Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201800736
Vonnis d.d. 1 oktober 2019
inzake
[de verhuurder],
wonende in Sint Maarten,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
hierna: de verhuurder (mannelijk enkelvoud),
gemachtigde: mr. C.H.J. MERX,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon HET LAND SINT MAARTEN,
zetelende in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna: de huurder,
gemachtigde: mr. C. VAN HEES.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- verzoekschrift met producties, ontvangen op 29 mei 2018,
- conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties,
- conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met productie,
- conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie met producties,
- conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Vandaag wordt uitspraak gedaan.
2.De feiten
2.1.
Op 1 september 1999 is tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende
“the premises located at Backstreet …. (the upper floor, above “….”)”, hierna: de huurovereenkomst. Deze is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande 1 september 1999. De huurprijs is NAf. 3.000,00 per maand. Het gehuurde werd door de huurder als kantoorruimte gebruikt.
“the premises located at Backstreet …. (the upper floor, above “….”)”, hierna: de huurovereenkomst. Deze is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande 1 september 1999. De huurprijs is NAf. 3.000,00 per maand. Het gehuurde werd door de huurder als kantoorruimte gebruikt.
2.2.
Artikel 1.2. luidt als volgt:
“This agreement is entered into for a period of five (5) years, commencing on September 1, 1999, and consequently ending on August 31, 2004.”
2.3.
Artikel 1.3. luidt als volgt:
“At the end of the five years, Lessee will have an option to rent the place for another 5 years. At least three months before the end of this contract the Lessee has to notify Lessor in writing (by registered mail) of her intention to invoke this option.
If Lessee does not exercise this option, the lease will, unless subsequently agreed otherwise, terminate and Lessee will be obliged to vacate the premises at the end of the five years (August 31, 2004).”
2.4.
Artikel 1.4. luidt als volgt:
“If Lessor does elect not to extend the term of lease after the second term for a third period of five years, Lessor will have the obligation to notify Lessee in writing by registered mail, of the fact that she wishes to terminate the lease. This implies that Lessor will always have the right (no matter what circumstances) to terminate the lease after ten years from September 1, 1999, provided of course that the term of notice is taken into account. Lessee will then be obligated to vacate the premises at the end of the second lease term (August 31, 2009) and will actually have six months time to do so.(…).”
2.5.
Artikel 4.1.1. luidt als volgt:
“The Lessee declares to have inspected the premises prior to occupancy and to have accepted same in its present condition “as is”. The Lessor disclaims liability for defects of any type on or of the permises. The Lessee will, at all times, keep the premises in good order, conditions and repair. All costs connected therewith except those incurred due to repairs of structural defects on the outside of the building, will be borne by the Lessee.”
2.6.
Namens de huurder wordt bij brief van 2 juni 2016 door de huurder als volgt geïnformeerd:
“The abovementioned lease agreement, has a duration of 5 years, with the possibility of extension for another five years, by written notification three months before the end of the contract. Although Government has never notify you in writing, and despite the second paragraph of article 1.3, parties have been acting in accordance with the first paragraph of article 1.2., and the lease agreement was extended more than once. With this in mind, I want to inform you of the following.
Government is currently finishing the New Administration Building with the intention to move in at the beginning of September 2016. Therefore lease agreements of several buildings Government is occupying now, need to be cancelled. The same is the case for the lease agreement Government has with you.
Based on the above, and considering our informal relationship in respect to the extension of the lease agreement, I hereby would like to inform you that the lease agreement will be terminated as of August 31st, 2016.”
2.7.
Bij brief van 19 augustus 2016 bericht de huurder de verhuurder als volgt:
“Unfortunately the timeframe calculated for the move to the new government building is not achievable. I am now predicting a moving date in about 2 months, from today. Furthermore, taking unexpected setbacks into consideration, I am kindly and urgently requesting a new expiration date of November 30, 2016.”
2.8.
Bij brief van 22 augustus 2016 bericht de verhuurder aan de huurder het volgende:
“We do not agree with your interpretation of article 1.2 and 1.3 of the lease agreement. The lease is according to the lease agreement extended with successive periods [stilzwijgende verlenging] of five [5] years. That means August 31, 2009 till August 31st 2014 for the period August 2014 till August 31st 2019.
