Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201900020 / KG00005/2019
Datum: 12 april 2019
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[de huurder]
wonende te Sint Maarten,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
hierna: de huurder,
gemachtigde: dhr. E.I. MADURO
tegen
[de verhuurder],
gevestigd op Anguilla,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna: de verhuurder,
gemachtigde: de advocaat mr. S.R. BOMMEL
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- verzoekschrift met producties, ontvangen op 11 januari 2019,
- reconventionele vordering met producties,
- nadere producties van de huurder,
- pleitnota van de huurder,
- pleitnota van de verhuurder,
- proces-verbaal van de descente van 3 april 2019.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 februari 2019 in aanwezigheid van partijen en gemachtigden. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd. De rechter heeft besloten om ter plekke te gaan kijken, zoals is vermeld in het proces-verbaal.
1.3.
Vandaag wordt uitspraak gedaan.
2.De vaststaande feiten
2.1.
Tussen partijen (wat betreft de verhuurder als rechtsopvolger) geldt sinds 1994 een huurovereenkomst van een stuk grond met daarop een woning. Afgesproken is dat de woonruimte 165 m² is en het totale oppervlak van het gehuurde, dus inclusief niet bebouwde grond, is 180 m².
2.2.
De verhuurder is ook eigenaar van grond die grenst aan het gehuurde. Recentelijk heeft de verhuurder daar woningen gebouwd/gerenoveerd en is er een muur opgericht die parallel aan de gevel van een gedeelte van de gehuurde woning staat.
2.3.
Bij de bezichtiging is gebleken dat de huurder zijn twee auto’s kan parkeren op een gedeelte van de grond van de verhuurder dat niet tot het gehuurde behoort. Het gaat om een parkeerruimte van circa 87 m².
2.4.
Bij de bezichtiging hebben partijen samen met de rechter het woonoppervlakte opgemeten. Dat is circa 131 m². De niet bebouwde buitenruimte is ongeveer 49 m², oftewel min of meer precies de 180 m² die partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken.
3.De vorderingen en de verweren
3.1.
De vorderingen in conventie van de huurder komen er op neer dat het gerecht wordt gevraagd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen te nemen:
de verhuurder te bevelen om alle bouwwerkzaamheden op het perceel grond dat door eiser wordt gehuurd met onmiddellijke ingang te staken en gestaakt te houden,
de verhuurder te bevelen om de door hem gebouwde muur, dan wel in bouw zijnde muur, af te breken zodat het perceel weer ter volledige beschikking van de huurder komt,
een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten.
3.2.
De verhuurder verzoekt in reconventie dat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de huurder als volgt wordt veroordeeld:
tot betaling van achterstallige huurpenningen van US $ 2.824,00,
tot tijdige betaling van de verschuldigde huurpenningen van US $ 439,00 per maand, ingaande 1 februari 2019,
tot verwijdering van alle bouwafval en alle andere spullen afkomstig van de huurder op het land van de verhuurder en de huurder te verbieden nog gebruik te maken van het land van de verhuurder, op verbeurte van een dwangsom,
de huurder te veroordelen in de proceskosten.
3.3.
Partijen verzoeken het gerecht om de vorderingen van de andere partij af te wijzen, met diens veroordeling in de proceskosten.
3.4.
Op de argumenten van partijen gaat het gerecht hierna in, voor zover die van belang zijn voor de beoordeling van het geschil.
4.De beoordeling
4.1.
De spoedeisendheid is met de aard van de vordering (onrechtmatig gebruik van een gehuurd perceel door de verhuurder) gegeven.
4.2.
Bij de bezichtiging is gebleken dat de verhuurder voldoet aan zijn verbintenis op grond van de huurovereenkomst, namelijk de afgesproken woonoppervlakte en de afgesproken buitenruimte aan de huurder ter beschikking te stellen. Zelfs meer dan dat: de huurder kan gratis gebruik maken van parkeerruimte. Door de huurder werd ter zitting gezegd dat de toegang tot die parkeerruimte over een perceel van een derde loopt en dat de verhuurder met deze persoon niet een al te beste verstandhouding heeft. Dat vindt het gerecht niet van belang. Kennelijk vindt de verhuurder dat onderdeel van de huurovereenkomst ook is dat de huurder dicht bij zijn woning kan parkeren. Hoe de verhuurder dat feitelijk regelt is aan hem. Mocht die parkeerruimte niet meer beschikbaar zijn dan zal de verhuurder er voor moeten zorgen dat dit wordt opgelost of dat de huurder met zijn twee auto’s op een andere plek kan parkeren, dicht bij zijn woning.
4.3.
