Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM201901355
Vonnis d.d. 26 januari 2021
inzake
[Eiser],
wonende in Sint Maarten,
eiser,
hierna: “[eiser]”,
gemachtigde: mr. J.G. SNOW,
tegen
de stichting [de stichting],
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde,
hierna: “[de stichting]”,
gemachtigde: mr. C.R. RUTTE,
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, op 20 december 2019 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek met producties;
- de vervangende productie (6) van [de stichting],
- de akte uitlaten producties van [eiser].
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
Eiser] is met zijn echtgenote sinds 2012 eigenaar van twee appartementen in het complex [het complex] aan Frontstreet in Philipsburg.
2.2. [
De stichting] is opgericht door de eigenaren van de in totaal twaalf appartementen van [het complex]. Het statutaire doel van [de stichting] is onder meer “
to own, manage and maintain the common grounds, buildings and other facilities”.
to own, manage and maintain the common grounds, buildings and other facilities”.
2.3.
Het bestuur van [de stichting], waarvan [eiser] tussen 2012 en 2016 onderdeel uitmaakte, bestaat uit drie appartementseigenaren. Het bestuur wordt volgens de statuten gekozen door en legt verantwoording af aan de deelnemersraad, die bestaat uit alle appartementseigenaren gezamenlijk.
2.4.
De statuten van [de stichting] bepalen onder meer het volgende:
“Article 6. MEETING OF PARTICIPANTS, PARTICIPANTS COMMITTEE
(…)
b. The meeting of participants will advise the Board in all matters desired by the Board. (…) In cases mentioned in article 10, the approval of the meeting of participants will be required for Board Resolutions.
(…)
Article 10. RESOLUTIONS OF THE BOARD/VOTING/ADVICE
a. Resolutions concerning the following matters need the prior approval of the meeting of participants, according to the provisions of article 6:
1. (…)
(…)
4. any transaction, involving an interest exceeding an amount of Five
Thousand United States Dollars (US$. 5.000,00);
5. to deviate from the Rules and Regulations or “restrictive covenants”
referred to hereinbefore.
6. (…)
(…)
The resolution concerning the subject mentioned sub 5 needs the approval of two/thirds (2/3) of the participants, as per the aforementioned deed under Section I, sub 2.”
2.5.
De “
rules and regulations”, ook wel “
restrictive covenants” genoemd, bepalen onder meer het volgende:
rules and regulations”, ook wel “
restrictive covenants” genoemd, bepalen onder meer het volgende:
“II. (2) Each Owner is obligated and undertakes to participate in aforementioned Foundation and to pay his/her proportional share of the costs, expenses and charges, as assessed by the Foundation for management, maintenance or other charges.”
2.6.
Op 17 oktober 2016 heeft het bestuur het besluit genomen dat het voorgaande bestuur – waaronder [eiser] - vanwege “
their negligence and recklessness” USD 9.855,00 aan juridische kosten moet vergoeden aan [de stichting], welke kosten [de stichting] heeft gemaakt in een gerechtelijke procedure tegen de voormalig beheerder (hierna: “besluit 1”).
their negligence and recklessness” USD 9.855,00 aan juridische kosten moet vergoeden aan [de stichting], welke kosten [de stichting] heeft gemaakt in een gerechtelijke procedure tegen de voormalig beheerder (hierna: “besluit 1”).
2.7.
Op 16 november 2016 heeft het bestuur besloten dat het voorgaande bestuur USD 6.762,94 moet betalen aan [de stichting] vanwege “
their negligence with respect to their due diligence responsibilities for the safeguarding of owners monies and the financial operations of the Foundation” (hierna: “besluit 2”).
their negligence with respect to their due diligence responsibilities for the safeguarding of owners monies and the financial operations of the Foundation” (hierna: “besluit 2”).
2.8.
Op 27 oktober 2018 heeft de deelnemersraad, zo staat in de notulen, voornoemde besluiten met zes van de elf stemmen “
reaffirmed”. Verder heeft de deelnemersraad met eveneens zes van de elf stemmen besloten “
to assess [eiser] for all legal costs incurred to date ($ 16,587.55) as a result of the SXM Court dismissing all claims of [eiser] against [de huidige bestuursleden in persoon]” (hierna: “besluit 3”).
reaffirmed”. Verder heeft de deelnemersraad met eveneens zes van de elf stemmen besloten “
to assess [eiser] for all legal costs incurred to date ($ 16,587.55) as a result of the SXM Court dismissing all claims of [eiser] against [de huidige bestuursleden in persoon]” (hierna: “besluit 3”).
2.9. [
De stichting] heeft op het account van [eiser], zoals onder het beheer van [de stichting] ingericht voor iedere appartementseigenaar waarvan onder meer onderhoudskosten worden voldaan, bedragen ingehouden naar aanleiding van de hiervoor genoemde besluiten.
3.Het geschil
3.1. [
Eiser] vordert na vermeerdering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat het Gerecht:
de drie besluiten nietig verklaart, althans voor recht verklaart dat die besluiten nietig zijn en derhalve geen gelding hebben voor [eiser],
voor zover nodig, ook de nietigheid vaststelt en uitspreekt van de beweerdelijke bekrachtigingen achteraf,
[de stichting] veroordeelt tot restitutie c.q. terugbetaling aan [eiser] van de op basis van de nietige besluiten ingehouden gelden op zijn persoonlijke account,
[de stichting] veroordeelt in de proceskosten.
3.2. [
de stichting] heeft verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die in dit geschil voorligt, is of de drie besluiten (zie onder 2.6 tot en met 2.8) op rechtsgeldige wijze tot stand zijn gekomen. Daarbij geldt dat de besluiten 1 en 2 zijn genomen door het bestuur en besluit 3 door de deelnemersraad.
4.2. [
De stichting] werpt allereerst op dat [eiser] niet-ontvankelijk is omdat hij onvoldoende belang heeft bij zijn vorderingen (artikel 3:303 BW). Het bestuur heeft namelijk de meerderheid van de stemmen in de deelnemersraad – zes van de elf - en nietigverklaring in deze procedure zal er alleen maar toe leiden dat dezelfde besluiten vervolgens wél rechtsgeldig worden genomen, zo zegt [de stichting]. Dit verweer miskent dat, ook als het huidige bestuur (waarvan de samenstelling anders is dan ten tijde van de betreffende besluiten) diezelfde besluiten zou willen nemen, [eiser] zich op het standpunt stelt dat twee derde van de stemmen van de deelnemersraad nodig zijn voor totstandkoming van de besluiten. Als [eiser] hierin kan worden gevolgd, hetgeen een inhoudelijke beoordeling vergt, zijn de stemmen van alleen de bestuursleden onvoldoende om die besluiten rechtsgeldig te nemen. Dit betekent dat het verweer van [de stichting] wordt gepasseerd en het Gerecht zal overgaan tot de beoordeling.
4.3. [
Eiser] stelt dat de besluiten niet rechtsgeldig tot stand zijn gekomen: omdat de besluiten een belang hebben van meer dan USD 5.000,00 was voorafgaande toestemming van de deelnemersraad vereist en zelfs met twee derde van de stemmen omdat de besluiten afwijken van het in de
rules and regulationsopgenomen uitgangspunt dat iedere eigenaar alleen voor diens aandeel wordt aangeslagen. Bovendien is het derde besluit niet door het bestuur genomen en ook daarom in strijd met de eigen voorschriften. Door deze fundamentele totstandkomingsgebreken zijn de besluiten op grond van artikel 2:21 lid 2 BW nietig, zonder dat het Sint Maartens recht voorziet in een mogelijk die gebreken te herstellen door middel van bekrachtiging, aldus [eiser].
rules and regulationsopgenomen uitgangspunt dat iedere eigenaar alleen voor diens aandeel wordt aangeslagen. Bovendien is het derde besluit niet door het bestuur genomen en ook daarom in strijd met de eigen voorschriften. Door deze fundamentele totstandkomingsgebreken zijn de besluiten op grond van artikel 2:21 lid 2 BW nietig, zonder dat het Sint Maartens recht voorziet in een mogelijk die gebreken te herstellen door middel van bekrachtiging, aldus [eiser].
