ECLI:NL:OGEAM:2021:62

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202000709

Vonnis d.d. 4 mei 2021

inzake

[Eiser],

wonende in Sint Maarten,

eiser,

hierna: [eiser],

gemachtigde: de heer R.E. DUNCAN,

tegen

de naamloze vennootschap TURTLE HOUSE N.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

gedaagde,

hierna: Turtle House,

gemachtigde: mr. L.G.J. BERMAN,

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift met producties, op 11 augustus 2020 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord met producties;
de conclusie van repliek,
de conclusie van dupliek met producties.

1.2.

Op 18 maart 2021 heeft het pleidooi plaatsgevonden in aanwezigheid van de gemachtigden. Partijen zelf waren niet aanwezig. De gemachtigden hebben hun standpunten nader uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er verder is gezegd.

1.3.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1. [

Eiser] is sinds 21 januari 1999 erfpachter van een perceel grond aan de Welfare Road in Sint Maarten, beschreven in meetbrief 14/1997.

2.2.

Turtle House is sinds 1997 erfpachter van het aangrenzende perceel grond, beschreven in meetbrief 15/1997. Turtle House verhuurt dit perceel aan de eigenaar van restaurant Toppers, dat aldaar wordt geëxploiteerd.

2.3.

Op 20 februari 2018 heeft dit Gerecht vonnis gewezen in een geschil tussen partijen (zaaknummer SXM201600437). Hierbij is, kort weergegeven, geoordeeld dat Turtle House inbreuk maakt op het erfpachtrecht van [eiser] en is Turtle House veroordeeld om de inbreukmakende bebouwingen te verwijderen. Verder is Turtle House veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

2.4.

Op 2 oktober 2018 heeft de gemachtigde van [eiser] aan Turtle House een “STAAT van kosten, schaden en interessen” doen betekenen. Hierin wordt een bedrag van USD 80.000,00 vermeld, met de volgende omschrijving:

“Schade t.g.v. het onrechtmatig gebruik en occupatie van een deel van het perceel van eiser, groot 30.21 m2. Calculatie van de schade is gebaseerd op (a) een gemiddelde van de vigerende huurprijs per m2 van onroerende (huur)zaken) in de omgeving (te Simpson Bay), alsook (b) de marktwaarde van de zaak gedeelde door het geoccupeerde daarvan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis. Gematigd tot: US$ 80.000,-“

Als bijlagen zijn gevoegd een kadastrale tekening ter onderbouwing van de oppervlakte, en een verklaring van een makelaar gedateerd 22 maart 2015 dat “
based on current rental of land in the Simpsonbay area, […] the average price per m2 is $5-$25 per month”.

2.5.

Bij kortgedingvonnis van 9 mei 2019 is geoordeeld dat de door [eiser] gelegde executoriale beslagen moeten worden opgeheven omdat daaraan geen vonnis in een schadestaatprocedure ten grondslag ligt (zaaknummer SXM201900221).

3.Het geschil

3.1. [

Eiser] vordert - zakelijk weergegeven - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van Turtle House tot betaling van USD 80.000,00 met rente en van

NAf. 10.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, kosten rechtens.

3.2. [

Eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat Turtle House jarenlang onrechtmatig gebruik heeft gemaakt van de 30,21 m2 waartoe [eiser] gerechtigd is. De daardoor geleden schade berekent [eiser] op USD 20,00 (de huurprijs per m2 volgens de makelaarsverklaring) x 30,21 m2 x 120 maanden = USD 72,504, vermeerderd met rente en kosten = (afgerond en gematigd) USD 80.000,00.

3.3.

Turtle House voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Deze procedure ziet op de door [eiser] als gevolg van de inbreuk door Turtle House geleden schade. [Eiser] begroot deze op een bedrag van (volgens hem meer dan, maar gematigd tot) USD 80.000,00 en vordert dit als schadevergoeding.

4.2.

Om voor toewijzing in aanmerking te kunnen komen, moet de gestelde schade waarvan vergoeding wordt gevorderd worden onderbouwd. Dat heeft [eiser] nagelaten. [Eiser] heeft zich in deze procedure slechts bediend van de door hemzelf in 2018 opgestelde “staat” (zie onder 2.4.). Turtle House betwist zowel de oppervlakte waarop inbreuk zou zijn gemaakt als de vierkantemeterprijs waarmee [eiser] rekent. Het Gerecht overweegt dat niet kan worden uitgegaan van een rekensom die is gebaseerd op een enkele verklaring van een makelaar die niet concreet ziet op het perceel van [eiser] maar op de gemiddelde huurprijs die bovendien zes jaar geleden is afgegeven. Ondanks de door Turtle House geuite bezwaren hiertegen (waarbij Turtle House heeft aangetoond dat [eiser] zijn eigen perceel verhuurt voor USD 0,40 per m2) en overwegingen van het Gerecht in beide eerdere procedures dat [eiser] zijn gestelde schade onvoldoende heeft aangetoond, heeft hij in het kader van deze procedure geen aanvullende onderbouwing naar voren gebracht. Bij die stand van zaken wordt voorbij gegaan aan een nader bewijsaanbod. Hieruit volgt reeds dat de vordering als onvoldoende onderbouwd moet worden afgewezen.

4.3.

In aanvulling op het voorgaande is van belang dat in de loop van deze procedure is gebleken dat [eiser] het economisch eigendom van het perceel niet langer heeft. Uit een door Turtle House in het geding gebrachte notariële hypotheekakte uit 2020 staat vermeld dat [eiser] bij koopovereenkomst van

29 januari 2016 “
the economic ownership to the rights and title of the long lease to the immovable property […] as described in SXM SB 014/1997” aan de entiteit TESI N.V. heeft verkocht voor een bedrag van USD 950.000,00. Dat betekent dat [eiser] vanaf 29 januari 2016 – en dus vóórdat hij deze procedure (en overigens ook de eerste bodemprocedure bij verzoekschrift van 15 november 2016) aanhangig heeft gemaakt – in ieder geval geen schade kan hebben geleden. [Eiser], althans zijn gemachtigde, heeft hierover tijdens de zitting aangevoerd dat de overdracht pas zou zijn voltooid in april 2020. Dit volgt echter nergens uit, zodat het Gerecht daaraan voorbij gaat. Dat geldt ook voor het argument van [eiser] dat Turtle House de hypotheekakte tardief – namelijk zes weken voor de zitting - heeft ingediend en zich daartegen onvoldoende kan verweren, nu mag worden verondersteld dat [eiser] zelf bekend is met de door hem gesloten koopovereenkomst. Nu deze niet in het geding is gebracht, kan bovendien de omvang van de (verbintenisrechtelijke) overdracht van de economische eigendom niet worden vastgesteld zodat niet duidelijk is in hoeverre [eiser] nog wel bevoegd is om de vordering in deze procedure in te stellen.

4.4. [

Eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van Turtle House begroot op NAf. 6.000,00 aan salaris gemachtigde (3 punten x tarief 7). De gevorderde nakosten en rente zijn toewijsbaar.

5.De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de zijde van Turtle House tot op heden worden begroot op NAf 6.000,00 aan proceskosten, alsmede in de nakosten van NAf. 250,00 zonder betekening en te verhogen met NAf. 150,00 na betekening van dit vonnis, en bepaalt dat over de proceskosten en de nakosten de wettelijke rente is verschuldigd vanaf heden tot aan de dag van volledige voldoening.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, bijgestaan door mr. M.A. Kloppenburg, griffier, en op 4 mei 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting.