ECLI:NL:OGEAM:2021:126

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM201901290

Vonnis d.d. 7 december 2021

inzake

de stichting met volledige rechtsbevoegdheid

RED POND HOME OWNERS FOUNDATION,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna: Red Pond,

gemachtigde: mr. J.G. SNOW,

tegen

de naamloze vennootschap

MANDARA RESIDENCES N.V,

gevestigd in Sint Maarten,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna: Mandara,

gemachtigde: voorheen mr. K. HUISMAN, thans: mr. M.M. HOFMAN-RUIGROK.

1.Het procesverloop

1.1.

Na het tussenvonnis van 6 april 2021 heeft het Gerecht kennisgenomen van de volgende processtukken:

de brief van mr. Snow met producties van 7 april 2021,
akte houdende uitlating en overlegging stukken van Red Pond,
akte uitlating na tussenvonnis met producties van Mandara,
antwoordakte met producties van Red Pond,
antwoordakte met productie van Mandara,
akte uitlating met producties van Mandara,
akte uitlating producties van Red Pond.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Alles wat in het tussenvonnis is overwogen geldt als hier herhaald en ingelast. In het tussenvonnis heeft het Gerecht onder andere het volgende overwogen:

4.14.

Blijft over het verweer over de redelijkheid van de kosten. Met Mandara is het Gerecht van oordeel dat daarover in deze procedure gedetailleerd inzicht moet worden verschaft door Red Pond. Alle beschikbare jaarcijfers ingaande het jaar 2015 moeten door Red Pond worden overgelegd, voorzien van een algemene toelichting en een specifieke uitleg hoe de berekening voor Mandara tot stand is gekomen. Mandara dient per jaar gedocumenteerd aan te geven op welke van haar percelen een huis staat en op welke percelen wordt gebouwd. Ook dient Mandara een gedocumenteerd overzicht te verschaffen van de bedragen die zij, als bijdrage voor de gemeenschappelijke voorzieningen die Red Pond levert, doorbelast aan de eigenaren van de afgescheiden percelen (bewoond of onbewoond) achter haar toegangshek.

4.15.

Partijen dienen hierover gelijktijdig een akte in te dienen en daarop mogen zij daarna gelijktijdig reageren per antwoordakte.

2.2.

In voormelde processtukken hebben partijen de nodige informatie verstrekt aan het Gerecht en hebben zij op elkaars stukken gereageerd. Ook is een deels nieuw debat ontstaan en wil Red Pond dat het Gerecht terugkomt op een beslissing in de overwegingen van het tussenvonnis. Het Gerecht zal hierna eerst ingaan op de thema’s die zijn aangesneden in de processtukken en daarna op de ingevolge het tussenvonnis ingediende inhoudelijke stukken.

Verjaring

2.3.

In r.o. 4.7. van het tussenvonnis heeft het Gerecht geoordeeld dat alle vorderingen van Red Pond van vóór 3 oktober 2014 zijn verjaard. Het kan in deze procedure dus alleen gaan over de bedragen die opeisbaar zijn geworden na 3 oktober 2014. In haar eerste akte na het tussenvonnis vraagt Red Pond het Gerecht op dit oordeel terug te komen omdat zij nagelaten heeft bepaalde stukken, waaruit juist blijkt dat geen sprake is van verjaring, in het geding te brengen. Red Pond stelt de correcte stukken nu wèl in het geding te hebben gebracht. Mandara stelt dat sprake is van een deelbeslissing en dat daartegen tussentijds geappelleerd had kunnen worden of dat Red Pond tegen het eindvonnis kan appelleren. Daarbij merkt Mandara op dat het volgens Red Pond zelf beslissende stuk, de e-mail van 11 juli 2012, nu juist weer niet door haar in het geding is gebracht. Wat dat laatste betreft overweegt het Gerecht dat deze e-mail bij brief 7 april 2021 aan het Gerecht, met kopie aan de gemachtigde van Red Pond, is toegezonden. Nu die e-mail bij voormelde brief aan het Gerecht en Red Pond is toegezonden oordeelt het Gerecht dat deze wel degelijk in het geding is gebracht.

2.4.