4.4. [
De stichting] betwist dat aan de besluiten een totstandkomingsgebrek kleeft. Hiertoe stelt zij onder meer dat het bestuur bevoegd is om kosten om te slaan over slechts een deel van de deelnemers; artikel II, sub 2 van de
rules and regulationsbepaalt immers dat eigenaren zijn verplicht tot betaling “
as assessed by the Foundation” (zie onder 2.5). [De stichting] schrijft in randnummer 12 van haar dupliek: “
Los daarvan is de vraag of zij dat wel of niet hebben gedaan [Gerecht: kansloze procedures voeren] niet relevant voor de vraag of sprake is van een totstandkomingsgebrek. Het bestuur van [Gerecht: de stichting] was bevoegd om te besluiten dat de uitsluitend door [eiser] en zijn bestuursgenoten veroorzaakte proceskosten uitsluitend voor rekening komen van [eiser] en zijn bestuursgenoten.” De besluiten dat het voormalige bestuur en/of [eiser] extra vergoedingen moet(en) betalen, behelzen daarom geen afwijking van de
rules and regulationsen behoeven dan ook geen goedkeuring van (twee derde van) de deelnemersraad, aldus [de stichting].
rules and regulationsbepaalt immers dat eigenaren zijn verplicht tot betaling “
as assessed by the Foundation” (zie onder 2.5). [De stichting] schrijft in randnummer 12 van haar dupliek: “
Los daarvan is de vraag of zij dat wel of niet hebben gedaan [Gerecht: kansloze procedures voeren] niet relevant voor de vraag of sprake is van een totstandkomingsgebrek. Het bestuur van [Gerecht: de stichting] was bevoegd om te besluiten dat de uitsluitend door [eiser] en zijn bestuursgenoten veroorzaakte proceskosten uitsluitend voor rekening komen van [eiser] en zijn bestuursgenoten.” De besluiten dat het voormalige bestuur en/of [eiser] extra vergoedingen moet(en) betalen, behelzen daarom geen afwijking van de
rules and regulationsen behoeven dan ook geen goedkeuring van (twee derde van) de deelnemersraad, aldus [de stichting].
4.5.
Het Gerecht overweegt als volgt. Artikel II, sub 2 verwijst eerst naar “
proportional share of the costs, expenses and charges, as assessed by the Foundation for management, maintenance” – waarvan het Gerecht aanneemt dat dit ziet op een vorm van servicekosten/periodieke bijdragen – gevolgd door “
or other charges”. Deze laatste categorie wordt niet gespecificeerd. Deze bepaling sluit dus niet uit dat aanvullende kosten aan de eigenaren in rekening worden gebracht anders dan voor management en onderhoud. De vraag is evenwel of die ook aan eigenaren afzonderlijk kunnen worden toegewezen; het gaat immers steeds om een “
proportional share”. [De stichting] heeft niet uitgelegd hoe de bepaling erin voorziet dat feitelijk van die “
proportional share” kan worden afgeweken. Dat [de stichting] er vanuit gaat dat het bestuur die bevoegdheid wel heeft, volgt uit haar hiervoor weergegeven standpunt. Dat komt er kort gezegd op neer dat het bestuur van [de stichting] naar believen kan vaststellen voor welke kosten afzonderlijke eigenaren moeten opdraaien, zonder dat hieraan concrete beperkingen zijn gebonden en in wezen ongeacht de grondslag. Voor de uitleg dat het bestuur over zo’n verstrekkende zelfstandige – zonder betrokkenheid van de deelnemersraad - bevoegdheid beschikt, kan geen steun worden gevonden in de statuten of de
rules and regulations. Ook wanneer wordt uitgegaan van een zuiver tekstuele uitleg, zoals geboden bij de uitleg van dergelijke reglementen die daarbij niet te ruim worden uitgelegd, kan uit de enkele woorden “
as assessed by” en “
other costs” niet worden afgeleid dat het bestuur vrij baan heeft om allerhande vorderingen om te slaan over individuele eigenaren zonder dat daarop enige vorm van controle zou zijn. Meer in het algemeen kan worden betwijfeld of het bestuur via de interne besluitvormingsprocedure vermeende vorderingen op grond van onbehoorlijk bestuur/bestuurdersaansprakelijkheid (wat in dit geschil het verwijt aan het adres van het oude bestuur lijkt te zijn), nog los van de vraag of deze handelswijze strookt met de redelijkheid en billijkheid die [de stichting] jegens de eigenaren moet betrachten (artikel 2:7 BW). Concreet heeft [eiser] er onder meer op gewezen dat de proceskosten die [de stichting] wil verhalen (besluit 3) zien op een procedure die [eiser] heeft aangespannen tegen de toenmalige bestuursleden persoonlijk en niet tegen het bestuur, hetgeen [de stichting] niet heeft weersproken. Voor een dergelijke manier van incasseren geldt in ieder geval dat die afwijkt van hetgeen waarin de
rules and regulationsvoorzien. Dat betekent dat op grond van artikel 10 sub a onder 5 voorafgaande goedkeuring van de deelnemersraad is vereist en wel met twee derde van de stemmen. Het argument van [de stichting] dat de vereiste twee derde meerderheid alleen ziet op het gebruik van percelen gaat uit van een onjuiste lezing van artikel 10, waarin immers ondubbelzinnig staat dat voor “
the subject concerning sub 5” die gekwalificeerde meerderheid geldt. De verwijzing naar “
Section I, sub 2” kan niet anders worden opgevat dan dat de goedkeuring schriftelijk geschiedt (“
aforementioned deed”), zoals daarin beschreven.
