,
conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties,
conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie met producties,
conclusie van dupliek in reconventie.
2.De feiten
2.1.
De huurder exploiteerde een winkel in……, Philipsburg (hierna: de winkel). In die winkel verkocht zij onder andere cosmetica van het merk …….. Deze winkelruimte huurde zij van de verhuurder op grond van een schriftelijke huurovereenkomst.
2.2.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande 1 maart 2014. De maandelijkse huurprijs bedraagt US $ 18.000.
2.3.
Op 6 september 2017 heeft orkaan Irma huisgehouden op Sint Maarten. Old Street en de winkel zijn hierdoor zwaar getroffen. Daarna is de winkel geplunderd. Per 6 september 2017 was het voor de huurder niet langer mogelijk om de winkel te exploiteren.
2.4.
Op 27 september 2017 bericht de verhuurder aan alle huurders van Old Street onder andere dat de verplichting tot betaling van de huurpenningen is opgeschort tot 1 januari 2018, of tot zoveel later als het herstel van de gebouwen duurt.
2.5.
Op 4 oktober 2017 bericht de huurder onder andere het volgende aan de verhuurder:
“Due to the significant damages to the Shop, we believe that the Shop is now wholly untenantable. Accordingly under Section 11 of the Lease, we will apply the rent abatement for the full amount of the rent for the period of the Shop’s untenantable state.In deze e-mail refereert de huurder ook aan eerdere gesprekken, namelijk van het laatste kwartaal van 2016, over de toekomst van de huurovereenkomst. De huurder constateert dat de verhuurder, ondanks haar verzoeken om overleg, daaraan geen opvolging heeft gegeven. In de e-mail van 1 februari 2017 belooft de verhuurder wel daarop terug te komen maar dat is nooit gebeurd.
“Due to the significant damages to the Shop, we believe that the Shop is now wholly untenantable. Accordingly under Section 11 of the Lease, we will apply the rent abatement for the full amount of the rent for the period of the Shop’s untenantable state.In deze e-mail refereert de huurder ook aan eerdere gesprekken, namelijk van het laatste kwartaal van 2016, over de toekomst van de huurovereenkomst. De huurder constateert dat de verhuurder, ondanks haar verzoeken om overleg, daaraan geen opvolging heeft gegeven. In de e-mail van 1 februari 2017 belooft de verhuurder wel daarop terug te komen maar dat is nooit gebeurd.
2.6.
Per e-mail van 7 februari 2018 bericht de huurder aan de verhuurder dat zij de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang beëindigt. De redenen daarvoor zijn de enorme verwoestingen, het staken van de bedrijfsexploitatie, de doorlopende kosten en de kosten van heropstart van de winkel (tussen de US $ 500.000,00 en 600.000,00) die niet kunnen worden terugverdiend.
2.7.
Per e-mail van 15 februari 2018 bericht de verhuurder dat de huurder niet het recht heeft de huurovereenkomst eenzijdig te beëindigen en dat de huur moet worden betaald. De verhuurder is wel bereid om een nieuwe huurder te accepteren als deze akkoord gaat met alle voorwaarden van de bestaande huurovereenkomst.
2.8.
Per e-mail van 21 maart 2018 bericht de huurder aan de verhuurder dat de huurovereenkomst is beëindigd op grond van artikelen 6:265 BW en 7:210 BW. Zij kondigt aan de winkel 31 mei 2018 te ontruimen.
2.9.
Volgens een schriftelijke verklaring van de Maintenance Manager (gedateerd 15 oktober 2018) heeft hij op 8 juli 2018 de sleutel van de nieuwe deur van de winkel aan de huurder afgegeven.
2.10.
Uit de conclusie van antwoord in conventie volgt dat de verhuurder geen aanspraak maakt op de huurpenningen over de maanden januari tot en met maart 2018. Over de maanden april en mei 2018 ziet de verhuurder af van 2/3e van de huurpenningen. Over de maanden juni 2018 tot en met december 2018 is de verhuurder bereid genoegen te nemen met 50% van de maand huur uit coulance.
3.De vorderingen en het verweer
3.1.
De huurder vordert in conventie dat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, het Gerecht de volgende beslissingen zal nemen:
primair: voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden en is komen te eindigen met ingang van 21 maart 2018,
subsidiair: de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 6:265 BW, met ingang van 6 september 2017, dan wel 21 maart 2018, dan wel een datum door de rechter in goede justitie te bepalen,
meer subsidiair: de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 6:258 BW met ingang van 6 september 2017, dan wel 7 februari 2018, dan wel 21 maart 2018, dan wel een datum door de rechter in goede justitie te bepalen,
in elk geval: met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten.
3.2.
Na eisvermindering vordert de verhuurder in reconventie dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen neemt:
de huurder te veroordelen tot betaling van US $ 75.000,00 aan verschuldigde huur voor de maanden april 2018 tot en met december 2018, te vermeerderen met de contractuele boete van 10% en de wettelijke rente verschuldigd vanaf de maandelijkse vervaltermijnen,
de huurder te veroordelen de verschuldigde maandelijkse huurtermijnen te betalen zodra die opeisbaar zijn geworden, te vermeerderen met de daarover verschuldigde contractuele boete van 10% en de wettelijke rente in geval van niet tijdige betaling;
de verhuurder te veroordelen in de proceskosten.
3.3.
Partijen verzoeken over en weer tot afwijzing van de vorderingen van de andere partij, met diens veroordeling in de proceskosten.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Kort en zakelijk weergegeven legt de huurder de volgende argumenten aan haar vorderingen ten grondslag:
door de verwoestingen kon zij haar bedrijfsactiviteiten niet voortzetten; dit is een gebrek als bedoeld in artikel 7:210 BW zodat zij de huurovereenkomst op 21 maart 2018 rechtsgeldig heeft ontbonden;
in elk geval is sprake van een rechtsgeldige ontbinding per 21 maart 2018 maar dan op grond van artikel 6:265 BW omdat vanaf september 2017 de verhuurder niet het huurgenot heeft verschaft waardoor nakoming van de huurovereenkomst blijvend onmogelijk is als bedoeld in lid 2 van dit wetsartikel,
als dat ook niet opgaat dan is er sprake van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Dat zijn de verwoestingen door orkanen Irma en Maria en de tussenliggende plunderingen. Zij genereert geen inkomsten, heeft wel kosten, beschikt niet over voorraden en weet niet of in de toekomst de klantenstroom weer op gang komt.
4.2.
Bij repliek in conventie stelt de huurder dat zij door de verhuurder er niet van op de hoogte is gesteld dat de bedrijfsruimte in januari 2018 is hersteld. Dat is vreemd nu partijen in februari 2018 met elkaar hebben ge-emaild zonder dat de verhuurder dat ter sprake heeft gebracht. Zij betwist dat de gebreken toen al waren hersteld. Dat heeft zij pas vernomen bij het lezen van de conclusie van antwoord. Verder schrijft zij dat haar schadevordering bij de verzekering is ingediend (US $ 703.945,26) maar onbekend is of dit tot een uitkering leidt, maar zelfs bij volledige uitkering zal de huurder niet aan haar opeisbare verplichtingen kunnen voldoen.
4.3.
De argumenten van de huurder worden door de verhuurder gemotiveerd weersproken.
4.4.
Op grond van artikel 7:210 BW is de huurder zowel als de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als sprake is van een gebrek dat de verhuurder op grond van artikel 7:206 niet verplicht is te verhelpen. Artikel 7:206 BW legt op de verhuurder de verplichting om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Uit de processtukken van de verhuurder volgt dat zij heeft besloten tot het herstel van de gebreken. Duidelijk is dat de verhuurder de beslissing heeft genomen de gebreken te herstellen en de huurovereenkomst voort te zetten. Naar het oordeel van het Gerecht kan er onder deze omstandigheden niet vanuit worden gegaan dat er sprake is van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht was te verhelpen, als bedoeld in artikel 7:210 BW. De verhuurder ervoer het duidelijk wel als haar plicht om de winkel te herstellen zodat zij de huurovereenkomst kon nakomen. Terzijde merkt het Gerecht op dat partijen aan het criterium van
“in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen"geen argumenten hebben gewijd. Dit betekent dat de huurder zich niet kan beroepen op artikel 7:210 BW om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
“in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen"geen argumenten hebben gewijd. Dit betekent dat de huurder zich niet kan beroepen op artikel 7:210 BW om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
4.5.
Dan de ontbinding op grond van artikel 6:265 BW. Daarvoor is vereist een tekortkoming van de verhuurder (het niet verschaffen van huurgenot) op grond waarvan de huurder de bevoegdheid krijgt om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het Gerecht overweegt dat op grond van lid 2 van dit artikel de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat als de schuldenaar (oftewel de verhuurder wat betreft haar verplichting tot het verschaffen van huurgenot) in verzuim is. Op grond van artikel 6:81 BW is de schuldenaar in verzuim gedurende de tijd dat de prestatie uitblijft (en aan artikelen 82 en 83 is voldaan), behalve voor zover de vertraging aan hem niet kan worden toegerekend of nakoming reeds blijvend onmogelijk is. Uitgaande hiervan moet het Gerecht oordelen of de tekortkoming van de verhuurder al dan niet toerekenbaar is. Indien deze niet toerekenbaar is immers dan kan de verhuurder niet in verzuim komen.
4.6.
Het Gerecht oordeelt dat er geen sprake van is dat de tekortkoming van de verhuurder aan hem toerekenbaar is. Dat blijkt eigenlijk al uit de stellingen in het verzoekschrift namens de huurder waaruit volgt dat de winkel verwoest was door orkaan Irma. De in het geding gebrachte foto’s spreken boekdelen. Dat is geen verzuim maar overmacht. Dit betekent dat de huurder niet gerechtigd was op 21 maart 2018 de huurovereenkomst te ontbinden. Er was namelijk geen sprake van verzuim van de verhuurder gedurende de periode van herstel van het gehuurde (september 2017 tot en met maart 2018) waarvoor de verhuurder overigens geen huurpenningen in rekening heeft gebracht.
4.7.
De discussie tussen partijen of en wanneer de verhuurder aan de huurder heeft laten weten dat de gebreken zijn hersteld is voor de beoordeling of de huurder gerechtigd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 6:265 BW niet van belang. Op 21 maart 2018 was er immers geen verzuim van de verhuurder.
4.8.
Nu moet het Gerecht beoordelen of de ontbinding wegens onvoorziene omstandigheden op grond van artikel 6:258 BW kan zijn gedaan. Het Gerecht stelt voorop dat dit niet buitengerechtelijk kan worden gedaan, doch uitsluitend door de rechter op verzoek van een van de partijen. Het criterium is dat er sprake moet zijn van onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat van de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht. In lid 2 is bepaald dat hiervan geen sprake is als de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
4.9.
Het Gerecht oordeelt dat ook deze rechtsgrond niet opgaat. Het is vanzelfsprekend dat een huurder van winkelruimte op Sint Maarten zich er rekenschap van geeft dat dit eiland in de orkaanzone ligt en dus met enige regelmaat door een orkaan wordt getroffen. Vandaar ook dat er verzekeringen zijn die daarvoor dekking bieden en uit de stellingen van de huurder volgt ook dat zij een dergelijke verzekering heeft afgesloten. Verwoesting door een orkaan is dus geen onvoorziene omstandigheid. Daaraan doet niet af dat orkaan Irma een kracht had die in het Atlantisch gebied nooit eerder is gemeten. Ook daartegen immers bieden verzekeringen met de zogenaamde orkaanclausule dekking. Bovendien is orkaan Irma (hopelijk) de uitzondering die de regel bevestigt. De plunderingen die daarna hebben plaatsgevonden zijn wel onvoorzien. De huurder mocht van de overheid van Sint Maarten verwachten dat zij maatregelen zou hebben genomen om deze plunderingen zoveel mogelijk te voorkomen. Alleen de plunderingen echter vindt het Gerecht geen onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Dat de huurder grote economische schade heeft ondervonden, die kennelijk niet (geheel) door de verzekering wordt gedekt, maakt dit allemaal niet anders. Tot slot overweegt het Gerecht dat de verhuurder eigener beweging de nodige maatregelen (vergaande huurreductie ook nadat de winkel was hersteld) heeft genomen die het nadeel dat de huurder door de orkaan en de lange herstelperiode heeft ondervonden voor een belangrijk gedeelte wegneemt.
In reconventie
4.10.
Uit de motivering in conventie volgt dat de huurpenningen moeten worden betaald. De winkel is hersteld en de sleutel is aan de huurder gegeven. De verhuurder stelt dat zij dit pas heeft vernomen op 26 juni 2018; de dag van de indiening van het eerste processtuk zijdens de verhuurder. Het Gerecht overweegt dat de huurder ervan op de hoogte was dat de verhuurder de winkel zou gaan herstellen. De huurder beschikte over de contactgegevens van de verhuurder. Bovendien had de huurder, die op Sint Maarten is gevestigd, regelmatig bij het gehuurde, de verhuurder of de maintenance manager, kunnen langsgaan om zich op de hoogte te houden van de voortgang. Dat is het vanzelfsprekende belang van de huurder die in het algemeen zo snel mogelijk zijn winkel weer wil openen. Kennelijk heeft de huurder gemeend te mogen vertrouwen op de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van 7 februari 2018. Dat is niet terecht, zo blijkt uit het voorgaande.
4.11.
De gevorderde huurpenningen worden rekenkundig niet betwist. De 10% boete is verschuldigd op grond van de huurovereenkomst. De huurder zegt dat zij geen boete is verschuldigd omdat zij niet op de hoogte is gesteld van de verschuldigdheid van enig bedrag aan de verhuurder. Dat verweer gaat niet op omdat uit de huurovereenkomst volgt dat de huurpenningen per elke maand zijn verschuldigd. Uit de vaststaande feiten in dit vonnis volgt wel degelijk dat de verhuurder hierover met de huurder heeft gecommuniceerd. Door de huurder wordt geen beroep gedaan op matiging van de boete en het Gerecht mag dit niet ambtshalve doen. Daarom moeten de vorderingen in reconventie dus worden toegewezen.
In conventie en in reconventie
4.12.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt de huurder in de proceskosten veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in conventie en in reconventie:
veroordeelt de huurder tot betaling van US $ 75.000,00 aan verschuldigde huur voor de maanden april 2018 tot en met december 2018, te vermeerderen met de contractuele boete van 10% en de wettelijke rente verschuldigd vanaf de maandelijkse vervaltermijnen,
veroordeelt de huurder de verschuldigde maandelijkse huurtermijnen te betalen zodra die opeisbaar zijn geworden, te vermeerderen met de daarover verschuldigde contractuele boete van 10% en de wettelijke rente in geval van niet tijdige betaling,
veroordeelt de huurder in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurder begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 4.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 8 januari 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.