Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202000135
Vonnis d.d. 27 oktober 2020
inzake
1.[de agent],
wonende in Sint Maarten,
2. de naamloze vennootschap [de vennootschap van de agent],
gevestigd in Sint Maarten,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
gemachtigden: mr. R.W. WOUTERS, mr. C.J. KOSTER,
tegen
de naamloze vennootschap [het makelaarskantoor]
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. F. KUTLUER.
Eiseressen worden hierna gezamenlijk in enkelvoud ook aangeduid als [de agent]. Gedaagde als [het makelaarskantoor].
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, op 31 januari 2020 ontvangen,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties,
- akte overlegging producties en uitlating eis in reconventie van [de agent],
- brief van 24 augustus 2020 met producties namens [het makelaarskantoor].
1.2.
De comparitie van partijen heeft op 27 augustus 2020 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
het makelaarskantoor] exploiteert een makelaarskantoor op Sint Maarten, zowel voor verkoop als voor verhuur. [de agent] heeft namens [het makelaarskantoor] als makelaar werkzaamheden verricht.
2.2.
Op 14 augustus 2018 is tussen [het makelaarskantoor] als opdrachtnemer en Belaye en Boue als haar opdrachtgevers een
“Non-exclusive listing agreement”(hierna:
de listing agreement) tot stand gekomen. [het makelaarskantoor] wordt ingeschakeld om de verkoop te begeleiden van de onroerende zaak
“Oyster Pond 176, Tower House”(hierna: de onroerende zaak). De vraagprijs is USD 750.000,00. Er is een commissiepercentage overeengekomen van 7% maar als de koopsom lager uitvalt dan geldt een percentage van 6%. Artikel 3.2. luidt als volgt:
“The Commission Fee becomes due when Broker effects a purchase agreement (…) and will be paid when the title of the Property is transferred and the purchase price has been paid.”Op de
listing agreementstaat onder de ondertekening door de directeur van [het makelaarskantoor] en de verkopers:
Natasha [de agent], Listing Agent.
“Non-exclusive listing agreement”(hierna:
de listing agreement) tot stand gekomen. [het makelaarskantoor] wordt ingeschakeld om de verkoop te begeleiden van de onroerende zaak
“Oyster Pond 176, Tower House”(hierna: de onroerende zaak). De vraagprijs is USD 750.000,00. Er is een commissiepercentage overeengekomen van 7% maar als de koopsom lager uitvalt dan geldt een percentage van 6%. Artikel 3.2. luidt als volgt:
“The Commission Fee becomes due when Broker effects a purchase agreement (…) and will be paid when the title of the Property is transferred and the purchase price has been paid.”Op de
listing agreementstaat onder de ondertekening door de directeur van [het makelaarskantoor] en de verkopers:
Natasha [de agent], Listing Agent.
2.3.
Vanaf september 2018 exploiteert [de agent] een eigen makelaarskantoor onder de naam
“Properties of Sint Maarten”.
“Properties of Sint Maarten”.
2.4.
Per e-mail van 10 september 2018 van de directeur van [het makelaarskantoor] aan de notaris wordt onder andere het volgende bericht:
“Attached is a purchase and sales agreement for #... Oyster Pond, sellers are [A] and [B]. [de agent] is representing the sellers and she will gather the needed paperwork from the sellers.”De koopprijs bedraagt USD 600.000,00. Op een berekeningsformulier, opgesteld door [het makelaarskantoor], is de totale courtage van USD 36.000,00 zichtbaar en die wordt uitgesplitst als volgt: 30% naar [het makelaarskantoor] en 70% naar de
“listing agent”.
“Attached is a purchase and sales agreement for #... Oyster Pond, sellers are [A] and [B]. [de agent] is representing the sellers and she will gather the needed paperwork from the sellers.”De koopprijs bedraagt USD 600.000,00. Op een berekeningsformulier, opgesteld door [het makelaarskantoor], is de totale courtage van USD 36.000,00 zichtbaar en die wordt uitgesplitst als volgt: 30% naar [het makelaarskantoor] en 70% naar de
“listing agent”.
2.5.
Bij brief van 26 september 2018 (“URGENT: CEASE AND DESIST NOTICE”) wordt namens [het makelaarskantoor] aan “Real Estate Sint Maarten [de agent]” onder andere bericht dat zij niet de [het makelaarskantoor] naam mag gebruiken en evenmin gebruik mag maken van kennis die zij heeft opgedaan tijdens haar werkzaamheden voor [het makelaarskantoor]. Zij mag in het bijzonder geen gebruik maken van de
“[het makelaarskantoor] listing agreements you took without right or permission;”. Verder:
“Lastly, I hereby inform you that a financial audit is currently underway to determine the scope of commissions that my client had missed as a result of your tortious actions. You were a [het makelaarskantoor] agent until September 14th 2018 but appear to have run your separate competing enterprise for at least two (2) years. This is a violation of your agreement with [het makelaarskantoor] and the (financial) consequences will be recouped from you.”
“[het makelaarskantoor] listing agreements you took without right or permission;”. Verder:
“Lastly, I hereby inform you that a financial audit is currently underway to determine the scope of commissions that my client had missed as a result of your tortious actions. You were a [het makelaarskantoor] agent until September 14th 2018 but appear to have run your separate competing enterprise for at least two (2) years. This is a violation of your agreement with [het makelaarskantoor] and the (financial) consequences will be recouped from you.”
2.6.
Op 13 mei 2019 stuurt [de agent] per e-mail haar factuur voor de commissie inzake de verkoop van de onroerende zaak aan [het makelaarskantoor]. De factuur, gedateerd op 14 mei 2019, bedraagt USD 12.411,00. Die factuur blijft onbetaald en daarom zendt de advocaat van [de agent] op 5 november 2019 een sommatiebrief aan [het makelaarskantoor].
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1. [
de agent] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat [het makelaarskantoor] wordt veroordeeld tot betaling van:
USD 12.411,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2019 dan wel vanaf een door de rechter te bepalen datum,
NAf. 1.875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de uitspraak dan wel vanaf een door de rechter te bepalen datum,
de proceskosten, waaronder de beslagkosten, met de wettelijke rente daarover.
3.2. [
het makelaarskantoor] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat [de agent] wordt veroordeeld als volgt:
primair:tot betaling van USD 66.600,00, dan wel een door de rechter te bepalen bedrag aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente en
subsidiair:tot vergoeding van alle door [het makelaarskantoor] ondervonden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
subsidiair:tot vergoeding van alle door [het makelaarskantoor] ondervonden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
tot betaling van de proceskosten, met de wettelijke rente daarover.
3.3.
Partijen concluderen over en weer tot afwijzing dan wel niet-ontvankelijk verklaring van de vorderingen van de andere partij, met veroordeling in de proceskosten.
3.4.
Op de argumenten van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie:
4.1. [
de agent] stelt dat zij recht heeft op de met [het makelaarskantoor] afgesproken commissie voor de verkochte onroerende zaak. [het makelaarskantoor] onderschrijft het standpunt van [de agent] dat sprake is van een agentuurovereenkomst tussen [de agent] als agent en [het makelaarskantoor] als principaal. Echter, [de agent] heeft geen recht op de provisie omdat: a) de
listing agreementtussen [het makelaarskantoor] en de verkopers tot stand is gekomen en [de agent] die niet heeft ondertekend, en b) [de agent] niets heeft gedaan om de verkoop tot stand te brengen. [het makelaarskantoor] onderbouwt dit standpunt door te verwijzen naar een agentuurovereenkomst, maar een door [de agent] ondertekend exemplaar daarvan ontbreekt. [de agent] betwist dat zij ooit een dergelijke overeenkomst heeft ondertekend zodat het Gerecht er niet vanuit kan gaan dat de door [het makelaarskantoor] geproduceerde overeenkomst met [de agent] ooit tot stand is gekomen.
listing agreementtussen [het makelaarskantoor] en de verkopers tot stand is gekomen en [de agent] die niet heeft ondertekend, en b) [de agent] niets heeft gedaan om de verkoop tot stand te brengen. [het makelaarskantoor] onderbouwt dit standpunt door te verwijzen naar een agentuurovereenkomst, maar een door [de agent] ondertekend exemplaar daarvan ontbreekt. [de agent] betwist dat zij ooit een dergelijke overeenkomst heeft ondertekend zodat het Gerecht er niet vanuit kan gaan dat de door [het makelaarskantoor] geproduceerde overeenkomst met [de agent] ooit tot stand is gekomen.
4.2.
Het Gerecht overweegt het volgende. Met partijen is het Gerecht van oordeel dat de rechtsverhouding tussen [het makelaarskantoor] en [de agent] als een agentuurovereenkomst is te kwalificeren. Duidelijk volgt uit de stukken dat
[de agent] door [het makelaarskantoor] als
“listing agent”is aangemerkt inzake de verkoop van de onroerende zaak. Dat volgt uit haar vermelding als zodanig op de
listing agreement, uit de e-mail van 10 september 2018 van [het makelaarskantoor] aan de notaris ([de agent] is
“representing the sellers”) en uit de berekening op het [het makelaarskantoor]-formulier waaruit volgt dat voor de agent 6% van de courtage ter beschikking staat. Kortom: voor het aanbrengen van de verkopers en het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft [de agent] volgens deze stukken van [het makelaarskantoor] zèlf recht op provisie. Niet van belang is dat zij de overeenkomst tussen [het makelaarskantoor] en de verkoper niet heeft meeondertekend. Een dergelijke vereiste volgt immers niet uit de wet. Evenmin is van doorslaggevend belang dat [de agent], zoals [het makelaarskantoor] stelt maar [de agent] op inhoudelijke gronden betwist, nauwelijks werk heeft verricht voor de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen de verkopers en de uiteindelijke kopers. Duidelijk is immers dat [het makelaarskantoor] zelf van mening is dat [de agent] recht heeft op de provisie en dat strookt ook met het wezen van de agentuurovereenkomst: het aanbrengen van transacties waarvan de principaal wijzer wordt. En duidelijk is dat [het makelaarskantoor] aan de transactie aan opbrengst zelf USD 25.200,00 overhoudt. Dat betekent dat de vordering tot betaling van de provisie toewijsbaar is aan eiseressen. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen vanaf 1 juni 2019 omdat op dat moment [het makelaarskantoor] in verzuim was met betrekking tot haar verbintenis tot betaling van de factuur van [de agent] d.d. 14 mei 2019.
“listing agent”is aangemerkt inzake de verkoop van de onroerende zaak. Dat volgt uit haar vermelding als zodanig op de
listing agreement, uit de e-mail van 10 september 2018 van [het makelaarskantoor] aan de notaris ([de agent] is
“representing the sellers”) en uit de berekening op het [het makelaarskantoor]-formulier waaruit volgt dat voor de agent 6% van de courtage ter beschikking staat. Kortom: voor het aanbrengen van de verkopers en het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft [de agent] volgens deze stukken van [het makelaarskantoor] zèlf recht op provisie. Niet van belang is dat zij de overeenkomst tussen [het makelaarskantoor] en de verkoper niet heeft meeondertekend. Een dergelijke vereiste volgt immers niet uit de wet. Evenmin is van doorslaggevend belang dat [de agent], zoals [het makelaarskantoor] stelt maar [de agent] op inhoudelijke gronden betwist, nauwelijks werk heeft verricht voor de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen de verkopers en de uiteindelijke kopers. Duidelijk is immers dat [het makelaarskantoor] zelf van mening is dat [de agent] recht heeft op de provisie en dat strookt ook met het wezen van de agentuurovereenkomst: het aanbrengen van transacties waarvan de principaal wijzer wordt. En duidelijk is dat [het makelaarskantoor] aan de transactie aan opbrengst zelf USD 25.200,00 overhoudt. Dat betekent dat de vordering tot betaling van de provisie toewijsbaar is aan eiseressen. De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen vanaf 1 juni 2019 omdat op dat moment [het makelaarskantoor] in verzuim was met betrekking tot haar verbintenis tot betaling van de factuur van [de agent] d.d. 14 mei 2019.
4.3.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn inhoudelijk door [het makelaarskantoor] betwist. Op die betwisting heeft [de agent] niet gereageerd. Daarom moet het Gerecht deze afwijzen.
4.4.
Als in het ongelijk gestelde partij moet [het makelaarskantoor] de proceskosten, daaronder begrepen de beslagkosten, van [de agent] betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
in reconventie:
4.5.
Tijdens de comparitie heeft de rechter aan [het makelaarskantoor] gevraagd wat nu precies het verwijt is dat [de agent] wordt gemaakt. Namens [het makelaarskantoor] werd op die vraag geantwoord door te stellen dat het vermoeden is dat [de agent] omzet heeft verzwegen die aan [het makelaarskantoor] ten goede had moeten komen. Zie de
cease and desistbrief. Het bewijs daarover was niet rond en aan de rechter werd gevraagd om [het makelaarskantoor] de tijd te geven om meer onderzoek te plegen en daarover nog een conclusie in te dienen. Dat laatste is door de rechter geweigerd.
cease and desistbrief. Het bewijs daarover was niet rond en aan de rechter werd gevraagd om [het makelaarskantoor] de tijd te geven om meer onderzoek te plegen en daarover nog een conclusie in te dienen. Dat laatste is door de rechter geweigerd.
4.6.
Het Gerecht is van oordeel dat hierdoor is vast komen te staan dat [het makelaarskantoor] onvoldoende heeft gesteld om aan nader onderzoek naar haar vorderingen toe te komen. Aansprakelijkheid wegens wanprestatie kan niet worden gebaseerd op een vermoeden waarvan niet eens bewijs kan worden geleverd. Het Gerecht komt dus ook niet toe aan beoordeling van het gemotiveerde verweer van [de agent] tegen de stellingen van [het makelaarskantoor].
4.7.
De vorderingen van [het makelaarskantoor] worden dus afgewezen en als in het ongelijk gestelde partij wordt zij in de proceskosten veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in conventie en in reconventie:
veroordeelt [het makelaarskantoor] om aan eiseressen te betalen het bedrag van USD 12.411,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2019 tot aan de dag van algehele betaling,
veroordeelt [het makelaarskantoor] in de proces- en beslagkosten, aan de zijde van eiseressen begroot op NAf. 2.343,33 aan verschotten en op NAf. 4.000,00 aan salaris gemachtigde met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na heden tot aan de dag van algehele voldoening,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 27 oktober 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.