proportional share of the costs, expenses and charges, as assessed by the Foundation for management, maintenance” – waarvan het Gerecht aanneemt dat dit ziet op een vorm van servicekosten/periodieke bijdragen – gevolgd door “
or other charges”. Deze laatste categorie wordt niet gespecificeerd. Deze bepaling sluit dus niet uit dat aanvullende kosten aan de eigenaren in rekening worden gebracht anders dan voor management en onderhoud. De vraag is evenwel of die ook aan eigenaren afzonderlijk kunnen worden toegewezen; het gaat immers steeds om een “
proportional share”. [De stichting] heeft niet uitgelegd hoe de bepaling erin voorziet dat feitelijk van die “
proportional share” kan worden afgeweken. Dat [de stichting] er vanuit gaat dat het bestuur die bevoegdheid wel heeft, volgt uit haar hiervoor weergegeven standpunt. Dat komt er kort gezegd op neer dat het bestuur van [de stichting] naar believen kan vaststellen voor welke kosten afzonderlijke eigenaren moeten opdraaien, zonder dat hieraan concrete beperkingen zijn gebonden en in wezen ongeacht de grondslag. Voor de uitleg dat het bestuur over zo’n verstrekkende zelfstandige – zonder betrokkenheid van de deelnemersraad - bevoegdheid beschikt, kan geen steun worden gevonden in de statuten of de
rules and regulations. Ook wanneer wordt uitgegaan van een zuiver tekstuele uitleg, zoals geboden bij de uitleg van dergelijke reglementen die daarbij niet te ruim worden uitgelegd, kan uit de enkele woorden “
as assessed by” en “
other costs” niet worden afgeleid dat het bestuur vrij baan heeft om allerhande vorderingen om te slaan over individuele eigenaren zonder dat daarop enige vorm van controle zou zijn. Meer in het algemeen kan worden betwijfeld of het bestuur via de interne besluitvormingsprocedure vermeende vorderingen op grond van onbehoorlijk bestuur/bestuurdersaansprakelijkheid (wat in dit geschil het verwijt aan het adres van het oude bestuur lijkt te zijn), nog los van de vraag of deze handelswijze strookt met de redelijkheid en billijkheid die [de stichting] jegens de eigenaren moet betrachten (artikel 2:7 BW). Concreet heeft [eiser] er onder meer op gewezen dat de proceskosten die [de stichting] wil verhalen (besluit 3) zien op een procedure die [eiser] heeft aangespannen tegen de toenmalige bestuursleden persoonlijk en niet tegen het bestuur, hetgeen [de stichting] niet heeft weersproken. Voor een dergelijke manier van incasseren geldt in ieder geval dat die afwijkt van hetgeen waarin de
rules and regulationsvoorzien. Dat betekent dat op grond van artikel 10 sub a onder 5 voorafgaande goedkeuring van de deelnemersraad is vereist en wel met twee derde van de stemmen. Het argument van [de stichting] dat de vereiste twee derde meerderheid alleen ziet op het gebruik van percelen gaat uit van een onjuiste lezing van artikel 10, waarin immers ondubbelzinnig staat dat voor “
the subject concerning sub 5” die gekwalificeerde meerderheid geldt. De verwijzing naar “
Section I, sub 2” kan niet anders worden opgevat dan dat de goedkeuring schriftelijk geschiedt (“
aforementioned deed”), zoals daarin beschreven.
