ECLI:NL:OGEAM:2019:38

• Datum uitspraak: 2 april 2019
• Publicatiedatum: 12 juni 2019
• Zaaknummer: SXM201801265
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J.J. van Rijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en gebreken aan het gehuurde

In deze zaak heeft het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten op 2 april 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder over een huurovereenkomst. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde appartement vanwege huurachterstand en gebreken aan het gehuurde. De huurder had sinds juli 2017 geen huur meer betaald en voerde aan dat de gebreken aan het appartement hem verhinderden om huur te betalen. De verhuurder stelde dat de huurder wanprestatie pleegde en dat de gebreken niet van zodanige aard waren dat deze het niet betalen van de huur rechtvaardigden. Tijdens de mondelinge behandeling op 14 maart 2019 heeft de rechter het gehuurde bezichtigd.

De rechter oordeelde dat de huurder in ernstige wanprestatie verkeerde door geen huur te betalen, terwijl hij wel het huurgenot had. De gebreken aan het gehuurde rechtvaardigden slechts een gedeeltelijke opschorting van de huur. De rechter heeft vastgesteld dat de huurder een huurachterstand had van in totaal US$ 28,492.50, inclusief de periode na augustus 2017. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd toegewezen, evenals de vordering tot betaling van de huurachterstand en de buitengerechtelijke incassokosten. De huurder werd veroordeeld om het gehuurde binnen 30 dagen te ontruimen en te verlaten.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van zowel verhuurder als huurder in het kader van huurbetalingen en de gevolgen van wanprestatie. De rechter heeft de vorderingen van de verhuurder grotendeels toegewezen en de huurder in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM201801265

Vonnis d.d. 2 april 2019 (bij vervroeging)

inzake

[de verhuurder],

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. A.R. DE GROOT,

tegen

[de huurder],

wonende in Sint Maarten,

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna verhuurder en huurder genoemd worden.

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

• het inleidend verzoekschrift met producties, op 27 september 2018 ter griffie ingediend;
• de brief d.d. 8 februari 2019 met een productie zijdens verhuurder;
• de brief d.d. 11 maart 2019 met producties zijdens verhuurder;
• de brief d.d. 12 maart 2019 met een productie zijdens verhuurder;
• de producties zijdens huurder overgelegd (ongedateerd).

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 14 maart 2019 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen. Met instemming van partijen heeft de rechter tijdens de comparitie het gehuurde bezichtigd in aanwezigheid van partijen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.

1.3.

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst waarbij huurder van verhuurder een appartement huurt in de …street #.., Philipsburg, Sint Maarten tegen een huurprijs van US$ 725.00 per maand. De huur werd doorgaans door een medewerker van de verhuurder in persoon en in cash gecollecteerd bij de huurder.

2.2.

Sinds juli 2017 betaalt de huurder geen huur meer. Ook daarvoor heeft huurder huurachterstanden laten ontstaan.

2.3.

In september 2017 heeft orkaan Irma schade aan het gehuurde veroorzaakt. Onder meer is het dak beschadigd. Ook waren er verschillende lekkages, is een raam beschadigd, een wc verstopt, laten tegels in de badkamer los en hangen er enkele “ijspegels” aan het plafond.

2.4.

In juli 2018 is het dak door de verhuurder gerepareerd.

3. Het geschil

3.1.

De verhuurder vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

“1. Voor recht te verklaren dat gedaagde wanprestatie pleegt jegens eiseres;

2. Primair: Voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagde als ontbonden dient te worden beschouwd danwel;

Subsidiair: De huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagde met onmiddellijke ingang te ontbinden;

3. Gedaagde te bevelen om, binnen tweemaal vierentwintig uren na Uw uitspraak in deze, het onderhavige pand, met daarin aanwezige personen en goederen – voorzover deze laatsten niet de eigendom zijn van eiseres – te verlaten en te ontruimen en, met afgifte van de sleutels, ter beschikking van eiseres te stellen,

met machtiging aan eiseres om, indien gedaagde met de ontruiming in gebreke blijft, deze subsidiair , slechts voor wat vermelde machtiging betreft, met veroordeling van gedaagde om aan eiseres te betalen een onmiddellijk opeisbare dwangsom ad NAf 10,000.00 voor elke dag dat gedaagde nalaat aan Uw in deze te geven bevel te voldoen;

4. Gedaagde te veroordelen om, tegen kwijting, aan eiseres te betalen de som van US$ 35,887.50 althans de tegenwaarden in Ned. Ant. Courant – vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten van US$ 5,383.13 en de wettelijke rente vanaf 22 juli 2016 tot de dag van algehele betaling;

5. Gedaagde te veroordelen om aan eiseres te betalen een bedrag van US$ 725.00 per maand, welke gelijk is aan de verschuldigde huurpenningen per maand, voor elke maand of gedeelte daarvan dat gedaagde in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en in goede staat ter beschikking van eiseres te stellen, zulke ingaande op het tijdstip waarop onderhavige huurovereenkomst wordt beëindigd;

6. Gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het in deze te wijzen vonnis.”

Ter zitting heeft verhuurder de vordering onder 4 verminderd naar US$ 30,087.50.

3.2.

Verhuurder legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
Huurder heeft sinds 2012 huurachterstanden laten ontstaan en sinds augustus 2017 in het geheel geen huur voldaan. Ondanks schriftelijke aanmaningen d.d. 22 juli 2016 en 23 februari 2018 weigert huurder de huurachterstand te voldoen en het gehuurde te verlaten. Verhuurder heeft juridische bijstand moeten inschakelen en vordert daarom 15% van de hoofdsom aan buitengerechtelijke incassokosten. Verder dient de verhuurder herstelwerkzaamheden aan het gehuurde uit te laten voeren, waardoor het gehuurde onbewoonbaar wordt. Ook om die reden vordert verhuurder ontbinding en ontruiming.

3.3.

Huurder erkent dat hij vanaf augustus 2017 geen huur heeft betaald. Hij stelt dat het gehuurde gebreken vertoont en dat hij, totdat deze zijn hersteld door de verhuurder, niet gehouden kan worden de huur te betalen. Huurder stelt verder dat hij in de periode van 2012 tot augustus 2017 in totaal ongeveer drie maanden geen huur heeft betaald, maar verder altijd de huur heeft voldaan. Volgens de huurder heeft verhuurder steeds geweigerd kwitanties af te geven en is het daarom aan de verhuurder te wijten dat er geen betalingsbewijzen beschikbaar zijn. Volgens de huurder dient de verhuurder te bewijzen dat huurder de huur niet heeft betaald.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Niet in geschil is dat de huurder vanaf augustus 2017 in het geheel geen huur heeft betaald, terwijl hij wel het huurgenot heeft gehad. Tijdens de bezichtiging heeft het Gerecht geconstateerd dat het gehuurde weliswaar gebreken vertoont, maar niet dat deze van zodanige aard zijn dat deze het niet betalen van de gehele huur rechtvaardigen. De gebreken geven eerder aanleiding tot een gedeeltelijke opschorting, met name in de periode waarin het dak nog niet was hersteld (september 2017-juli 2018). Het Gerecht zal ambtshalve bepalen dat 20% van de huurprijs in de genoemde periode niet verschuldigd is wegens gederfd huurgenot (aldus US$ 1,595.00). Tevens is zijdens de verhuurder ter zitting verklaard dat huurder zijn kosten voor herstel van de huurprijs mag aftrekken.

4.2.

Ten aanzien van de gestelde huurachterstand in de periode vóór augustus 2017, heeft de verhuurder een betalingsoverzicht opgemaakt aan de hand van de door de verhuurder en de huurder in het geding gebrachte betalingsbewijzen (productie 2 bij brief van 11 maart 2019). De huurder stelt dat hij op zo’n 3 maanden na, de verschuldigde huur wel heeft betaald. Dit is een zelfstandig verweer waarvan de huurder de bewijslast draagt. De huurder heeft echter geen bewijs overgelegd of aangeboden van de door hem gestelde betalingen. De omstandigheid dat de verhuurder altijd de huur zelf kwam ophalen, althans liet ophalen, doet hieraan niet af.

4.3.

Aldus is voldoende gebleken van een huurachterstand van in totaal US$ 28,492.50 (30,087.50 - 1,595.00), inclusief de periode na augustus 2017. De omvang van de huurachterstand brengt mee dat sprake is van een ernstige wanprestatie zijdens huurder ter zake van zijn betalingsverplichtingen jegens verhuurder. Die wanprestatie rechtvaardigt de door verhuurder gevorderde ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Die vordering wordt toegewezen. Ook de vordering tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift. Gelet op al het voorgaande heeft verhuurder geen belang bij de onder sub 1 gevorderde verklaring voor recht. Ten aanzien van de buitengerechtelijke ontbinding is onvoldoende gesteld en de vordering wordt in zoverre afgewezen.

4.4.

De ontbinding brengt met zich dat huurder vanaf de datum van ontbinding, recht noch titel heeft om nog langer in het gehuurde te blijven. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen als hierna te melden. Daarbij wordt een ontruimingstermijn van 1 maand redelijk geacht, temeer omdat huurder geen (valide) reden heeft aangevoerd op grond waarvan hem een langere ontruimingstermijn moet worden gegund. Nu de primair gevorderde ontruiming wordt toegewezen, komt het Gerecht niet toe aan een beoordeling van de subsidiair gevorderde machtiging en dwangsom.

4.5.

De buitengerechtelijke incassokosten, ten aanzien waarvan voldoende is gesteld en gebleken dat die in redelijkheid zijn gemaakt, worden toegewezen conform het procesreglement, naar rato van 1.5 procespunt van het toepasselijke liquidatietarief (tarief 6, dus NAf 2,250.00).

4.6.

De slotsom is dat de vorderingen worden toegewezen als hierna te melden en voor het overige worden afgewezen. De huurder wordt als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van verhuurder tot op heden begroot op:

explootkosten NAf 249.50

griffierecht NAf 750.00

salaris gemachtigde
NAf 3,000.00 +

totaal: NAf 3,999.50

5. De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het appartement aan de …..street #.. te Philipsburg, Sint Maarten per heden (16 april 2019);

5.2.

beveelt huurder om binnen 30 dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en goederen die zich aldaar van harentwege bevinden, en het gehuurde onder overgave van de sleutels daarvan ter vrije beschikking te stellen van verhuurder;

5.3.

veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen US$ 28,492.50 aan achterstallige huur, althans de tegenwaarden in Ned. Ant. Courant, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 27 september 2018 tot aan de dag der algehele voldoening en voorts te vermeerderen met US$ 725.00 per maand voor iedere maand dat huurder het gehuurde niet heeft ontruimd;

5.4.

veroordeelt huurder tot betaling aan verhuurder van een bedrag van NAf 2,250.00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.5.

veroordeelt huurder in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van verhuurder, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 3,999.50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;

5.6.

verklaart voormeld bevel en voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af het meer of anders verzochte.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 2 april 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.