Het Gerecht overweegt dat het oordeel in r.o. 4.7. van het tussenvonnis een bindende eindbeslissing is. Immers, overwogen wordt dat alle vorderingen die voor 3 oktober 2014 opeisbaar zijn geworden, bij eindvonnis zullen worden afgewezen. De hoofdregel is dat de rechter in de verdere loop van het geding aan een dergelijke beslissing is gebonden^[2]. Daarop geldt echter een uitzonderingsregel^[3]die erop neerkomt dat de rechter op een dergelijke beslissing terug mag komen als hem blijkt van een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Hier gaat het over de feitelijke grondslag waarvan de Hoge Raad heeft gezegd dat daarvan ook sprake is als de rechter na heroverweging inziet dat zijn eindbeslissing was gegrond op een onhoudbare feitelijke lezing van de gedingstukken. Daarvan is echter geen sprake; uit de stellingen van Red Pond zelf blijkt immers dat er geen sprake is van een onhoudbare feitelijke lezing van de processtukken maar van het niet aan het Gerecht verstrekken van de voormelde e-mail. Die omissie maakt zij goed door de e-mail alsnog in het geding te brengen en heroverweging te vragen. Daarvoor is echter de jurisprudentie van de Hoge Raad niet bedoeld; die is er niet op gericht om fouten van partijen te herstellen maar om de rechter in de gelegenheid te stellen eigen juridische of feitelijke misslagen te herstellen. Terecht wijst Mandara erop dat een van de functies van hoger beroep is om partijfouten te herstellen. Dat betekent dat het Gerecht niet zal terugkomen op zijn beslissing omtrent de verjaring.

De rol van de Tamarind Hill Home Owners Foundation (hierna: THHOF)

2.5.

Door Mandara is een Memorandum of Understanding, gedateerd 23 mei 2021, in het geding gebracht, opgesteld tussen THHOF en een entiteit, aangeduid als “Mandara” en “MHOF”, waarmee kennelijk wordt bedoeld de Mandara Home Owners Foundation.^[4]Lohman heeft dit Memorandum ondertekend namens “MHOF”. Uit het Memorandum blijkt dat dit ziet op de bewakingskosten vanaf het jaar 2020.

2.6.

Partijen wijden de nodige argumenten en producties aan dit Memorandum. Echter, nu uit het verzoekschrift blijkt dat de vorderingen zien op een vergoeding van de kosten van Red Pond tot en met 2019 hoeft het Gerecht aan dit Memorandum geen aandacht te besteden. Dat ziet immers op de bewakingskosten vanaf het jaar 2020 en daarna. Het hele debat tussen partijen of THHOF bij dit Memorandum rechtsgeldig was vertegenwoordigd is dus ook zonder enig belang voor de beoordeling van dit geschil. De als producties in het geding gebrachte processtukken van een andere procedure die hierover gaan legt het Gerecht daarom ongelezen terzijde.

2.7.

Het Gerecht overweegt dat uit de transportakte volgt dat Mandara met Red Pond moet afrekenen. De samenwerking in het verleden met THHOF staat daar niet aan in de weg. Als het al zo zou zijn dat door Mandara terzake gelden zijn betaald aan THHOF dan kunnen die betalingen enkel als bevrijdend worden aangemerkt als deze uiteindelijk door Red Pond zijn ontvangen of als Red Pond te kennen heeft gegeven akkoord te gaan met betaling aan THHOF. Gelet op wat onder 2.4. van het tussenvonnis is overwogen lijkt het eerder andersom te zijn: Red Pond incasseert juist ten behoeve van THHOF bij Mandara.

De erkenning door Mandara dat zij aan Red Pond moet betalen voor de geleverde diensten

2.8.

Door Red Pond wordt, kort en zakelijk weergegeven, aangevoerd dat uit de correspondentie namens Mandara met THHOF is erkend dat er geld is verschuldigd door haar aan Red Pond. Het gaat dan vooral om de e-mail van 16 februari 2012 van [A] (statutair bestuurder van Mandara) aan mevrouw [B] van THHOF:
“Dank je voor je mail, het spijt mij maar ik zit heel krap met cash. Zodra ik weer een beetje erboven op kom, zal ik je dat meteen laten weten.”En die van 11 juli 2012^[5]:
“Ik ben nou alle eigenaren aan het innen, zodra ik genoeg ontvangen heb zal ik het restant betalen van $2000 voor het jaar 2011.”Volgens Red Pond blijkt hieruit dat Mandara eerder erkend heeft te moeten betalen voor de voorzieningen van Red Pond waarvan zij gebruik heeft gemaakt, zoals ook blijkt uit de transportakte van 22 februari 2008 (zie r.o. 2.1. van het tussenvonnis).

2.9.

Het Gerecht overweegt hierover in het tussenvonnis (r.o. 4.10.) reeds is overwogen dat er wel degelijk een rechtsgrond is. Voormelde e-mails zijn niet meer dan een bevestiging daarvan die het Gerecht ten tijde van het wijzen van het tussenvonnis niet kende. In die zin vult het Gerecht dan ook de motivering van r.o. 4.10. aan met de overweging dat uit de mails van Lohman volgt dat Mandara in 2011 en 2012 erkende dat er een betalingsverplichting was voor de voorzieningen van Red Pond.

De afsplitsing van de percelen van het moederperceel van Mandara

2.10.

Door Mandara wordt aangevoerd dat haar moederperceel in de loop der jaren kleiner is geworden door afsplitsing van kleinere percelen die vervolgens zijn verkocht aan derden. Deze nieuwe eigenaren zijn verantwoordelijk voor de betaling van de door Red Pond geleverde diensten. De Mandara Home Owners Foundation is opgericht, onder andere om die bedragen te incasseren. Daarom moet Red Pond, voor wat betreft de afgesplitste percelen, zich wenden tot die eigenaren c.q. de Foundation. Mandara is dan alleen verantwoordelijk voor het moederperceel. Mandara verwijst naar het kettingbeding in de notariële akte van 22 februari 2008 (geciteerd in r.o. 2.2. van het tussenvonnis). Een en ander wordt door Red Pond betwist.

2.11.

Het volgende wordt overwogen. Mandara brengt niet de “afsplitsingsaktes” in het geding zodat het Gerecht niet kan controleren of het kettingbeding daadwerkelijk is doorgegeven aan de eigenaren van de afgesplitste percelen. Het Gerecht zal Mandara in de gelegenheid stellen al die aktes in het geding te brengen, waarbij het dan gaat om de periode tot en met 2019 (zie hiervoor 2.6.).

2.12.

Als inderdaad het kettingbeding is doorgegeven dan geldt dat Mandara aan Red Pond had moeten melden dat sprake is van afsplitsingen en wie de nieuwe eigenaren zijn zodat Red Pond hen zou hebben kunnen factureren. Een dergelijke mededelingsplicht van Mandara vloeit voort uit artikel 6:2 lid 1 BW. Daarin is bepaald dat schuldeiser (Red Pond) en schuldenaar (Mandara) gehouden zijn zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (de contractuele goede trouw). Zie ook meer specifiek artikel 6:156 lid 1 BW:
“Heeft de schuldeiser (Red Pond)^[6]bij voorbaat zijn toestemming tot een schuldoverneming gegeven, dan vindt de overgang plaats, zodra de schuldenaar (Mandara) tot overeenstemming is gekomen met de derde (de eigenaar van het afgesplitste perceel) en partijen de schuldeiser (Red Pond) van de overneming kennis hebben gegeven.”Duidelijk is dat Mandara die kennisgeving achterwege heeft gelaten. De consequentie daarvan is dat het Gerecht ervan uit moet gaan dat alleen Mandara, en niet de eigenaren van de afgesplitste percelen, over de jaren tot en met 2019, betalingsplichtig is jegens Mandara. Of en in hoeverre Mandara die kosten kan doorbelasten aan de eigenaren van de afgesplitste percelen kan en hoeft het Gerecht niet te beoordelen omdat die rechtsverhoudingen geen onderdeel uitmaken van deze procedure. Daarbij overweegt het Gerecht nog dat Red Pond niet gehouden is om zaken te doen met de kennelijk opgerichte Foundation omdat dit niet in de notariële akte is opgenomen.

De redelijkheid van de kosten die Red Pond in rekening heeft gebracht

2.13.

Partijen hebben over en weer de nodige kritiek op de documentatie die in het geding is gebracht. Het Gerecht ziet aanleiding om een comparitie van partijen te bepalen om die stukken door te nemen zodat daarop een toelichting kan worden gegeven. Daarbij geldt dat het partijen vrij staat nadere documentatie aan het Gerecht toe te zenden. Het gaat er immers om dat een redelijke vergoeding wordt vastgesteld voor de voorzieningen van Red Pond waarvan Mandara gebruik heeft gemaakt. Niet kan worden uitgesloten dat het Gerecht daarna een makelaar of taxateur benoemt als deskundige om het Gerecht verder voor te lichten zodat het goed is als partijen nu al nadenken wie voor een dergelijke benoeming in aanmerking komt. Ook is het mogelijk dat aanvullende stukken nodig zijn. Het Gerecht zal bekijken of het mogelijk is om tot een schikking te komen. Voorafgaande aan de comparitie moeten ook de aktes als bedoeld in r.o. 2.11. in het geding worden gebracht.

2.14.

De statutaire bestuurders van beide partijen moeten op de zitting verschijnen. Indien dat niet gebeurt dan zal het Gerecht daar consequenties aan kunnen verbinden.

4.De beslissing

Het Gerecht:

bepaalt een comparitie van partijen op
donderdag 10 februari 2022 om 13.30 uur,

bepaalt dat partijen de aanwijzingen in r.o. 2.13. en 2.14. in acht nemen,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 7 december 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.