De huurder klaagt dat voor een deel van zijn woning een muur is neergezet door de verhuurder. Dat belemmert het uitzicht en de bewegingsvrijheid. Echter, door het uitmeten is komen vast te staan dat die muur geen inbreuk maakt op de hoeveelheid vierkante meters die door de huurder wordt gehuurd. Wel is het gerecht voorlopig van oordeel dat het doortrekken van deze muur richting de parkeerplaats niet is toegestaan. Als dat gebeurt is de huurder inderdaad aan de voorzijde van zijn woning te zeer ingebouwd en kijkt hij vanuit alle ramen tegen een blinde muur aan. Dat wijkt te zeer af van het onderwerp van de huurovereenkomst zoals ooit tussen partijen is overeengekomen (qua uitzicht en –gevoel van- bewegingsruimte). De verhuurder stelt dat hij niet van plan is om die muur door te trekken, maar de huurder wijst er op dat de fundering al is aangebracht. Zekerheidshalve zal het gerecht de verhuurder daarom veroordelen de bouwwerkzaamheden aan deze muur niet voort te zetten, zoals hieronder is vermeld. De muur zoals die er nu staat mag niet worden uitgebreid. Om de huurder zekerheid te geven zal het gerecht daar een forse dwangsom aan verbinden.
4.4.
De overige vorderingen in conventie van de huurder worden afgewezen. Bij de bezichtiging is namelijk gebleken dat de verhuurder klaar is met de overige bouwwerkzaamheden.
4.5.
Nu komt het gerecht toe aan de tegenvorderingen van de verhuurder. Bij de bezichtiging heeft de verhuurder gezegd dat de vordering onder 3, wat betreft het weghalen van afval en spullen van de huurder, wordt ingetrokken. Wat die vordering betreft gaat het alleen nog om het gevraagde verbod om de huurder te verbieden nog gebruik te maken van grond van de verhuurder. Die vordering wijst het gerecht echter af. Door de muur die voor de woning van de huurder is neergezet en het gebruik door de huurder van de parkeerruimte als zodanig is het vrijwel onmogelijk voor de huurder om nog grond van de verhuurder te gebruiken. Ook is het de rechter niet gebleken dat de huurder dat momenteel doet.
4.6.
In de meest recente huurovereenkomst leest het gerecht dat er sprake is van een huursom van US$ 300,00 per maand. Door de verhuurder wordt echter, blijkens het verzoekschrift, gerekend met een hogere huur. Daarvan zegt de huurder dat US$ 439,00 per maand aan huur niet is overeengekomen en dat daarvoor goedkeuring van de Huurcommissie is vereist. De verhuurder wijst erop dat in artikel 2.3 van de meest recente huurovereenkomst is afgesproken dat er sprake zal zijn van een 10% verhoging per jaar. De achtergrond daarvan is dat de huurder te lang een te lage huurprijs heeft betaald.
4.7.
Uit de stukken blijkt dat de huurder nooit meer dan US$ 300,00 per maand heeft betaald. In de huurovereenkomst is inderdaad vermeld dat deze huur elk jaar wordt verhoogd met 10%. De huurder heeft sinds oktober 2018 in het geheel geen huurpenningen meer betaald.
4.8.
Naar voorlopig oordeel heeft te gelden dat 10% huurverhoging per jaar in strijd is met de huurprijsbescherming die aan de huurder toekomt. Het is aan de huurder dan wel de verhuurder om aan de huurcommissie een oordeel te vragen over de redelijke huurprijs. Dat er in het verleden een te lage huurprijs is betaald, wat door de huurder wordt betwist, komt voor rekening van de (toenmalige?) verhuurder die deze nadelige afspraak kennelijk heeft gemaakt. Het is juridisch niet mogelijk om in de huurprijs voor de lopende huur, ingeval van woonruimte, tevens een vergoeding te bedingen voor de te lage huur uit het verleden. Dit betekent dan ook dat in dit vonnis wordt uitgegaan van een huurprijs van US$ 300,00 per maand.
4.9.
Door de huurder wordt gesteld dat hij zijn huurbetalingsverplichting heeft opgeschort vanwege de gebouwde muur. Uit het hiervoor overwogene volgt echter dat de verhuurder jegens de huurder behoorlijk uitvoering heeft gegeven aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zodat, naar voorlopig oordeel, er geen reden is de huurbetaling op te schorten. Dit betekent dat het gerecht aan huurachterstand vanaf 1 oktober 2018 tot en met maart 2019 zal toewijzen 6 maanden x US$ 300,00 = US $ 1.800,00. De vordering tot doorbetaling huur is vanaf 1 april 2019 ook toewijsbaar, maar dan gebaseerd op US $ 300,00 per maand.
4.10.
Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld wordt bepaald dat partijen de proceskosten ieder voor eigen rekening moeten houden.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding in conventie en in reconventie:
veroordeelt de verhuurder om de muur die parallel aan een deel van de voorgevel van de woning van de huurder is gebouwd niet uit te breiden, zulks op straffe van een dwangsom van US $ 50.000,00,
veroordeelt de huurder om aan de verhuurder te betalen US $ 1.800,00 aan achterstallige huur vanaf 1 oktober 2018 tot en met 31 maart 2019 en veroordeelt de huurder om met ingang van 1 april 2019 elke maand tijdig de huur van US $ 300,00 aan de verhuurder te betalen,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door A.J.J. van Rijen, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 12 april 2019.