4.6.
Het voorgaande leidt ertoe dat alle drie de besluiten niet volgens de in de statuten aangewezen route – door het bestuur na voorafgaande toestemming van twee derde van de deelnemersraad – zijn genomen. Door dit gebrek zijn de besluiten in beginsel nietig op grond van artikel 2:21 BW.
4.7.
Ten aanzien van besluiten 1 en 2 wijst [de stichting] erop dat zij zijn bekrachtigd door de deelnemersraad, zoals volgt uit de notulen van 27 oktober 2018. Uit die notulen volgt weliswaar dat de twee besluiten zijn “
reaffirmed”, maar door zes van de elf stemgerechtigden en dus niet door de voorgeschreven twee derde van de deelnemersraad. Hieruit volgt dat de besluiten dus niet (rechtsgeldig) zijn bekrachtigd. Ten aanzien van besluit 3 – genomen door de deelnemersraad - brengt [de stichting] onder meer naar voren dat dit een
de factobestuursbesluit is omdat alle bestuursleden, tevens deelnemers, daarvoor hebben gestemd. Wat daar ook van zij, feit is dat het besluit nu eenmaal niet door het bestuur als orgaan is genomen maar door de deelnemersraad en - voor zover het besluit als bekrachtiging zou hebben te gelden - ook niet door de vereiste twee derde meerderheid.
reaffirmed”, maar door zes van de elf stemgerechtigden en dus niet door de voorgeschreven twee derde van de deelnemersraad. Hieruit volgt dat de besluiten dus niet (rechtsgeldig) zijn bekrachtigd. Ten aanzien van besluit 3 – genomen door de deelnemersraad - brengt [de stichting] onder meer naar voren dat dit een
de factobestuursbesluit is omdat alle bestuursleden, tevens deelnemers, daarvoor hebben gestemd. Wat daar ook van zij, feit is dat het besluit nu eenmaal niet door het bestuur als orgaan is genomen maar door de deelnemersraad en - voor zover het besluit als bekrachtiging zou hebben te gelden - ook niet door de vereiste twee derde meerderheid.
4.8.
Gelet op het voorgaande komt het Gerecht niet toe aan beoordeling van de verdere (subsidiaire) grondslagen. Opgemerkt wordt dat het Gerecht voorbij gaat aan de veelvuldige verwijten over en weer dat sprake zou zijn van rancune, verzinsels en leugens, nu die niet relevant zijn voor de beoordeling van de vraag die is voorgelegd, namelijk of sprake is van totstandkomingsgebreken.
4.9.
De conclusie luidt dat de gevorderde verklaring voor recht dat de drie besluiten nietig zijn op grond van artikel 2:21 lid 2 BW toewijsbaar is. Ook de gevorderde terugbetaling van de bedragen die [de stichting] op basis van de nietige besluiten heeft ingehouden op het account van [eiser] is toewijsbaar.
4.10. [
De stichting] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:
explootkosten NAf 255,50
griffierecht NAf 450,00
salaris gemachtigde
NAf 3.125,00(2,5 x tarief NAf 1.250,00) +
NAf 3.125,00(2,5 x tarief NAf 1.250,00) +
totaal: NAf 3.830,50
5.De beslissing
Het Gerecht:
5.1.
verklaart voor recht dat de drie besluiten en de bekrachtiging(en) daarvan zoals aangeduid in rechtsoverwegingen 2.6 tot en met 2.8 van dit vonnis nietig zijn en derhalve geen gelding hebben voor [eiser],
5.2.
veroordeelt [de stichting] tot terugbetaling aan [eiser] van de op basis van de nietige besluiten ingehouden gelden op zijn persoonlijke account,
5.3.
veroordeelt [de stichting] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op NAf 3.830,50;
5.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, bijgestaan door mr. M.A. Kloppenburg, griffier, en op 26 januari 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting.