Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202100156
Vonnis d.d. 8 februari 2022
inzake
[de verhuurder],
wonende in Sint Maarten,
eiser in conventie,
gedaagde in voorwaardelijke reconventie,
hierna: [de verhuurder],
gemachtigde: mr. R.E. DUNCAN,
tegen
de naamloze vennootschap
PETRUDON ARCHITECTS & CONSTRUCTION N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
hierna: Petrudon,
gemachtigden: mr. M.G. WOUDSTRA, mr. C.R. MARTINUS,
1.Het procesverloop
1.1.
Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
verzoekschrift met producties, ontvangen op 26 januari 2021,
conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie met producties,
conclusie van repliek in conventie en van antwoord in voorwaardelijke reconventie met producties,
conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie,
conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Sinds 1 april 1991 bestaat tussen (de rechtsvoorganger van) [de verhuurder] als verhuurder en Petrudon als huurder een huurovereenkomst met betrekking tot een perceel grond aan de A.T.H. Illidge Road op Sint Maarten. De huurprijs bedraagt USD 400,00 per maand. Op het verhuurde perceel is inmiddels met toestemming van [de verhuurder], althans zijn rechtsvoorganger, een door Petrudon gefinancierd gebouw op geplaatst. Dit gebouw is al dan niet deels onderverhuurd gedurende bepaalde tijdvakken.
2.2.
Bij advocatenbrief van 6 oktober 2020 namens [de verhuurder] aan Petrudon stelt [de verhuurder] dat over de periode 30 november 2015 tot en met oktober 2020 er geen huurpenningen meer door haar zijn betaald tot een bedrag van USD 23.173,00. In deze brief wordt de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en wordt aan Petrudon de tijd gegeven tot 31 oktober 2020 om het gehuurde te ontruimen. Petrudon geeft geen gehoor aan de sommatie tot betaling en ontruiming.
2.3.
In de meest recente huurovereenkomst van 16 september 1996 staat een verbod tot onderhuur. Artikel 7 bepaalt:
“Lessee shall insure any developments made to the property against all laibilities and risks. The insurance will be kept in force and valid through the duration of this agreement. Lessee will also insure the furniture, furnishings, equipment, etc. placed in the building(s).”Ook staat in het contract de verplichting om USD 500,00 aan borgsom door de huurder aan de verhuurder te betalen.
“Lessee shall insure any developments made to the property against all laibilities and risks. The insurance will be kept in force and valid through the duration of this agreement. Lessee will also insure the furniture, furnishings, equipment, etc. placed in the building(s).”Ook staat in het contract de verplichting om USD 500,00 aan borgsom door de huurder aan de verhuurder te betalen.
2.4.
Op 1 september 2017 heeft het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba in hoger beroep tussen partijen een vonnis gewezen (AR32/15 – ghis 80315 – H 308/16) dat gezag van gewijsde heeft. Blijkens dit vonnis wordt het vonnis van dit Gerecht van 8 december 2015 (AR32/15) vernietigd. Echter, op grond van het vonnis van het Gerecht, dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft [de verhuurder] executoriaal beslag laten leggen onder een van de onderhuurders van Petrudon ten laste van [de verhuurder]. Deze onderhuurder, Hap Li Food Market N.V., heeft vanaf september 2016 tot en met oktober 2017 USD 2.500,00 per maand aan [de verhuurder] (betaaladres: de gemachtigde van [de verhuurder]) afgedragen. Deze betalingen zijn gestopt toen Hap Li Foodmarket N.V. (kennelijk) op de hoogte raakte van het vonnis van 1 september 2017 in hoger beroep. Totaal is er onder het beslag USD 32.500,00 betaald aan [de verhuurder].
2.5.
De laatste huurbetaling van Petrudon aan [de verhuurder] dateert van 12 januari 2016 en bedraagt USD 1.600,00. Daarna heeft Petrudon geen huurpenningen meer betaald aan [de verhuurder].
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1. [
de verhuurder] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden dan wel dat de rechter dat zal doen,
Petrudon te veroordelen tot betaling van USD 23.173,00 aan achterstallige huurpenningen, te verhogen met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot de dag van algehele betaling,
Petrudon te veroordelen het gehuurde te ontruimen,
Petrudon te veroordelen tot betaling van USD 3.475,95 aan buitengerechtelijke incassokosten,
“kosten en rente rechtens”.
3.2.
Voor het geval de huurovereenkomst door het Gerecht zou worden ontbonden of anderszins zou eindigen verzoekt Petrudon, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [de verhuurder] te veroordelen aan haar USD 13.600,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente en [de verhuurder] te veroordelen in de proceskosten.
3.3.
Op de argumenten van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst
4.1.
Blijkens de brief van 6 oktober 2020 is de enige ontbindingsgrond de achterstand in de huurbetalingen. Daarom moet het Gerecht onderzoeken of er sprake is van een huurachterstand die de ontbinding rechtvaardigt. Volgens de brief namens [de verhuurder] gaat het (uitsluitend) over de periode 30 november 2015 tot en met oktober 2020 en zou er een achterstand zijn opgebouwd van USD 23.173,00. Daartegenover stelt Petrudon dat zij juist een “voorstand” heeft van USD 17.200,00, berekend tot en met oktober 2020. Daarvan legt zij een specificatie over die gepaard gaat met betalingsbewijzen. Het ontstaan van die voorstand blijkt uit de vaststaande feiten onder 2.4. Volgens Petrodun is er dus geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis tot betaling van de huurpenningen zodat de buitengerechtelijke ontbinding geen doel treft.
4.2.
Dat laatste wordt betwist door [de verhuurder] die zegt dat de betalingen van Hap Li Food Market N.V. niet in mindering kunnen strekken op de huurschuld en toekomstige huurpenningen. Daarvoor voert zij aan dat dit bedrag is verrekend met de historische huurachterstand waarover het Hof in hoger beroep zich heeft gebogen. Om meerdere redenen is het oordeel van het Hof dat de vordering tot betaling van huurpenningen over de periode 1 augustus 2000 tot 30 januari 2010 is verjaard niet correct, aldus [de verhuurder]. Het Gerecht oordeelt hierover dat het vonnis van het Hof gezag van gewijsde heeft en dus onaantastbaar is. Daarom is het Gerecht hieraan gebonden en wordt geoordeeld dat de argumentatie van [de verhuurder] tegen dit oordeel van het Hof niet relevant is. Duidelijk is echter wel dat, achteraf gezien, [de verhuurder] ten onrechte executoriaal beslag heeft gelegd op basis van het vonnis van dit Gerecht van 8 december 2015. De door Hap Li Food Market N.V. onder dat beslag betaalde bedragen hadden dus deel moeten blijven uitmaken van het vermogen van Petrudon en [de verhuurder] had deze, na kennisneming van het Hofvonnis, aan Petrudon moeten uitbetalen. Nu [de verhuurder] deze bedragen heeft behouden is inderdaad sprake van verrekening zoals Petrudon stelt: zij verrekent haar betalingsverplichting wat betreft de huurpenningen met de terugbetalingsverplichting van [de verhuurder] van de ten onrechte ontvangen onderhuurpenningen van Hap Li Food Market N.V. In gewone mensentaal: het door Hap Li Food Market N.V. is voor Petrudon gelijk aan vooruitbetaalde huur, zo lang Petrudon het bedrag van [de verhuurder] niet terugvordert. Om haar moverende redenen doet zij dat kennelijk niet.
4.3.
Daaraan doet niet af het beroep dat door [de verhuurder] wordt gedaan op een natuurlijke verbintenis. [de verhuurder] stelt dat de door Petrudon verrichte betalingen zien op reeds verjaarde huur. Het Gerecht oordeelt dat door Petrudon terecht een beroep wordt gedaan op de overwegingen in het Hofvonnis
(“Nu [de verhuurder] die uitleg niet heeft verschaft, houdt het Hof het erop dat er na de betaling van 12 februari 2015 geen voor Petrudon voldoende kenbare huurachterstand was.”) zodat het Gerecht het ervoor moet houden dat er geen sprake is van een historische huurachterstand zoals [de verhuurder] stelt en die dus ook niet kan worden betaald. Bovendien (alhoewel dit door Petrudon niet wordt aangevoerd) heeft hier te gelden, zo oordeelt het Gerecht, dat beslag is gelegd op grond van een naderhand door het Hof vernietigd vonnis van dit Gerecht. De betaling is dus niet vrijwillig door Petrudon gedaan maar door Hap Li Food Market N.V., daartoe genoodzaakt door het executoriale beslag. Een dergelijke betaling, zonder enige medewerking van Petrudon die nota bene hoger beroep instelde tegen het vonnis van 8 december 2015, kan niet kwalificeren als voldoen door haar aan een natuurlijke verbintenis betreffende verjaarde huurpenningen.
(“Nu [de verhuurder] die uitleg niet heeft verschaft, houdt het Hof het erop dat er na de betaling van 12 februari 2015 geen voor Petrudon voldoende kenbare huurachterstand was.”) zodat het Gerecht het ervoor moet houden dat er geen sprake is van een historische huurachterstand zoals [de verhuurder] stelt en die dus ook niet kan worden betaald. Bovendien (alhoewel dit door Petrudon niet wordt aangevoerd) heeft hier te gelden, zo oordeelt het Gerecht, dat beslag is gelegd op grond van een naderhand door het Hof vernietigd vonnis van dit Gerecht. De betaling is dus niet vrijwillig door Petrudon gedaan maar door Hap Li Food Market N.V., daartoe genoodzaakt door het executoriale beslag. Een dergelijke betaling, zonder enige medewerking van Petrudon die nota bene hoger beroep instelde tegen het vonnis van 8 december 2015, kan niet kwalificeren als voldoen door haar aan een natuurlijke verbintenis betreffende verjaarde huurpenningen.
4.4.
Evenmin doet aan dit oordeel af dat [de verhuurder] pas vanaf 2010 meerderjarig was. Verwijzende naar wat hiervoor onder 4.2. is overwogen heeft, ten overvloede, te gelden dat het voor verjaring van vorderingen of de stuiting daarvan geen verschil maakt of de vorderingsgerechtigde minderjarig was of niet. In geval van minderjarigheid immers voorziet de wet in de ouders of voogd als wettelijk vertegenwoordigers die belast zijn met de behartiging van de juridische en financiële belangen van de minderjarige. Als deze vertegenwoordigers hun plicht hebben verzaakt vertaalt zich dat mogelijk in hun aansprakelijkheid jegens de inmiddels meerderjarige [de verhuurder] maar niet in een verjaringsloze periode of de onmogelijkheid om een verjaring te stuiten.
4.5.
Het Gerecht overweegt dat door partijen over enige kleinere betalingen wordt getwist. Daarop gaat het Gerecht echter niet in nu duidelijk is dat sprake is van een voorstand en er dus geen bedrag aan huurpenningen aan [de verhuurder] kan worden toegewezen.
4.6.
Een en ander betekent dat de buitengerechtelijke ontbinding geen doel heeft getroffen.
De gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst
4.7.
Door [de verhuurder] wordt hieraan ten grondslag gelegd de huurachterstand. Duidelijk is, gelet op wat hiervoor is overwogen, dat er geen sprake is van verzuim van Petrudon maar juist van een aanzienlijk bedrag aan vooruitbetaalde huur. Op deze grond kan het Gerecht dus niet de huurovereenkomst ontbinden.
4.8.
Dat kan evenmin op grond van de door [de verhuurder] gestelde, maar door Petrudon betwiste, niet betaling van de borgsom van USD 500,00 bij aanvang van de huurovereenkomst in 1991. Het Gerecht acht het voorstelbaar dat Petrudon zich nu niet meer kan herinneren of dit bedrag 30 jaar geleden is betaald. Als er niet zou zijn betaald acht het Gerecht dit verzuim, mede in aanmerking de zeer lange duur van de huurovereenkomst en de voormelde voorstand, van te gering belang om tot ontbinding van de huurovereenkomst aanleiding te kunnen geven.
4.9.
Dat laatste geldt ook voor de schending van het contractuele verbod tot onderhuur. Nooit eerder is daar door [de verhuurder] een punt van gemaakt en, getuige haar executoriale beslag onder Hap Li Food Market N.V., is zij er al zeer geruime tijd van op de hoogte.
4.10.
Ook het niet verzekeren van het gebouw valt onder deze categorie. Weliswaar wordt dit door Petrudon onvoldoende betwist, zodat het Gerecht ervan uit moet gaan dat het gebouw niet is verzekerd, maar deze tekortkoming vindt het Gerecht onvoldoende zwaarwegend om tot ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen besluiten.
4.11.
Ook deze drie tekortkomingen tezamen genomen leiden het Gerecht niet tot het oordeel dat sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming die kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.12.
Het Gerecht tekent aan dat door [de verhuurder] niet, subsidiair, is verzocht om veroordeling van Petrudon tot betaling van de borgsom, het verbieden van onderhuur en tot het verzekeren en verzekerd houden van het gebouw.
Tot slot
4.13.
Alle vorderingen van [de verhuurder] in conventie worden afgewezen. Zodoende is de voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen zijn ingesteld niet ingetreden zodat het Gerecht over die vorderingen geen oordeel hoeft te geven.
4.14.
Als overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt [de verhuurder] in conventie in de proceskosten van Petrudon veroordeeld. In reconventie wordt beslist dat partijen de proceskosten voor eigen rekening moeten houden.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
Het Gerecht:
rechtdoende in conventie en in reconventie:
wijst de vorderingen van [de verhuurder] af,
stelt vast dat niet wordt toegekomen aan de voorwaardelijke vorderingen in reconventie,
veroordeelt [de verhuurder] in de kosten van de procedure in conventie, aan de zijde van Petrodun begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 2.500,00 aan salaris gemachtigde en verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
bepaalt dat partijen de proceskosten in voorwaardelijke reconventie voor eigen rekening moeten houden.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 8 februari 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.