That means that you cannot cancel the lease agreement as of August 31st 2016. You can cancel the lease agreement as of August 31st 2019 and we accept that date as the end of the lease agreement. In the meantime you have the obligation to live up to the existing lease agreement as mentioned above and that means that you have to pay rent till August 31st 2019.”
2.9.
Op 11 december 2016 heeft de huurder de gehuurde kantoorruimte ontruimd. Tot en met mei 2017 heeft de huurder de huurpenningen aan de verhuurder betaald.
2.10.
Op 6 september 2017 heeft de Orkaan Irma grote verwoestingen aangericht. De gehuurde kantoorruimte heeft hierdoor ook schade ondervonden.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
De verhuurder vordert dat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de huurder wordt veroordeeld aan hem te betalen:
- NAf. 99.582,84 aan huurpenningen,
- NAf. 54.818,40 aan schade aan het pand,
- NAf. 10.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
met nevenvorderingen, waaronder de proceskostenveroordeling.
3.2.
De huurder vordert dat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de verhuurder wordt veroordeeld aan hem te betalen:
- NAf. 32.364,40 wegens onverschuldigd betaalde huurpenningen,
met nevenvorderingen, waaronder de proceskostenveroordeling.
3.3.
Op de argumenten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
De verplichting tot doorbetaling van de huurpenningen
4.1.
Kort en zakelijk weergegeven voert de verhuurder hierover het volgende aan. De huurder heeft gebruik gemaakt van de optie tot verlenging, maar dan stilzwijgend. Aan het einde van de tweede periode heeft de huurder geen schriftelijke mededeling van de opzegging gedaan zodat wederom stilzwijgend voor een periode van 5 jaar werd verlengd, te weten tot 31 augustus 2014. En op 1 september 2014 is de huur voor de vierde maal stilzwijgend verlengd tot 31 augustus 2019. Dat blijkt uit de doorlopende huurbetalingen door de huurder (tot en met april 2017). Zie de brief van de huurder van 2 juni 2016 waarin is te lezen dat ook de huurder van verlengingen per 5 jaar uit gaat. Wat betreft het beroep van de huurder op artikel 7:230 BW geldt dat de verhuurder vindt dat uit de bepalingen van de huurovereenkomst duidelijk volgt dat partijen beoogden de huurovereenkomst telkens voor 5 jaar te verlengen en dus afwijken van de hoofdregel van artikel 7:230 BW (na verloop van de bepaalde termijn bij blijvend gebruik door de huurder verlenging voor onbepaalde tijd). Zie ook artikel 7:292 lid 2 BW NL.
4.2.
De huurder verweert zich, kort en zakelijk weergegeven, als volgt. Uit artikel 1.3 van de huurovereenkomst volgt dat er schriftelijk gebruik moet worden gemaakt van de optie om met 5 jaar te verlengen. Dat is niet gebeurd, zoals de verhuurder ook erkent, zodat de hoofdregel van artikel 7:230 BW geldt. Na de eerste 5 jaar is er dus een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen die met gebruikmaking van een redelijke opzegtermijn mag worden opgezegd. Bovendien was duidelijk dat de huurder een voldoende zwaarwegende grond had om op te zeggen; zoals volgt uit de brief van 2 juni 2016 kon de huurder dit gedeelte van haar administratie verhuizen naar haar eigen New Administration Building. Uiteindelijk heeft de huurder een opzegtermijn van bijna vijf maanden in acht genomen.
4.3.
Het Gerecht overweegt het volgende. De huidige huurregels van Sint Maarten zijn op 1 april 2014 van kracht geworden. De argumentatie van partijen kan dus niet worden gevoerd met artikel 7:230 BW als uitgangspunt. Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1999 golden de artikelen 7A:1564 – 1612 BWNA. Daarin is geen regeling te vinden voor kantoorruimte. Dat betekent dat sprake was van contractsvrijheid van partijen. Terzijde merkt het Gerecht op het beroep van de verhuurder op artikel 7:292 lid 2 BW NL niet te begrijpen; dat wetsartikel heeft op Sint Maarten geen gelding.
4.4.
Tegen deze achtergrond moet het Gerecht veel belang hechten aan de tekst van de contractuele bepalingen, rekening houdende met het feit dat het gaat om kantoorruimte die tegen commerciële prijzen wordt verhuurd en dat aan huurder noch verhuurder enige vorm van wettelijke huurbescherming toekomt. Bij gelegenheid van het naderende einde van de huurovereenkomst, de eerste periode van 5 jaar, heeft de huurder de optie niet ingeroepen. De consequentie van het niet inroepen van de optie is dat de huur niet voor nog eens een periode van 5 jaar wordt verlengd maar dat de huur eindigt,
“unless subsequently agreed otherwise”. Uit de argumentatie van partijen is niet af te leiden dat in 2004 iets anders is overeengekomen, behoudens dan dat de huur al die jaren nadien stilzwijgend is voortgezet tot de brieven van de huurder van 2 juni 2016 en 19 augustus 2016 waarmee deze wordt opgezegd. Met de huurder is het Gerecht dan ook van oordeel dat in 2004 de huurder niet heeft gekozen voor verlenging met nog eens 5 jaar maar dat uit het stilzwijgend door de verhuurder goed gevonden verlengde gebruik van het gehuurde volgt dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen.
“unless subsequently agreed otherwise”. Uit de argumentatie van partijen is niet af te leiden dat in 2004 iets anders is overeengekomen, behoudens dan dat de huur al die jaren nadien stilzwijgend is voortgezet tot de brieven van de huurder van 2 juni 2016 en 19 augustus 2016 waarmee deze wordt opgezegd. Met de huurder is het Gerecht dan ook van oordeel dat in 2004 de huurder niet heeft gekozen voor verlenging met nog eens 5 jaar maar dat uit het stilzwijgend door de verhuurder goed gevonden verlengde gebruik van het gehuurde volgt dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen.
4.5.
Daaraan doet niet af dat de verhuurder in de brief van 2 juni 2016 leest dat de huurder zelf van oordeel zou zijn dat er sprake is van telkenmale verlenging met 5 jaar. Inderdaad, zoals de huurder terecht stelt, is stilzwijgende verlenging met 5 jaar volgens de huurovereenkomst niet mogelijk zodat de brief op dit punt fout is. Echter geldt dat deze brief 12 jaar na de verlenging is geschreven en bovendien, in kennelijke strijd met het door de verhuurder hierin gelezen standpunt, schrijft de huurder daarin met een termijn van enkele maanden te kunnen opzeggen tijdens de periode van 5 jaar. Dat is niet mogelijk bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, tenzij overeengekomen maar dat is niet het geval. In deze brief leest het Gerecht dus geen steun voor de argumentatie van de verhuurder.
4.6.
Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de huurder een aantal maanden heeft doorbetaald. Duidelijk is immers dat de huurder daarmee is gestopt ruim voor het einde van de 5-jaarsperiode, die eindigt op 31 augustus 2019.
4.7.
De conclusie is dus dat, ten tijde van de opzegging door de huurder, sprake was van een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd gold. Uit artikel 1.4. van de huurovereenkomst (laatste gedeelte) volgt dat bij een eerdere reguliere beëindiging (als de optie was ingeroepen) een opzegtermijn van zes maanden voor de huurder is overeengekomen. Deze opzegtermijn van zes maanden acht het Gerecht ook in deze situatie redelijk. Dat betekent dat, gerekend vanaf de brief van 2 juni 2016, een opzegtermijn van zes maanden in acht moet worden genomen. Omdat pas halverwege de maand december 2016 het gehuurde is ontruimd oordeelt het Gerecht dat de betalingsverplichting van de huurder eindigt per 1 januari 2017.
De te veel betaalde huur
4.8.
Gelet op deze beslissing betekent dit dat alle huurpenningen die de huurder over de periode vanaf 1 januari 2017 heeft betaald niet voortvloeien uit de huurovereenkomst. Door de huurder wordt gesteld dat dit bedrag (NAf. 32.364,40) onverschuldigd aan de verhuurder is betaald wegens een administratiefout aan zijn kant en dat dit dus moet worden terugbetaald. Het betaalde bedrag ziet deels op een tweede gedeelte van het pand dat ook werd gehuurd. Dat gedeelte is ook in december 2016 ontruimd. De huurder voert aan dat de verhuurder van rechtswege in verzuim is omdat hij te kwader trouw, de ontruiming en de verhuizing hadden immers al plaatsgevonden, deze bedragen heeft ontvangen. Daarom is ook de rente direct verschuldigd, te weten per ontvangst van de betalingen die door de huurder worden gespecificeerd.
4.9.
De verhuurder verweert zich als volgt tegen deze vordering van de huurder. De verhuurder stelt dat niet duidelijk is wat de huurder precies bedoelt met het tweede gedeelte. Verwijzende naar zijn argumentatie in conventie stelt hij dat geen sprake is van onverschuldigde betaling en evenmin van kwade trouw.
4.10.
Het Gerecht overweegt het volgende. Op grond van artikel 6:203 BW is de betaler gerechtigd van de ontvanger geld terug te vorderen dat onverschuldigd is betaald. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is duidelijk dat aan de betalingen na 1 januari 2017 geen rechtsgrond ten grondslag ligt. De terugbetalingsvordering is door de huurder door middel van een uitvoerig en gedetailleerd crediteurenoverzicht toegelicht. Daarop gaat de verhuurder in het geheel niet in zodat deze vordering van de verhuurder rekenkundig onvoldoende door de huurder is betwist. Deze wordt dus toegewezen. De verhuurder maakt aanspraak op de wettelijke rente. Daarvoor is artikel 6:205 BW van belang. Als de ontvanger te kwader trouw is dat is hij zonder ingebrekestelling in verzuim. Omdat de verhuurder kon vermoeden dat de huurder zonder rechtsgrond heeft betaald (er was een opzegging en het gehuurde was ontruimd) oordeelt het Gerecht dat het verzuim inderdaad van rechtswege intrad. Dat betekent dat de verhuurder over de onverschuldigd betaalde huurpenningen wettelijke rente is verschuldigd, vanaf de ontvangstdata van de onderscheiden betalingen.
4.11.
Daarmee is de reconventionele vordering beoordeeld. Als in het ongelijk gestelde partij wordt de verhuurder in de proceskosten veroordeeld, zoals hieronder is vermeld.
De schade aan het gehuurde
4.12.
Onderdeel van de vordering in conventie van de verhuurder is dat de huurder NAf. 54.818,40 aan schadevergoeding moet betalen omdat de huurder het gehuurde in slechte staat zou hebben achtergelaten. De verhuurder wijst op een brief van 6 maart 2018 van ene …….. waarin een opsomming wordt verstrekt van schadeposten. Verder is er een ongedateerde
“Quotation: Repair Work”waarin hetzelfde wordt gedaan. De bedragen verschillen onderling. De huurder betwist aansprakelijk te zijn voor enige schade.
“Quotation: Repair Work”waarin hetzelfde wordt gedaan. De bedragen verschillen onderling. De huurder betwist aansprakelijk te zijn voor enige schade.
4.13.
Het Gerecht overweegt dat de verhuurder onvoldoende heeft aangetoond dat er door de huurder schade is toegebracht aan het gehuurde. Zo ontbreekt een fotoreportage en is de huurder niet uitgenodigd om met de verhuurder het gehuurde op te nemen. Verder is van belang dat in september 2017 Orkaan Irma schade aan het gehuurde heeft toegebracht en wordt door de verhuurder niet uitgelegd waarom pas in 2018 (dus na de orkaan) de huurder aansprakelijk wordt gehouden. Het Gerecht neemt er nota van dat de huurder geen beroep heeft gedaan op artikel 4.3. van de huurovereenkomst waarin een regeling voor schade aan het gehuurde is gegeven zodat het Gerecht dit niet eigener beweging zal doen. De verwijzing van de verhuurder naar het Besluit Kleine Herstellingen gaat niet op. Dat is immers een regeling die in Nederland geldt maar niet op Sint Maarten. Bovendien ziet het Besluit op woonruimte en niet op kantoorruimte waar het in deze zaak om gaat.
4.14.
Het komt er dus op neer dat de vorderingen van de verhuurder in conventie worden afgewezen. Als in het ongelijk gestelde partij wordt de verhuurder in de proceskosten veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht:
in conventie en in reconventie:
veroordeelt de verhuurder om aan de huurder te betalen NAf. 32.364,40, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van ontvangst van de onderscheiden betalingen door de verhuurder,
veroordeelt de verhuurder in de proceskosten, aan de zijde van de huurder begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 6.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 1 oktober 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.